海南三亚大小洞天月湾休闲度假区项目可行性研究报告(最新)

第一章  总 论

1.1 项目背景与概况

1.1.1项目名称

1.1.2承办单位概况

单位名称：

建设单位简介：

1.1.3项目拟建地点

1.1.4项目建设期

项目建设期初步规划为五年，建设期从2014年1月至2018年12月。一期工程月湾归真建设期为3年，2014年1月—2016年12月；二期工程乐水港湾建设期为2年，2017年1月—2018年12月。

1.1.5项目建设规模及内容

月湾休闲度假区总规用地面积161481㎡（242.22亩），其中包括一期工程月湾归真休闲度假区和二期工程乐水港湾游艇俱乐部休闲区：一期工程具体有休闲街区、潮汐泳池、栈道水屋、水上运动基地、半山鸟巢、皓月慑海水上平台、小月湾堂、海滨栈道等，总建筑面积为9050㎡；广场铺装占地面积24698㎡（包括广场、景观小品、停车场等），绿化占地面积25230㎡，绿化率44.59%，容积率0.16，停车位12个；环卫设施包括公厕3个，垃圾收集点1个，垃圾箱3个，保健管理设施包括救护站1个，消防点1处，咨询服务中心1个，保卫处1个，售货亭2个。

二期工程具体有金爵俱乐部、游艇养护中心、水手酒吧街、仙人掌酒店、日光浴场、观潮楼、葡萄酒庄、一米栈桥等，总建筑面积为7216㎡，其中游艇码头海岸线总长1800m，码头以伸出式形式建设，共建400个游艇泊位；广场铺装占地面积5380㎡（包括广场、景观小品、停车场等），绿化占地88710㎡，绿地率为84.56%，容积率为0.07，停车位共50个。环卫设施包括公厕3个，垃圾收集点1个，垃圾箱7个。保健管理设施包括救护站1个，消防点1处，售货亭2个。

1.1.6项目投资估算和资金筹措

本项目计划总投资13287.25万元人民币，固定资产投资7058.57万元，主要工程费8268.54万元，其中道路工程费342.25万元，建筑安装工程费3253.2万元，绿化工程费1709.1万元，广场铺装费451.17万元，环卫设施91.74万元，设备及工、器具购置费用100.24万元；工程建设其他费用1563.97万元，其中包括土地购置及整理费用1211.11万元，预备费用1206.88万元；铺底流动资金投资1527.86万元。

项目总投资的13287.25万元资金中，企业自筹资金1287.25万元，申请银行贷款资金12000万元。

1.1.7项目财务和经济评论

经计算，项目建设成后年收入8368.24万元，年利润总额为6371.23万元；项目税前动态回收周期为5.76年（含建设期），项目税后动态回收周期为6.14年（含建设期）；项目内部收益率税前为38.65%，税后为33.39%；项目财务净现值所得税前为27235.6万元，所得税后为19735.73万元；项目投资利润率为70.33%，投资利税率为75.5%，盈亏平衡点为14.24%。这说明项目盈利能力好，抗风险系数高，具备投资可行性。

1.1.8可行性研究报告编制依据

《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；

《城市规划编制办法》（2006）；

《风景名胜区条例》（2006）；

《风景名胜区规划规范》(1999）；

《旅游规划通则》（2003）；

《三亚市城市总体规划（2008-2020）》（报批稿）；

《三亚南山大小洞天旅游区总体规划》（2006）；

《三亚市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

《三亚市旅游发展总体规划（修编）》（2008-2020）；

《三亚热带海滨风景名胜区总体规划（2011-2025）》（2011）；

国家、海南省、三亚市相关法律法规；

项目建设单位提供的相关资料。

1.1.9编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

1.1.10项目提出的理由

① 项目顺应海南国际旅游岛的建设发展战略方针

根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。

把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的旅游度假天堂。

② 推进三亚市休闲度假旅游区的快速发展

顺势飞扬是三亚市月湾休闲度假去快速发展的难得机遇。本项目立足于三亚大小洞天独一无二的旅游资源，全力打造具有海南三亚独特休闲旅游度假区，促进三亚旅游景区的快速发展，做强做大，做出海南省的旅游产业特色，为国际人才及国内游客提供舒适的休闲度假、交流平台，同时建设针对文化旅游相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及三亚文化旅游区多样性的快速发展。

③ 加快推进地方文化事业和旅游产业发展

近年来，中央和地方政府极为重视与支持文化事业和旅游产业的发展，相继出台了国务院《关于进一步支持文化事业发展若干经济政策》、《加强我国非物质文化遗产保护工作意见》和《关于进一步加快发展旅游业的通知》等一系列国际对文化和旅游产业的指导精神和扶持政策。国际文化旅游区综合产业平台建设项目，将做为海口文化旅游产业的硬件，形成地方新的旅游文化经济支点，有利于落实科学发展观，繁荣地方文化和旅游事业、加快文化强市建设。

④ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为海南省三亚市旅游景区建设项目工程之一，将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。

1.2 主要技术经济指标(略)

