温泉房地产项目开发可行性研究报告

海南方能投资顾问：www.yangzz.com

作者: 轶名日期： 2012-09-11

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房地产项目开发可行性研究报告

编制单位：海南方能投资顾问有限公司

编制日期：二O一二年七月

目录

第一章总论------------------------------------------------------------ 1

1.1项目背景与概况------------------------------------------------ 1

1.2主要技术经济指标---------------------------------------------- 5

1.3问题与建议---------------------------------------------------- 6

第二章项目投资环境与市场研究-------------------------------- 7

2.1投资环境分析-------------------------------------------------- 7

2.2区域房地产市场------------------------------------------------ 8

2.3销售预测------------------------------------------------------ 9

2.4营销策略----------------------------------------------------- 11

第三章建设规模与项目开发条件------------------------------- 13

3.1建设规模----------------------------------------------------- 13

3.2项目概况现状------------------------------------------------- 13

3.3项目建设条件------------------------------------------------- 13

第四章节能减排-------------------------------------------- 16

4.1. 项目建设方案----------------------------------------------- 16

4.2. 项目所在地能源供应条件------------------------------------- 37

4.3 合理用能标准和节能设计规范---------------------------------- 38

4.4 项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况-------------------- 39

4.5 项目节能措施及效果分析-------------------------------------- 40

第5章环境影响评价----------------------------------------- 52

5.1. 编制依据--------------------------------------------------- 52

5.2. 环境现状--------------------------------------------------- 52

5.3. 项目建设对环境的影响--------------------------------------- 53

5.4. 环境保护措施----------------------------------------------- 53

第6章劳动卫生与消防--------------------------------------- 55

6.1. 指导思想--------------------------------------------------- 55

6.2. 职业安全卫生健康对策与措施--------------------------------- 55

6.3. 消防设计--------------------------------------------------- 56

第7章项目实施进度----------------------------------------- 57

7.1. 项目开发期------------------------------------------------- 57

7.2. 项目实施进度安排------------------------------------------- 57

7.3. 项目实施过程控制措施--------------------------------------- 57

第8章项目招投标------------------------------------------- 58

8.1. 工程项目招标投标概述--------------------------------------- 58

8.2. 工程项目招标投标因素分析----------------------------------- 59

8.3. 招标依据--------------------------------------------------- 61

8.4. 招标范围--------------------------------------------------- 61

8.5. 招标方式--------------------------------------------------- 62

更多....

海南房地产市场正处于开发调控期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、资深顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章项目投资环境与市场研究

2.1投资环境分析

1、 国家政治经济形势及有关政策

2010年全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。2011年全年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。

2010年全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。全年各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。2011年全年全社会固定资产投资311022亿元，比上年增长23.6%，扣除价格因素，实际增长15.9%。其中，固定资产投资（不含农户）301933亿元，增长23.8%；农户投资9089亿元，增长15.3%。东部地区投资130319亿元，比上年增长20.1%；中部地区投资70783亿元，增长27.5%；西部地区投资71849亿元，增长28.7%；东北地区投资32687亿元，增长30.4%。

2010年全年城镇新增就业1168万人，比上年增加66万人。年末城镇登记失业率为4.1%，比上年末下降0.2个百分点。全年农民工总量为24223万人，比上年增长5.4%。其中，外出农民工15335万人，增长5.5%；本地农民工8888万人，增长5.2%。

2011年“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：1.控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。2.强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。3.严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。4.扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2010年是海南国际旅游岛建设的开局之年，在国家政策支持下，一批战略性新兴产业项目相继落户海南成为新的经济增长点。海南2010年地区生产总值(GDP)2052.12亿元，比上年增长15.8%，是海南建省以来经济社会发展最好的一年。其中，省会海口市、儋州市、三亚市GDP分别实现590.55亿元、292.75亿元和230.79亿元位居前三名，澄迈县GDP实现106亿元，比上年增长25.6%，增长速度全省第一。

海南工业恢复较快增长，预计全年工业增加值374亿元，同比增长15.5%。服务业、旅游业发展加快，海南房地产开发完成投资407.68亿元，比上年同期增长64%。居民人均收入大幅增长，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入达到15600元和5120元，分别增长13.4%和11%。2010年以来，海南省民生总投入284.21亿元，同比增长36.5%。新增财力的86.3%和市县上缴土地出让金的65.7%投向了民生。

2.2区域房地产市场

1、海南房地产市场区域及特点

① 主城区板块

主城区为海口市总体规划区域，随着海口保税区的搬迁、椰树集团等重点企业的“西进”、马村港建设的推进，以及海口新总体规划，将对主城区内污染和零散的工业企业采取合并、搬迁等方式进行整合提升，形成金盘工业区、海口药谷工业园区、临空产业园区和永桂开发区四个工业区。开发区与海口的融合日渐加强，衔接发展的趋势和效应更加明显。澄迈老城交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，小高层商用房及住宅平均按每平方米6500元/㎡左右。老城区比较有代表性的房地产项目有学府花园、康郡美月小河、四季康城、丽海阳光等。

