海南保亭雅苑新城项目规划建设书

 

第一章  总 论 

1.1项目名称 

1.2项目建设单位、公司简介 

1.3编制范围 

本项目建议书的范围是：项目建设背景及必要性、建设地点与建设条件、建设规模及建设内容、环境影响与评价、项目进度安排、投资估算与经济分析、社会效益评价等。 

1.4建设规模和建设内容 

本项目规划用地390亩，容积率1.0，建筑面积约为260000m2。 

拟建别墅20栋，建筑面积5000平方米；5层情景洋房54栋，建筑面积210000平方米；12层小高层9栋，建筑面积36000平方米；公用、商用建筑9000平方米。 

其他建筑内容为活动水面、室外餐饮、室外活动区域，休闲健身场所和基础设施（院外道路，院内景观道路、给排水设施等）。 

第二章  项目建设的背景及必要性 

2.1项目建设背景 

１、未来海南的房地产发展的重点之一就是发展旅游地产，政府将在这方面保证地供应。目前大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。 

目前海南旅游地产开发重点除传统的一线城市海口、三亚外，琼海、陵水、文昌、万宁、澄迈、保亭等二三线市县，均呈现出产销两旺的局面。 

海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎指出，未来两年，随着万宁神州半岛、三亚海棠湾、陵水清水湾、乐东龙沐湾等滨海度假区度假酒店和其他度假设施的建成，以及东环城际快速铁路、博鳌机场等投入使用，海南将涌现一批达到国际先进水平的旅游度假景区，超星级酒店，高水准的高尔夫球场等文化娱乐设施，卫生保健设施，并带动保亭、五指山等山地旅游发展，实现东西互动、山海并举的发展局面。 

２、海南省农垦总局提出了加快垦区产业调整，促进农场经济发展的思路成为本项目的助推剂。 

十二月四日，中共中央政治局常委、中央纪委书记贺国强在海南考察时说：“广大农垦职工为新中国建设和发展作出了重要贡献，我们要进一步推进农垦体制机制创新，使农垦企业在社会主义市场经济条件下不断发展壮大，使广大农垦职工共享改革发展成果。” 

2.2 项目建设必要性 

１、雅苑新城项目的建设有助于保亭的资源优势转化为经济优势 

保亭的水资源、农业生物资源、土地资源、矿产资源丰富，且目前还没有充分有效的利用，本项目的建设将充分的利用当地的自然资源，丰富的热带雨林资源，打造优美、舒适的宜居环境。多样化的农作物给小区提供品种丰富的地方特色食物，多样化的土地资源为游客的旅行带来多样化的视觉感受，随着旅游的开发，客流量的增加为矿产资源外销提供免费的宣传和广阔的市场。此项目的建设为当地的资源优势提供了优越的发挥平台，是当地资源得到有效的开发利用。 

2. 雅苑新城项目的建设是国际旅游岛发展规划的必然趋势 

自2010年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，海南岛的规划建设进入正轨。由于保亭的地理、人文、资源优势，保亭在助推国际旅游岛建设中占有重要位置。本项目的建设不仅对国际旅游岛的建设有重要意义，而且将有利推动保亭旅游建设的新局面，是一种新的建设思路、新的建设模式，对今后保亭的旅游建设有重要的指导意义，而这种有代表意义的建设形式，又是在旅游岛建设过程中的一种必然。 

3. 幅射周边，带动垦区经济发展 

本项目的建设包括商服建筑，综合性会所等以及完善的物业管理服务，这是解决农场职工、子女就业的好机会，对垦区居民的生活带来便利。 

第三章  建设地点及建设条件 

3.1建设地点 

本项目由两个地块组成 

（按红线图填写四至范围） 

本项目地块地处保亭县规划的二环路以外，距离县城繁华区3公里，交通便利。 

3.2建设条件 

1. 现有场址基本情况 

供水、供电、通讯等基础条件有待建设进一步完善。 

2. 地质情况 

地块平整，地质条件良好，适合开发 

3. 气候条件   

年平均气温为21.6-24.5摄氏度之间，全县气温变化有较明显的规律，即三道地区气温最高，毛感地区气温最低，由南向北气温逐渐递减。由于地势高低不平，境内气候差异较大，日平均温差在2摄氏度以上。年平均日照1900-2000小时，日照百分率为45%左右，年平均太阳辐射量为每平方厘米1150千卡，终年无霜雪。境内雨量丰沛，但降雨较集中，雨旱季明显。年平均降水量1900毫米，年平均雨日为140天以上，但全年雨量不平衡，4-10月为雨季，雨量占全年雨量的85%-91%。11月份至翌年4月份为旱季。 

