第一章 总论

 

 

第一节 项目概况

1、项目名称：深圳市XX珠宝及工艺品文化广场项目

2、建设单位：深圳市XX实业有限公司

3、建设地点：深圳市宝安区西乡街道河西工业村

4、项目总占地面积：66,454.69平方米

5、项目总建筑面积：约111，757平方米

6、项目总投资：约人民币33527.1万元

7、项目建设周期：

自2007年3月开工，至2009年底竣工。其中，项目分四期建设：

一期拟定开发期为：2007年3月至2007年12月为第一期，总占地面积约11000平方米，总建筑面积约22280平方米，总投资约6684万元。

二期拟定开发期为：2008年1月至2008年6月为第二期，总占地面积约24000平方米，总建筑面积约37000平方米，总投资约11100万元。

三期拟定开发期为：2008年7月至2009年12月为第三期，总占地面积约14000平方米，总建筑面积约26000平方米，总投资约7800万元。

四期拟定开发期为：2009年1月至2009年12月为第四期，总占地面积约16454.69平方米，总建筑面积约26477平方米，总投资约7943.1万元。

 

第二节 项目建设单位

深圳市XX实业有限公司成立于贰零零肆年，注册资金500万元，为民营全资公司。公司的主营业务是兴办实业；房地产开发；房地产咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，自有物业出租，建材、五金制品的销售，国内商业、物资供销业 。

 

第二章 项目建设的背景

第一节 项目建设的宏观背景

深圳作为经济特区，已经在我国改革开放的道路上走过了26个年头。在新的形势下，深圳面临着转型和可持续性发展的重大转折抉择。随着粗放型、重污染、简单制造和加工产业逐步移出深圳，现代服务业已经越来越呈现出巨大的活力和发展前景。根据深圳市“十一五”发展规划，深圳将建设“三圈”，即“深港半小时生活圈”、“珠三角一小时商业圈”和泛珠三角“一日到达圈”。所有这些都为深圳带来了难得的历史发展机遇。在深圳市政府确立的高新科技、物流、金融和文化四大支柱产业中，属于现代服务业的就占了三项。建设“自主创新型”城市，大力发展“循环经济”，建设先锋城市，打造“品牌之都”、“设计之都”、“钢琴之都”等，并将“文化立市”作为城市发展的基本战略方针。一系列的发展规划伴随着各项扶持政策的出台，为深圳顺利地完成转型和发展奠定了基础，创造了良好的宏观氛围。

在政府强有力的政策支持和明确导向下，集聚基地的建设成为深圳发展现代服务业，由“深圳制造”向“深圳创造”转变过程中的重头。所谓集聚基地，就是将同一产业及相关的产业链条中上下游单位尽可能地聚在一起，将以往分散、竞争的态势转变为聚集、竞合，从而避免不必要的资源浪费，提升效率，节约成本，企业也从集聚带来的整体形象提升中扩大了影响，因为集聚基地吸引的关注和客户远比企业单打独斗来得更多、更有效。目前，位于罗湖的水贝珠宝首饰集散基地、动漫创意基地、古玩文化城以及位于福田的世纪工艺品文化广场和田面创意产业园等项目，都是在这样的前提下建成的，其中很多项目已经实现了很好的社会和经济效益，有些即便还没有全面启动，但巨大的社会影响已经形成。伴随着这些集聚基地的建成和运行，人们看到的不仅是某一个产业的发展，而且以集聚基地为依托而逐步带动起来的商业氛围更使人惊喜。以往工业园区单纯生产和开发的模式，现在已经逐步被开发、生产、批发、销售和娱乐休闲相结合的产业集聚基地所取代。现代服务业的融入已经产生了效果。

相比之下，作为深圳市最大的行政区，而且处在经济龙头地位的宝安区，由于历史上一直作为一个工业大区，在建设现代服务业方面还有很长的路要走。根据宝安区“十一五”发展规划，宝安区从自身条件来看，将受到四大因素的制约：一是粗放型经济增长模式难以为继，经济增长与资源短缺之间的矛盾日益突出，成为制约未来发展的主要瓶颈。二是产业处在国际产业分工体系中的较低层次。以加工贸易为主，产品拥有自主知识产权与自有品牌的企业少，工业支柱产业外资企业占统治地位，产业竞争力低下。三是基础设施发展滞后成为发展的瓶颈。四是社会管理压力大。为此，在未来相当一段历史时期内，宝安区的经济社会发展必须实现“四大转变”：经济增长从速度型向效益型转变；从追求经济总量增长向追求经济社会和谐发展转变；资源的粗放利用向资源的集约化、生态化利用转变；从发展外向型经济为主向外向型、内源型经济并重转变。未来五年，将重点发展商贸业、物流业、旅游业，稳步提升房地产业，积极培育文化产业、金融业、信息服务业。其中有关发展商贸业和文化产业的规划内容包括：

