第一章总论
1.1项目背景与概况
1、项目名称：海南保亭道突村什办村改造项目
2、承办单位概况
单位名称：海南木森投资有限公司
建设单位简介：
北京清大博雅投资集团有限公司是清华大学旗下企业，注册地在北京。集团下设北京世纪隆兴科技有限公司、北京华世柏利房地产开发有限公司、北京杨氏伟业石材有限公司；清大（天津）置业投资有限公司、谦百通（天津）置业有限公司、中企达（天津）金属交易市场有限公司、天津中企达青年创业担保有限公司、国钢（天津）电子商务有限公司、中企达（天津）船舶航运有限公司、江苏谦百通（连云港）置业有限公司、海南木森投资公司、海南谦百通房地产有限责任公司等数家子公司。
博雅投资集团秉承清华务实、创新的精神，立足于科技投资、文化投资、传统项目投资等。同时，集团还致力于建设集金融、能源、资产等多种行业于一体的综合性服务平台。目前，投资项目包括金融担保、地产开发、电子商务、矿山采掘等。
海南木森投资有限公司属于北京清大博雅投资集团有限公司下属子公司，公司主要经营范围为“房地产开发、经营；土石方工程；市政基础设施；矿产吕资源开发和加工（凡需行政许可的项目凭许可证经营）”等产品。公司尊崇“踏实、拼搏、责任的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，我们始终坚持用户至上 用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户。
3、项目拟建地点
海南省保亭黎族苗族自治县保城镇区东侧
4、项目建设进度
拟建项目总体规划期限为4年，建设期分两期：近期2013-2014，远期2014-2016年。项目一期为什办村、道突村改造：村庄建设用地面积为168.83亩，计划通过土地置换，规划建设用地安置区为29.31亩，建新区为134.77亩，道路代征4.75亩，合计168.83亩。至2014年基本完成外接内连的基础设施建设，完成什办村和道突村安置新区建设；项目二期为以琼台文化为主题的高端健康养生社区建设，至2016年底，项目发展成为具有广泛影响的高端健康养生旅游区。
5、项目建设规模及内容
本项目基地用地范围32.27公顷（484.1亩），除去代征道路用地和绿地，开发用地面积为22.75公顷（341亩），并被规划道路分为10个地块，具体划分为生态宜居安置新区和高端健康养生社区两大板块。
其中，305省道以北，靠近保亭车站的5个地块（168.83亩）为一期开发区域，属于什办村和道突村安置新区，具体建设内容包括生态宜居安置新区、黎苗大酒店以及黎苗文化民族风情商业街，占地面积168.83亩，建筑总面积22万㎡，建筑密度为30.2%，容积率为2.01，绿地率为35%，停车位950个；剩余的5个地块（172.17亩）为二期开发区域，属于以琼台文化为主题的高端健康养生社区，具体建设内容包括高端健康养生社区、琼台文化会馆以及琼台特色风情商业街，占地面积172.17亩，建筑总面积23.64万㎡，建筑密度为26.6%，容积率为2.01，绿地率为35%，停车位830个。
6、项目投资估算和资金筹措
本项目计划总投资242515.74万元人民币，固定资产投资234567.45万元，其中土地购置及整理费用40920万元，建筑安装工程费用184200万元，设备及工、器具购置费用4830万元，工程建设其他费用2295万元，预备费用2322.45万元；流动资金投资7948.29万元。
项目总投资的242515.74万元资金全部由企业自筹。
7、项目财务和经济评论
经计算，项目建设成后年收入31033.07万元，年利润总额为25520.59万元；项目静态投资回收期为9.50年（不含建设期），税后动态回收周期为8.15年（含建设期1年）；项目内部收益率税前为21.31%，税后为17.32%；项目财务净现值所得税前为40881.82万元，所得税后为14312.01万元；项目投资利润率为10.52%，投资利税率为13.86%，盈亏平衡点为7.43%。这说明项目盈利能力好，抗风险系数高，具备投资可行性。
8、可行性研究报告编制依据
（1） 与委托方签订的咨询协议；
（2） 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南》；
（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4） 《城市房地产开发经营管理条例》；
（5） 《房地产项目经济评价方法》。
9、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
10、项目提出的理由
① 项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为1.5—4.3个百分点，改革开放30年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积达到22㎡，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2011年达到人均建筑面积35㎡，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。
② 项目对城市建设将起到促进作用
海口市第十一次党代会提出，要按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。“中强”就是加强主城区建设，提升主城区水平。“西拓”就是要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。“东优”就是充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。“南控”就是要严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。
海南作为国家重要战略部署，其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的“中强、西拓、东优、南控”的发展规划环境下，海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑，提高海南城市品位，加强城市辐射功能的目标。
目前，海口市的人均拥有住宅偏少，而且买不起房的现象比比皆是，与海南省人均拥有住宅相差甚远。因此，改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时，随着海南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
拟建项目不但符合海南城市建设总体规划，贯彻了“中强、西拓、东优、南控”的发展战略，而且对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
③ 解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为海南省东延线重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。
1.2主要技术经济指标
1.3问题与建议
① 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及海南房地产项目开发程序及规定。
