珠海某小区房地产项目开发可行性研究报告

　　目录

　　1、 项目的基本情况…5

　　1.1项目概况…5

　　1.2项目主要技术经济指标…7

　　1.3项目主要财务评价结果指标…7

　　2、项目开发宏观环境分析…8

　　2.1宏观经济环境…8

　　2.2宏观政策环境…3

　　3、项目区域市场环境分析…10

　　3.1区域定义…10

　　3.2珠海市国民经济发展状况…10

　　3.3珠海市城市发展规划…10

　　4、项目开发地块环境分析…12

　　4.1地块概况…12

　　4.2交通…12

　　4.3地块基础设施环境条件…13

　　4.4地块商业、教育、医疗及其他环境条件…14

　　4.5项目开发S W O T 分析…14

　　5、项目开发模式选择…15

　　5.1当前主要知名楼盘的开发模式…15

　　5.2本项目开发模式的选择及产品开发的指导方向…16

　　6、产品规划设计建议…17

　　6.1项目建筑风格发展建议…17

　　6.2从目标客户群需求特征设计社区的功能及各类户型构成…18

　　6.3从地块本身的特点设计产品的建筑形态构成…20

　　6.4项目产品设计…21

　　6.5对本项目产品规划及创新的参考资料…28

　　6.6项目分期开发及营销顺序的选择…31

　　7、项目总体营销策略及阶段目标…31

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　　1、项目的基本情况

　　1.1项目概况

　　1.1.1位置

　　该地块所在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。

　　1.1.2用地规模与地块现状

　　用地规模：本地块面积272218.74m2，其中S1地块面积为110639.49m2：，二期总建筑面积为：221279 m2。

　　地块现状：该地块荒置数年，灌木丛生;地势平坦，视野开阔;无高大建筑物，无需拆迁;

　　无规划道路，中间有两条泥路;无市政水电铺设;无本地居民，一些收破烂的居民于半年前迁入。

　　1.2项目主要技术经济指标

　　【1】用地平衡表

　　略。

　　2、项目开发宏观环境分析

　　2.1宏观经济环境

　　2.1.1国民经济发展状况

　　初步核算，2007年我国前三季度国内生产总值166043亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.7个百分点。其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%。分产业看，第一产业增加值18207亿元，增长4.3%，回落0.6个百分点;第二产业增加值83478亿元，增长13.5%，加快0.2个百分点;第三产业增加值64358亿元，增长11.0%，加快1.5个百分点。

　　2.1.2固定资产的增长

　　固定资产投资高位运行，增幅有所回落。2007年前三季度，全社会固定资产投资91529亿元，同比增长25.7%，比上年同期回落1.6个百分点。分城乡看，城镇投资78247亿元，同比增长26.4%(9月份增长24.8%)，比上年同期回落1.8个百分点;农村投资13282亿元，增长21.2%。在城镇投资中，第一产业投资938亿元，同比增长41.1%;第二产业投资34522亿元，增长29.3%;第三产业投资42787亿元，增长24.0%。东部地区投资40172亿元，同比增长21.4%;中部地区投资19331亿元，增长36.2%;西部地区投资17539亿元，增长29.6%。国有及国有控股投资33951亿元，增长16.2%。房地产开发投资16814亿元，增长30.3%。前三季度，累计新开工项目170123个，比上年同期增加18151个;新开工项目计划总投资60309亿元，同比增长24.2%。

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