泸州市城西新区安置房开发项目可行性分析报告

　　一、总论

　　1、项目建设背景

　　2、项目概况

　　二、泸州市介绍

　　三、泸州市住宅市场分析

　　四、项目投资估算及盈利分析

　　五、结论与建议

　　一、总论

　　1、 项目建设背景

　　为支持泸州市政府安居工程计划的具体实施，本公司于2010 年3月25日通过泸州市2010年第二批国有土地建设用地使用权竞拍，竞得泸州市江阳西路510500-2010-B-001地块(泸州市政府安居工程统征地块)，用地面积为100081㎡(计150.12亩)，拟建设泸州市城西新区居民安置房等建筑，总建筑面积180000㎡建筑密度为≤30 %，容积率为1.8，绿地率为≥35%，计划投资约27900 万元，计划于2011 年12月31日前竣工。该项目属政府安居工程，泸州市政府为了改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望能开发出高品质住宅新区，我公司是泸州市房地产开发公司中不论是资金实力，还是开发水平在本市来说可谓名列前茅的。这是本公司开发该项目的优势内在因素。根据泸州市的城市总体规划发展以及城西新区控制性规划要求，该片区将是城西新区乃至整个泸州市重要的住宅区。本公司经过对泸州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据泸州目前的房地产现状与发展趋势，只要能按市政府安居房要求保证住房质量，完全不用担心项目的销售问题。市政府明文规定：竞得人所建定向销售限价商品住宅不能对外公开销售，其销售对象为政府征收农村集体土地需购房的农转非人员;售房时，需凭泸州市土地统征和整理中心出具的《安置换房证明》，剩余的定向销售限价商品房按限定价格交由市政府指定的部门管理处置，并与泸州市收够储备盒开发中心凭据结算。而且公司在保证住房建设质量的前提下，加强成本管理和内部管理一定会获得正常的经营利润。

　　该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。

　　2、项目概况

　　该地块位于泸州市江阳区南城华阳街道办事处所辖境内。北临西干道延线(酒城大道)，南临泸宜干线交通十分便捷，项目占地150余亩，已经由市政府统一征用并拆迁完毕，总建筑面积约180000㎡，多层住宅，沿街底层为商业配套用房，建筑密度为≤30 %，容积率为≤1.8，绿地率为≥35%，总产值约31000 万元，计划于2011 年12月31日前竣工，能给公司带来良好的社会效益和经济效益。

　　本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。

　　二、泸州市介绍

　　泸州市，四川省辖市，位于四川省东南部川渝黔滇结合部。地理坐标北纬27°39′—29°20′，东经105°08′41″—106°28′，东西宽121.64千米，南北长181.84千米，幅员12，243平方千米。距省会成都市267千米。东邻重庆市、贵州省，南界贵州省、云南省，西连宜宾市、自贡市，北接重庆市、内江市。辖江阳区、龙马潭区、纳溪区、泸县、合江县、叙永县、古蔺县。

　　泸州市位于四川盆地南缘与云贵高原的过渡地带，地势北低南高。北部为河谷、低中丘陵，平坝连片，为鱼米之乡。南部连接云贵高原、属大娄山北麓，为低山，河流深切，河谷陡峭，森林矿产资源丰富。海拔高度240—520米。气候温和、五业兴旺;土地肥沃、物产富庶;罗沙贡米、泸州桂圆、合江荔枝、纳溪柚子、古叙优质“云贵型”烤烟等，远近闻名。

　　泸州是一个以酿酒、化工、机械为龙头，轻重工业并举的综合性工业城市。“泸州老窖”、“古蔺郎酒”举世闻名。年产合成氨80万吨、尿素124万吨的泸天化(集团)有限责任公司是我国目前最大的尿素生产企业，被列为全国十八个化工基地之一，中国500家最大工业企业和最佳经济效益企业。长江工程机械集团属全国最大的工程机械集团之一。

