“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目投资价值分析报告

目      录

第一部分... 1

项目建设的可行性分析... 1

1 项目要素分析... 1

1.1项目概况... 1

1.2项目背景... 3

1.3成功关键... 5

1.4项目动因... 6

1.5项目实施的可行性... 7

2 项目建设分析... 8

2.1 PEST综合分析... 8

2.2潍坊市投资环境分析... 14

2.3项目建设规模... 16

2.4项目建设意义... 17

2.5项目单位规划... 18

2.6项目建设理念... 18

3 项目经营管理... 19

3.1项目公司概况... 19

3.2项目公司管理团队... 20

3.3项目公司发展战略... 23

3.4经营风格... 23

第二部分... 26

项目建设的商业分析... 26

1市场与行业分析... 26

1.1房地产市场状况... 26

1.2房产市场分析... 30

1.3国内房地产市场未来发展趋势... 32

1.4中国加入世贸对中国房地产行业的影响... 33

1.5项目公司发展趋势分析... 34

2 竞争管理分析... 36

2.1项目产品SWOT综合分析... 36

2.2组织管理... 42

3 市场营销... 49

3.1市场营销战略... 50

3.2营销策略的制定... 51

3.3市场营销分析... 53

4 风险评估分析... 59

4.1系统风险... 59

4.2非系统风险... 61

4.3风险应对措施... 63

第三部分... 65

项目建设的经济性评估分析... 65

1 投资估算、资金筹措及编制依据... 65

1.1投资估算... 65

1.2项目建设进度安排... 66

1.3资金来源与筹措... 66

1.4项目投产经营各项指标测算依据... 66

2 销售收入预测分析... 67

3 期间费用及稅费... 67

4 项目收益预测... 68

5 财务效益指标的计算与分析... 68

5.1项目效益比率评价指标... 69

5.2财务效益动态指标的计算与分析... 69

5.3财务分析结论... 70

5.4净现金流量的估算... 71

6 资金退出机制分析... 72

6.1合作方式... 73

6.2投资者的权利... 73

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　　第一部分

　　项目建设的可行性分析

　　1 项目要素分析

　　1.1项目概况

　　该项目位于潍坊市城区西南部浮烟山南侧，由风筝放飞场、竞赛场、配套服务设施开发、住宅开发项目等部分组成，占地总面积5000亩。其中：放飞基地建设占地300亩;配套服务设施开发项目用地2000亩，规划用途为商住用地;放飞基地扩建(球场)建设用地2700亩。放飞基地整体布局结构为“一区、六团、一带”：

　　Ø “一区”指体育休闲运动区;

　　Ø “六团”指六个景观房产组团;

　　Ø “一带”指沿潍九路的城市建筑景观带。

　　一期项目放飞场建设300亩土地开发项目已由潍坊发改委[潍发改投资(2005)408号]文立项批复，一期项目四证即《国有土地使用证》[潍国用(2003)字第B337号]、《建设用地规划许可证》[(2003)年鲁06-01 A-04 6]、《建设工程规划许可证》[(2003)年鲁06—01 A一149]、《施工许可证》[潍建施许字04019号]已齐备。现在已完成国际风筝观礼台建设和110000平方米放飞场绿化项目。现潍国用[2006]第B172号，土地面积47437平方米，潍国用[2006]第B171号，土地面积34092平方米;土地使用证已经办理完毕。2006年，潍坊市市政府已批准9 8 0亩土地开发指标，其中400亩土地开发指标已经由山东省政府鲁政土字(2006)2299号批复，土地面积266667平方米，另外的580亩和开发项目合同所列土地599809.67平方米的开发指标正在办理当中。

　　1.2项目背景

　　为加快中国风筝放飞基地的建设，满足举行大型国际风筝放飞比赛的需要，根据潍坊市委、市政府关于加快建设现代化强市的要求，真正把风筝放飞场建设成为集风筝竞赛、健身、休闲、旅游度假、商住等功能设施齐全的世界一流的放飞场，特进行中国风筝放飞基地规划与建筑设计。

　　潍坊风筝节确定了潍坊新的国际地位，给潍坊的经济发展带来了机遇，而被世人称为"世界鸢都"。为了能够有效的利用风筝节优势来提高城市的知名度，2006年，潍坊市政府出巨资兴建了世界风筝都纪念广场，它是潍坊城市建设史上的新亮点，是展现风筝都形象的标志性景观。广场规划设计以“风筝文化、民俗文化、人文文化”为主题，运用现代园林风格、现代手法、现代构图以及现代环境设施，使广场既有鲜明的历史文化特色，又与现代文明融为一体，成为展示风筝文化与民俗文化、市民休闲娱乐、全民健身强体、商业购物消费以及举办大型集会活动的综合性城市广场。广场景中有景，引人入胜，像一颗璀璨夺目的明珠，镶嵌在白浪河畔，装扮着美丽的风筝都。潍坊以它独特的方式，吸引着来自世界各地的友人，使风都之城变得更加璀璨绚丽。

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