1.3 问题与建议

1.3.1可行性研究的结论

月湾休闲度假区进行旅游基础设施、游憩设施、和自然生态环境保护项目的建设，符合省委、省政府提出的将海南建成集观光、休闲、度假为一体的全国著名旅游目的地，顺应海南国际旅游岛的政策方针，扩大海南省第三产业的经济发展建设；贯彻三亚市加快旅游业发展的要求。通过“科学定位建景区，加大宣传推景区，优质服务兴景区，品牌经营强景区，加强合作壮景区”，可将项目区打造为全国休闲度假旅游示范点，成为全国休闲度假旅游链的新明珠。

1.3.2可行性研究的建议

1、政府引导，市场运作

目前项目区处于待建状态，基础设施建设、市场整体营销和旅游发展软环境营造等方面都比较薄弱，需要三亚政府，通过政策导向、投资导向以及宏观调控和综合协调能力，在旅游业发展的主要环节上进行引导和推动。

另一方面，三亚大小洞天发展有限公司作为投资和建设主体，必须依靠市场化手段和企业化运作来扩大融资规模，拓展市场空间，打造高端休闲度假景区，增强企业竞争力。海南大小洞天发展有限公司（筹）应加强宣传力度，如创建企业网站、及时更新和发布生态休闲度假旅游区信息等，推广生态休闲度假旅游，吸引大批游客，发展本地经济，使三亚经济得到更多的优惠。

2、规划优先，市场细分

月湾休闲度假区的开发一定要经过科学论证、合理规划，方可进行。尽快进行景区总体规划和详细规划，做好旅游资源的详细调查和反复论证工作，须深入调查基础设施、自然景观及人文景观的可展示性。对潜在游客进行深入细致的调查研究和细分，根据本地资源特色，准确定位目标市场，在此基础上有针对地开发可行性项目。切不可一哄而上、盲目开发。树立自己的特色品牌，加强市场竞争力。

3、“软硬”兼施，环境塑造

加强软环境建设主要是指政府要制定促进生态休闲度假旅游发展的优惠政策，创造一个具有激励性和较强吸引力的投资环境，如区政府的鼓励政策，税收方面的优惠政策等。加强硬环境建设，硬环境建设是指建设发展生态农业旅游所必需的配套设施，如基础设施建设、交通条件建设、水电条件建设、通讯条件建设等。

 

 

第二章 旅游资源分析评价

2.1 景区资源简介

本项目月湾休闲度假区由月湾归真和乐水港湾两大地块组成，休闲度假区位于三亚大小洞天旅游区东南面，是中国最南端的滨海原生态度假区。小月湾背靠鳌山，面向南海，如一弯新月沿海岸延伸，自然植被保存完好，而且本项目所处的月湾休闲度假区是天然氧吧，每立方厘米负离子浓度高达8000—10000个。

小月湾生态木屋是在沙滩上的原始雨林中健康环保与安全舒适与一体的健康型度假木屋。共有12栋大木屋，6栋小木屋，屋掩映于沙滩上的原始雨林中，全部采用芬兰进口优质北欧赤松，木纹分明，外观原始自然，内观温馨舒适，是集吸音吸湿、绝缘保温、健康环保与安全舒适于一体的健康型度假木质建筑。除了木屋，还有可以选择的海景帐篷，体验一下驴友或是探险者们风餐露宿的感觉。海景帐篷搭建在海岸沙滩木质地台上，帐篷采用150D牛津布PU防水涂层，双层设计，具有优越的防雨、防风保护性。

2.2 现状综合分析

2.2.1 优势条件分析

首先，月湾归真休闲度假区拥有得天独厚的海洋资源和热带雨林景观资源。靠山临海风光秀丽的椰风海韵征奠定了该区作为三亚重要旅游开发区的地位；

其次，拥有不可多得的发展机遇。洞天福地旅游发展、乐水港湾游艇俱乐部的发展、紫清隐院道家文化体验区开发以海天水月游览区开发的各项综合优势与发展前景都促成了月湾归真休闲度假区开发建设的不可多得的机遇；

第三，坐拥优势景观资源。规划区内既有碧海蓝天等水域风光，还有大片热带雨林风光和自然山体等地域风光，构成了区域内独一无二的自然景观资源优势；

最后，月湾休闲度假区旅游开发的综合优势。三亚大小洞天发展有限公司成熟的发展模式、成熟的运营团队、成功的操作经验为开发建设三亚高端休闲度假区奠定了坚实基础。

2.2.2 限制条件分析

第一，规划区内现状土地使用效率低，市政基础设施建设较为落后，公共服务设施水平有待提高；

第二，区域内部交通体系有待完善，需要构建完整的道路交通系统；

第三，尽管规划区内自然人文资源丰富，但是生态环境乏充分保护，周边附属建筑破旧简陋，缺乏有效利用，区内景观风貌有待改善。

第四，月湾休闲度假区旅游开发处于无序状态，很多新建景点基础设施匮乏，再加上管理不力，严重破坏了整体的旅游形象，已经威胁到旅游业的可持续发展。

总之，三亚小月湾风景秀丽、碧海蓝天，声名显赫，但现有的空间构架与其名声和地位不符，狭小空间难以承托月湾休闲度假区更大的发展，有“名气大架子小”之感。

2.3现状存在问题

旅游景点特色不突出，缺少参与型的旅游产品

景区游览主要围绕自然风景、道家文化展开，且多为视觉观赏，缺乏对文化资源的深层次挖掘，特点不突出。休闲度假类型产品较少，未能满足高档度假客流的消费需求。参与类项目基本空白，景区晚上几乎没有旅游项目，使得游人在景区停留时间较短。