② 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
③ 海南房地产市场正处于开发调控期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
④ 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、资深顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第二章项目投资环境与市场研究
2.1投资环境分析
1、 国家政治经济形势及有关政策
2010年全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。2011年全年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。
2010年全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。全年各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。2011年全年全社会固定资产投资311022亿元，比上年增长23.6%，扣除价格因素，实际增长15.9%。其中，固定资产投资（不含农户）301933亿元，增长23.8%；农户投资9089亿元，增长15.3%。东部地区投资130319亿元，比上年增长20.1%；中部地区投资70783亿元，增长27.5%；西部地区投资71849亿元，增长28.7%；东北地区投资32687亿元，增长30.4%。
2010年全年城镇新增就业1168万人，比上年增加66万人。年末城镇登记失业率为4.1%，比上年末下降0.2个百分点。全年农民工总量为24223万人，比上年增长5.4%。其中，外出农民工15335万人，增长5.5%；本地农民工8888万人，增长5.2%。
2011年“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：a.控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。b.强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。c.严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。d.扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。
2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
2010年是海南国际旅游岛建设的开局之年，在国家政策支持下，一批战略性新兴产业项目相继落户海南成为新的经济增长点。海南2010年地区生产总值(GDP)2052.12亿元，比上年增长15.8%，是海南建省以来经济社会发展最好的一年。其中，2011年保亭县生产总值16.1亿元，是2006年6.99亿元的2.3倍，年均增长18.2%。全社会固定资产投资27亿元，是2006年1.75亿元的15.4倍，年均增长72.9%；五年累计完成投资60.9亿元，是上个五年8.12亿元的7.5倍。地方财政一般预算收入2.3亿元，是2006年2263万元的10.2倍，年均增长59%。城镇居民人均可支配收入14600元，是2006年6446元的2.3倍，农民人均纯收入4300元，是2006年1942元的2.2倍，年均分别增长17.7%和16.5%。
在全省市县经济和社会发展主要指标考核中，保亭县综合得分排位大幅提升，由2007年的第12位分别提高到2009年的第2位和2010年的第3位，分别荣获二等奖和三等奖；2010年荣获全省中部市县农民增收工作二等奖。先后荣获“国家卫生县城”、“国家园林县城”、“全国文明县城”、“中国民间文化艺术之乡”。
2.2区域房地产市场
1、海南房地产市场区域及特点
① 三亚板块
三亚作为中国唯一一座热带滨海城市，被称为“东方夏威夷”，它不仅拥有全海南岛最美丽的滨海风光，如“天下第一湾”亚龙湾，大东海等；还拥有独特的热带旅游资源，如西岛、天涯海角、南山海上观音、鹿回头公园、娱支洲岛等；还是黎族苗族歌舞艺术发源地之一，如《跳柴舞》被评定为全国少数民族保留舞蹈之一；同时，三亚国内外海陆空交通四通八达，已形成立体交通网，如三亚凤凰国际机场是中国国内最大运输机场之一，东线轻轨高铁、高速，西线高速，三亚至五指山高铁、高速等。
三亚辐射圈热带风光旖旎、交通便利、配套设施完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的住宅、别墅为主，销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，中低层商用房及住宅平均按每平方米12000元/㎡左右，高档别墅区平均按每平方米30000元/㎡左右。三亚比较有代表性的房地产项目有凤凰岛、鲁能三亚湾、亚龙湾西山渡、亚龙湾石溪墅等。
主要特征：占地面积大、高容积低、配套设施齐全、高端养生公寓和别墅为主、售价多为10000-60000元/㎡左右。
② 保亭黎族苗族自治县板块
保亭黎族苗族自治县位于海南省三亚市、五指山市同陵水黎族自治县三地交界处，距三亚市中心约1小时车程，与三亚、陵水、五指山共同构成大三亚（琼南）旅游经济圈。
根据保亭县旅游总体规划(2008—2020)的空间布局结构，保亭县旅游产业空间布局共分为南部主题文化体验组团：规划范围包括三道镇、南林乡和加茂镇南部，以便捷的旅游交通连接、优质的雨林生态环境、特色的康疗养生立化为核心，打造集合高端旅游度假、黎苗文化娱乐体验、康疗保健旅游等产品为一体集中展示保亭各类主题文化，形成康疗度假、宜居宣游的功能组团；中部热带乡村度假组团：规划范围包括保亭县中部的加茂镇、新政镇和六弓乡，将以独具特色的海南岛热带山乡村落意境为主体，结古南国特色的花开、山兰酒、红毛丹、荔枝等各色资源，悉心打造集热带山乡度假、黎苗文化休闲、热作农业观光、文化娱乐体验为核心的度假旅游产品，着力发展保亭热带乡村原生态、本土化风情与国际化度假旅游相融合的旅游功能组团；北部雨林温泉养生组团：规划范围包括保城镇、什玲镇和响水镇部分范围，以热带雨林温泉、黎苗文化资源为核心，集雨林温泉养生、高端医疗保健、黎苗风情小镇度假、山地运动休闲、原生态山居文化体验及高尔夫运动等功能为一体，打造高品质、原生态的热带雨林温泉养生组团；西部生态探险运动组团：该组团以毛感乡为主，包括部分响水镇范围，是以热带雨林生态、石林溶洞地质为核心旅游资源， 打造集雨林旅游探险、山地户外运动、奢华度假休闲等功能为一体，以生态探险为主要特色的生态探险运动旅游组团。
随着三亚等沿海旅游度假资源开发逐渐饱和，可开发利用土地空间的殆尽，旅游地产开发从沿海向北向内陆纵深发展成为必然趋势，作为三亚和陵水缓冲地带的保亭县发展潜力巨大。保亭地区房地产开发主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对于周边三亚市和陵水县来说相对较低,但户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到120-150㎡,120-130㎡的三房旺销,四房面积一般在160-190㎡。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比海南其他地区较快，售价多定为在：7000-9000元/㎡左右。
