江畔农家休闲度假基地可行性研究报告

江畔农家休闲度假基地

可行性研究报告

建设单位：海南XXXX开发有限公司
编制单位：海南方能投资顾问有限公司
 编制日期：2016年4月15日

目    录
第一章 项目总论 3
1.1 项目名称与项目单位 3
1.2可行性研究报告编制依据 3
1.3 项目概况 3
1.4 结论与建议 5
第二章 项目建设背景及必要性 7
2.1 项目建设背景 7
2.2 项目建设必要性 10
第三章 市场分析 12
3.1市场分析 12
3.2 项目定位与项目SWOT分析 15
3.3 项目建设规模 18
第四章 项目选址与建设条件 20
4.1 项目选址 20
4.2 建设条件 22
第五章 建设方案 24
5.1总图布置方案 24
5.2工程方案 32
第六章 节能分析 47
6.1 节能设计依据 47
6.2项目能耗分析 47
6.3节能措施 49
6.4 结论 52
第七章 环境和生态影响分析 54
7.1生态环境依据和标准 54
7.2 生态环境现状 54
7.3 生态环境影响分析 56
7.4生态环境保护措施 58
7.5 特殊环境影响 60
7.6环评小结 60
第八章 劳动安全卫生与消防 61
8.1危害因素及危害程度分析 61
8.2职业安全卫生健康对策与措施 61
8.3 消防 62
第九章 组织机构及人员配置 65
9.1组织架构 65
9.2管理工作内容 65
9.3人员资源配置 66
第十章 项目实施进度计划 67
10.1 项目建设期 67
10.2 项目实施进度计划 67

第一章 项目总论
1.1 项目名称与项目单位
1、项目名称：江畔农家休闲度假基地
2、项目建设单位：海南宏鼎投资开发有限公司
3、项目建设单位简介
1.2可行性研究报告编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城乡规划法》；
3、《中华人民共和国环境保护法》；
4、《中华人民共和国招投标法》；
5、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
6、《投资项目可行性研究指南》（2002年中国电力出版社）；
7、《海南省国民经济和社会发展十三五规划纲要》；
8、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》；
9、《海南省城市规划管理技术导则》；
10、《海口市城市规划管理技术规定》；
11、《投资项目可行性研究报告指南》国家计委计办投资【2002】15号通知
12、国家有关政策、法规、规范、标准；
13、海南宏鼎投资开发有限公司提供的其它资料。
1.3 项目概况
1.3.1项目选址及用地
江畔农家休闲度假基地选址：海南省海口市龙塘镇潭口村委会。
用地性质：农业、休闲度假及公共设施用地。
1.3.2项目建设性质
本项目为新建项目。
1.3.3项目建设内容及规模
本项目用地面积约175亩，平均容积率0.27，建筑密度34.09%，绿化率32.96%，项目总占地面积39766.87㎡，其中“无疫”养殖区总占地面积约5366.69㎡，热带农业种植区总占地面积约6533.37㎡，生态住宅区总占地面积约18866.76㎡，休闲养生园区总占地面积约9000.05㎡。
1.3.4投资规模及资金筹措方式
本项目总投资4169.84万元。其中，建筑工程费用1620.41万元，工程设备购置费249.75万元，安装费用940.79万元，工程建设其它费用124.03万元，预备费149万元，建设期利息40.68万元，流动资金1000万元。
本项目估算总投资额为4169.84万元。其中，建设单位自筹资金2501.90万元，银行贷款1667.94万元，贷款年限为6年，项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。
1.3.5项目建设期
本项目建设期为14个月，即2016年5月-2017年7月。
1.3.6项目主要技术经济指标
表1-1  项目主要经济技术指标表
经济指标汇总表
序号 项  目 合计 单位 备注
1 项目总投资 4169.84 万元 
1.1 建设投资 3128.98  万元 
1.2 建设期利息 40.86 万元 
1.3 铺底流动资金 1000.00 万元 
2 资金筹措 4169.84 万元 
2.1 资本金 2501.90 万元 
2.2 银行贷款 1667.94 万元 
2.3 其他融资方式 0.00 万元 
3 经营收入 3534.00  万元 正常运营期
4 总成本 765.75  万元 正常运营期
5 营业税金及附加 405.81  万元 正常运营期
6 利润总额 2420.47  万元 正常运营期
7 所得税 1300.91  万元 正常运营期
8 税后净利润 2420.47  万元 正常运营期
9 盈余公积金 390.27  万元 正常运营期
10 投资利润率 58.05% % 
11 投资利税率 67.78% % 
12 静态投资回收期 2.29  年 含建设期
13 动态投资回收期（税后） 2.49  年 含建设期
14 财务内部收益率（税后） 46.58% % 
15 财务净现值（ic=10%）（税后） 15296.61  万元 
16 盈亏平衡点（BEP） 15.35% % 

