第一部分项目总论
一、项目概况
（一）项目名称
金环仓储中心项目可行性研究报告
（二）项目开发建设单位
海南农垦金环物资实业总公司
（三）项目建设地点
海口市海榆中线Q1005号土地、第（四）项目建设内容及规划设想 拟建农资仓储面积
（五）项目用地规模及性质
项目总规划用地面积71333.9平方米），土地性质为划拨土地，用途为生活、仓储用地。海口市控规规划为农贸市场、金融商业、二类居住用地。
（六）项目市场定位
农资等物资仓储租赁、厂房出租。预测租赁价格/㎡。
（七）项目类别
根据中华人民共和国国家标准根据我司发展方向，我司发展到一定阶段，向置业方向发展；根据物流发展的趋势，我司将该项目定位为物流地产，进行生产性固定资产投资。（八）项目建设时间
10月至10月，分三期开发建设，每期投资（九）项目投入总资金及效益情况 本项目投资额为 海南农垦金环物资实业总公司（海南省农垦第二物资供销公司）成立于 项目主要技术经济指标
序号 | 指标 | 单位 | 数值 | 备注 | |||||||||||||||||||||||||
总用地面积 | 2 | 规划总建筑面积 | 2 | 新建仓库建筑面积 | 2 | 商铺建筑面积 | 2 | 装修改造保留建筑面积 | 2 | 建筑密度 | 容积率 | 绿地率 | 项目总投资 | 万元 | 项目长期贷款 | 万元 | 项目 元 | 租赁 | |||||||||||
财务内部收益率 | 18 | 财务净现值 | 万元 | 402 | 动态投资回收期 | 年 | 4.86 | 财务净现值 | 万元 | 323 | 动态投资回收期 | 年 | 5.44 | 投资利润率 | 33.13 | 21 | % | 79.47 |
三、项目可行性分析
“物流”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因而本项目投资开发方向是正确的。
仓储中心，将为推动海南国际旅游岛建设及周边地区的发展起到重要作用。
仓储中心，占地面积30000平米），总投资15年收入为1431万元人民币，带来18%四、存在问题及建议
目前，我国中心的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因而，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。
第二部分项目建设背景及建设必要性
一、项目建设背景
（一）国家政策背景
“十二五第二篇第五章”中提出：加强粮食物流、储备和应急保障能力建设；在健全农业社会化服务体系中提出积极发展农产品流通服务，加快建设流通成本低、运行效率高的农产品营销网络。
第三篇第十二章”提出，优化运输组织，创新服务方式；第十三章”中提出积极发展电子商务。
第四篇《营造环境推动服务业大发展，加快发展生产性服务业》中提出要大力发展现代物流业，加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本；推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展；优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展；推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。
2011年《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔38号）鼓励整合物流设施资源，支持大型优势物流企业通过兼并重组等方式，对分散的物流设施资源进行整合；鼓励中小物流企业加强联盟合作，创新合作方式和服务模式，优化资源配置，提高服务水平，积极推进物流业发展方式转变。目前只为本行业本系统提供服务的仓储和运输设施，要积极创造条件向社会开放，开展社会化物流服务。支持商贸流通企业发展共同配送，降低配送成本，提高配送效率。支持物流企业加强与制造企业合作，全面参与制造企业的供应链管理，或与制造企业共同组建第三方物流企业。制造企业剥离物流资产和业务，可根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔59号）、《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔175号）和《财政部关于企业重组有关职工安置费用财务管理问题的通知》（财企〔117号）等文件规定，享受税收、资产处置、人员安置等相关扶持政策。统筹规划和发展工业园区、经济开发区、海关特殊监管区域、高新技术产业园区等制造业集聚区的物流服务体系，积极引导区内企业将物流业务外包，扩大物流需求，推动区域内物流基础设施和信息平台等共享共用。
2012年20日《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》自1月2014年31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的（二）区域发展背景 经过多年发展，海口已建成南北水果蔬菜市场、海南钢材交易市场、海口南北通货运市场、海南中商农产品中心市场)等一批物流园区)。4个，包括海南国际汽车园、中商海南农产品物流交易市场、海南水产物流交易中心、新海综合物流园区，进一步搭建现代物流平台。 依托海口区位和港口优势，加快建设现代物流园区、巩固提升全省物流中心地位。到