　　泸州集水、陆、空于一体的立体交通网十分发达，321国道纵贯全境。泸州至北京、上海、广州、海口、昆明、贵阳等地的直达航班已开通。泸州港已成为四川长江上游常年通行1000吨级船舶的港口。整个市的人口461.45万，江阳区人口约60余万。

　　三、泸州房地产市场现状及未来

　　总体来看泸州房产市场较健康，房价泡沫较少。

　　1、泸州市政府首先对房产土地里调控供给，没有集中放量，开发商较为理智，并没业房业主好有大量囤积土地。

　　2006年136.56万平方米合2048.38亩

　　2007年46.75万平方米合701.28亩

　　2008年56.63万平方米合849.44亩

　　2009年49.13万平方米合736.88亩

　　(以上数据来源于泸州市房管局)

　　从土地供应量来看，无论是在投资高峰的2007年;或是遭遇经济危机和地震影响珠，市场什主了低迷的2008年;还王珠你名名什是刚性需求了色了业爆发的2009年，市场土地的供应都较为平均，政府没有对市场大量供给土地资源，开业木里好筑主发商也没有进行大量的囤积。

　　2、市场放量仍是供应不足

　　2009年1—11月，商品房你色施工面积609.13万平方米，比的木里你色上年同期增加3.3%，其中住宅526.7万平方色土珠里珠了米，占总施工面积房木的珠名什的的网86.51%，比去年同期增加3.4%。其中新开工面积201.92万平方米，比去年同期减少24.4%。商品房竣工面积133.52万平方米，比去年同期减少15.4%，其中住宅119.4万平方米，比去年同期减少防业珠名土木12.30%。空置房色名面积67.12万平方米，其中住王宅房的主王王什37.73万平方米。今年1至12月，批准商品房预售许可面积共138.8万平方米，与去年同色色期批准预售许可面积155.7万平方米减少16.9万平方米，减少10.85%。从全年供应总量而名网什木言，这一什数据已略超过近几年网木里里了的平均水平里什了业房;但是，与大幅上升的销售量相比，供应却显得明显不足。2009年全年，商品住房批准预售许可面积129.09万平方米比同期防木在销售面积173.19万平方米减少44.1万平方米，商品住宅供不应里你求十名王分明显。

　　3、本地开发商占据市场大量份额

　　泸州房产市场目前暂没有外来开发商的进入，本地开发商一是囤积的部分土地资源，同时在本地客户心目中拥有网他他房业木一他你定的口碑，在地方保护主义的大旗下持续生长主网好主土在着。但是随着郎酒集团麻纱桥项目的签约和新大地产912亩关口土地整理项目的启动，可以分析得出本地开发商在开发大型房产项目珠珠他上经验不足，资金的充裕上也存在一定的问题。外王业色色在来企业的进入，带来优秀里他筑网防你木的开发理念、先进的修建技术以及的筑好网的的雄厚的资金作为保好土防筑证，必将推动泸州房土在业房产大步向王筑前。

　　4、2010年泸州市场供需他筑房筑木主筑两旺

　　2010年1—3月：泸州市房地产开发完成投资总防木额8.98亿元，同期比增长1.4%，其中住宅7.58亿元，同期比下降2.3%。施工总面积608.26万平方米，同期比增长31.5%，新开工面积163.6万平方米，同期比增长190.8%，竣工总面积84.88万平方米，同期比增长344.1%，销售总面积58.32万平方米，同期比增长57%。销售总额15.74亿元，同期比增长135.6%。从目前情况看，我市房地产开发名你名里主完成投的资仍然保好房持增长态势，同时，新开工面积出现筑珠网王你近两倍的增幅，为今后一个时期房地产开发保持较高投资水平打下了较好基础筑。商品木在什房销售面色积、销售防金额仍木珠你保持较大增幅。目前统计反映出房地产开发投的业资主体对业你了色网珠什市场信心较足，投资力度加大，为保证增加供应创造了有利条件。消费需求仍较旺盛，总体呈现购销两旺的趋势。

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