2.3项目SWOT分析
2.4销售预测
1、项目定位
本项目位于保亭县保城镇区305省道北侧，属于保亭县的旅游发展战略和布局的热带雨林生态旅游轴和山、泉、海度假旅游轴的交汇处，临近七仙岭旅游发展驱动核， 资源优势突出，进一步确立了项目定位要突出本区域的热带雨林温泉和黎苗文化的特色，依托旅游发展休闲度假和养生为主题的高品位房地产产品。
2、项目销售目标群定位
本项目规划为保亭县的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：
① 一类客户：北京大学、清华大学离退休教职工
项目建设单位隶属于北京清大博雅投资集团有限公司，是清华大学旗下企业，与北京大学、清华大学有着千丝万缕的联系。目前，北京房价居高不下且供不应求，而项目位于的保亭县不仅生态环境优美，空气质量优质，周边旅游资源丰富，文化氛围浓郁，生活配套设施齐全，相对于北京的房价来说属于偏低价位，是养生养老的绝佳区域。
针对这种情况，项目高端养生社区的目标客户定位于北京大学、清华大学离退休教职工，旨在打造一个高端的养生养老文化社区。
② 二类客户：海南在外地成功人士
海南人具有很强烈的恋土情结，在外成功人士普遍愿意回原籍置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个舒适的居住环境。
目前保亭乃至整个海南，大型规模的社区都罕有，特别是高端养生养老社区。在外工作的海南籍人士回家乡购房，无非是想选择景观好、品质高的规模社区，而位于保亭黎苗文化自治县的高端养生养老文化社区，无疑将是该部分层峰人士回乡养老的置业首选。
③ 三类客户：各个辖县区、乡镇成功人士
“居住农村向城市转移”，这是多数县市以下居民的普遍心愿，其中部分经济条件较好的居民必将置业眼光投入到风景旅游区，这对项目高端养生社区的销售也将起到很大的促进作用。
④ 四类客户：各地房地产投资人士
海南房价目前在全国来讲都偏低，2007年全国地级市房地产销售平均价格3000元/㎡,海南现在的水平还不到9000元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。
本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近300批客户慕北京清大博雅投资集团有限公司的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到保亭什办道突改造项目的高端养生社区住宅。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户1000批以上。
3、销售收入预测
1) 周边城市房价比较：
许多业内人士认为，海南目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在全国及海南处于观望期的一段时间里，将有比较好的成长空间。
据介绍，海南房价上涨已是万事俱备，并且已经在如今的楼市上具体体现出来了。究其原因，主要有五：一是房贷新政策抬高门槛，促使开发企业的融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；二是本身就稀缺的土地，在协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；三是建材价格不断上涨，提高了建筑成本；四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；五是城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展，而这些因素将使海南房价面临卷土重来的机遇。
2011年上半年，全省商品住房销售均价9795元/平方米，同比上涨5.2%。其中，6月份全省商品住房销售均价8454元/平方米，同比下降7.5%，环比上涨9.7%。从城市看，上半年海口市商品房销售均价8537元/平方米，同比下降7.3%。三亚市商品房均价17777元/平方米，同比下降35.6%。到年底突破11000元/㎡,上涨势头迅猛。
2) 项目销售价格定位：
根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价8000元/㎡，住宅区公共停车场120000元/个，详见《销售收入及税金估算表》。
2.5营销策略
本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：
1、推广渠道
① 报纸广告
包括海南日报、海南晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广即可。
② 影视广告
当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。
③ 单张派发
贯穿项目营销始终的宣传利器，海南地方小，人口集中，单张派发及网络平台能起到良效。
④ 营销活动
l活动一：“海南木森保亭道突什办改造项目开盘庆典”等。
l活动二：“北京大学、清华大学离退休职工在海南购房团大联动”。
l活动三：“百年海南黎苗文化风情带”摄影图片展。
l活动四：海南人说海南大型民族文化论坛。
l活动五：系列名人讲座。
l活动六：琼台文化论坛
2、媒体宣传组合
开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传拟建项目，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合“百年海南黎苗文化风情带”摄影展，举办各种活动，扩大在海南的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。
l公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。
l路桥广告：贯穿项目营销始终。
l影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。
l海南报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。
l单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到海南的每一个角落。
l公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。
第三章建设规模与项目开发条件
3.1建设规模与内容
本项目规划总用地面积32.27h㎡，居住区用地面积22.75h㎡，其中住宅用地面积17.31h㎡，公建用地面积2.35h㎡，道路用地面积2.04h㎡，公共绿地面积1.05h㎡，其他用地面积9.52h㎡。地上建筑面积45.64万㎡，其中生态宜居安置新区建筑面积22万㎡，高端养生文化社区建筑面积23.64万㎡；停车位1780辆，其中地面停车位178辆，地下停车位1602辆；建设容积率为2.01，建设密度为26.6%，绿化率为35.0%；人口密度（毛）为194人/h㎡，住宅套密度（毛）61套/h㎡。
