第一部分项目总论

一、项目概况

（一）项目名称

金环仓储中心项目可行性研究报告

（二）项目开发建设单位

海南农垦金环物资实业总公司

（三）项目建设地点

海口市海榆中线2.5公里处，第Q1005号土地、第Q3638号土地

（四）项目建设内容及规划设想

拟建农资仓储面积30000平方米，结构为钢构建筑。改造现有建筑面积15024平方米。

（五）项目用地规模及性质

项目总规划用地面积107亩（71333.9平方米），土地性质为划拨土地，用途为生活、仓储用地。海口市控规规划为农贸市场、金融商业、二类居住用地。

（六）项目市场定位

农资等物资仓储租赁、厂房出租。预测租赁价格12-18元/㎡。

（七）项目类别

1 工业建筑（物流仓储）

根据中华人民共和国国家标准GB/T 19680-2005《物流企分类与评估指标》，物流仓储划为工业建筑。

2 物流地产

根据我司发展方向，我司发展到一定阶段，向置业方向发展；根据物流发展的趋势，我司将该项目定位为物流地产，进行生产性固定资产投资。

（八）项目建设时间

2012年10月至2015年10月，分三期开发建设，每期投资2000万元

（九）项目投入总资金及效益情况

本项目投资额为6000万元，实现年营业收入约1431万元,净利润119万元,投资可以在6年内收回,具有很好的经济效益。

（十）项目单位概况

海南农垦金环物资实业总公司（海南省农垦第二物资供销公司）成立于1980年，是海南省农垦直属商业企业，2010年6月海南省农垦商业置业集团公司成立后，归属该集团公司。公司位于海口市海秀中路，主要从事仓储、贸易、商业等服务业。在海口市周边拥有三个仓库区等土地资源，具有较强的发展潜力。

二、主要技术经济指标表

项目主要技术经济指标

三、项目可行性分析

1、“物流仓储”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资开发方向是正确的。

2、海口是海南地区重要的政治、文化、经济中心，也是重要交通枢纽城市和商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流仓储中心，将为推动海南国际旅游岛建设及周边地区的发展起到重要作用。

3、工程建设内容：现代化仓储中心，占地面积107亩（新建和改造仓库、沿街商业面积约30000平米），总投资6000万元人民币，其中固定资产投资总额为4500万元，流动资金1500万元。

4、项目建成达到正常运营年时经营规模可达到主营业务年收入为1431万元人民币，带来年税收282万元人民币。

5、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为18%，高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。

四、存在问题及建议

目前，我国仓储中心业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流中心的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。

第二部分项目建设背景及建设必要性

一、项目建设背景

（一）国家政策背景

1 国家《“十二五”规划纲要》中关于物流的重点内容有：

第二篇第五章“加快发展现代农业，增强粮食安全保障能力”中提出：加强粮食物流、储备和应急保障能力建设；在健全农业社会化服务体系中提出积极发展农产品流通服务，加快建设流通成本低、运行效率高的农产品营销网络。

第三篇第十二章“构建综合交通运输体系”提出，优化运输组织，创新服务方式；第十三章“全面提高信息化水平”中提出积极发展电子商务。

第四篇《营造环境推动服务业大发展，加快发展生产性服务业》中提出要大力发展现代物流业，加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本；推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展；优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展；推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。

2 国务院办公厅2011年《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）鼓励整合物流设施资源，支持大型优势物流企业通过兼并重组等方式，对分散的物流设施资源进行整合；鼓励中小物流企业加强联盟合作，创新合作方式和服务模式，优化资源配置，提高服务水平，积极推进物流业发展方式转变。目前只为本行业本系统提供服务的仓储和运输设施，要积极创造条件向社会开放，开展社会化物流服务。支持商贸流通企业发展共同配送，降低配送成本，提高配送效率。支持物流企业加强与制造企业合作，全面参与制造企业的供应链管理，或与制造企业共同组建第三方物流企业。制造企业剥离物流资产和业务，可根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）、《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）和《财政部关于企业重组有关职工安置费用财务管理问题的通知》（财企〔2009〕117号）等文件规定，享受税收、资产处置、人员安置等相关扶持政策。统筹规划和发展工业园区、经济开发区、海关特殊监管区域、高新技术产业园区等制造业集聚区的物流服务体系，积极引导区内企业将物流业务外包，扩大物流需求，推动区域内物流基础设施和信息平台等共享共用。

3 国家财政部、国家税务总局2012年1月20日《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

（二）区域发展背景

1 海南省委书记罗保铭、省长蒋定之在海口调研时强调，要大力发展生产性服务业

经过多年发展，海口已建成南北水果蔬菜市场、海南钢材交易市场、海口南北通货运市场、海南中商农产品中心市场(一期)等一批物流园区(中心)。2012年，海口计划新建续建现代物流项目4个，包括海南国际汽车园、中商海南农产品物流交易市场、海南水产物流交易中心、新海综合物流园区，进一步搭建现代物流平台。