主要特征：占地面积不大、高容积率、高层小户型为主、售价多为5500-7500元/㎡左右。

② 老城开发区板块

老城工业开发区位于海南省澄迈县境內，距海口市中心20公里。这里有16公里长的海岸线，有东水港、美兰湾，盈滨湾。自然资源丰富，开发工业的条件得天独厚。

经国务院批准，老城开发区已被列入海口市总体规划，是海口市城市规划中的三个组团之一。海南居民对老城区的认可度比较高，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美的片区环境，老城区现已成为海南居民购房置业的首选区域。

主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到120-150㎡,120-130㎡的三房旺销,四房面积一般在160-190㎡。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。

2.3销售预测

1、项目需求分析

本项目所在地是澄迈县最大的一个区，交通便利，境内东托粤海铁路物流中心，西有国家一类口岸马村港群，北有旅游度假胜地盈滨渡假村和边湾浴场，南连本县美亭瓜果批发市场，西环高速公路和粤海铁路贯穿其境。境内还有海南省开发最早、规模最大、产值最高、产业体系最齐全的老城开发区，建有琼北最大码头群，占尽省城经济辐射和水陆交通便捷的区位优势。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处海南澄迈县老城经济开发区，靠近白莲立交桥，距西线高速公路入口及海口绕城公路起点均为200米，是海口西海岸“17公里黄金海岸线”的延伸区，有海口的“亚龙湾”美誉。距海口市中心车程约20公里，离粤海铁路海口客运站2.8公里，距海口美兰国际机场35公里，上绕城高速到机场只要20分钟即可到达；2011年海南城际轻轨通车，在盈滨半岛旁已设一个轻轨站点，从这里坐轻轨到达三亚仅需90分钟车程。本项目靠近老城经济开发区东侧，且临近盈滨半岛旅游度假区，地段优势明显，交通便利，是建设高级度假公寓的理想用地。

2、项目销售目标群定位

本项目规划为澄迈地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：

① 一类客户：周边的私营业主

项目毗临海南火车站，周边的中小私营业主较多，主要在火车站附近商贸市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人。目前，这类人群都住在火车站附近，所居街道狭小，而且普遍存在家庭人口众多，居住空间狭窄的问题，添置物业、解决亲人的居住问题是当务之急，属于刚需客户。

② 二类客户：海南在外地成功人士

海南人具有很强烈的恋土情结，在外成功人士普遍愿意回原籍置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个舒适的居住环境。

目前澄迈乃至整个海南，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区。在外工作的海南籍人士回家乡购房，无非是想选择景观好、品质高的规模社区，而位于老城经济开发区的住宅区——海南智恒依爱花园，无疑将是该部分层峰人士的置业首选。

③ 三类客户：各个辖县区、乡镇成功人士

“居住农村向城市转移”，这是多数县市以下居民的普遍心愿，其中部分经济条件较好的居民必将置业眼光投入到市区，这对依爱花园的销售也将起到很大的促进作用。

④ 四类客户：各地房地产投资人士

海南房价目前在全国来讲都偏低，2007年全国地级市房地产销售平均价格3000元/㎡,海南现在的水平还不到9000元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。

本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕海南智恒旅游地产的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到依爱花园的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户2000批以上。

3、销售计划

鉴于目前依爱花园项目工程的建设进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。

① 销售进度

本项目预计2012年12月初预售：

l预售期一个月内，即至2012年12月底，完成总销售任务的30%，约230套住宅，销售金额约8860万元；

l第二期三个月内，即至2013年2月底，完成总销售任务的60%，约460套住宅及商铺，销售金额约1.77亿元；

l第三期一个月内，即至2013年12月底，完成总销售任务的80%，约610套住宅及商铺，销售金额约2.36亿元；

l第四期二个月，即至2014年2月底，完成总销售任务的100%，约772套，销售金额约2.96亿元。

4、销售收入预测

1）周边城市房价比较：

许多业内人士认为，海南目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在全国及海南处于观望期的一段时间里，将有比较好的成长空间。

据介绍，海南房价上涨已是万事俱备，并且已经在如今的楼市上具体体现出来了。究其原因，主要有五：一是房贷新政策抬高门槛，促使开发企业的融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；二是本身就稀缺的土地，在协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；三是建材价格不断上涨，提高了建筑成本；四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；五是城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展，而这些因素将使海南房价面临卷土重来的机遇。

2011年上半年，全省商品住房销售均价9795元/平方米，同比上涨5.2%。其中，6月份全省商品住房销售均价8454元/平方米，同比下降7.5%，环比上涨9.7%。从城市看，上半年海口市商品房销售均价8537元/平方米，同比下降7.3%。三亚市商品房均价17777元/平方米，同比下降35.6%。到年底突破11000元/㎡,上涨势头迅猛。