项目建设具体内容包括道突村和什办村安置新区：具体建设内容包括生态宜居安置新区、黎苗大酒店以及黎苗文化民族风情商业街，占地面积168.83亩，建筑总面积22万㎡，建筑密度为30.2%，容积率为2.01，绿地率为35%，停车位950个；高端健康养生文化社区：具体建设内容包括高端健康养生社区、琼台文化会馆以及琼台特色风情商业街，占地面积172.17亩，建筑总面积23.64万㎡，建筑密度为26.6%，容积率为2.01，绿地率为35%，停车位830个。
3.2项目建设地点
本项目基地位于保亭县保城镇区东侧，项目地块主要位于保亭至陵水的305省道北侧，基地西侧邻近保亭车站，并紧邻保亭县中等职业技术学校，东侧紧邻春天小学。
3.3项目建设条件
1、地形、地质条件
保亭县坐落于海南岛南部，地理坐标在北纬18°23′22″-18°50′48″，东经109°24′00″-109°50′51″，与陵水县、三亚市、琼中县、五指山市接壤，属于热带地区。全境东西宽49公里，南北长54公里，土地面积为1166.67平方公里。
保亭县属丘陵山区。地势为西北高，东南低。海拔500米以上的山地占总面积的38.7%，海拔100—500米的丘陵占37.5%，海拔100米以下的丘陵、台地占15%；河谷阶地占8.8%。毛感仙龙地区有一部分属于典型的喀斯特地貌类型。
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.15，地震动反应谱特征周期为0.30s，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。
2、气候条件
保亭处于北纬18°以南，属热带季风气候区，热量丰富，长夏无冬，年平均气温20.7-24.5℃，气候温和，雨量充沛，年降雨量达1800-2300毫升，负氧离子每立方厘米在8200个以上，可谓“温而不热、凉而不寒、爽而不燥、润而不潮”。
3、水文地质条件
澄迈全县大小河流20多条，年流量35亿立方米。海南最大的河流南渡江流经县内8个乡镇，长达120公里，年流量为17.4亿立方米，可利用水4亿立方米。蓄水100万立方米以上的水库20宗，水域面积2.48万亩，库容蓄水1亿立方米。海南最大的水库松涛水库主干渠道穿越县境内9个乡镇和农场，灌溉面积近34万亩。地下水总储量3.2亿立方米，其中优质地下矿泉水7处。
4、森林矿产资源条件
保亭拥有丰富的森林矿产资源，全县森林面积36万多亩，森林覆盖率高达85.2%，且全为热带雨林，拥有1400多种热带雨林乔木，珍贵木材有母生、子京、坡垒、花梨、绿楠、红罗、加卜等。
保亭也是我国重要的南药种植基地，拥有沉香、降香、砂仁等148种南药品种。这里拥有中国最南长达23公里的溶洞——仙龙溶洞，世界最大面积达600亩的热带喀斯特地貌——仙安石林，中国最早熟的荔枝——三月红，是我国唯一能出产红毛丹水果的宝地。
保亭县现已发现的矿产资源有铁、金沙、水晶、石灰石、大理石等11种，其中已探明具开采价值的有铁矿、石灰石、大理石、结晶灰岩。
4、交通运输条件
国务院指示完善进出岛交通和岛内交通基础设施条件，加快建设海口—五指山—三亚地方高速公路和万宁—儋州—洋浦地方高速公路，提升现有国道、省道技术等级，加强通往旅游景区的交通设施建设。其中五指山—三亚地方高速公路途经保亭，它的建设将是促进保亭快速发展的重要契机。
中国中铁公司计划投资约90亿元的三亚—五指山市旅游轻轨高速铁路项目，已经开展环境评估工作。据了解，这条规划建设长约80公里的高速铁路建成后，途经保亭，从三亚至五指山仅需30分钟，到保亭仅15分钟，对于保亭的发展又是一个新的刺激因素。
5、旅游资源条件
保亭著名的旅游景区有：呀诺达雨林文化旅游区（国家5A级景区）、甘什岭槟榔谷原生态黎苗文化旅游区（国家4A级景区）、七仙岭温泉国家森林公园、什进村布隆赛乡村文化旅游区，以及即将开发的毛感仙安石林、仙龙溶洞生态旅游区、八村民俗文化生态旅游区等景区。君澜雨林酒店是我国唯一入选联合国环境总署发起的“全球生态度假村”联盟名录的酒店。一年一度的保亭黎苗风情传统民间盛会，中国十大著名节庆品牌之一的“中国海南七仙温泉嬉水节”，更是扬名海内外，备受游客的热情追崇。
2011年在继续保持“国家卫生县城”、“国家园林县城”、“全国文明县城”称号基础上，保亭又获得“中国的最佳文化生态旅游目的地、最佳绿色旅游名县和最具民俗文化特色旅游目的地”三项荣誉，是“中国民间文化艺术之乡”。
6、土地整理和施工条件
本项目宅基地土地整理范围为保亭县保城镇春天村委会道突、什办两个村的村庄宅基地和周边荒坡地，面积约341亩（以实测面积为准）。两个村村民共有81户，人口358人，其中道突村37户162人，什办村44户186人。
按照“政府主导、统一规划、封闭运作、滚动发展”的原则，以“优化村庄生产、生活用地，实现土地价值的最大化和农民、企业、政府三赢”为目标，项目建设单位海南木森投资有限公司已同保亭黎族苗族自治县人民政府就道突村、什办村的改造达成协议，并已征得春天村委会道突村和什办村农户签字同意。
拟建项目地区位于保亭县保城镇区东侧，南靠从保亭至陵水的305省道，地势平坦，生态环境优美，土地前期整理开发条件完备，且拆迁工程不占用城市主干道。项目周边市政主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而海南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均能够得到满足，故施工条件较好。
7、战略规划条件
（一）国家战略
2009年底，国务院适时批复了海南省建设国际旅游岛的提议，提出关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，支持海南充分发挥区位和资源优势，将海南岛战略定位在世界一流的海岛休闲度假旅游目的地，要求按照国际通行的旅游服务标准，推进旅游要素转型升级。
针对海南省现在存在的问题，海南省提出了一系列新的发展目标和行动计划，近期海南将要建设国际旅游度假中心、养老疗养目的地、国家航天及研发中心、热带农业养殖业发展基地、水上运动及娱乐中心等等。如果加上博彩业、免税购物等大型商业项目和免短期签证等对外业务，海南同时又具备了香港和澳门的自由港地位。从一个相对落后的省份，到多头发展的国际化态势，海南岛面临前所未有的机遇。
（二）全岛整体策略
按照海南省“南北带动，两翼推进，发展周边，扶持中间”的区域经济发展思路，把海南国际旅游岛作为一个整体进行规划发展，将海南岛划分为“琼北综合经济区、琼南旅游经济圈、西部工业走廊、东部沿海经济带、中部生态经济区”五个功能经济区，逐步形成东西南北中互动、优势互补、互相促进、共同发展的区域经济格局。
本项目所在的保亭县紧邻三亚市，结合“两个融入”的发展战略，充分利用与三亚毗邻的区位优势和温泉、热带雨林等特色资源，积极融入三亚旅游圈，形成可持续发展的生态旅游格局。与三亚、陵水、五指山共同构成大三亚（琼南）旅游经济圈。在这个整体发展格局中，保亭必将会开拓发展思路、获得更多机会，提高标准、快速发展。
（三）山海互补发展战略
在国务院关于建设海南国际旅游岛的批复中，还提出了打造精品旅游景区，精心设计旅游线路，优化时间、空间配置，逐步形成区域特色明显、山海互补的旅游格局。保亭正是处于从沿海向山地过渡的地带，保亭县主要山岭有122座，均为五指山向南的放射状余脉。保亭县境内较大的河流有四条。
