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城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告

海南方能投资顾问:www.yangzz.com

作者: 轶名 日期: 2015-01-23

第一部分 总论. 3

1、项目建设背景. 3

2、项目概况. 4

3、项目编制依据与研究范围. 5

第二部分  拆迁还建的必要性研究. 6

1、“城中村”存在的弊端. 6

2、“城中村”改造的历史使命. 8

第三部分 拆迁还建的规模及建设内容. 9

1、拆迁内容. 9

2、还建内容. 10

3、拆迁还建的成本. 10

第四部分  开发项目的市场分析. 10

1、武汉市的经济人文环境与城市概况. 10

2、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析. 11

3、武汉市房地产发展现状分析. 12

4、本项目优势分析. 17

第五部分  项目选址与自然条件. 19

1、项目地点. 19

2、项目的自然条件. 19

第六部分  项目环境影响分析. 22

1、项目建设期对环境的影响. 22

2、运营期对环境的影响. 24

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第一部分 总论 

1、项目建设背景

住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题,国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号,以下简称《若干意见》),接着又召开全国城市住房工作会议,对贯彻《若干意见》进行部属。国务院提出,所有城市(包括县城)要以城市低收入家族为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未,使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

改革开放以来,中国的经济发展取得了举世瞩目的成就,巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区,乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念,这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜,刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇。

在中部崛起的大背景下,依托优越的地理位置和多年积累,武汉的整体经济实力日益增强,经过多年发展,武汉市已有较强经济积累,地区生产总值连续两年处于中部六省前列,2009年上半年武汉市的GDP为1981.81亿元,位居中部六省之首。从整体经济实力上看,中部龙头与支点的地位基本确定。

但是,就在这座不断发展的特大城市的二环以内,存在56个城中村,城中村内危房、旧房集中,这些住宅建设时间长,房屋质量差,户均面积小,基础设施配套不全,生活环境质量差,群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差,片区环境严重影响了武汉市的市容市貌,影响武汉市在全国的整体形象,为彻底解决这一问题,武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》,要求加快推进城中村和旧城改造,计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务。 

2、项目概况

2.1项目名称

2.2项目地址  

2.3项目建设规模及内容

(1)拆迁还建;拆迁总面积为878807.46平方米,其中村民房屋拆迁面积为506340平方米,拆迁村民户数1594户;集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。还建面积为330895平方米,还建户数1446户,货币补偿面积为203896平方米。

(2)房地产开发。根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》,开发建设规模为121.66万平方米,容积率3.65,开发用地的总成本21.9亿元。

以房地产开发取得的收入弥补拆迁还建的成本。

2.4本项目建设期

本项目2010年上半年完成整体拆迁任务,2011年底完成还建安置房建设任务,拆迁还建期2年;房地产开发采取滚动开发模式,从2011年上半年起至2018年底完成房地产开发任务,开发建设期8年。

2.5目前工程进展情况

(1)由武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》

(2)挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街------村民委员会、洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室、武汉市洪山区人民政府和平街办事处、武汉市洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室审核签字同意。2009年9月28日取得武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》

(3)完成拆迁的部分工作,包括:完成了城中村改制;完成了项目前期规划,完成了部分拆迁补偿

(4)项目已经摘牌,并获取《国有建设用地使用权成交确认书》

(5)项目核准及规划审批手续基本完成。环评、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理中。

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