全省集装箱吞吐量从不足50万标箱用了2009年的100万标箱，仅用了两年；建省初期，全省港口货物吞吐量仅1亿吨。
至”末，海南港口货物吞吐能力将达465万标箱，以洋浦、海口、八所、三亚为重点，配套建设一批为国际旅游岛和临港产业发展服务的港口设施，使海南港口成为多功能的服务中心，努力将海南打造成面向东南亚的航运枢纽、物流中心和出口加工基地。
借助国际旅游岛建设的东风，海南正朝着区域性国际航运枢纽和物流中心的目标阔步迈进。
（三）企业背景
5月12次局务会（总公司总经理办公会议）作出决定，将海南省农垦商贸实业总公司、海南省农垦金龙物资实业总公司、海南农垦金环物资实业总公司、海南省金鼎实业发展总公司、海南金鼎实业发展股份有限公司和海南省农垦医药公司等“海南省农垦商贸置业集团有限公司5月2010年23日，海南省农垦集团有限公司[2010]254号文件海南省农垦商贸置业集团有限公司现有职工1119.15亩，其中可用于开发的土地面积海南省农垦商贸置业集团有限公司立足农垦核心价值观，着眼企业长远发展，以建立现代企业制度为目标，坚持以整合资源、优化重组、实行扁平化管理为目的，以转变思路、转化机制、创新经营理念为动力，加快改革发展步伐。
仓储物流发展背景
整合利用集团公司下属金龙、金环公司现有的15万㎡，实现年收入1500万元。同时，通过提高服务质量，提高管理水平，形成集仓储、保管、运输、装卸一条龙服务链，努力打造以海口为中心，向海南省各市县辐射，向华南地区乃至向全国大中城市辐射的仓储、运输服务业。
我司下属公司海南农垦金环物资实业总公司拥有海口市海榆中线西边107亩地块，《国有土地使用证》（海口市国用（籍）字第”期间，海口加快港口、空港、道路、市场等区域物流基础设施建设；建立由政府职能部门引导、企业运作的统一物流公共信息服务平台，实现园区公共服务信息系统与物流中心、配送中心服务信息子系统兼容共享；完善以口岸大型综合性物流基地为核心、以专业化物流中心为配套、以城乡配送为延伸的现代物流体系；加快发展现代物流、第三方物流、第四方物流尤其是保税物流，成为全省现代物流中心。到1亿吨，集装箱运输达到30万吨。
目前，我司拥有仓库出租18元（三）项目发起人和发起缘由 海南农垦金环物资实业总公司 2.1 20123()()201242020以上发展趋势中，大量物资不可能只在车船上、飞机上、交易市场上，必然要中转、暂存，必然需要大量的物资存放仓库。 在众多公司发展物流运输、物流配送的激烈竞争中，在各交易市场、批发市场的商家经营竞争中，海口市现有仓库严重短缺，仓储出租供不应求。海口市政府决定通过一年时间拆除占用农村集体用地等违章建筑（大部分为仓储）万㎡，未来获批的仓储项目向海口市外发展。在这一背景下，投资建设海口市（内）海榆中线仓储中心具有前瞻性。
2.2 商贸置业集团重组后，随即以土地合作开发的方式大力发展商贸置业集团大部分管理人员擅长仓库管理，打造物流仓储支柱性产业符合商贸置业集团专业管理的特点。发展物流仓储支柱性产业，就要投资建设物流仓储项目。项目建成后，主要经营仓储出租业务、仓储物业服务业务，同时，可以和仓储承租人合作发展将该项目做为突破口，全面推进仓储核心产业培育工作。整合利用我司下属金龙、金环公司现有的㎡库房，其中，一供海口市向荣路仓库㎡，一供东方洋仓库㎡，二供海盛路仓库㎡，二供三亚荔枝沟仓库㎡，木材公司㎡；海榆中线新建㎡仓库。仓储总面积增加到㎡，按保守的元月出租，收入万元年。发挥企业土地资源和人力资源的优势，扬长避短，发展物流三大板块中的仓储板块，比较务实。
2.3 2012726（四）项目厂址初勘和初步测量工作情况 海南省农垦商贸置业集团
107亩土地一年收入不足二、项目建设的必要性 公里处，占地面积亩地，控规指标为住宅、农贸市场及商业用地，然而，市政基础设施远未到位，没有供水、供气、排污、排雨水等基础管网，看不出年内海口市秀英区将该区域作为重点来发展的迹象，投资开发住宅、农贸市场及商业楼，显然不现实。貌似但对这地块实属最佳地段。不够完善，并过度不依赖供水、供气、排污、排雨水等基础设施的竞争压力下，的投资成本秀英区是海口市四大城区之一，位于海口市最西侧，总面积约511.534.9580080%海南正朝着区域性国际航运枢纽和物流中心的目标阔步迈进，至2.27465从地理区位上、经济区位上和物流仓储区位上看，这块地适合投资开发仓储项目。 1
现代物流。同时，促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。
3项目建设将带来大量就业岗位，可以有力解决农垦集团历史遗留下岗职工就业的结构性矛盾问题
、运输业等相关产业的发展，对海口市经济发展具有强大的辐射和波及作用，势必会增加许多服务部门与岗位，为农垦集团内部下岗员工提供了再就业的机会，推动农垦集团经济的整体良性发展。
4项目建设将极大地增加当地财政税收
项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收，这将是一个庞大的税收回报项目，预计三年后经营规模可达到主营业务年税收282万元人民币。正常运营年交易额达到1431万元人民币，将为当地带来间接税收485万元人民币。