依托海口区位和港口优势，加快建设现代物流园区、巩固提升全省物流中心地位。到2020年，海口市将建成集国际物流、区域物流、市域物流为一体，以国际物流为战略重点，以区域物流为现实选择，以市域物流为发展延伸的国际区域性物流节点。

“十二五”期间，海口加快港口、空港、道路、市场等区域物流基础设施建设；建立由政府职能部门引导、企业运作的统一物流公共信息服务平台，实现园区公共服务信息系统与物流中心、配送中心服务信息子系统兼容共享；完善以口岸大型综合性物流基地为核心、以专业化物流中心为配套、以城乡配送为延伸的现代物流体系；加快发展现代物流、第三方物流、第四方物流尤其是保税物流，成为全省现代物流中心。到2015年，港口货物吞吐量达到1亿吨，集装箱运输达到150万标箱，空港吞吐量达到30万吨。

2 海南正向区域性国际航运枢纽和物流中心目标迈进

全省集装箱吞吐量从不足1万标箱到50万标箱用了20多年时间，而从2009年的58.52万标箱增至去年的100万标箱，仅用了两年；建省初期，全省港口货物吞吐量仅800多万吨，而去年首次突破1亿吨。

至“十二五”末，海南港口货物吞吐能力将达2.27亿吨，集装箱吞吐能力达465万标箱，以洋浦、海口、八所、三亚为重点，配套建设一批为国际旅游岛和临港产业发展服务的港口设施，使海南港口成为多功能的服务中心，努力将海南打造成面向东南亚的航运枢纽、物流中心和出口加工基地。

借助国际旅游岛建设的东风，海南正朝着区域性国际航运枢纽和物流中心的目标阔步迈进。

（三）企业背景

1 企业重组背景

2010年5月10日，海南省农垦总局第12次局务会（总公司总经理办公会议）作出决定，将海南省农垦商贸实业总公司、海南省农垦金龙物资实业总公司、海南农垦金环物资实业总公司、海南省金鼎实业发展总公司、海南金鼎实业发展股份有限公司和海南省农垦医药公司等6家直属工商企业，重组为“海南省农垦商贸置业集团有限公司”，并于5月27日正式揭牌成立。这标志着海南农垦直属工商企业改革又向前迈出了新步伐。2010年11月23日，海南省农垦集团有限公司“琼垦企字[2010]254号文件”又将海南农垦甲酸厂、海南农垦木材公司、海南省艾迪国际广告公司重组并入商贸置业集团。

海南省农垦商贸置业集团有限公司现有职工3000多人，拥有存量土地约1119.15亩，其中可用于开发的土地面积469.32亩。

海南省农垦商贸置业集团有限公司立足农垦核心价值观，着眼企业长远发展，以建立现代企业制度为目标，坚持以整合资源、优化重组、实行扁平化管理为目的，以转变思路、转化机制、创新经营理念为动力，加快改革发展步伐。

2 企业仓储物流发展背景

整合利用集团公司下属金龙、金环公司现有的5万㎡的标准库房，组建现代速配物流中心，扩充仓储业务，使仓储面积增加到15万㎡，实现年收入3000万元，利润1500万元。同时，通过提高服务质量，提高管理水平，形成集仓储、保管、运输、装卸一条龙服务链，努力打造以海口为中心，向海南省各市县辐射，向华南地区乃至向全国大中城市辐射的仓储、运输服务业。

3 土地资源

我司下属公司海南农垦金环物资实业总公司拥有海口市海榆中线西边2.5公里处107亩地块，《国有土地使用证》（海口市国用（籍）字第Q3638号）土地用途为生活、仓储用地，使用权类型为划拨，该地块地理位置优越，交通便利。

4 市场背景

“十二五”期间，海口加快港口、空港、道路、市场等区域物流基础设施建设；建立由政府职能部门引导、企业运作的统一物流公共信息服务平台，实现园区公共服务信息系统与物流中心、配送中心服务信息子系统兼容共享；完善以口岸大型综合性物流基地为核心、以专业化物流中心为配套、以城乡配送为延伸的现代物流体系；加快发展现代物流、第三方物流、第四方物流尤其是保税物流，成为全省现代物流中心。到2015年，港口货物吞吐量达到1亿吨，集装箱运输达到150万标箱，空港吞吐量达到30万吨。