保亭属于热带季风性气候区，但因地形的影响，全年多吹东北至东南风，风力较小，常年风速平均小于2米/秒，阵风大于8级以上的大风年平均4-5次，多发生于台风之时。冬季常有山风，最大风力6-7级。台风经过保亭县年均3.9次。 

4. 公共设施条件 

给水：市政管网DN800，能满足给水要求。 

排水：接入市政DN800污水管进入污水处理厂。 

供电：据项目地点900米处有新建的35KV变电站，是本项目建设用电的能源设施。 

通讯：场区内要求提供通讯配套设施，项目建设时可向电信部门申请。 

5. 施工条件 

项目地块内供水、供电、通讯等基础条件有待市政进一步完善，但交通非常便利，运输方便。 

第四章  项目定位和发展思路 

４.1项目定位 

定位的目的就是要充分明确我们产品和其他产品的“差异”，鲜明的区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。 

（一）产品定位 

对于越来越趋于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，产品单个的卖点突出已经不足以吸引其购买。现在的房子不止是钢筋混凝土构筑的实体，更是一种寄托，一个身心完全放松的空间。阳光、健康的海南岛作为理想的第二居住地的概念已经深入人心，在海南购房的消费者都是把休闲度假、养老投资作为主要目的，在高压工作后的彻底放松场所。卖房子等于是在卖一种生活方式，每个楼盘都应有区别其他楼盘的核心竞争力来吸引消费者的关注。比如万泉绿洲：33万㎡琼海养生度假生活蓝本；中视万泉湾：慢调优雅人居；碧海苑：海岛上的江南小镇；新天地·阳光城：国际养生之都；这几个楼盘推广概念都各有特点。 

一个没有个性、没有核心竞争力的楼盘现在很难在市场上亮眼，得到消费者的关注，没有关注力就没有购买力，因此寻找本项目的核心卖点成为重中之重。从广义上囊括项目特点进行产品定位，把本项目产品定位为：集养老、度假、旅游、居住、文化、休闲、娱乐、学习、健身于一体的新城镇。 

（二）市场定位 

人们购买一件商品并不是因为商品本身，而是因为需要这一商品提供的“功能”。买房子同样如此。我们卖什么？我们究竟提供给客户什么利益？必须认识到，我们卖的绝不是一个单纯的建筑物，而是几十年的时间和空间，是生活方式，那么：我们要为客户营造什么样的生活方式？如何让目标消费群感受到这种生活方式？如何将这种生活方式体现在推广中？如何用一切手段来阐释这种生活方式？如何引导目标消费群理解这种生活方式？这就是我们的市场定位要解决的问题。 

依据项目的产品定位和市场定位需要解决的问题，对项目和周边的深入研究，我们做出如下市场定位：优雅休闲，新城·新生活。 

强调居住的生活环境、生活方式、生活态度改变，将单纯的居住上升到一种高层次、多元化的生活模式，其内涵包括社区环境的营造、完善配套对生活的引导、社会价值的认同以及周边人文氛围的形成。一个有养生气息，有生活情趣——悠闲的、充满度假养老氛围的完备家园。 

新城：强调区位的发展前景和未来社区的繁华度，有区域名称和新兴城区的双重含义。新生活：强调规划新，规模新，环境新和全新的生活方式。 

进行这样的定位突出项目全方位的配套、服务、生活方式和前景。在项目的规划和营销的包装策略上亦应遵循此定位的意识形态，对本项目的配套、园林、物业管理、智能化等各个细节方面着重设计，推广上加以阐述和包装，务求令本项目的“新生活”和“服务”形象更加突出，让买家留下深刻的印象。