商贸服务业方面，以增强城市服务功能和辐射功能为重点，建设一批与制造业相结合的带有专业市场性质的物流配送项目，与旅游业相结合的旅游商业项目，与休闲活动相结合的大型购物中心、主题购物中心等有特色的大型商业项目。重点发展专业批发市场，鼓励发展集散型批发市场，尤其是为产业配套服务的生产资料市场和承接特区内功能转移的市场。

文化产业方面，将努力使其发展成为宝安区新的支柱产业和经济增长的新亮点。将在做大做强印刷、工艺礼品、玩具等优势产业的基础上，扶持广告、影视动漫、网络游戏、文化中介等现代文化产业，聚集提升广电传媒、休闲娱乐、文化旅游等传统产业；积极培育创意设计产业。培育三大文化产业群：即包括印刷、玩具、工艺礼品、动漫游戏、艺术创作等在内的“文化创意产业群”；包括数字电视、演艺娱乐、艺术培训等在内的“文化传播产业群”；包括法律、专利、品牌、版权服务、咨询、中介、营销在内的“文化产业服务群”。建设三大文化产业基地：即现代印刷包装产业基地，工艺礼品创意设计、加工制作、交易展示及出口基地，玩具创意设计、加工制作、交易展示及出口基地。

在利用和结合现有旧城旧村的改造来促进第三产业发展方面，宝安区“十一五”规划中，特别强调：要依区位条件、招商条件、成本或其它条件，对处在各街道办的中心地带的城中村（旧村）、旧工业区，按照规划要求，变更用途，大力发展商业、服务业，完善公共市政设施配套，使一些旧厂房通过改造翻新变成服务设施；另一些条件成熟的可以改造成大型实验基地、维修中心、检测中心等；也可根据实际需要改建成工业品批发交易市场等；还有一些可改造成培训中心、配送中心、现代服务业孵化园区等等。

综上所述，无论是深圳市还是宝安区，在发展现代服务业，尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力，为本项目的规划建设创造了良好的宏观环境氛围。

 

第二节 项目建设的微观背景

本项目选址在深圳市宝安区西乡街道河西工业村，之所以选择在此，主要是综合考虑宝安区和西乡街道当前良好的微观环境。

宝安地处穗、港、深黄金分割点上，深圳市关于珠三角“一小时商业圈”的规划，将会给宝安带来前所未有的发展机遇。作为连通珠三角城市群的交通枢纽，宝安已基本形成陆、海、空立体交通网络，具有发展物流产业的良好地理条件以及发展大型商贸产业的受众群体基础。

宝安区商业持续兴旺，市场规模不断扩大。社会消费品零售总额由1996年的33.4亿元增长到2005年的284.99亿元，年增长率一直保持在14％以上。全区共有商业网点8万多个，其中经营面积5000平方米以上的大中型网点74个，营业面积在500平方米以上的大中型批发市场77个，形成了以沃尔玛、家乐福、天虹商场、苏宁电器、海雅百货、国美电器、好百年等20多家知名品牌企业为龙头，拥有大型现代先进超市、专卖店、购物中心和主题商场为结构的多种商贸业态。

与此相对应的，西乡汽车交易市场、沙井电子专业市场、观澜体育休闲用品专业市场、公明专业内衣市场、大浪服装专业市场、福永家居专业市场等六大专业市场的规划和建设，已经纳入宝安区“十一五”发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地的重头。而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村的深圳F518创意产业园、福永的劲嘉印刷园、观澜版画基地、深圳职业技术学院宝安校区四大项目将形成宝安区文化产业的基本格局。

尽管如此，对比深圳市其他各区的文化与商贸服务产业规划布局和宝安区的规划可以发现，宝安区目前尚没有一个以珠宝首饰和工艺、礼品为主题的大型集聚基地。从当前深圳市已经形成规模和正在规划建设的类似项目来看，东部有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺品基地；中部有福田沙尾的世纪工艺品文化广场；而占据深圳人口最多、面积最大、位置最重要的西部，却没有一个像样的集开发、生产、商贸和休闲消费为一体的基地，这是不符合市场发展需要的。随着深圳时尚版图的扩张，将深圳的繁华都市中心有效延伸到宝安，已经势在必行。

2006年以来，宝安中心区建设的加快，大铲湾港的即将建成投产，深港西部通道2007年通车，都是深圳西部国际化的鲜明符号。消费力巨大的宝安同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型文化产品与产业商贸集聚基地。因此，综合考虑区域优势、地理位置、建筑品质、业态组合、营商氛围等因素，西乡街道河西工业村都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地的首选。