目前，我司拥有仓库出租18元/平方米，供不应求，市场前景看好。

（三）项目发起人和发起缘由

1 项目发起人

海南农垦金环物资实业总公司

2 项目发起缘由

2.1 海南省物流业发展的趋势

2012年3月份，海南省委书记罗保铭、省长蒋定之在海口调研认为：经过多年发展，海口已建成南北水果蔬菜市场、海南钢材交易市场、海口南北通货运市场、海南中商农产品中心市场(一期)等一批物流园区(中心)。2012年，海口计划新建、续建现代物流项目4个，包括海南国际汽车园、中商海南农产品物流交易市场、海南水产物流交易中心、新海综合物流园区，进一步搭建现代物流平台。依托海口区位和港口优势，加快建设现代物流园区、巩固提升全省物流中心地位。到2020年，海口市将建成集国际物流、区域物流、市域物流为一体，以国际物流为战略重点，以区域物流为现实选择，以市域物流为发展延伸的国际区域性物流节点。以上发展趋势中，大量物资不可能只在车船上、飞机上、交易市场上，必然要中转、暂存，必然需要大量的物资存放仓库。

在众多公司发展物流运输、物流配送的激烈竞争中，在各交易市场、批发市场的商家经营竞争中，海口市现有仓库严重短缺，仓储出租供不应求。海口市政府决定通过一年时间拆除占用农村集体用地等违章建筑（大部分为仓储）100万㎡，未来获批的仓储项目向海口市外发展。在这一背景下，投资建设海口市（内）海榆中线仓储中心具有前瞻性。

2.2 打造仓储支柱性产业

商贸置业集团重组后，随即以土地合作开发的方式大力发展“商业房地产”为支柱性产业，丢掉了管理人员的专业管理优势，缺乏房地产会计师、工程造价师、工程建造师、房地产经济师、统计师及房屋营销人员等房地产专业管理人才，紧靠从房地产开发商手中分得“一碗羹”的发展思路不能使商贸置业集团形成“商业房地产” 支柱性产业。

商贸置业集团大部分管理人员擅长仓库管理，打造物流仓储支柱性产业符合商贸置业集团专业管理的特点。发展物流仓储支柱性产业，就要投资建设物流仓储项目。项目建成后，主要经营仓储出租业务、仓储物业服务业务，同时，可以和仓储承租人合作发展“生产加工→仓储→配送”一体化物流基地。

将该项目做为突破口，全面推进仓储核心产业培育工作。整合利用我司下属金龙、金环公司现有的100000㎡库房，其中，一供海口市向荣路仓库45600㎡，一供东方洋仓库7900㎡，二供海盛路仓库11738㎡，二供三亚荔枝沟仓库31095㎡，木材公司3540㎡；海榆中线新建30000㎡仓库。仓储总面积增加到130000㎡，按保守的15元/月出租，收入2865万元/年。发挥企业土地资源和人力资源的优势，扬长避短，发展物流三大板块中的仓储板块，比较务实。

2.3 坚定不移扩大投资，实现大发展

2012年7月26日，在海南省上半年经济形势分析会上，省委书记罗保铭、省长蒋定之分别对海南农垦下半年项目建设提出了具体要求，希望农垦作为全省重要经济板块，在引进投资上大项目上排除务实的“时间表”和图线路，把项目筹划、评估、报批、储备工作抓得又紧又实，加快推进项目发展。该项目的投资开发，既是海南农垦金环公司发展的需要，也是对海南农垦经济发展的大力支持。

（四）项目厂址初勘和初步测量工作情况

海南省农垦商贸置业集团金环仓储中心项目位于海口市海榆中线2.5公里处，属于第Q1005号土地、第Q3638号土地。该地块现有建筑物：第Q1005号土地：生活用建筑面积1655平米，工业用建筑面积7474平米，合计9129平米；第Q3638号土地：生活用建筑面积5473平米，工业用建筑面积8100平米，合计13573平米。共计22702平米。

拟建项目库区除部分住宅和少量厂房外，大部分建筑破旧不堪，低洼厂房汛害严重，无法使用。107亩土地一年收入不足60万元。迫切需要改变这种收不抵支的局面。

二、项目建设的必要性

项目位于海口市海榆中线2.5公里处，占地面积107亩地，控规指标为住宅、农贸市场及商业用地，但是，市政基础设施远未到位，没有供水、供气、排污、排雨水等基础管网，看不出10年内海口市秀英区将该区域作为重点来发展的迹象，投资开发住宅、农贸市场及商业楼，显然不现实。貌似属于经济发展的不利地段，但对海南农垦金环公司投资开发仓储项目来说，这地块实属最佳地段。虽然政府基础设施配套不够完善，然而，仓储项目并过度不依赖供水、供气、排污、排雨水等基础设施；在没有抢购土地的竞争压力下，拟建仓储项目的投资成本也将大大降低。

秀英区是海口市四大城区之一，位于海口市最西侧，总面积约511.5平方公里，总人口34.95万人，是海口市第三大辖区。区域内拥有丰富的海港资源，包括秀英港、海口南港，担负着海南省800万人口所需生产、生活资料的80%的调入任务。