2）项目销售价格定位：

根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价5500元/㎡，住宅区公共停车场120000元/个，一层商铺销售均价9000元/㎡，本项目预测销售总收入为29606万元，详见附表五《销售收入及税金估算表》。

2.4营销策略

本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：

1、推广渠道

① 报纸广告

包括海南日报、海南晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广即可。

② 影视广告

当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。

③ 单张派发

贯穿项目营销始终的宣传利器，海南地方小，人口集中，单张派发及网络平台能起到良效。

④ 营销活动

l活动一：“依爱花园开盘庆典”。

l活动二：“海南购房团联动”。

l活动三：“百年海南西岸风光带”摄影图片展。

l活动四：海南人说海南大型民族文化论坛。

l活动五：系列名人讲座。

l活动六：海南人说海南大型文化论坛

2、媒体宣传组合

开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传海南智恒依爱花园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在海南的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。

l公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。

l路桥广告：贯穿项目营销始终。

l影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。

l海南报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。

l单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到海南的每一个角落。

l公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。

第三章建设规模与项目开发条件

3.1建设规模

本项目总占地面积26345.0h㎡，总建筑面积为55422㎡，地上建筑面积为47544㎡，地下停车场建筑面积7878㎡，停车位130辆；建设总容积率为1.8，建设密度为20.6%，绿化率为47.8%；项目建设内容为4栋（9-10层）度假型标准间形式高层住宅，总计约772套商住房（其中住宅建筑面积约42124㎡，1层商铺建筑面积5420㎡）。

3.2项目概况现状

1、地点与地理位置

本项目位于海口市澄迈县老城经济开发区，靠近白莲立交桥，距西线高速公路入口及海口绕城公路起点均为200米。总用地面积26345.0平方米，约39.51亩。项目所在地属于海口市城市总体规划三大组团之一的马村工业组团，距海口市中心20公里，据海口美兰国际机场35公里，距粤海铁路海口客运站2.8公里。依爱花园靠近澄迈老城经济开发区东侧，且临近盈滨半岛旅游度假区，地段优势明显，交通便利。

2、土地权属类别和土地状况

本项目开发建设的土地位于海南老城经济开发区东侧，面积为26345.0㎡。经老城国用（2009）第1163号国土使用证批准为商住综合用地。

本项目土地的开发建设规划，已经得到海南省规划局初步审议通过。

3.3项目建设条件

1、地形、地貌、地震情况

澄迈县位于海南岛北部，北部濒临琼州海峡，隔海与雷州半岛相望，毗邻省会海口市，东接定安县，西靠临高县、儋州市，南与屯昌县、琼中县接壤，总面积2067.6平方公里。澄迈县西宽56.25公里，南北长70公里。地属热带季风气候，光照充足，雨量充沛，气候温和，全年无霜。年均日照2017.6小时，年均降雨量1790.7毫米。较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。地势南高北低，南部为丘陵山地，中部为河积平原，北部为台地和海积平原。全县辖12个镇、6个乡，141个村委会、16个居委会，927个自然村。境内有6个国营农场和3个省办农(林)场。1998年末人口达45.57万人，民族基本是汉族。澄迈县于公元前110年(西汉武帝元封元年)设置苟中县，经公元607年(隋大业三年)更名澄迈，至今有二千多年历史，是琼岛文明古县之一。

澄迈县土地总面积306.07万亩，多属平原台地，土壤以砖红壤为主，土地肥沃。全县耕地面积41.3万亩，其中水旱田23.1万亩，旱坡地18.2万亩。宜林热作地120万亩，已开发117万亩，其中造林97.3万亩，种植橡胶13.6万亩。宜牧地15万亩，沿海滩涂3.42万亩。全县光、热、水充足，适宜多种热作生长，热作资源丰富。主要经济作物有：民营橡胶13.6万亩，年产干胶4000多吨；民营胶加工厂8家，年加工规模6000吨；椰子种植2.3万亩，咖啡种植1.2万亩，年产量2400吨；胡椒种植1.6万亩，年产量1050吨；槟榔种植1.8万亩，年产2400吨；益智种植1050亩，年产21吨。县内已探明的陆地矿产资源有石灰石1070万吨，石英石5000万吨，还有石油、高岭土、铅锌、金银、花岗石、玄武岩、砖瓦粘土矿等10多种，发现矿产地55处，其中金属矿产地11处，非金属矿产地32处，能源矿产4处，水气矿地8处。有大小河流20多条，总长250公里，常年流量35亿立方米。南渡江流经10个乡镇，流程116.3公里，年均流量13.4亿立方米。建有中型水库4宗，小(一)型水库13宗，总库容量1亿方，蓄水工程472宗，引水工程90宗，提水工程33宗，年年加大投入大搞冬修水利建设，用水实灌面积17.2万亩。