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万科地产项目可行性报告

海南方能投资顾问:www.yangzz.com

作者: 轶名 日期: 2016-05-18

一、 前言 

 随着集团房地产业务不断扩张,土地储备力度逐渐加大,未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,提升集团竞争力,特制定可行性报告内容指引。 

 二、 可行性报告内容指引 

 项目决策背景及摘要 

 一、外部环境 

 1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等; 

 2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 

 3、 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等; 

 二、内部因素 

 1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目); 

 2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 

3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义; 

 第一部分:项目概况 

 一、 宗地位置 

 宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。 

 附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。 

 二、 宗地现状 

 1、 四至范围; 

 2、 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较; 

 3、 地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积; 

 4、 地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响; 

 5、 地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建; 

 6、 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地; 

 7、 地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 

附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据; 

 地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容; 

 地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。 

 三、 项目周边的社区配套 

 (一)周边3000米范围内的社区配套 

 1、 交通状况 

(1) 公交系统情况,包括主要线路、行车区间等; 

 (2) 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决; 

 (3) 现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 

 附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统; 

 2、 教育:大中小学及教育质量情况。 

 3、 医院等级和医疗水平 

4、 大型购物中心、主要商业和菜市场 

 5、 文化、体育、娱乐设施 

 6、 公园 

7、 银行 

8、 邮局 

9、 其他 

附图:生活设施分布图,具体位置、距离。 

 (二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 

 四、 项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写) 

 1、 治安情况 

 2、 空气状况 

 3、 噪声情况 

 4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等) 

 5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等) 

6、 周边景观 

 7、 风水情况 

8、 近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 

 9、 其他 

 五、 大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性) 

 1、 道路现状及规划发展 

 包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。 

 2、 供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。 

3、 污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。 

4、 通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 

 5、 永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 

6、 燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 

7、 供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 

 附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。 

六、 规划控制要点 

 1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 

2、 住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积 

3、 综合容积率、住宅容积率 

4、 建筑密度 

 5、 控高 

6、 绿化率 

 7、 其他 

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