1.4 结论与建议
通过实施“江畔农家休闲度假基地”，形成集生态养殖、农业种植、环保旅游、低碳休闲、度假、养生示范应用为一体的城郊型经济模式，实现推动地方经济转型、促进地方经济发展、增加就业、提高当地居民收入的积极作用。对于转变农业发展方式，促进农民就业增收，推进新农村建设，统筹城乡发展满足城乡居民日益增长的休闲消费需求具有重要的意义。 
该项目具有投资少、见效快、使用周期长、操作简便、易被农民所接受等特点。因此，该项目建设前景广阔，符合海南省及海口市总体规划发展要求，符合当地建设用地总体规划要求，符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。
江畔农家休闲度假基地的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。
通过对本项目各专题的分析，及市场综合数据显示，江畔农家休闲度假基地的实施是可行的。
建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金；高度重视市场预测；加强工程建设“三控制、两管理、一协调”，加强核算，减少不可预见事件的发生而导致工程建设费用增加；做好节能环保和消防安全措施。
第二章 项目建设背景及必要性
2.1 项目建设背景
（1）休闲旅游度假的起源
休闲旅游度假始于公元初，开始是作为少数统治者消磨闲暇时间的一种需要。如最早出现的为了满足执政官需要而建立的公共浴室和相应的旅店配套设施。直到18世纪，休闲度假也只是少数统治阶级和富裕阶层消磨闲暇的一种活动，而并非大众生活中的组成部分。大众化的休闲旅游度假出现于19世纪，随着中产阶级规模的扩大，可自由支配的财富的增多，便捷交通的出现，尤其是工业化和城市化的快速发展，城市环境问题日益加剧，使大众休闲度假在欧美等国家日益活跃，出现了海滨旅游度假、湖滨旅游度假、山地旅游度假和温泉旅游度假等不同资源类型的旅游度假地。
我国的休闲旅游度假历史也很早，早期的休闲旅游度假，较典型的为皇家园林与私家园林式的旅游度假区，如河北承德的避暑山庄，北京的颐和园等皇家园林，以及苏州、无锡等地的私家园林，但旅游度假的主体为极少部分帝王将相、皇亲国戚和社会名流。现代休闲旅游度假则主要集中在海滨、山地和温泉疗养地等，以休闲和度假为主要目的。
休闲旅游度假是利用假日外出以休闲为主要目的和内容的，进行令精神和身体放松的休闲方式。在国际休闲度假地产开发经验中，休闲度假应该具有以下三个基本要素：项目所在地优秀的自然环境——项目所在地独特而且深厚的养生文化底蕴——项目本身拥有的完备的养生配套。
一个休闲度假项目首先要有度假的环境，或树木郁郁葱葱，或靠水，空气湿润清新，或临湖，享受湖光山色。这些都是休闲旅游度假项目必备的自然环境资源。
其次，休闲旅游度假要有丰富的内涵、多样化的方式，比如，泰国的旅游地产项目肯定少不了SPA，就是泰式按摩，印度的度假地产肯定少不了精油按摩。我们国家度假地产就更丰富多样的休闲度假方式和文化底蕴，比如：亲子乐园、休闲吧、蔬果采摘园、营养配膳、温泉桑拿、绿色食品等都是休闲度假必不可少的条件之一。再次，项目本身要有完备的休闲旅游度假配套设施，比如：温泉、泳池，绿地等等。只有这三点齐备，才算是一个名副其实的休闲度假项目，才拥有可以度假的资格。
2010年海南国际旅游岛“度假养生旅游”文化节是为了满足越来越多的全国各地老人前来海南过冬度假、养生的需求，让他们在海南可以有组织的活动、有大家庭的依靠感、感受到更多人文关怀而举办的大型活动。随着“度假游”、“休闲游”、“养生游”等旅游理念推陈出新，成了国际旅游岛更快更好建设的道路上一个重要研究课题，得天独厚的自然条件，稀缺的优质空气资源，大海、沙滩、气候宜人、四季如春等海南独特的标记，给海南的度假游注入更多文化内涵。
美国《时代》杂志在描绘21世纪社会形态时指出，2015年前后，发达国家将进入“休闲度假时代”，休闲度假将成为人类生活主要组成部分，形成“休闲度假经济”。由“休闲度假经济”带动的度假、娱乐、旅游、疗养等产业正在全球兴起，休闲度假产业将成为经济大潮。届时，国民经济总值中会有50%的份额由休闲养生经济产业创造出来。人们将把生命中一半时间和金钱用于休闲度假，这种趋势已在中国初现端倪，为本项目带来市场机遇。
（2）四位一体的国家战略，海南旅游借力国家宏观政策
①　南海战略的综合服务基地
南海战略不仅是我国海洋战略和宣示国家主权的重要组成部分，更是推进海南经济发展的重要战略。建设南海开发的综合服务基地将大力促进海南经济的发展，提升海南省的国家战略地位。
