某生态农业观光园项目投资分析报告

一、区域概况

本项目位于荣成市虎山镇驻地，距威海飞机场30公里，距石岛港20公里，交通便利，物产丰富。

气候条件良好，项目区域属于北温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都较明显。与同纬度的内陆地区相比，具有雨水丰富、年温适中、气候温和的特点。

二、项目背景

在“绿色”和“生态”概念日渐普及、农业和旅游业产业地位不断提升的今天,走生态观光农业发展道路已经成为“绿色经济”大背景下的一种自然选择。生态观光农业是传统农业与现代旅游业相结合的产物，是具有休闲、娱乐和求知功能的生态、文化旅游。进入21世纪，观光农业将是重要的娱乐产业，农业观光园作为观光农业的主体必将得到更进一步的发展。观光农业生态园就是采用生态园模式进行观光园内农业的布局和生产，将农事活动、自然风光、科技示范、休闲娱乐、环境保护等融为一体，实现生态效益、经济效益与社会效益的统一。

近年来，随着收入的增多，生活节奏的加快，人们渴望多样化的旅游，在旅游过程中更注重对自然生态、传统文化的体验。农业观光园凭借自然风景优美，空气清新，民俗风情浓厚等独特特点，对游客具有非常大的吸引力。

本项目是国家重点扶持的农业综合项目，依托虎山镇丰富的土地资源，建设一处集团观光、采摘与度假为一体的生态观光园，可实现土地流转后的土地增值，为农民增加收入，同时为当地农民提供多个就业机会，是一举多得的好项目。

三、项目建设目标

　　通过科学规划设计，现代化的生态农业观光园应该是一个具备多种功能的生态农业示范园、观光农业旅游园，从而实现生态、经济和社会三大效益的有机统一，使之成为集农业综合开发、生产经营等功能于一体的生态农业观光园。

四、规划原则和指导思想

　　1、因地制宜，综合规划设计。

　　生态观光园规划应充分考虑原有农业生产的资源基础，因地制宜，搞好基础设施建设，如交通、水电、食宿及娱乐场和度假村的进一步建设等。另外，生态观光园规划必须结合生态园所处地区的文化与人文景观，开发出具有当地农业和文化特色的农副产品和旅游精品，服务社会。

　　2、发挥优势，打造农业特色产品

　　基于观光农业生态园缺乏特色产品，难以深度开发的现状，生态园规划应以生态农业模式作为园区农业生产的整体布局方式，要发挥生态园已有的生产优势，培植具有生命力的生态旅游型观光特色产品。另外，采用有机农业栽培和种植模式进行无公害蔬菜的生产，体现农业高科技的应用前景，形成产品特色，营造“绿色、安全、生态”的主题形象。

　　3、效益兼顾，实现可持续发展

　　生态园的规划设计以生态学理论作指导思想，经过科学规划的生态园主要是以生态农业的设计实现其生态效益;以现代有机农业栽培模式与高科技生产技术的应用实现生态园的经济效益;以农业观光园的规划设计实现它的社会效益。经济、生态、社会效益三者相统一，建立可持续发展的观光农业生态园。

五、项目概况

（一）、项目建设单位：山东盛泉集团

山东盛泉集团成立于1993年，经过十九年的艰苦创业，现有总资产10亿元，总注册资本1亿，现已发展成为一个集新农村建设产业、现代服务业、高效农业产业、文化科技产业四大产业模块为一体的综合性股份制企业集团。公司拥有中国最大的霍尔多巴吉种鹅养殖基地和航天丹参基地。公司在经济方面取得显著成绩，政治方面获得诸多荣誉，社会影响力不断提高。

（二）、项目的总体规划

（三）、建设规模

本项目包括养老休闲园、观光采摘园、民俗旅游园、农家乐及养生休闲区等。其中养老休闲园约8万平方米，农家乐四合院0.5万平方米。露天采摘园占地700亩，其中果树类占地400亩，果蔬类占地300亩。