 

第三节 项目的市场环境分析

本项目选择的珠宝首饰与工艺礼品行业，具有十分巨大的市场前景和广阔的发展空间。而以此为主题形成的及产品开发、制造和销售为一体的集聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用其所处的优越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成为人们日常休闲、娱乐和学习的重要场所。

首先，随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展，到2010年，中国将成为世界奢侈品消费大国，仅中国有珠宝消费需求的群体将超过6亿人，每年的消费需求超过上千亿元；众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国的消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。而深圳黄金珠宝企业的国内市场销售额约占全国1／3,市场占有率居国内第一。深圳珠宝产业年产值在430亿元以上，生产能力占国内珠宝市场70％以上。可以预见，珠宝产业将成为深圳经济腾飞新的“增长引擎”和“城市名片”。

第三章 项目建设的指导思想和原则

第一节 项目建设的定位

第二节 项目建设的优势

第三节 项目建设的指导思想和原则

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第四章 项目建设内容

第一节 项目的功能规划

根据本项目的定位，项目建设内容的功能够规划概括为“一中心、一基地、五区域”。

所谓“一中心、一基地”表示本项目涵盖了满足“专业”与“大众”两方面的需求。单纯的“专业”会使项目变成传统意义上的加工制造园区，缺少与市场和消费群体的良好互动；单纯的“大众”会使项目变成没有产业依托的传统意义上的商业街区，不利于使商业氛围更上档次，缺乏后劲。

“一中心”是指“文化旅游中心”，“一基地”是指“珠宝首饰与工艺礼品加工交易基地”。围绕上述两个主题，整个项目从功能上将分为五个区，即“生产加工区”、“展示交易区”、“文化旅游区”、“教育研发区”和“公共服务区”。

一、生产加工区

专为珠宝首饰和工艺礼品类产品的加工制造而划分的区域，除成品组装和加工外，与此类产品相关的配套零部件制造也包含在本区内。通过吸引更多同类型产品的加工与制造厂商进入园区，一方面使产业逐步产生集聚效益，降低生产制造过程中的产业链成本；另一方面，最大限度缩短产业制造与展示交易之间的距离，取消众多的中间环节，使产业更贴近市场。

二、展示交易区

专为生产厂家和批发零售商进行珠宝首饰与工艺礼品类产品交易和展示的区域。在这个区域里，厂家可以全面展示自身的产品，形成永不落幕的展览交易会。而专业批发商则可以利用具备集聚效应的交易区域进行专业产品的交易。根据展示和交易内容的不同类别，该区域内共包含6个子功能区：

1、珠宝首饰展示交易区

集中展示和交易珠宝首饰类产品。

2、工艺礼品展示交易区

集中展示和交易工艺礼品类产品。

3、家居饰品展示交易区

集中展示和交易家居饰品类产品。

4、玩具与动漫产品展示交易区

集中展示和交易各类玩具和动漫相关产品。

5、民间创意展示交易区

面向民间，收集各类自己设计制作的工艺、饰品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平台，通过发挥群众的创造智慧，使本项目的吸引力大幅提升。

6、珠宝首饰与工艺礼品拍卖区

该区域是对产品展示与交易功能的补充，通过提供专业的拍卖服务，面向高档珠宝首饰、限量版工艺礼品和民间孤品饰品等的交易。

三、文化旅游区

面向消费市场，以参与体验为主的区域，其目的是吸引更多的人群来本项目游览和消费，扩大项目影响。文化旅游区的建设将使本项目成为宝安区又一群众消费、休闲和旅游的中心。文化旅游区按其内容类别，包含四个子功能区：

1、文化主题广场

该广场以文化主题雕塑、文化小品为主，提供群众休闲和交流，并可以作为日常举办社区文化活动的场所。

2、动漫主题体验区

该区域主要是结合流行和经典动漫形象和动漫体验娱乐项目，面向青少年和时尚人群，提供如儿童动漫反斗城、动漫游戏城、动漫体验娱乐城和动漫玩偶制作等项目。

3、酒文化体验与特色酒吧街

该区域将集中全世界各地名酒，介绍和展示各地酒文化，建设顾客专用酒窖，定期举办品酒会，珍藏名酒交换和以酒会友活动。在此基础上，建设成特色酒吧街，引入特色文化表演项目进入酒吧街，建设小型露天电影放映场等，使本项目成为文化氛围浓厚的中高档消费区。

4、休闲会所与俱乐部

休闲会所和俱乐部面向园区内人员和市场消费群体，以及专为私人酒窖拥有者等提供小型聚会、休闲娱乐等服务，如餐饮、KTV、棋牌、沐足、水疗、SPA等。

四、教育研发区

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