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九、市场营销与效益分析
（一）、项目营销组织及营销行动
本项目的产品销售，主要通过建立如下全国性网络进行：
1、本地营销中心：拟选定在三亚设立本项目的本地营销服务中心，在项目区设立客户接待中心，负责统一管理本项目的全国性销售网络，并统一开展异地客户接待、推广与产品广告发布事务。
2、异地营销网点：拟在北京、天津、上海、太原、成都、重庆、哈尔滨、大连、青岛、海口等中心城市设立常年展销处，同时寻求代理服务商开展区域性营销合作，通过异地代理商组织异地客户到“东方威尼斯”休闲生活特区旅游购房，为代理商提供具有竞争力的代理服务佣金（销售额的2～3％），同时为成交客户提供报销旅游团费或打折机票的销售政策。
3、居间服务网络：如发展出租车司机、酒店、旅行社等工作人员加入本项目的居间销售服务，为其提供具有吸引力的居间服务佣金。
4、全国性巡回展销（产品行销）：1）通过参加全国各地的房展、会展活动，进行品牌推广与产品展销；2）组织专门的巡回销售队伍，采取“蛙跳式”战术，在全国各中心城市开展项目的产品巡销活动（每次展销时间半个月以上，并在当地开展全方位的推广工作）。
（二）、销售周期和进度
由于 “东方威尼斯”休闲生活特区项目拥有得天独厚的地理位置和精心打造的特色旅游资源，加之政府对三亚市的包装、宣传力度逐年增加，不断举办一系列国际性推介、文化传播活动，三亚市已经在国际旅游度假产业界拥有一定的知名度。随着三亚市知名度和影响力越来越大，其旅游房地产行业将逐步走向国际市场。由于三亚旅游房地产业的开发已经在国际上打响了名气，“东方威尼斯”休闲生活特区卓越的滨海房地产资源条件与河岸资源的不可再生性，决定了项目具有巨大的增值发展空间。因此，我公司应充分把握和利用三亚市旅游房地产业发展的历史性机遇，对“东方威尼斯”休闲生活特区采取控制性销售的政策，使利润空间最大化。初步计划，本项目的投资开发周期为五年，销售周期六年。各销售开发组团的工程进度与销售进度计划安排如下：
1、度假房产工程进度达到正负零，售出率达到5% 。
2、主体封顶，售出率达到60% 。
3、主楼完工，售出率达到90% 。
4、主楼验收完成，售出率达到95% 。
5、景观、配套全面完成，售出率达到99%以上。
（三）、销售价格与收入预测
1、房地产产品
（1）、产权销售产品价格定位：
根据本项目的位置、景观、配套、户型等竞争优势，参照当前海口、三亚等地的旅游、房地产综合价格指数，同时结合我公司的全国性异地市场整合推广力度，在较大的保险系数下，初步确定本项目主要旅游、房地产产品的销售价格为：
1.1、“河岸生活”河景度假公寓（毛坯房）平均销售价格，以4000元/平方米计（开盘初期的市场培育价格以2800元/平方米起价）；
1.2、豪华海景极品别墅(毛坯房)，以10000元/平方米计(外销)；
1.3、超豪华酒店海景度假公馆（成品房）的平均销售价格：10000元/平方米(外销)；
1.4、“欢乐岛”旅游商业经营设施，以6000元/平方米计；
1.5、“海上明珠”白金五星级产权式酒店（客房部分）：以20000元/平方米计；
【以上销售价格策略，应采取低开高走、随行就市的原则。以最低起价（均价保持在以上定价范围内）先进行内部认购进。低价进入市场后，结合工程进度、销售进度及市场情况进行随机应变性的调整。】
（2）、项目的产权销售收入预测
1.1、“河岸生活”河景度假公寓（毛坯房）销售收入：按4000元/平方米计，30万平方米毛坯房的销售收入为12.0亿元；
1.2、豪华海景极品别墅(毛坯房)销售收入：以10000元/平方米计，2万平方米别墅类物业的销售收入为2亿元；
1.3、超豪华国际海景度假公馆(成品房)销售收入：按10000元/平方米计，6万平方米成品房的销售收入约为6.00亿元；
1.4 、“欢乐岛”及水上动感城旅游商业经营设施，以6000元/平方米计，8万平方米商业物业的产权销售收入为4.2亿元。
1.5、白金五星级产权式酒店（客房部分），以20000元/平方米计，8万平方米白金五星级酒店客房及其经营权益的销售收入约16.0亿元；
以上合计本项目产权销售总收入约40.2亿元。