1、项目总投资：预计在3.5亿元，总用地面积1000亩，总建设面积12万平方米。其中5000万元用于建设老年公寓一期和二期工程，投资2000万元完成了土地租赁及市场调研等工作。

2、项目计划进度：项目于2010年正式启动，现在养老休闲区中的老年公寓部分工程已经完工，可容纳1000位老人入住，现已经有300多位老人已经入住。然后完成养老休闲区、采摘园、农家乐的建设，再根据项目发展情况建设百草园及文化公园等。

3、建设期限：建设期为3年

4、建设的具体内容：

⑴养老休闲区：包括好运养生院、生态养生园、康复中心等，总建筑面积约9万平方米。其中好运养生园一期和二期项目已经建成，并投入使用，现可容纳1000位老人入住，现已经有300多位老人已经入住。为了进一步将养老事业做大做强，回馈于社会，集团计划追加投资2亿元，建设约1000亩的大型老年社区。其中，计划投资1.6亿元，建设约8万平方米老年公寓；计划投资5000万元，建设适合老人文化生活的农业观光园、文化公园和老年大学。项目分三期进行建设，三期工程2012年动工建设，2015年完成养老休闲区建设。扩建部分全部竣工后，老年公寓将可容纳3000名以上老人，成为具有代表性的大型滨海养老社区。项目以做标准、做连锁、做规模的发展思路，计划在荣成、威海等地开设分园。

⑵生态果园是通过植物、动物和微生物种群结构的科学配置，以及园区光、热、水、土、养分和大气资源等的合理利用而建立的一种以果树产业为主导、生态合理、经济高效、环境优美的一种能够可持续发展的果园生产体系。生态果园将种植桃子、苹果樱桃等十几种农作物，占地约220亩。

⑶百草园种植各种花草和绿茶、西洋参、丹参等具有一定药用价值的农作物，总种植面积约200亩。

⑷蓝莓区主要种植蓝莓和葡萄。蓝莓果实中含有丰富的营养成分，它不仅具有良好的营养保健作用，还具有防止脑神经老化、强心、抗癌软化血管、增强人机体免疫等功能。种植面积约50亩。

⑸农家乐：观光园建有较大规模农家餐饮、住宿服务区，餐厅颇具乡村建筑风格，拥有几十个大、小包厢，设施齐备。可同时供上百人就餐。餐厅菜肴大部分使用农业园种、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。农家乐建设面积在5000平方米以上。

⑹其他还包括化公园68.2亩，生态公园72.3亩，特色散养区24.3亩（具体情况参照项目规划图2、3）。

   ⑺道路系统

主要道路：按规划主要道路宽8米，水泥路面6米，人行道4米。

次要道路道宽6米，水泥路面4米。

支道宽2米，条石或三合漆路面。

   ⑻医疗中心位于园内，以便于意外发生时救护人员能够以最快速度抵达。

园内设有专门的停车场，园内还配有接客车，游客可以凭借门票免费搭乘。

5、项目合作方式：投资、联盟共同建设。

由于合作方性质、土地性质及其权属、项目性质等的特殊要求，本项目的投资机制需要考虑政府、政策法规、社会舆论、权属、资金等方面的诸多问题。基于以上各方面的考虑，以下提出两种合作方式。

⑴委托建设、固定回报

集团公司委托合作公司对该项目进行建设，建设完成后交由集团公司经营。由集团公司以经营收入支付给合作公司开发投入和双方约定的固定开发回报。

在此方式中，合作公司仅作为建设方对项目进行建设，不涉及项目权属、不参与项目经营，可以有效规避政府、政策、权属、社会舆论等方面的问题。

⑵成立项目公司合作开发

双方共同出资成立合作公司对项目实施开发与经营，双方以各自所占股份比例享受利润分成。集团公司可以将土地作价入股，这就要求项目土地使用权转移到项目公司名下，因此提出以下解决方案：