海南正朝着区域性国际航运枢纽和物流中心的目标阔步迈进，至“十二五”末，海南港口货物吞吐能力将达2.27亿吨，集装箱吞吐能力达465万标箱，以洋浦、海口、八所、三亚为重点，配套建设一批为国际旅游岛和临港产业发展服务的港口设施，使海南港口成为多功能的服务中心，努力将海南打造成面向东南亚的航运枢纽、物流中心和出口加工基地。

从地理区位上、经济区位上和物流仓储区位上看，这块地适合投资开发仓储项目。

1项目建设将优化本地区产业结构，形成以物流仓储业为龙头的新型产业结构

在海南岛成为世界上第四个国际离岛免税岛之际，依托海口港湾的优势，大力发展现代物流仓储中心，不仅可以大大改善本地企业的出口渠道，同时满足进口商理顺本地市场分销渠道的需求。我司的入驻，将带来现代的管理方式和服务模式，并满足市场的需求，给当地带来一个以物流仓储为龙头的新的产业模式。物流仓储市场建立后，本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟进，形成一个极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，必会引起工业、农业、商业的极大繁荣。

2项目建设可以满足各类消费者的需求

现代物流仓储中心的建设不仅为承运商的联运需求提供了基础设施，而且可以提供普通、专用或客户定制的仓储服务，满足消费者的不同层次的消费需求。在今后的几年中，随着市场不断地发展壮大，我司的影响力将会辐射整个海南地区。同时，项目建设将带动当地城市服务业、商业的繁荣，促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。

3项目建设将带来大量就业岗位，可以有力解决农垦集团历史遗留下岗职工就业的结构性矛盾问题

拟建项目仓储中心的建设将会带动周边加工业、运输业等相关产业的发展，对海口市经济发展具有强大的辐射和波及作用，势必会增加许多服务部门与岗位，为农垦集团内部下岗员工提供了再就业的机会，推动农垦集团经济的整体良性发展。

4项目建设将极大地增加当地财政税收

项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收，这将是一个庞大的税收回报项目，预计三年后经营规模可达到主营业务年净利润为119万元人民币，带来年税收282万元人民币。正常运营年交易额达到1431万元人民币，将为当地带来间接税收485万元人民币。

5 项目的投资建设，可以有效地避免土地资源的闲置浪费，缓解农垦集团资金不足的结构性矛盾问题

海榆中线107亩地上，原有建筑物破旧不堪，现有临时简易棚杂乱无章，可利用仓库出租收入约60万元/年，上缴土地使用税40万元/年，年收益仅20万元/年左右，相当于“脚踏金土地，资源被闲置”。

在我司经营发展最困难时期，预想在短期内全部甩掉包袱，不能“等、靠、要”，要开发利用这部分土地资源，坚定不移扩投资，上项目，求发展。拟建仓储项目的投建，不仅可以解决土地资源被闲置的问题，同时投产后119万的年净利润收入将有效地缓解农垦集团资金不足的结构性矛盾问题。

第三部分市场分析

一、宏观物流市场调查

（一）国外物流市场分析

（1）美国现代物流的发展状况

从20世纪60年代起，货物配送的合理化在美国普遍得到重视。为了在流通领域产生效益，美国企业采取了以下措施:一是将老式的仓库改为配送中心；二是引进电脑管理网络，对装卸、搬运、保管实行标准化操作，提高作业效率；三是连锁店共同组建配送中心，促进连锁店效益的增长。美国连锁店的配送中心有多种，主要有批发型、零售型和仓储型三种类型。首先是批发型，该类型配送中心主要靠计算机管理，业务部通过计算机获取会员店的订货信息，及时向生产厂家和储运部发出定货指示单。其次是零售型，以美国沃尔玛公司的配送中心为典型。该类型配送中心一般为某零售商独资兴建，专为本公司的连锁店按时提供商品，确保各店稳定经营。第三是仓储型，美国福来明公司的食品配送中心是典型的仓储式配送中心，它的主要任务是接受独立杂货商联盟的委托业务，为该联盟在该地区的若干家加盟店负责货物配送。