5 ，缓解农垦集团资金不足的结构性矛盾问题
海榆中线10760/40/20/在我司经营发展最困难时期，预想在短期内全部甩掉包袱，不能119第三部分市场分析一、
（一）国外物流市场分析
（1从60年代起，货物配送的合理化在美国普遍得到重视。为了在流通领域产生效益，美国企业采取了以下措施（2在日本，零售业是第一建立先进物流系统的行业之一。便利店作为一种新的零售业迅速成长，现己遍及日本，正影响着日本其他零售商业形式。这种新的零售业需要利用新的物流技术，以保证店内各种货物的供应顺畅。因而，日本的物流配送具有以下特点（3在欧洲诸国，尤其是德国，物流配送是指按照用户的订货要求，在物流据点进行分货、配货以后，将配好的货物送交收货人的活动。德国的物流配送产业是第二次世界大战以后，伴随现代科技的兴起和经济的高速发展而逐步发展起来的。特别是近(有时通过不止一个集散中心综上分析第一，以高科技为依托。
发达国家的配送在运输技术、储存保管技术、装卸搬运技术、货物检验技术、包装技术、流通加工技术以及与物流各环节都密切相关的信息处理技术等方面，都建立在先进的物流技术基础上，配送中心完全采用计算机管理。仓库内从货物入库时的分拣、刷码到进入指定的库房里待装配送车辆，全部是自动化操作。有些配送中心的所有环节包括存货、处理订单和配送商品都由以卫星通信为载体的电脑网络跟踪控制。如美国的沃尔玛连锁公司是美国最大的连锁公司，公司配有专业化的人员和自动化程度较高的配送设备，它代表了美国目前物流管理与技术的最高水平。日本的配送中心机械化、自动化水平比较高，完全用计算机控制分拣系统。
第二，以规模效益为核心。
配送是一种规模经济运动，配送的生命在于规模。发达国家的实践告诉我们，规模经营产生规模效益，以统一进货、统一配货、统一管理的规模经营取得规模效益，可以享受批量折扣，降低流通费用和社会交易成本，低于社会平均价格出售商品，获得合理的商业利润而赢得竞争实力。发达国家配送制之故而能够在全社会范围内顺利推行，配送中心的实力雄厚是一个很重要的原因。以配送业比较发达的日本为例，日本的连锁企业一个配送中心负责配送1997年在日本全国已拥有53个配送中心，其中的1995年共投入第三，以灵活多样的形式为基础。
目前，配送为发达国家大多数行业所采纳，形式日趋完善。如瑞典轴承商的”，日本钢铁商的”无库存供货方式等。如美国主要有如下几种不同类型的货物配送模式（二）国内运营情况 201138（）仓储业的总体发展状况 1 1.1 CDP2010GDP17.8%0.320107.116.7%3.814%54%1.32.420.5%33.9%1.10.919%12.1%0.21.2 20112.713.1%2.5GDP6.9%16%208413.7%0.61.3 20113067519.4%223826.7%40%2 一直以来，我国的仓库设施总量存在巨大不足，特别是立体仓库与冷库、危险品仓库。由此带来就是仓储业的固定资产投资额已经连续多年大幅增长，其中，20103 4 20%20107000（）仓储行业目前存在的主要问题 1 1.1 5%12%5%3%2101.2 1.3 2 2.1 2007200820102.2 5.51140060002.3 12010002%3 3.1 3.2 3.3 二、海口调查 伴随国民经济持续快速发展，海南省现代物流业呈现出良好发展势头，连锁经营、物流配送、电子商务等新型流通方式不断拓展，新兴第三方物流企业快速成长，传统物流向现代物流转型步伐加快，市场主体和投资主体多元化的格局初步形成。物流企业总量持续增长，新设物流企业逐年增长，海南省已基本形成了一支门类齐全、机制灵活、运作高效、竞争充分的物流市场主体，具体见海口市物流企业构成表： 海口市物流企业构成表
区域 | 企业总数 | 物流公司类型 | |||||||||||||||
海运货运代理 | 散杂租船代理 | 船代公司 | 空运货运代理 | 快递公司 | 陆运公司 | 报关行 | 仓储公司 | 场站 | 理货公司 | 集装箱船公司 | 散杂货船东 | 航空公司 | 海口港务局（码头） | 其他物流供应商 | 备注 | ||
海南 | 海南省尚未有专门从事海外代理和中港物流类型的物流企业 | ||||||||||||||||
海口 | 图中数据可以看出，海南省共有84%的份额，共有15种类型物流公司16家物流仓储公司全部分布在海口，说明海口市仓储物流市场发展潜力巨大，但同时也应该看到，除是仓储物流乃至海口市的整个物流行业发展都尚处在起步阶段，在发展进程中还存在着许多问题和制约因素。主要表现在： 发展成长慢、规模小，发展不平衡。海南省物流业的发展主要集中于海口市，交易 SWOT（一）优势(Strength) 1 2 1000003 2.5 项目经济区位图 ：国家“大力发展现代物流业”并相继出台各项制度和政策支持物流业的发展，政府的重视给的发展提供了极好的政策环境。 长按识别二维码，或搜索微信号 18589666335 | ||||||||||||||||
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