产权式酒店项目市场可研与可行性分析报告

目   录

1 渝北区产权式酒店调研 1

1.1 产权式酒店概念及特点 1

1.1.1 产权式酒店的缘由 1

1.1.2 产权式酒店的性质 1

1.1.3 产权式酒店的分类 2

1.1.4 产权式酒店的现状 2

1.2 重庆产权式酒店现状 9

1.3 渝北区酒店发展阶段分析 10

1.4项目所在地周边市场分析 11

2 项目定位 1

2.1 项目及运营模式 1

2.2市场定位 2

2.3目标客户定位 3

2.4价格定位 4

2.5形象风格定位 5

2.6服务定位 5

2.7 项目SWOT分析 6

2.7.1 优势 6

2.7.2 劣势 7

2.7.3 机会 8

2.7.4 威胁 9

3 营销推广策略 1

3.1 品牌策略 1

3.2 产品定价策略 1

3.3 媒体策略 1

3.4 促销策略 4

4 经济效益评估 8

4.1 建设期内 8

4.1.1成本估计 8

4.1.2收入估计 8

4.1.3酒店固定资产销售盈利 9

4.2 营业期内 10

4.2.1营业收入预测 10

4.2.2年营业成本 13

4.2.3营业税金及附加 15

4.3 项目风险评估（盈亏平衡分析） 19

 

1.1 产权式酒店概念及特点

1.1.1 产权式酒店的缘由

产权式酒店兴起于上世纪70年代区欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”（中文译为“泰慕赛尔”）即“时空共享”的意思。产权式酒店的共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济发展潜力大且比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，既是投资财务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资者，产权式酒店都孕育着丰富的商机。

 

1.1.2 产权式酒店的性质

在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权式酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲、度假、娱乐为目的的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济、贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。

 

1.1.3 产权式酒店的分类

时权酒店是将酒店的每个单位（酒店标间）分为一定的时间（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。

纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的管理回报，同时还享有一定期限的免费入住权（如城市之光年免费入住权为30天）。纯产权酒店又分为商务型和度假型。

养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。

高尔夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高尔夫、登山、滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。

时值度假型酒店指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们购买产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权和产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。“分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。

 

1.1.4 产权式酒店的现状

国外产权式酒店的现状

20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。

产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，[WTO国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatzass.ciates，1992]80年代到90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权式酒店销售将达300亿美元，在客户类型上，有60％是中产阶层家庭投资，40％为企业和社会机构投资。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众青睐的投资工具。

 

国内产权式酒店发展

随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。统计显示，目前我国的产权式酒店已经发展了200多家，遍布中国个省市、直辖市、自治区等。 国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐的投资品种登陆中国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫·白露”；北京的“金色假日”、“快乐无穷大———龙庆(假日)乡村俱乐部”；海南的“博鳌南色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”；上海的“凤凰大厦”；秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连的“海昌欣城”；杭州的“黄龙·月亮湾大酒店”，重庆的“海兰云天”等项目接踵而来。在重庆，赛格尔·国际大厦，纯小户型酒店公寓，单价在7800元/㎡，套内35m，年返租19164元（1597元/月）。

产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买。 

对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体： 其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，顺带度假； 其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。