在沿海资源开发饱和后，旅游开发从沿海向纵深发展成必然趋势。三亚市海南省旅游度假的龙头地区，而三亚的可开发土地空间殆尽，三亚向北发展只能进入保亭县境内，因此保亭是发展潜力巨大的地区。
第四章节能减排
4.1. 项目建设方案
1、建筑方案
1.1 设计依据
1、现状地形图；
2、建设单位关于地块规划用地红线图电子文件；
3、《中华人民共和国城乡规划法》中华人民共和国主席令第七十四号；
4、《城市居住区规划设计规范》GB50180；
5、《城市规划编制办法》中华人民共和国建设部令第146号；
6、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
7、《无障碍设施设计标准》DGJ08-103-2003；
8、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；
9、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；
10、国家及地方有关居住区规划设计的技术规范、规定与标准；
11、《城市居住区公共服务设施设置标准》GBJ08-5502002；
12、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
13、《住宅建筑规范》GB50368-2005；
14、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）；
15、《汽车库建筑设计规范》DGJ100-98；
16、《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》GBJ08-7-96。
1.2 规划设计原则
① 生态原则
在满足本项目用地免于自然灾害的前提下，尽可能保持地形地貌现状，保护和利用现有植被，保持当地居民的地理认知性。
② 和谐社区原则
优先安排用地范围内原住民回迁住宅区，按照国家标准配套公共服务设施，通过合理布局协调原住民和新居民的关系，保持用地内原住区的文脉，实现城乡协调发展。
③ 文化生态原则
要将本项目与当地居住和生活文化相结合，突出黎苗文化，形成本项目独具文化内涵的项目特色，丰富当地的文化生态，增加项目的文化竞争力。
④ 国际标准原则
适应建设国际旅游岛目标，本项目要提高建设标准起点，不仅在规划上要提高标准，在建筑、景观设计和施工中都要提高标准，建设精品社区，适应未来需求。
⑤ 促进发展原则
在规划中要考虑投资方和地方居民的共同利益，在项目开发中共同发展。在为当地提供土地和物业税收的同时，通过建设酒店、商业等设施，为当地居民提供更多的就业机会，实现开发企业和当地居民的双赢。
1.3 总平面布置
基地南侧为主要干道305省道，西侧为生态宜居安置新区，剩余部分为高端健康养生文化社区，建筑组合遵循北高南低的原则，形成围合之势。规划设计中将度假型标准间形式住宅沿基地东、南、西、北四个方向排开，形成一个向外的围合空间营造出私密幽静的小区内部空间。各个单体之间形成“生态谷”般的共享景观空间。小区内部形成亲切宜人的邻里空间。小区配套物业、社区服务等功能布局在1#楼建筑一层架空空间，变配电布置在地下室。
1.4 道路系统及交通组织
道路系统设计是为人及货物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本项目车行系统尽可能简洁。
项目地块在面向305省道的南侧共设置四个出入口，采用人车适度分流及混行相结合的交通方式。机动车原则上在进入项目区域内后就近进入地下车库，不进入组团内部减少对小区组团内部的干扰。在南侧沿305省道设置了四片地面停车区，解决项目地面停车的问题。
1.5 建筑设计
1.5.1 酒店设计
酒店外立面设计灵感取材于海南当地的椰子树和黎族民居船型屋。通过对海南自然符号和人文符号的提取、概括，最终形成具有强烈地域特征的超现代酒店。
1.5.1 住宅设计
住宅规划采用高低错落的布局方式，减少高层对空间带来的压迫感。沿保陵公路除路口以外，建筑高度原则上控制在15m以内，远离保陵路的地带和主要路口，建筑高度控制在80m内。这样在保证土地使用效率的同时，也保证沿街建筑景观的尺度比较宜人。遵循生态开发原则，对原始地形进行最小化的修整，保证适合居住功能的坡度要求，强调建筑结合山地形态错落布置，保护地形环境特色。
回迁住宅标准间式（一个楼梯），新建安置房屋尊重当地居民“顶天立地”的居住习惯，采用联排的居住形式，每户保留自己的独立空间。
养生公寓标准间式（两个电梯、两个楼梯）住宅采用以内廊式三面布置大、小户型错落分布为主，基本套型分为三室二厅二卫（126.93平方米）、二室二厅一卫（114.83平方米）、二室二厅一卫（92.57平方米）三种。层高均为3.0米。
房型满足多样化和可变性的要求，每户住宅的外窗窗台高0.9m或局部凸窗。
EOD生态导向开发设计：通过规划布局和建筑风格处理把城市生活中便捷的配套设施、都市风貌和乡村美好的环境、田园情调相结合，构建一种新型城镇。
以“生态系统”为骨骼的“节点+走廊”式的开发建设，充分尊重自然肌理，留出更多的自然开放空间，最大程度的减少对原生态环境的破坏。
以节约自然资源的消耗为发展目标和发展条件，通过空间集约发展、生态引导，可以有效的缩减区域内不必要的能源消耗。合理布局的公共设施的服务半径可以覆盖更多的人口。
无障碍布置在小区内交通较方便的位置，住宅出入口设计老年人、残疾人坡道，一部电梯为障碍电梯，其他部分如楼梯、出入口、卫生间等也满足相应的要求。
1.5.2 公共配套
公共建筑根据规划要求及区位特点，并结合居民的出行进行设计。
地下机动车库和机房——在小区中心绿化下面设计一个地下机动车停车库，消防水池及泵房，换热站。地下机动车库设两个对外出口满足消防规范要求，总停车数量为1602辆。
社区服务及物业——主要设置在小区入口处1#楼一层裙房部分，面积上符合《城市居住区公共服务设施设置标准》。
2、结构方案
2.1 设计依据
1.本工程设计使用年限为50年。
2.自然条件
a. 风荷载：
根据规范取值，基本风压值WO=0.75KN/㎡（50年一遇）。（单体结构设计时与按澄迈当地数据作调整）
楼面(屋面)使用活荷载标准值：
卧室、客厅、电梯厅2.0KN/㎡
餐厅、厨房、卫生间2.0KN/㎡
阳台2.5KN/㎡
楼梯间3.5KN/㎡
商场、酒店3.5KN/㎡
地下车库、车道4.0KN/㎡
设备机房7.0KN/㎡
上人屋面2.0KN/㎡
不上人屋面0.5KN/㎡
b. 面活荷载按建筑结构荷载规范的有关规定取值。
c. 抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.15g，设计地震分组为第二组。
3.本工程所采用的主要规范、规程
① 《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068-2001；
② 《建筑结构荷载规范》（2006版）GB50009-2001；
③ 《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；
④ 《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
⑤ 《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；
