地块别墅项目商业计划报告

前 言

没有调研就没有发言权，房地产商业计划是项目成功运作依据的关键。做好调研，了解对手，分析形势，这样才能更好地为本案找出出路。

古人云“知己知彼，百战百胜”我们在了解自己和别人的基础上，充分找出产品差异化，文化差异化，营销差异化等各个层面的战略思路，规避目前九江房地产产品同质化现象严重的这一局面，实现产品品质、品牌、品位的市场效应。抢占市场份额，掌握阶段要领，拉动产品销售，完成利润目标。

围绕商业计划，论证项目可行性开发，跳出模式，找准定位，做到产品上有高度 战略上有思路，战术上有出路。

这次商业计划在各个方面都进行了科学分析，其中包括政府政策，销售情况，土地出让、价格、产品形态、产品去化顺序、建筑形态风格、产品比例，销售模式等，在此基础上，也相应为本案提出了一些关于战略方针路线问题。

商业计划报告目录

第一篇 城市位置篇

第二篇 城市区域篇

第三篇 经济指标篇

第四篇 城市规划篇

第五篇 地产市场篇

第六篇 土地出让篇

第七篇 项目楼盘篇

第八篇 销售去化篇

一、概况

九江，位于江西省北部，地处长江黄金水道中下游，是大京九铁路与万里长江唯一交点城市。交通十分便利，集水陆空于一体，处赣、鄂、皖四省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政治、经济、文化、旅游、交通中心。如今九江已成为长江经济带和京九经济带交叉辐射的重点城市。

九江集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体，是一座具有2200多年历史的江南文化名城和旅游城市。

九江辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，人口450万，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积48.4平方公里，市区人口51万人。其中浔阳区27万，庐山区24万，人口密度为710人/平方公里，人均居住面积也由9.82平方米上升到10.98平方米。

98年市区居民人均可支配收入为3973万元，人均消费支出3170.54元。食品支出占消费性支出的53.2%；住房消费由97年的人均388.76元增长到98年的405.04元。2000年在1999年集资房淡出市场后，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费有望上升。

二、交通

九江现代水陆空交通网络四通八达。九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。

铁路有京九、武九、合九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路正在规划建设中；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过。九江机场正在积极运作。九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。

从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结江西全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。

三、旅游胜地

九江有400多个景点景观，已开发景点120处，旅游线路30多条。有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。2001年被评为中国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入《世界遗产名录》。2004年2月，庐山又被列入全球首批世界地质公园。

四、经济发展

据统计，九江市在“十五”期间国内生产总值年均递增13.6%，2006年全市生产总值（GDP）达506.22亿元，比上年增长13.7%。其中，第一产业增加值78.18亿元，增长6.9%；第二产业增加值262.86亿元，增长15.8%；第三产业增加值165.18亿元，增长14.1%。人均生产总值10825元，比上年增长13.0%，按当年年末汇率折算为1358美元。城乡居民生活水平显著提高。全年城镇居民人均可支配收入9593元，比上年增长10.1%；人均消费性支出6571元，增长13.1