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保亭旅游景点开发项目可行性研究报告

海南方能投资顾问:www.yangzz.com

作者: 轶名 日期: 2012-07-24

 本地块位于海南省保亭县*****范围内,项目总用地面积750亩,土地使用类型为国有划拨地。项目目前为热带雨林五星级酒店待开发用地,热带雨林风貌保存完好,自然环境非常优越。七仙岭是国家AAA级森林公园,境内遍布原生态热带雨林,空气负氧离子含量高达8-10万个,是三亚的十倍。七仙岭温泉是全海南岛水温最高的温泉,其最高水温达93·C,且富含微量元素,具有良好的医疗保健效果,是不可多的的养生、度假的好去处。

地形地貌:本地块目前为热带雨林山谷地形,背靠青山,胶林如海,远眺七仙岭群峰,田园阡陌、清溪碧水交织于山脚。缓坡地势较为适宜建设。地块附着物目前为原始森林植被,不涉及拆迁问题,具备工程快速开工的可能性。地块周边目前交通情况良好,温泉区至保亭县城、温泉区至森林区的公路也开通,其中温泉公路紧邻项目旁边穿过。依托这些公路可与三亚、海口等海南各城市有效连接,也可和周边著名景区由较好的交通连接。用地属于热带季风气候区。具有热量丰富、雨量丰沛、蒸发量大、季风变化明显的特点。境内雨量丰沛,但降雨较集中,雨旱季明显。

(二)项目所处区域分析    项目位于海南热带雨林旅游度假区中部,处于三亚、陵水、五指山之间的中心。地块目前有七仙岭温泉国家森林公园、七仙岭温泉高尔夫球会、君澜热带雨林温泉酒店等配套设施,另有两个高尔夫球场在建。先期开发的项目保证了通讯、供电和供水等设施能得到基本满足。温泉位于七仙岭南面的山脚下,分布着25个温泉眼,其中自喷泉眼7口,日出水量3030立方米。温泉大多数在70摄氏度左右,有些高达94摄氏度,是全海南岛水温最高的温泉,该温泉属于硅酸重碳钠型温泉水,富含微量元素,具有良好的医疗保健效果,尤其对长者的高血压、冠心病等心血管疾病由显著辅助疗效。

第二章  项目开发经营环境分析

一、房地产市场状况及预测

国家统计局11月10日公布的2009年1-10月全国房地产市场运行情况显示,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,涨幅比9月份1.1各百分比上涨0.7%。自2009年6月,全国屋售价恢复正增长以来,房价已连续5个月保持同比正增长,涨幅从6月份的0.2逐渐扩大,7月份同比上涨幅1%,8月份同比涨幅2%,9月份同比涨幅2.8%,10月份同比涨幅达到年度最高——3.9%。

全国楼市成交面积看涨,各城市库存量普遍下降。

中国指数研究院数据信息中心的监测显示,2009年10月份,全国楼市成交面积以涨为主,总成交面积环比上涨11.64%。开发商在10月加大推盘力度,各地房交会也相继展开,受此推动,大部分城市成交面积大幅上扬。

从供应情况来看,10月份,进过“金九银十”的消耗,各城市库存量普遍下跌。从市场需求来看,10月份,21各城市成交面积环比上升,超过被监测的29各城市的2/3总成交面积环比9月份上涨约12%。10月份成交面积最大的是重庆,超过300万平方米,上海成交面积高于200万平方米,达244.91万平方米,上月成交面积超过100万平方米的城市有5个,依次是北京、成都、武汉、天津和广州。从成交价格来看,10月各城市住宅成交均价也是以上涨为主。在11月、12月,各地房地产成交量出现井喷。

总之,从目前的房地产形势来看,经济危机对中国房地产市场的影响已经不复存在,中国房地产市场正进入火爆期。

二、海南省房地产市场发展概况

海南省,位于中国的最南面,是中国唯一的热带海岛省份,海洋面积占中国总海域的1/3,终年气候宜人,年平均温度为25.3度,空气清新,常年无冬,森林覆盖率达到50%,人口预期寿命名列全国前茅,有全国一流的空气环境。海南省是中国最大特区,也是全国建省时间最短的省份。海南为中国第二大岛,海岸线长达1584.8公里,是适合休闲旅游的度假圣地。
  海南房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区。建省20年来,海南房地产业从无到有,经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段,逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。
  海南省从2005年起,把房地产业作为支柱产业来培育,楼市逐渐升温,呈现稳步发展态势。2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外,购买对象遍布全国31个省、区、市和港澳台地区,以及美国等25个国家。到海南购房,享受最佳居住环境,已成为近年来国人的新时尚。这些岛外购房客的脚步不仅停留在海口、三亚,随着近两三年海南房地产区域市场多极化局面的出现,他们的脚步正向海口、三亚、保亭以外岛内其他市县迈进。
  2008年,海口房价在多个月份里同比涨幅一直领跑全国,2008年1月-11月,海口商品房平均销售价格为4270.60元/平方米,同比上涨24.53%。与价格上涨较快相背,2008年海南商品房销量却显黯淡。
  海南房地产市场在经历2008年年底的微步调整之后,2009年上半年频现火热信号,海南房地产开发投资、商品房及住宅销售面积、销售金额等重要指标同比均出现正增长。2009年上半年海南房地产完成开发投资114.77亿元,同比上涨37.2%,增幅比全国平均水平高出27.3个百分点。商品房销售面积217.50万平方米,同比增长21.5%;销售额127.14亿元,同比大幅增长28%;销售均价6099元/平方米,同比增长2.48%,均为近年来新高。以上数据显示,市场消化能力止住了海南楼市2008年底低迷的态势,市场交易畅旺,火爆迹象明显。2009上半年海南房地产市场的火爆,既有刚性需求,也有投资成分。当然也离不开国家宏观政策的影响,宽松的信贷和低利率的政策刺激,使得投资性需求得到释放。
  与目前全国一线城市房地产价格的调整相比,海南房地产业有其特殊性。如从多数岛外投资者的购买动机上来看,多为度假型和养老型自住而非他住;从投资的目的上来看,岛外投资者多为投资而非投机;从投资周期来看,投资多为长线而非短线。另外,海南作为热带岛屿,决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性,因此,海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。海南是全国第一个生态示范省,一流的人居环境成为居民“二次置业”的选择。随着国内休闲度假房地产市场的兴起,借着开发“国际旅游岛”的东风,海南房地产市场升值潜力巨大。

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