⑥ 《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010；
⑦ 《砌体结构设计规范》GB50003－2001；
⑧ 《建筑桩基技术规范》JGJ94—2008；
⑨ 《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223—2008。
2.2 建筑分类等级
本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。
2.3上部结构及地下室结构方案
1.结构形式：高层住宅采用剪力墙结构，纯地下室部分采用框架结构。楼面、室面板采用钢筋混凝土楼板；地下室周圈采用钢筋混凝土挡墙。
2.因结构超长，因此上部结构在适当部位设置温度缝兼抗震缝，分缝后结构若超过55m，则在中间适当部位设置施工后浇带。
2.4 基础方案
本工程目前尚未进行工程地质勘察，因此本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。
2.5 结构材料
1、基础混凝土：C30混凝土，基础垫层采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗渗等级为P6级。
2、上部结构混凝土：墙柱C30-C40梁、板及楼梯C30混凝土。
3、填充墙体：内外墙均采用加气混凝土砌块砌筑。
4、钢材：钢材Q235B；钢筋梁柱主筋HRB400级钢筋，梁柱箍采用HPB300级钢筋，板钢盘HRB400级钢筋。
2.6结构计算
本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制“多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE”。
本工程基础结构采用“基础工程计算机辅助设计JCCAD”进行计算分析。
2.7结构优化设计
为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。
3、给排水系统方案
3.1 概况
本工程由生态宜居安置新区和高端健康养生社区组成，地下室为车库（含设备用房）。本次设计范围内建设总用地面积32.27hm²，总建筑面积45.64万m²。
3.2 设计依据
① 《建筑给水排水设计规范》（2009年版）GB 50015-2003；
② 《高层民用建筑设计防火规范》（2005版）GB 50045-95；
③ 《自动喷水灭火系统设计规范》（2005版）GB 50084-2001；
④ 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97；
⑤ 《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005；
⑥ 《室外给水设计规范》GB50013-2006；
⑦ 《室外排水设计规范》GB50014－2006；
⑧ 《建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范》CECS125:2001；
⑨ 《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》GB/T50349—2005；
⑩ 《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；
⑪ 《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
⑫ 《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》（2007）。
3.3 设计范围
1、室内给排水、消防设计
2、室外给排水、消防设计
3.4 给水系统
1、水源：
地块由城市给水管网供给。市政生活给水管网压力不小于0.28Mpa。为充分利用城市水压，地下室至四层由城市供水水压直接供给，五层以上城市水压不能供给的部位设置二次加压供水系统，使各楼层无缺水之忧。
2、用水量标准
住宅生活用水定额：250L/人·日 Kh=2.5 T=24h
商业生活用水定额：8L/人 ㎡·日 Kh=1.5 T=12
浇洒道路及场地用水定额：2L/㎡·次 一日一次一次2h
绿化用水定额：1.5/㎡·次 一日一次一次2h
3、用水量估算
最大日用水量约为880m³/d，最大时用水量约为40m³/h（浇洒道路及场地用水、绿化用水不计入最大小时用水量）。
4、消防水量计算：
室外消防用量为30L/S、最大一幛建筑室内消火栓系统用水量为40L/S、喷淋系统用水量为78L/S，消防总水量为148L/S。
5、生活给水系统
由基地用边市政道路上市政给水管网中引入一路DN200给水管，在基础内再分成两二路（一路供生活、一路供消防），分设水表计量，水表设于室外埋地水表井内。
各建筑物生活给水由生活变频供水设备供水。浇洒道路及场地用水、绿化用水由小区生活给水管网靠市政水压直接供水。
本工程不设置集中热水供水系统，其它部分休息室卫生间内洗浴热水和厨房热水可采用独立和容积式电热水器供应。
室内生活给水管道采用塑钢管，室外给水管管径小于等于80的采用塑钢管，大于80的采用球墨给水铸铁管。
室内卫生洁具均采用节水型产品，坐便器冲洗水箱的一次冲水量不大于6L，水嘴采用陶瓷阀芯水嘴，洗手盆设置揿压式水嘴，小便器和蹲便器冲洗选用感应式冲洗阀，以减少水资源的浪费。
水泵采用低噪声水泵，并采取隔声、减振措施，使噪声控制在标准内。
6、消防给水系统
本地块室外消防管道为市政给水管网一路供水，室外生活、消防给水管网分开设置室外消防管路在基地内成环布置，住宅、地下车库、街道综合服务中心和农贸市场等室外给水官网合用。室外设置地上式消火栓，间距不超过120米。在水泵接合器15至40m范围内应有室外消火栓。室外消防水量30L/S。
住宅、地下车库、公建室内消火栓系统合用，系统为临时高压系统，室内消火栓泵从消防水池内抽水（室内消火栓泵设于地下车库水泵房内），利用设于住宅楼屋顶消防水箱（有效储水容积为18m³）对系统稳压，屋顶消防水箱设置室内消火栓系统增压设备，保证系统最不利点消火栓的工作压力要求。
室内消防布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。低区楼层消火栓栓口设减压孔板，以防系统动压超标。本工程室内消火栓系统用水量为20L/S。
住宅区地下车库、一层公建等场所均设置自动喷水灭火系统（简称喷淋系统），系统按各幢楼不同功能设置。
一层公建按中危险Ⅰ级（喷水强度为6L/min·㎡、作用面积为160㎡）布置喷头，喷淋系统用水量为25L/S。
地下车库按中危险Ⅱ级（喷水强度为8L/min·㎡、作用面积为160㎡）布置喷头，喷淋系统用水量为35L/S。
地下车库、一层公建喷淋系统合用供水设备，喷淋泵高于地下车库水泵房内，喷淋泵从消防水池内抽水，利用住宅楼屋顶消防水箱（有效储水容积为18m³）对系统稳压。
地下车库水泵泵房内消防水池储存2小时室内消防用水量和1小时的喷淋用水量合计270m³。
其它：
室内消火栓系统、喷淋系统均设置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防给水管网补水。
本工程计算机房及部分电气机房按功能要求设置超细干粉灭火系统。