①集团公司象征性出资，双方成立合作公司；

②由集团公司委托该合作公司对项目进行开发，并规定项目开发完成后实现的经营收入全部用于归还合作公司的开发投入直至偿清为止；

③待合作公司实现净收益时，集团公司以相当于双方认可的土地价值的投入比例分享经营收益，但双方须以该收益收购合作公司股权达到预先达成的比例。

④双方在一定的股权比例下继续经营，分享利润。

与固定回报的方案相比，此方案既可以保证合作公司开发该项目并获得利润的合法性，还能最终达到合作经营、长期盈利的目的。

还需要说明的是，双方应在项目建设前签订项目合作协议，约定双方对合作公司经营利润的分配机制、合作期限、股权转让等细节，以确保双方公司权益，并使项目得以顺利实施。

六、SWOT分析

S:优势

观光园空气清新，设施齐全，服务周到，集种植养殖、旅游观光、休闲娱乐、度假居住、健身、科研为一体。

观光园位于虎山镇，位于城郊，地价较低，可以为开发建设节省费用，从而降低成本。地属暖温带季风型湿润气候区，四季分明，年平均气温在12度左右。

观光农业旅游由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠。

W:劣势

在市场的细分和观光园的管理方面还缺乏进一步的认知和经验。

在招商引资上存在一定难度。

O:机遇

依托威海旅游，发展潜力巨大，威海是一个以旅游著称的城市。

生态农业观光园与荣成的城市景区形成旅游的差异性互补，发展潜力大。

各级政府均重视特色农业的发展，并给予大力支持。

T:威胁

威海同类观光园数量在增多，竞争激烈。

投入过大，利益难以管控，可能存在风险。

七、项目市场分析  

（一）、总体市场定位：

以养老产业文化为依托，复合休闲度假、商务、娱乐、居住等多种功能为一体的大型生态农业综合观光园。

（二）、市场前景

生态观光农业是一种以农业和农村为栽体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。

在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，同时还能烧烤、垂钓、采果，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。

生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们别吃穿以外追日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。

（三）、市场营销对象

1、上班族，2、家庭，3、外地游客，4、学生，5、中老年人

（四）生态农业观光园的市场目标

1、直接经济效益。生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。

2、可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。

3、示范观赏目标。离开了这个目标，就没有了生态农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。

八、项目效益分析

（一）社会效益

项目每年可向市场提供载公害的蔬菜、瓜果，丰富了农产品的供应市场。创造大量农村剩余劳力就业机会，增加乡镇财政收入，促进农业结构调整。

随着项目对民族风俗文化的开发和挖掘，民俗文化将重放异彩，繁荣了民俗文化，提高了人民的精神生活水平。

（二）生态效益

提高虎山镇绿化覆盖率，带动荣成市的环境治理。同时，随着无公害农产品生产技术的引进应用，空气将更加清新，环境更加优美，生态环境向良性循环的方向发展。

（三）经济效益

本项目营业收入主要来源于旅游观光门票收入、绿色餐饮、生态观光、文化体验、休闲娱乐、农产品销售等。根据本项目的经营能力，估计年接待游客可达30000人次，在门票收入上，每人次30元计算，则年收入可达90万元：在餐饮消费上，以每人次40元计算，则年收入可达120万元；在生态观光方面，以每人次消费20元计算，年收入可达60万元；在本项目的特色民宅里上，每人次消费50元，则年收入达150万元；在养生休闲区，以每人次消费100元计算，年收入可达300万元；养老休闲区收入在1500万，农产品销售收入可达100万。综上分析，本项目的年收入保守估计将达到2320万元，年费用约为700万元，每年利润约在1620万左右。随着生态农业的发展以及经济和居民消费能力的增长，本项目的前景十分可观。

