顺天大厦项目可行性研究报告

　　目 录

　　1 总 论... 4

　　1.1 项目概况... 4

　　1.2 项目建设的必要性... 4

　　1.3 可行性研究报告编制依据... 5

　　1.4 主要技术经济指标与研究结论... 6

　　2 项目选址及建设条件... 7

　　2.1 项目所处区域... 7

　　2.2 项目建设地点... 9

　　2.3 建设条件... 11

　　3 市场分析... 12

　　3.1 沈阳市写字楼市场现状... 12

　　3.2 沈阳市写字楼市场分类研究... 13

　　3.3 项目影响因素分析... 14

　　3.4 项目STWO分析... 17

　　4 营销方案设计... 22

　　4.1 项目名称及产品定位... 22

　　4.2 目标客户... 23

　　4.3 管理方案设计... 25

　　4.4 定价策略... 26

　　4.5 销售安排... 27

　　5 项目建设方案... 29

　　5.1 建筑设计方案... 29

　　5.2 结构设计方案... 32

　　5.3 公用设施方案... 33

　　6 专篇设计... 38

　　6.1 消防... 38

　　6.2 节能... 41

　　6.3 防雷... 42

　　6.4 智能配套方案... 43

　　7 环境影响评价... 46

　　7.1 项目建设与运营对环境的影响... 46

　　7.2 环境保护措施... 49

　　7.3 环境保护措施实施评价... 51

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　　1 总 论

　　1.1 项目概况

　　1.1.1 项目情况

　　项目名称：顺天大厦

　　项目地址：沈阳市大东区

　　总建筑面积：19160平方米。其中：公寓及写字间约11369平方米，商铺约为5091平方米，地下停车场及设备用房约2660平方米。

　　建筑高度：15层(含地下一层)

　　1.1.2 建设单位情况

　　1.2 项目建设的必要性

　　1.2.1 实践大东区“十一五”发展规划的需要

　　在沈阳市大东区“十一五”经济和社会发展规划中指出：结合市府大路沿线餐饮业较发达、东陵西路汽车贸易渐成规模和地铁1号线出口处的潜在商业资源优势，规划发展具有商务休闲、金融中介、特色餐饮、购物娱乐、汽车品牌贸易为特色的商业功能“东扩轴”。本项目处于地铁1号线出口和内环线交汇口，项目的实施实现了相关规划的建设要求

　　1.2.2 协调大东区产业结构的需要

　　大东区是沈阳民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车、飞机发动机、机械设计制造、生物制药、仪器仪表和其他机械制造业为主的庞大的产业群，是中国著名的航空发动机制造基地、数控机床生产基地、轻型汽车生产基地。但是，大东区产业主要以制造业为主，而经济的发展趋势是第三产业渐成主流，本项目的建设对于协调大东区产业结构具有重要的意义。

　　1.2.3 实现大东区“一带三圈”规划目标的需要

　　随着沈阳地铁一号线进入大东区，围绕在这里设立的3个站位，大东区将推出“一带三圈”的地铁经济发展框架。其中“一带”指大东区新的经济隆起带。“三圈”指，在地铁一号线津桥站、滂江站、黎明文化宫站站口的周边，半径500~700米的范围内，打造3个经济圈。本项目处于滂江站，依托一环路靠近城市中心区，商业较发达、居民密度较大、收入层次较高和交通便利的优势，重点发展以行政办公、金融保险、信息产业、商务和商贸为主的、具有高科技含量的现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。

　　1.3 可行性研究报告编制依据

　　1) 《投资项目可行性研究指南》，2002，国家计委以计办投资[2002]15号文件，中国电力出版社

　　2) 《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，2006，中国计划出版社

　　3) 《沈阳市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要》

　　4) 《沈阳市城市总体规划大纲(2000—2020年)》

　　5) 国家、辽宁省及沈阳市政府现行有关规定及文件

　　6) 《大东区第三产业发展规划(“十五”及2010年)》

　　7) 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

　　8) 沈阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

　　9) 投资项目方签定的协议书或意向书

　　10) 其他有关依据资料

　　11) 项目批复文件

　　1.4 主要技术经济指标与研究结论

　　“顺天大厦”项目经测算，预计总投资为10175.08万元，预计总销售收入为13787.685万元，经计算，该项目的盈利水平较高、偿债能力较强，而且销售收入及建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。

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