室内消防管道采用内外壁热锌钢管（管径大于DN100的采用内外壁热镀锌无缝钢管）。室外消防管道采用给水球墨铸铁管。
地下层消防电梯旁设置2m³（有效容积）集水坑，内设潜水泵二台，潜水泵流量不小于10L/S。
7、灭火器配置
根据《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005），在建筑室内需布置手提式灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，灭火器设置位置保护半径和配置基准按建筑物各功能区域分别考虑。
3.5 排水系统
排水主要为雨水、污水。污水来源于生活污、废水。室内污、废水采用合流制排至室外，室外排水系统采用雨、污水分流制。
每个地块雨水通过室外管网收集后分别排至其基地周边市政道路雨水管网。每个生活污水通过室外污水管网收集并经室外化粪池处理后排至其基地周边市政道路污水管网。餐饮厨房污水通过隔油池处理后排至基地室外污水管网。地下车库集水井废水利用排水泵排至地块室外污水管网。消防电梯集水坑废水排至基地室外雨水管网。
住宅生活污水量按100%生活用水量计算，公建生活污水量按100%生活用水量计算，最大日生活污水量为830m³/d，最大时生活污水量为40m³/h。
雨水排水量按当地降雨强度公式计算，设计暴雨强度重现期以2年计。
单体室内雨、污、废水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。
4、电气系统方案
4.1 设计依据
1.国家及地方在关设计规范，规程
① 《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94；
② 《供配电系统设计规范》GB50052-2009；
③ 《低压配电设计规范》GB50054-95；
④ 《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93；
⑤ 《建筑物防雷设计规范》（2000年版）GB50057-94；
⑥ 《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；
⑦ 《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
⑧ 《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
⑨ 《建筑设计防火规范》BG50016-2006；
⑩ 《高层民用建筑设计防火规范》（2005年版）GB50045-95。
2.有关专业提供的设计资料
3.建设单位提出的要求
4.2 设计范围
1.本工程内的用户变电所、电力、照明、防雷接地等设计。
2.不包括二次装饰部位的设计等。
3.本工程内电业10KV开闭所、各电业变电所、各用户变电所高压电源进线不在本设计范围。
4.3 电气负荷主要情况
1.本工程由住宅（建筑面积40.93万㎡）、商业配套（建筑面积4.71万㎡）、地下车库（用地面积8.01万㎡，含人防面积）等组成，其中根据建筑设计耐久年限，本项目住宅属二类高层建筑。
2.本工程Ⅰ类汽车库的消防设备、安保通信设备、应急照明、客梯电梯、生活水泵、地下室及走道照明等一级负荷；高层住宅楼等的消防设备、应急照明、客梯电梯、生活水泵、地下室及公共照明为二级负荷；其他各设备及住户用电均按三级负荷供电。
3.负荷设备
用电总装接容量为30870KW，取Kc=0.5，功率因数补偿到0.9，则计算负荷为16792KVA。
4.4 供电电源及变电所
根据本工程负荷情况，供配电系统设置如下：
本地块在地下车库设置电业10KV变电所一座，分别引进二路10KV高压电源。
拟设置容量为1600KVA的10/0.4KV变压器16台，以380/220V电源向住宅及配套公建供电。
4.5 低压系统
住宅部分对每单元在地下室配电间，电梯、公共照明在表计间计量；住户采用一户一表制量电。
住宅部分每单元设置电气竖井；顶层及以下住宅楼采用阻燃电线放射式配电，电表集中在地下一层配电间内安装；对公建就地设置低压分计量表。
对一、二级负荷均采用双电源以电缆放射供电至设备端作自切后配出。
4.6 照明设计
地下车库及公建内原则上均选用高效节能型荧光灯，局部根据需要适量设置白炽灯具；住宅楼道、电梯厅等公共部位采用紧凑型节能灯具；住户内由户主自定。
配电间、泵房、电梯机房、高层住宅电梯厅、疏散楼梯出口均设置自带电池的应急照明灯，应急放电时间不小三十分钟。
4.7 住宅设计标准
1.每户进门处的一个嵌墙式住户配电箱内，设一个电源总开关与多分路开关，电源总开关能同时分断相线和中性线。空调、照明、插座电源分路设置，除挂壁式空调电源插座外，其它电源插座回路均设置漏电保护。
2.主卧室、起居室各设一个单相三级空调插座及三∽四个单相二三极组合插座，其他房间各设二个单相二三极组合插座。
厨房设一个抽油机单相三极插座和三个（调理台）带开关的单相二三极组合插座。
卫生间洗脸盆和洗衣机边各设一个防溅式带开关的单相二三极组合插座。
3.所有照明仅留灯头，一房一灯。厨、卫、阳台选瓷质灯座，卫生间先用防溅开关，其他选用胶木灯座。
4.室内线路采用BV-750型塑料绝缘铜芯线，穿保护管暗敷于墙壁的天棚内。
4.8 防雷与接地
本工程各大建筑单体根据计算后，按第二、三类防雷建筑设置防雷系统，室顶明装25X4扁钢避雷带作接闪器，利用建筑物立体内纵向主筋作引下线，利用基础内钢筋作接地体，本工程采取防雷电波侵入的措施，对电缆进出线，在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。
电子信息系统设置防雷击电磁脉冲。
采用TN-S制保护方式，并分别设专用的接地线，所有正常情况下不带电设备金属外壳、金属管、金属构件均应可靠接地，并设总等电位联接。
采用联合接地形式，接地电阻不大于1欧姆。
5、弱电设计方案
5.1 设计依据
1.国家和地方规范：
① 《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
② 《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；
③ 《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000；
④ 《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94；
⑤ 《建筑物防雷设计规范》(2000年版)GB50057-94；
⑥ 《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；
⑦ 《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94。
2、建设单位提供的设计任务书。
3、其它专业提出的要求及配合资料。
5.2 设计范围
1.包括综合布线、计算机网络系统、通信网络系统、楼宇设备自控、电缆电视、安全防范、火灾报警、广播及停车库管理系统的设计。
2.通信及有线电视系统分界为弱电中心，电缆进线及外线工程由电信部门及有线电视部门负责设计及施工。
5.3 通信系统
1.电话系统