（2）日本现代物流的发展状况

在日本，零售业是首先建立先进物流系统的行业之一。便利店作为一种新的零售业迅速成长，现己遍及日本，正影响着日本其他零售商业形式。这种新的零售业需要利用新的物流技术，以保证店内各种货物的供应顺畅。因此，日本的物流配送具有以下特点:第一，分销渠道发达。许多日本批发商过去常常把自己定位为某特定制造商的专门代理商，只允许经营一家制造商的产品。为了保证有效地供应商品，日本许多物流公司不得不对旧有的分销渠道进行合理化改造，更好地做到与上游或下游公司的分销一体化。第二，频繁、小批量进货。日本的物流配送企业的很大一部分服务需求来自便利店，便利店依靠的是小批量的频繁进货，只有利用先进的物流系统才有可能发展连锁便利店，因为它使小批量的频繁进货得以实现。第三，物流配送体现出共同化、混载化的趋势。共同化、混载化的货物配送使原来按照不同生产厂、不同商品种类划分开来的分散的商品物流转变为将不同厂家的产品和不同种类的商品混合起来配送的聚合商品物流，从而得以发挥商品物流的批量效益，大大提高了配送车辆的装载率。第四，合作型物流配送。在日本，生产企业、零售企业与综合商社、综合物流公司之间基本上都存在一种长期的物流合作关系。并且这种合作关系还随着日本工业生产的国际化延伸到国外。第五，政府规划在现代物流配送发展过程中具有重要作用。

（3）欧洲现代物流的发展状况

在欧洲诸国，尤其是德国，物流配送是指按照用户的订货要求，在物流据点进行分货、配货以后，将配好的货物送交收货人的活动。德国的物流配送产业是第二次世界大战以后，随着现代科技的兴起和经济的高速发展而逐步发展起来的。特别是近10年来，德国的物流配送己经摈弃了商品从产地到销地的传统配送模式，基本形成了商品从产地到集散中心，从集散中心(有时通过不止一个集散中心)到达最终客户的现代模式。走遍德国，可以说德国的物流配送已经形成了以最终需求为导向，以现代化交通和高科技信息网络为桥梁，以合理分布的配送中心为枢纽的完备的运行系统。在总结德国零售业发展的经验时可以看出德国是十分重视按照连锁经营的规模和特点来规划配送中心的，往往是在建店的同时就考虑到了配送中心的建设布局。

综上分析,发达国家物流业发展较快的主要原因有：

第一，以高科技为依托。

发达国家的配送在运输技术、储存保管技术、装卸搬运技术、货物检验技术、包装技术、流通加工技术以及与物流各环节都密切相关的信息处理技术等方面，都建立在先进的物流技术基础上，配送中心完全采用计算机管理。仓库内从货物入库时的分拣、刷码到进入指定的库房里待装配送车辆，全部是自动化操作。有些配送中心的所有环节包括存货、处理订单和配送商品都由以卫星通信为载体的电脑网络跟踪控制。如美国的沃尔玛连锁公司是美国最大的连锁公司，公司配有专业化的人员和自动化程度较高的配送设备，它代表了美国目前物流管理与技术的最高水平。日本的配送中心机械化、自动化水平比较高，完全用计算机控制分拣系统。

第二，以规模效益为核心。

配送是一种规模经济运动，配送的生命在于规模。发达国家的实践告诉我们，规模经营产生规模效益，以统一进货、统一配货、统一管理的规模经营取得规模效益，可以享受批量折扣，降低流通费用和社会交易成本，低于社会平均价格出售商品，获得合理的商业利润而赢得竞争实力。发达国家配送制之所以能够在全社会范围内顺利推行，配送中心的实力雄厚是一个很重要的原因。以配送业比较发达的日本为例，日本的连锁企业一个配送中心负责配送70个店铺以上，菱食公司是日本最大的加工食品批发商，1997年在日本全国已拥有46个营业所，53个配送中心，其中的7个为区域配送中心，这是1995年共投入40亿日元建成的，拥有大规模的专为流通加工服务的设施。

第三，以灵活多样的形式为基础。

目前，配送为发达国家大多数行业所采纳，形式日趋完善。如瑞典轴承商的“用户无忧运转方式”，日本钢铁商的“看板”无库存供货方式等。如美国主要有如下几种不同类型的货物配送模式：①以零售业为主的物流配送模式；②以仓储运输业为主的物流配送模式；③以批发商为主的共同配送模式。

（二）国内仓储市场运营情况

2011年国务院办公厅下发38号文，《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》中多处条文与仓储业有关，主要包括：结合增值税试点，尽快研究解决仓储、配送和货运代理等环节与运输环节营业税税率不统一的问题；研究完善大宗商品仓储设施用地的土地使用税政策。既要促进物流企业集约使用土地，又要满足大宗商品实际物流的需要；加大对物流业的土地改革支持力度。科学制定全国物流园区发展专项规划，……对纳入规划的物流园区用地给予重点保障；明确物流业类别；整合物流设施资源；加大对物流业的投入。加快推动适合物流企业特点的金融产品和服务方式的创新、积极探索抵押或质押等多种贷款担保方式，进一步提高对物流企业的金融服务水平，将对我国仓储业发展有重要影响。