②　旅游业上升为国家战略支柱产业
提升旅游业的产业地位是国家基于国内外经济发展趋势而提出的重大战略，其发展不仅能产生新的经济增长点，更重要的是能够通过其综合关联作用，促进经济产业结构的转型升级，实现经济的可持续发展。
③　海南的战略转折：国际旅游岛建设
国际旅游岛的定位是海南发展的重大转折。新的定位将给海南带来更多的发展机遇和政策资金支持，将进一步发挥海南独有的资源优势，成为比肩世界著名滨海旅游目的地的中国名片。
（3）市场推进传统观光旅游向休闲养生旅游的深度转型
按旅游经济发展规律，我国旅游消费需求已达到爆发性增长的基线，一个巨大的旅游消费市场将在未来十年加速形成，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。旅游消费大众化、多元化时代的到来，标志着中国正在迈向全民休闲时代。顺应这一趋势，海南适时推进从传统观光旅游向休闲体验旅游的深度转型，旅游吸引力再次迸发。随着国际旅游岛建设各项措施的相继落实和示范效应带动，海南旅游发展将会呈现井喷的发展态势
2.1.1项目的提出
1、项目发起人
海南宏鼎投资开发有限公司
2、项目提出缘由
首先，国际统计资料显示，凡人均国内生产总值达500-800美元，社会发展就进入了休闲度假消费的急剧扩展期，目前，我国人均年收入已达到1480美元，当前自费出游、家庭出游为主体的旅游市场得以形成的重大社会经济基础。真正具有休闲度假经济本质特征的自费旅游、家庭度假正逐渐成为国内旅游消费的主流。长假加双休更是促进了家庭旅游度假的发展。
随着物质生活水平的提高，人们对“休闲、旅游、度假”的欲望越来越强烈，单纯的旅游已难以满足人们对高品质生活的追求——融合时下发展迅猛的休闲旅游，休闲度假应运而生，并开始在国际范围内成为一种趋势。
江畔农家休闲度假基地就是在这个背景下，由海南宏鼎投资开发有限公司发起筹备的。公司以休闲度假为目标市场，具备完整度假意义的，集住宅与服务，生活与娱乐，休闲与度假于一体的国际化旅游度假规模的国家级休闲度假示范基地，以满足海南省内外市民对高质量休闲度假的需求。
2.2 项目建设必要性
2.2.1顺应海南国际旅游岛的建设发展战略方针
根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构;着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。世界一流的海岛休闲旅游度假目的地。
把海南建设成为中国最大的休闲旅游度假中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的休闲旅游度假胜地，成为中外游客向往的休闲度假天堂、康体旅游天堂。
2.2.2是顺应现代休闲旅游度假发展的需要
海南凭借其独特的自然资源，优良的生态环境，宜人的海岛气候，而成为世人向往的休闲天堂与度假圣地。但纵观海南休闲度假项目，大多仅以滨海、森林等作为全部休闲度假载体，从不进行任何产品上的丰富，内容上的提升，度假内涵流于形式，处于休闲度假的初级阶段。本项目的建设，将弥补海南缺乏高品味的原味休闲度假项目这一遗憾，创建国际休闲度假文化旅游区综合产业平台项目，为地方休闲旅游文化增加了新的内容，促进了海口休闲度假文化产业和相关产业的快速发展。项目在以原味纯正的自然资源为载体同时，引入开发一系列与自然农业有关的高端休闲旅游、个人度假、家庭度假、组团休闲旅游等相关产品，以此丰富本项目的休闲、旅游、度假主题。
2.2.3是推进海南省休闲旅游度假区的快速发展
顺势飞扬是休闲旅游度假区快速发展的难得机遇。本项目立足于发展休闲旅游度假区，促进休闲农业休闲旅游度假区的快速发展，做强做大，做出海南省的休闲度假产业特色，为国际人才及企业提供舒适的度假、交流平台，同时建设针对休闲旅游区相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及海南文化旅游区的快速发展。真正把休闲农业旅游度假产业打造成为海口市的支柱产业、朝阳产业。
2.2.4是实施行业精品战略，进行结构调整的需要
目前海南省休闲农业度假度假结合的旅游项目并不多，并且软硬设施比较落后、服务水平令消费者满意的休闲农业度假度假区更是没有，且存在经营结构不尽合理、管理水平低下的问题。江畔农家休闲度假基地的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用，同时也填补了海南生态农业休闲度假市场为空白的状况。