市电话局电缆由小区外市话局人井埋地引至小区交接间尔后配线电缆分别采用2GG80埋地引至各幢建筑单元电话总配线箱，每个单元一个进户点。各单元每层设一个电话出线箱，每户设两对电话线，四个电话终端。各户分支线由电话总配线引出，先沿竖井内的线槽敷设，经每层个电话出线箱后穿PVC管暗敷至用户综合信息箱；各各电话终端由用户综合信息箱直接用PVC管暗敷引来。
2.网络通信系统
市电信部门采用光缆或铜缆由小区人井埋地引至小区总配线柜，尔后光缆或铜缆分别采用GG80埋地引至各幢建筑单元。
各幢住宅楼：本系统采用的传输线由电信部门确定，每户设一对网络线，三个信息终端，系统结构同上述电话系统。
3.公建部分按每80平方米设一组电话、网络终端。
4.小区一期设电话及网络机房（可与物业管理中心、公建合建），为60平方米左右。
小区内电话及网络系统的深化设计、施工和调试由电话及电信部门负责。
5.4 有线电视系统
小区内电视系统由市有线电视网引来，系统采用（1000）MHz领频双向传输，用户终端电平要求64±4dB,载噪比≥43dB，图象清晰度应在四级以上。
本工程考虑每单元设一个进户点，采用GG50埋地引至各单元CATV箱，每户设一根电视电缆，该电缆先从竖井内的线槽敷设，尔后穿PVC管暗敷至每户户内的接线盒，然后由接线盒穿PVC管暗敷，引至各电视终端。
系统考虑住宅每户三个电视终端，大套设置四个电视终端；沿街商铺每户不少于二个电视终端；另外每层商场各各预留一只CATV箱，以备需要。
小区一期在会所或物业管理中心内设一间有线电视机房，30平方米左右。
小区内电视系统的深化设计、施工和调试同承包商设计负责。
5.5 访客对讲系统
本系统主要针对住宅小区建筑单体而设计的，对于提高小区文明程度，增强小区物业管理能力，树立小区现代化形象起着重要的作用，同时又是安全防范系统的重要组成部分。
系统构成为：每个单元设置门口机、电控锁和电源箱，系统采用总线制形式。
本系统考虑采用可视住户机，该住户机房安装在每户的客户内，门口机安装在单元入口处。
该垂直管线在弱电间内沿线槽明敷，分支线沿墙或楼板穿PVC管暗敷。
小区设有消防控制中心，各住宅入口的门口机与消防控制中心联网负责。
小区内访客对讲系统的深化设计、施工和调试由承包商设计负责。
5.6 火灾自动报警及消防联动控制系统
根据消防规范要求，本工程的地下车库及每层面积大于3000平方米商业房按一级保护对象设防；设中央空调系统或每层面积为2000∽3000平方米商业房按二级保护对象设防；消防控制中心设在或物业管理中心一层。
消防联动控制：
消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动\手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可现实对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切。
在地下车库考虑设置温感探测器，在商业街、酒店及高级养生住宅楼的公共部位设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火警铃。
消防中心里的联动系统当收到火灾报警信号后并经过确认，将发出以下控制指令：
1、切断火灾层本层以及相邻两层非消防电源，并反馈信号。
2、开启火灾层及相应上下两层有疏散广播系统，关闭背景音乐广播。
3、开启排烟风机，并反馈信号。
4、向电梯控制器发出信号，使用电梯都迫降到底层，并停止运行，仅留消防电梯仍处于运行状态。
5、用于防火分区的电动防火卷帘门在火灾探测器动作后，卷帘下降到底，并反馈信号。
6、启动消防泵并反馈信号。
7、启动喷淋泵并反馈信号。
8、接通市消防电话并报警。
消防中心的FAS设备包括：中央处理机（CPU）、显示控制屏（SCC）、打印机（PRT）、消防紧急电话（FTEL）、24V不间断电源（UPS）、电脑数据图像显示器（CRT），采用二总线制智能报警系统。
管线敷设全部采用穿PVC管沿楼板暗敷设，线缆采用耐火导线和电缆。
5.7 保安监控系统
在小区管理室设置电视监控室（可与消防中心合用），具体可设置电视监控设备，使其集防盗与报警于一体。
在小区主要入口、商店、地下车库，室外小区主要公共场所及电梯轿箱内考虑设备电视摄像进行监控。
系统管线采用穿PVC管沿顶板暗敷。
小区内保安监控系统的设计、施工和调试由承包商设计负责。
5.8 强电部分
高压一路10KV电源由保亭变电站经电缆线路直埋地引至本工程地下一层变配电所，低压系统采用单母线分段的主接线方式。为确保一、二级负荷和消防用电设备供电的可靠性，在地下一层设一台500KW自启动柴油发电机机组，作为备用电源；当市电故障时，柴
油发电机自动启动，市电恢复时，自动停机，恢复正常供电。
用电指标：
其中：大于和等于90m2每户设计容量为8KW， 小于90m2每户设计容量为6KW。
计量：高压设总计量(计非居照明)， 低压设电力，商业照明， 住宅照明分计量。
采用带自动调节装置的静电电容器柜，在低压配电室集中进行无功功率补偿；气体放电灯设就地电容器分散补偿。
6、暖通系统方案
6.1 设计依据
1.业主要求及建筑专业提供的图纸。
2.国家现行规范
① 《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；
② 《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
③ 《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005年版；
④ 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；
⑤ 《工程建设标准强制性条文——房屋建筑部分》（2002年版）；
⑥ 《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。
6.2 设计内容
1.本地块的采暖及空调系统设计;
2.本地块的通风及防、排烟系统。
6.3 设计参数
1.室外设计计算参数<部分数据参照三亚地区>：
2.室内设计计算参数
3.通风换气次数：
6.4 空调系统
根据空调负荷及营运特性，本项目空调系统冷热源分为：
1.公建均在住宅楼一层，为方便运营及管理，空调均采用变制冷剂流量多联分体式空调系统。同时设置先进完善的新风系统，能使空调房间更舒适更健康。新风系统按区域设置，可对室外环境温度的急剧变化作出快速反应，保证稳定的送风温度，维持室内稳定的温度场分布，最大限度地保证室内空气的清新。
2.公寓住宅区每户单独设置分体式空调系统。
6.5 空调风系统
空调风系统设计以横向按防火分区设置空调系统为原则。
1.对重要房间如安保间、值班室等，另装设双制分体空调机，既可以单独控制，又可以充分满足其24小时使用的工作要求。
2.空调风管采用镀锌钢板制作，其保温采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉就热保温板材，其密度不小于32kg/m³，厚度为30mm。保温风管穿越楼板、墙体时在保温层外用0.75mm的镀锌钢板做保护壳，保护壳与墙面、楼板地面平齐，比楼板面高出20mm。
3.空调通风系统均按规范规定在必要的位置装设防火阀，且由消防控制中心联动控制在火警时，空调系统停止运行。
4.在各主要出入口处均安装空气幕。
5.配电房、设备用房等均设独立的机械送、排风系统。
6.公建均设机械排风，以保证新风的顺利补入和过渡季节的通风换气。
7.公共卫生间均设机械排风系统。
