海南“国际航海城”旅游度假区项目建议书

一、   项目概况：

1、 项目拟建地点：

海南岛南部旅游海岸，填海造岛地。海岸与海上四岛连通。

2、 项目建设规模

岸上占地约500亩，填海造岛约4×750亩，共约3500亩，海上面积约5000亩。

总建筑面积约70万㎡，其中：入口综合服务馆1万㎡，景点展览设施21万㎡，娱乐设施10万㎡，酒店经营面积20万㎡，高级度假居住设施40万㎡。

总投资约42.4亿元人民币。其中：岸上用地及填海地投资约4.9亿元，前期策划报建等费用1.4亿元，建设投资约36亿元。

总建设周期：6-8年，共4期九个旅游组团建设。

项目高级度假住宅销售可一次性回收整个投资，投资利润约7.125亿元，投资回报率16.8%，项目景区酒店全部建成后税后营业利润约4.55亿元，年投资利润24.30%。项目静态回收周期约8.7年。

3、项目建设内容：

国际航海城将以海南国际旅游岛的建设为重大契机，以弘扬中国航海文化中“和谐海洋”精神为主轴，融入西方航海文化中“冒险、挑战、财富”的人类航海精神，以郑和宝船原比例复制船等著名历史航船为航海文化标志，以展示哥伦布、库克、麦哲伦、达伽马、郑和等世界航海家的丰功伟绩，演绎远古时代、大航海时代、后航海时代、世界大战时代到和平时代的亚太、地中海、印度洋、加勒比海、大西洋等世界航海历史及世界各国百余艘经典航海船模所创造的“百舸争流”为视点，以实景体验和运动娱乐探险为兴奋点，浓缩世界航海文化精华，感受人类航海伟大壮举，传播和弘扬“开放、交流、合作、探索、冒险、挑战”的人类航海文化底蕴和航海精神本质，集航海历史、航船航模展示、航海运动、航海高科技娱乐、航海培训、航海健康、航海赛事于一体的世界最大规模的航海文化主题公园。

项目分岸上中国航海娱乐城及亚太、地中海、印度洋、加勒比海、大西洋等六大航海博览组团（岛）、海上“百舸争流”古舟船风景线与舰艇欢乐湾、国际游艇港码头、世界航海海战海上演艺广场九大功能区。每组团（海岛）将通过风情景点、船舰、航海工具及高科技娱乐设施、酒店接待设施及度假居住设施集中展示各不同航海组团的历史文化风情。

二、   项目实施背景

20世纪50年代以来，旅游业已发展成为世界经济中最大和发展最快的产业之一。世界经济在2005年以来保持4%左右增长，在目前全球金融危机的的影响下1、2年内将得到全面复苏。世界经济的复苏将会大大促进全球旅游业的进一步回升和旅游消费的增加，据世界旅游组织机构预测，2010年，全球国际旅游人次达到10亿，2015年将达到12亿人次。随着我国经济的进一步开放和加入WTO后的国际化进程的加快与融入，中国旅游业的国际化发展遇到了难得的历史机遇，据世界旅游组织机构预测，到2020年，我国将成为世界首位旅游目的地，入境旅游人数，将从目前的3100万增长到2020年的1.3亿人次。随着海南国际旅游岛的加快建设，海南南部作为中国唯一的热带旅游度假目的地，进一步发展国际旅游业有其难得的历史机遇。

中国旅游业的20余年的发展已经历了三个主要阶段，从观光旅游，到度假旅游，逐步向“创新性历史文化体验与养生度假”组合式精品旅游发展。阳光、沙滩和海洋（3S）是当今世界和中国旅游度假的发展主题，滨海旅游热已成为世界和中国的旅游发展趋势。而针对特定阶层的差异化的“创新性历史文化体验+养生度假”组合式精品滨海旅游将是21世纪旅游的发展趋势。

海南南部海岸以其丰富、良好的热带滨海旅游资源、完善的旅游配套设施条件，将获得可持续发展的良机。正抓住海南国际旅游岛建设的发展巨大契机适时选择海南南部某海湾投资开发海南“国际航海城”项目，形成北有航天城，南有航海城的海南旅游格局，正是符合海南及其南部旅游产业国际化发展的需要，符合海南南部旅游规划区旅游总体发展目标，复合海南国际旅游岛建设高水准的发展规划，其市场发展前景巨大，项目旅游景区酒店经济效益良好，高档房产销售科尽快回收投资，资产保值增值能力强，投资风险小。

