建立房地产长效机制应该供给需求并重

在去年下半年限购集体加码之下，曾经火爆的一二线城市房地产市场在今年得以冷却——价格趋稳、成交骤降。但楼市的短期平稳，并没有让公众以及决策层放松警惕。 

近日，中央财经领导小组召开第十五次会议，提出要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。需充分考虑到房地产市场特点，把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。 

这也是决策层短期内二度提及房地产长效机制。去年12月结束的中央经济工作会议明确表示，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。 

目前来看，之所以一二线城市房地产在今年趋稳，主要得益于去年下半年的限购、限贷政策。从1月份70城房价统计数据看，一二线城市新建商品住宅和二手房价格环比基本止涨，成交则大幅下降，如上海住房成交量创下近年新低，新房网签量环比下滑四成、同比下滑七成。 

毋庸置疑，限购、限贷以及提高首付之类的政策，单纯在需求端进行抑制，非长久之策。且从以往限购的经验看，虽然能在短时间内稳定房价，但随之而来的反弹不可避免，因为限购限贷都有其时效性，并未解决楼市过热的根本问题。 

其中至为重要的一点，就是部分城市住房供应不足。即便当前中国住宅用地和住房供给总体过剩，但供给的结构性问题依然严峻。根据监测数据，在16个热点城市中，2016年有8个城市住宅用地供应量少于上年同期，减少较多的有厦门（50.2%）、上海（47.5%）、广州（41.9%）、北京（30.8%）、苏州（21.1%）。住房供应的不足，也是今年热点城市新房成交骤降的原因。正是这种情况，令民众对于热点城市房价平稳未能产生长久预期。 

因此，欲建立房地产市场长效机制，应该供给、需求并重，促进房地产市场持续平稳运行。 

最有效的无疑是增加供给。城市化的核心在于“人的城市化”，热点城市的房地产供应，要以常住人口而非户籍人口为基准，根据人口流动情况分配建设用地指标。换言之，热门城市应合理增加住宅用地供应，以此缓解目前热点楼市库存供不应求的状态。以北京、上海为例，2000多万常住人口中有四成左右为外地户籍，这些人工作、生活都在大城市，城市规划应等同视之。 

财税也是重要手段，针对此前热议的“北京有人买一百套房”等情况引发供应不足，就空余房产征税宜早不宜迟。以中国目前的情形来看，如国际上通行的全面征收房产税自然不合适，且与目前土地70年使用权问题，在法理上有一定的冲突。因此，可对人均拥有住房面积超过一定标准进行征税，比如在部分热点城市推行人均一定居住标准以上部分征收，全面实施不动产登记。如此既可激活存量，增加有效供应以抑制房价过热，亦可为政府增加财政收入。 

此外，让租赁成为解决住房问题的途径，也是长效机制的一个重要内容。日前住建部举办新闻发布会，提出将加快立法，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇，建立健全住房租赁市场监管体制，规范发展住房租赁市场。 

住房是重大民生问题，房地产业也是国民经济的重要行业。如何让房子回归居住属性，既不至于金融资本化引发资金“脱实入虚”，又能够对经济发展有所裨益，亟待建立平稳发展的长效机制。