（1）仓储业的总体发展状况

1 根据国家发改委、国家统计局与中物联发布的全国物流行业统计数据表明，近几年全国物流业整体运行良好，仓储业表现较为突出。

1.1 社会物流总费用与CDP的比率略有下降，其中保管费用占比略有上升。2010年社会物流总费用与GDP的比率为17.8%，同比下降0.3个百分点，这表明物流行业的整体运行效率有所提高：2010年全国社会物流总费用7.1万亿元，同比增长了16.7%。其中，运输费用3.8万亿元，同比增长了14%，占社会物流总费用的比重为54%，同比下降了1.3个百分点；保管费用2.4万亿元，同比增长了20.5%，占社会物流总费用的比重为33.9%，同比提高了1.1个百分点；管理费用0.9万亿元，同比增长了19%，占社会物流总费用的比重为12.1%，同比提高了0.2个百分点。

1.2 物流业增加值稳步上升，仓储业增速最快。2011年全国物流业增加值为2.7万亿元，按可比价格计算，同比增长13.1%，增幅比上年提高了2.5个百分点。物流业增加值占GDP的比重为6.9%，占服务业增加值的比重为16%，均与上年基本持平。其中，仓储业的增加值2084亿元，同比增长13.7%，高于物流业增加值的增幅0.6个百分点，保持了长期以来的增长势头。

1.3 物流业固定资产投资额继续增长，仓储业增速最快。2011年物流相关行业（包括交通运输、仓储、邮政、贸易业）固定资产投产额30675亿元，同比增长了19.4%，其中，仓储业（含邮政）投资额为2238亿元，同比增长了26.7%。相对于金融危机前40%左右的增速来说大幅下降，但与相关行业比较来看仍是增速最快的。

2 我国仓储设施建设速度加快，日益完善。

一直以来，我国的仓库设施总量存在巨大不足，特别是立体仓库与冷库、危险品仓库。由此带来就是仓储业的固定资产投资额已经连续多年大幅增长，其中，“物流园区”、仓储地产商、仓储物流业与各类流通企业依次是仓储设施的投资建设主体。金融危机爆发以来，仓储物流企业建设仓库的速度明显趋缓，一些老的仓储企业因为城内仓库区的不断拆迁，自主产权的仓库面积大幅缩减；自2010年以来，各类“物流园区”建设出现新高潮，仓库是园区的基本设施；以“普洛斯”成功上市为标志，仓储地产业进入新一轮高速发展期；以阿里巴巴高调进入仓储地产业为标志，电子商务公司等各类流通企业成为仓库建设的重要主体。从新增仓库的种类分析，通用立体仓库与各类专用仓库都有增加，冷库容积增加较快，依托化工园区的危险品仓储设施增加较多。

3 仓储经营管理方面取得了新发展。其中最突出的就是以国家物资储备系统剥离事业单位的经营活动、组建社会化仓储物流公司为标志，仓储行业的资源整合与业务合作取得新进展；其次是仓储的增值服务发展迅速。如昆山“飞力达仓储”、河南“华丰钢铁物流”的流通加工规模与水平早已成为行业翘楚。

4 仓储企业的铁路专用线“焕发青春”。在高速公路网络不断完善、物流要求快捷的情况下，铁路专用线仍然以其批量规模大与成本低的优势受到仓储物流企业与货主企业的重视。近年来，虽然很多仓储企业的铁路专用线被拆除或被闲置，但也有不少企业通过主观努力维持甚至提高了专用线的利用率。如沈阳储运集团公司，近年来充分享受到专用线挖潜的甜头，铁路到达的车皮连续几年增长20%左右，2010年已经达到7000多个。以此为契机，仓储企业希望铁路部门放宽对铁路专用线共用的限制，同时希望中仓协组织协调各企业之间铁路专用线的对发业务。

（2）仓储行业目前存在的主要问题

1 政策与管理层面的问题

1.1 仓储企业的税负相对偏重。按目前的税收政策，仓库租赁除了交5%的营业税外，还要交12%的房产税，这在一定程度上制约了新兴的仓储房地产业的发展，不利于仓储业的技术进步；仓储服务的营业税是5%，高于运输服务的3%，对于收入利润率明显低于其它物流相关企业的仓储企业来说，这等于是“雪上加霜”。除此之外，新法规实施以来，土地税额普遍增加了2倍以上，最多的增加了10倍左右，这对占地面积较大，主要靠劳务性收入生存的仓储企业来说，确实也不堪重负。

1.2 仓储用地的取得方式与价格偏高的问题越来越突出，造成诸多不良后果。一方面原来城内的仓库区不断地被规划拆迁，另一方面又不能置换到城外同样面积的仓储用地，政府提供的仓储用地主要集中在“物流园区”，但“园区”的土地价格偏高，用来建仓库很难生存，这就造成三个后果：一是我国的仓储面积基本处于供不应求的状况，特别是立体仓库、冷库与危险品仓库不足；二是各类“物流”园区被“市场化”、“商贸化”、“综合化”，搞得不伦不类；三是农民新建大批仓库，仓储企业要么租用农民仓库，要么租用才、农村集体土地建仓库，但这是“灰色地带”，与现行法规不符。仓储用地价格偏高的问题直接抬高了社会物流的总成本，加重仓储企业的生存负担。