九、管理、服务保障

1、现代化的管理：与附近村民合作承包，在统一管理的前提下，根据各区的实际情况准备不同的方案，统一管理与责任分配相结合。

2、人性化的服务：宽敞的停车场、清洁的公共卫生间、服务咨询台、可供休息的长椅、导游服务等设施和服务，给游客营造一种家的感觉。

3、全方位的保障：保卫室和医疗中心保障了游客的安全，超市能够满足游客的不同需求，民宅住宿接待解决了外地游客的住宿问题，游客投诉处最大程度的保障了游客的合法权益。

十、观光农业生态园规划及发展可能存在的问题

　　（一）、缺乏科学的规划设计和经营管理

　　观光农业生态园建园主要目标是进行生态观光，进一步拓展生态农业和观光农业的功能。但一些生态园的设计并没有结合其建园主要目标进行科学的规划设计，充分发掘现代生态园丰富的资源内涵，因而造成园内功能分区不明确、旅游路线设计不合理、产品结构单一，不能多角度利用资源。另外，以旅游度假为主题的观光农业生态园受本身规划设计影响，客源渠道比较单一,很难吸引到较远城市的外地游客。再者，园区提倡采用自然生态平衡的管理模式，但园内管理人员文化素质低，生态知识贫乏，致使服务质量较差，管理比较混乱。

　　（二）旅游形象定位模糊，观光性不强

　　生态园开发既以观光农业为核心,就需要整体定位和科学思考，需要加大旅游基础设施的投资力度,使农业和旅游开发齐头并进、相辅相成。现在一些观光农业生态园中只是凭籍温暖的气候及特色风情,大建别墅和娱乐场所，开发大规模度假村而偏离生态农业旅游主题。如一些观光农业生态园中农业生产和布局单一，没有突出兼具多种功能的“生态农业旅游”特色和“绿色产业”优势，导致观光性不强;在开发旅游产品时只盲目追求“大而全”,没有“培植精品”的观念，缺乏特色产品。所以整个生态园形象不明显，品牌不突出，没能做到“人无我有，人有我精，人精我新”。最终导致旅游项目单调，缺乏吸引力，难以深度开发。因此,在制定规划和投入资金时应突出主题、把握方向，避免偏离“农业旅游”的主题，失去现代生态农业观光园的特色和优势。

　　（三）、生态观光作用不强

　　观光农业生态园是采用生态园模式进行园内农业的布局和生产，以生态农业作为农业观光的基础，体现“整体、循环、协调、再生”原则和“生态文化”内涵。有些生态园开发只以观光农业为幌子，单纯追求营利，没有采用生态农业的模式来设计和生产，生产的无公害产品也是以高投入换来高产出，没有完全遵循有机农业的生产模式。这种缺乏文化内涵的生态园经济，其投资价值和发展潜力将大大降低。所以，也就很难起到相应的生态农业示范作用，同时也不具备通过有机农业来进行绿色食品生产的能力，很难实现经济、社会与生态效益三者的统一。

十一、结论：

1、建设生态农业观光园是现代农业科技与农业生产的有机结合，在追求经济效益、社会效益与生态效益并举的基础上达到农业经济可持续发展的目的，走农业产业化道路；向高产、优质、高效的现代农业方向发展，增加农民收入，为市场提供无公害农副产品，是符合当前国家和我省农业产业政策的。

2、项目区环境条件好、气候适宜、雨量充沛、土地资源丰富，可充分发展多种农业项目。

3、项目建成后，保证了虎山土地资源的高效利用，生态农业是一种新型的农业生产经营模式，观光园的建设可带动区域农业科学技术推广和应用，使区域环境质量得以改善，真正做到对资源与生态环境的保护。

   4、本项目各子项均引进良种栽培，采用先进的耕作技术，依托科研院校不断更新，做到高投入、高效益，在调整生态生产模式的同时，发展深加工，形成产业化生产，进一步提高经济效益。项目拟生产优质农副产品为主，全面开发无公害、有机食品，市场前景十分看好。

   5、项目的经济效益、社会效益明显，财务评价指标均高于一般农业项目，项目是可行的。

6、建议：项目必须有规划，按规划组织较强的班子负责实施，技术上一定要依托高水平的科研单位和技术人员指导，在实施中根据本地实际情况和市场需求，选择种植养殖的品种，注重生态，保护环境。

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