1、中国旅游业的发展趋势：

中国旅游业以高居世界前列和超前于国民经济的发展，经过二十多年的积累和发展，已从旅游资源大国发展成为亚洲旅游大国，将在2020年内发展成为世界旅游强国，在国内已成为国民经济新的经济增长点和动力产业，国内扩大内需的重要产业。由于中国假日经济的形成，假日出门旅游已发展成为中国的社会时尚和现实，假日旅游消费在中国家庭消费的地位显著提高，国内已形成假日旅游度假的消费热潮。自二十世纪九十年代以来，中国旅游人次数年均增长11.1%，旅游收入年均增长22.6%，旅游业在国民经济中的比重近5%。中国拥有世界上最大的国内旅游市场。旅游业在国民经济中的地位进一步提高，旅游总收入占国内GDP的8.13%，旅游消费力提高，特别是境外游客和城镇居民消费强。2007年全年入境旅游人数达1.32亿人次，增长5.5％，其中：入境过夜旅游人数达5472万人次，增长9.6％；旅游外汇收入达419亿美元，增长23.5％；中国继续保持全球第四大入境旅游接待国地位。国内旅游人数达16.1亿人次，增长15.5％；国内旅游收入达7771亿元，增长24.7％。2009全年旅游接待总人数将超过20亿人次，同比增长10％，旅游总收入超过1.2万亿元，同比增长7％

2、中国境内主题公园的发展现状与趋势
    主题公园是现代旅游的创新形式，作为自然环境的补充，它本质上是一种人造旅游资源，即在土地上创造文化。其成功的核心要素是具有特殊的构想：围绕一个或数个主题建造一系列特别的功能情景，赋予游览玩乐以全新的充满吸引力的旅游元素。
    据有关部门统计，中国境内建设的主题公园已耗资2000亿元人民币以上，其中70％处于亏损状态，20％持平，10％赢利。究其原因，一是缺乏文化创新。大量主题公园重在复制，抄袭成风，全国各种《西游记宮》有500多个。二是文化结构单一。多数主题公园只是照搬国外的硬件，软件投入不够，造成生命周期短暂。三是未形成文化系统。由于缺乏创新，结构单一，造成文化底蕴稀薄而不能推出衍生产业和衍生产品，如与主题景区互为因果的相关影视传播、工艺制品、特色服饰、赛事庆典等等。
   主题公园主要分为娱乐性主题公园、文化创新性主题公园、文物遗产性主题公园、自然生态性主题公园等四大类型。主题形态业已成熟的海洋公园属于娱乐性主题公园，始建于上世纪中期的澳大利亚，园区规划均为海洋生物观赏、海洋动物表演和娱乐性硬件设施三大板块，目前中国境内已按照这种模式复制建造了数十家海洋公园，邻近海南的广东省便已建设三个大型海洋公园。由于全部照搬国外的现成模式，毫无创新，只能在投资规模上进行拼争，从而缺乏对中外游客的感召力，国内大部分海洋公园都难以为继。
     因此，海南要站在文化创新的高起点上规划主题公园的建设布局，避免类同性主题的低水平扩张。实际上，相对人口大省来说，海南建设主题公园的难度要大得多：因为一般性主题公园的游客辐射半径为300公里以内，海南由于孤悬海外，人口稀少而不能以当地游客为主，必须以国内外游客的需求为设计目标。所以，如果盲目复制境外早已成熟过时的海洋公园，必然造成新的资源浪费和效益低下。
     国际航海城则为全国唯一的文化创新性主题公园，它的游览娱乐的聚焦点首次集中于航海家、航海历史事件、航海船舶和海盗这多项航海元素，并在完全创新的主题之中兼容海洋公园的部分设计精华，即将海洋生物观赏和海洋动物表演完美地容纳其中。
     显然，海南旅游的优势在海洋，但是空白点也在于海洋。海南旅游精品景区的选项要牢牢把握海南文化和世界文化的兼收并蓄，在此基础上进行唯一性的文化创新。唯其如此，才能有力地推动海南旅游业转型升级，成为海南国际旅游岛建设的一大亮点。国际航海城的规划建设无疑是其中不可或缺的重大创新性主题。
      经过建省二十一年的发展，海南旅游从纯景点观光到现在的旅游休闲度假，变化巨大，成绩斐然。但是，海南旅游开发建设中也存在重大劣势与不足，主要是东线布局建设的同质化倾向较为突出，大部分均为酒店与旅游地产，其可能造成的不良后果是：1、布局单一。趋同性开发势必造成同类酒店或单一地产同质化恶性竞争；2、资源浪费。趋同性开发势必造成土地资源严重萎缩，特别是一次性完成销售的所谓旅游地产。3、结构失衡。趋同性开发势必造成海南旅游产业结构由此而缺少灵魂，即以看和玩为中心的文化内核。因此要使海南旅游产业上水平上层次，则必须尽快规划建设一批具有国际水准的旅游文化景区。

(略).......