1.3 借鉴美日等发达国家的经验，制定仓储业专门法规，指导与规范仓储业的健康有序发展。我国物流中的运输、快递、货代等都有专门的法律法规，唯独没有仓储业的专门法规。这就在很大程度上造成我国仓储业的“门槛”低、市场不规范、仓储设施“家底不清”等诸多问题，同时使得“金融仓储”、“死人仓储”等新兴仓储业态也得不到管理与规范。仓储业的法规建设，刻不容缓。

2 仓储行业与市场层面的问题

2.1 仓储业的标准化建设稳步推进，但体系还不完善。自2007年国家标准委颁布《通用仓库等级》、《仓储服务质量要求》与《仓储从业人员职业资质》三项标准以来，中仓协自2008年组织开展了“中国星级仓库”的评定与“仓储服务质量达标”评鉴工作。自2010年开展仓储经理与仓储管理员的资质培训认证工作，已为一批三星级以上仓库授牌，为一批仓管员发证。但要使这批国家标准得到企业的普遍认知与认可、依据标准改善仓库条件、提高服务质量与作业绩效，还有大量工作要做。

2.2 仓储业的统计制度有待加强与完善，为我国仓储企业的整体布局与规划发展带来了极大的不便。长期以来，全国各类仓库设施的统计数据很不准确、很不完整，全国5.5亿平方米的通用仓库面积（其中1亿平方米立体仓库）、1400万吨（6000多万立方米）的冷库储存能力及危险品仓库的数量等都是中仓协根据部分调查数据估算出来的。由于仓库的“家底”不清，致使新建仓库缺乏科学依据，造成有的地区仓库供不应求，有的地区供过于求。

2.3 市场持序与行业垄断问题。一方面有的地区由于仓库供过于求，或由于中小型仓储企业扎堆，企业竞相压低仓库租金，出现价格方面的恶性竞争；另一方面，因为普洛斯等大型仓储地产企业的仓库规模越来越大，有业内人士担心出现行业垄断。但根据中仓协的调研，总体上看，我国仓储业的当务之急应该是提高仓储企业的规模化与组织化程度，而不是防止行业垄断的问题。就算普洛斯保持每年120万平方米的增速，五年之后也就是1000万平方米左右仓库，也只占到全国仓库总面积的2%左右。当然，在个别地区个别城市是否会形成垄断，这需要具体情况具体分析。

3 仓储企业自身存在的问题与不足。

3.1 仓储企业的定位问题。一是市场定位的同质化，二是发展目标的 同质化。在市场定位方面，许多仓储企业服务的领域、存储的货物明显趋同，综合的通用的（主要是生活日用品）多，专业的专用的（冷库、危险品以及服装、医药、生鲜食品等）少；为生产企业提供产成品仓储服务的多，为生产企业提供零部件仓储、为零售企业提供仓储配送的少；为传统流通体系（生产与批发）服务的多，为电子商务服务的少。在企业形象与发展目标定位方面，以“物流”为荣、以“仓储”为耻。一些新企业大多以“综合”、“现代”物流公司或供应链公司为形象与目标定位，一些老企业也脱离本企业的实际情况追求“综合”、“现代”物流公司，不理解现代仓储的本质，不能充分认识配送中心的市场需求与效益潜力。

3.2 仓储增值服务问题。许多仓储企业仍然只能提供仓库出租、或进出库管理及装卸等基本服务，只能为货主保管商品、不能控制商品库存；收费方式单一，多数仓储企业仍是按面积计算仓租，按货位、按进出仓库的包装件、按货物价值等计费的很少；仓库内的流通加工形不成规模，服务不到位；商品配送的方式单一、规模较小、不能产生经济效益，为生产企业单一品种送货的多，为零售企业与末端客户提供多厂、多店的整体配送的少。

3.3 设备与技术应用问题。信息系统、货架与叉车是现代仓储作业的最基本设施。近年来，随着立体仓库的增加，货架与叉车的使用率正逐年提高，但平地堆码、人工搬运仍然较普遍，许多企业仍然没有信息系统，即使有系统也只是代替了纸质台账的作用，没有库存管理与控制的功能。这是普遍存在的问题。与此同时，我们也注意到，有的企业出现了一昧追求全自动化的苗头，过犹不及，切忌盲目发展。

总体上看，我国仓储业近年来取得的进步是很明显的，同时也存在许多突出的问题与不足，但其巨大的发展潜力却是显而易见的。在国家陆续出台的冷链物流规划与商贸物流规划，将仓库设施的建设与各类配送中心的发展作为五年规划的重点等相关政策的推动下，我国仓储业将得到持续、快速、健康的发展。

二、海口物流市场调查

随着国民经济持续快速发展，海南省现代物流业呈现出良好发展势头，连锁经营、物流配送、电子商务等新型流通方式不断拓展，新兴第三方物流企业快速成长，传统物流向现代物流转型步伐加快，市场主体和投资主体多元化的格局初步形成。物流企业总量持续增长，新设物流企业逐年增长，海南省已基本形成了一支门类齐全、机制灵活、运作高效、竞争充分的物流市场主体，具体见海口市物流企业构成表：

海口市物流企业构成表

图中数据可以看出，海南省共有218家物流企业，而海口市的物流企业则占了大约84%的份额，共有182家；海南省物流企业类型齐全，除了特殊性质的海外代理和中港物流企业之外，共有海运货运代理公司、散杂租船代理公司、船代公司、空运货运代理公司、快递公司、陆运公司、仓储公司、报关行、场站、理货公司、集装箱船公司、散杂货船东、航空公司、海口港务局（码头）等15种类型物流公司182家；其中海南省拥有的16家物流仓储公司全部分布在海口，说明海口市仓储物流市场发展潜力巨大，但同时也应该看到，不仅是仓储物流乃至海口市的整个物流行业发展都尚处在起步阶段，在发展进程中还存在着许多问题和制约因素。主要表现在：

①　发展成长慢、规模小，发展不平衡。海南省物流业的发展主要集中于海口市，交易量占了近五成。

②　企业规模偏小，缺乏上规模和有一定管理能力的龙头企业带动整体水平的提高，像家乐福、乐普生、生生、万福隆等知名企业，年销售也仅三、四亿元。

③　现代化程度低，现代流通发展模式缓慢。海南省目前物流业的管理手段、管理技术、管理水平、物流和信息设备都远远落后于全国平均水平。

三、拟建项目SWOT分析

（一）优势(Strength)

1 地理优势：拟建项目库区位于海口市秀英区海榆中线，北上是海口市市区，南下是海口市周边乡村，属于城乡交界地带，发展仓储业的土地成本低廉，市场潜力巨大。

2 资源优势：拟建仓储项目隶属于海南农垦商贸集团，以农垦集团专业化的仓库管理人力资源为前提，凭借海南农垦集团强大的资源优势支撑，加上农垦集团储备的100000㎡仓库土地资源，项目的投建具有雄厚的资源优势。

3 交通优势：项目地点位于海口市海榆中线2.5公里处，北上通过南海大道，继续往北可到秀英港、海口新港及国贸，往东可到海口东站，往西可到海口火车站、东水港及老城经济开发区；从项目地点南下通过海口绕城高速，向东可直达海口美兰国际机场，向西可到马村港、三亚凤凰国际机场等。详见项目交通区位图：

（2）劣势(Weakness)

1 配套设施劣势：拟建项目仓储中心位于海榆中线，市政基础配套设施远未到位，没有供水、供气、排污、排雨水等基础管网。

2 服务劣势：由于种种原因，拟建项目仓储库区所能提供的物流服务功能单一，增值服务薄弱，服务功能主要停留在储存等基础服务层次，现代化仓储强调的集成化服务，包括包装、加工、配送、信息等物流一体化增值服务很少。

3 专业化和信息化劣势：专业化、信息化的水平直接反映了仓储现代化的水平。我国仓储企业整体的专业化和信息化程度低，技术装备水平低，很难提供现代仓储所需的综合性、专业化的仓储服务，这也是拟建项目仓储的一个技术劣势。

（3）机遇(Opportunity)

1 市场机遇：经过多年发展，海口已建成南北水果蔬菜市场、海南钢材交易市场、海口南北通货运市场、海南中商农产品中心市场(一期)等一批物流园区(中心)。2012年，海口计划新建、续建现代物流项目4个，包括海南国际汽车园、中商海南农产品物流交易市场、海南水产物流交易中心、新海综合物流园区，进一步搭建现代物流平台。众多物流园区和产业园区的建立，在海南国际旅游岛建设的推动下必然带来进出口商品的大幅度增长，而商品的大量流通则需要大量的仓库来储存，仓储市场的需求必将进一步增长。详见项目经济区位图：

项目经济区位图

2 政策机遇：国家和海口市十二五规划明确提出“大力发展现代物流业”“建立现代化物流体系”，并相继出台各项制度和政策支持物流业的发展，政府的重视给物流仓储业的发展提供了极好的政策环境。

（4）威胁(Threat)

1 最大竞争对手威胁：国外仓储企业现代化的专业化作业、先进的仓储管理理念、强大的资金实力支持对拟建项目仓储中心具有很大的威胁。