游览线路功能区分度低，观光游览未形成环线

观光游览和休闲度假功能混杂，缺乏区域划分和整理，线路上存在交叉重叠，观光客流游览与小月湾高档度假客流相互干扰，影响景区整体档次和品质。观光路线仅沿滨海一条尽端路，未形成环线，游客游览需走回头路，从而限制了景区游览组织的多样性。

景区入口标识性不强，空间局促且多功能混杂

当前景区入口紧邻阿科公司基地、单边宽度受限，空间局促；景区进入距离较长，标识性不强，且进入景区须与阿科公司公用较长一段外部公路；员工食堂、景区办公室等后勤配套设施当前位于景区前端，游客到达景区的主要方向，入口区域多功能混杂。

设施配套不完善，分布不均、档次不高、规模小

游览配套设施分布不均，景区用餐不方便，缺少娱乐、购物、康体、健身等设施。小月湾度假区功能配套不完善，现有设施规模较小，档次不高，购物、休闲、娱乐等设施不足。

资源利用过于集中，海域、森林纵深拓展不足

整个景区80%的景点集中在距离滨海岸线50—100m的区域，布局过于集中，过大的游览密度对游览的舒适性产生了不良影响，未能很好地呈现先出合理、有机的布局结构；大片海域和后山热带森林开发较少，纵深拓展不足。

2.4 景区资源评价

2.3.1 自然资源评价

① 迷人的椰风海韵

景区具备热带海滨所特有的典型自然景观风貌，椰风海韵摇曳多姿，风光旖旎的蓝色海湾，一路走去尽是风情万种的椰梦长廊，又具有优越的气候条件，三亚属热带季风气候区域，年平均气温25.4度，年平均降雨量1279毫米，全年晴日在三百天以上。阳光明媚，长夏无冬，是驰名四海的避寒度价旅游胜地，“向世界出口阳光和空气的地方”。

② 绮丽的雨林风光

景区具有保存完好的热带海岸常绿季雨林生态群落，这种典型的植物生态景观在国内是不多见的，他们构成了景区植物景观的主基调。雨林的古朴清幽，富含负氧离子和植物芳香气，是天然的大氧吧。细菌含量极少，气候宜人，旅游季节覆盖全年，环境洁净幽雅，河流水质纯净，清洌甘甜，特别适合人们休闲度假、养生保健、康复疗养。

被誉为“空气的维生素和生长素”的负氧离子具有降尘、灭菌的功能，并能调节人体的生理机能，对气管病、冠心病、脑血管病、神经衰弱等20多种病都有一定的疗效。负氧离子是衡量空气清新的重要标准之一。北京天安门的负氧离子含量为400个/m³，而中国林科院测定，在海南的热带雨林中，负氧离子的含量高达5万个/cm³，一些甚至高达12万个/cm³。

③ 奇特的海湾石景

景区海岸线蜿蜒曲折，总长近10㎞。鬼斧神工的岩洞、各具形态的岩石，以及沙提、沙滩、海滩岩、海蚀岩滩和砾石滩等海岸地貌随处可见。

④ 极佳的生态环境

景区坐山拥海，背靠郁郁葱葱的热带山林，面朝辽阔无际的大海，优越的地理位置造就了其云深林翠、岩奇洞幽的自然生态环境。

2.3.2 景源价值评价

项目月湾休闲度假区位于大小洞天景区内，大小洞天景区的风景资源，不仅具有很高的欣赏价值，而且在保健价值和游憩价值等方面都很突出。

① 欣赏价值

作为国家5A景区，大小洞天的风景独特优美，内容丰富，奇异度高，欣赏价值突出。

② 保健价值

景区有着得天独厚的自然生态环境，尤其是葱郁繁茂的热带雨林更是一处天然的“氧吧”，这些对人体保健是十分有益的。如被誉为“空气的维生素和生长素”的负氧离子具有降尘、灭菌的功能，并能调节人体的生理机能，对气管病、冠心病、脑血管病、神经衰弱等20多种病都有一定的疗效。

③ 游憩价值

景区不仅景观丰富优美，而且环境幽雅静谧，是游人休闲、游憩、度假的理想场所。

2.3.3 景观单元评价

通过分类、分级进行综合评价。其中，分类评价是将景观单元分为人文景观与自然景观进行评价；分级评价是采用相关评价标准，对景源单体进行评分定级。

1）评价指标

按照《风景名胜区规划规范》中对景源的评价标准，参考《三亚热带海滨风景名胜区总体规划（2011—2025）》中的景源评价指标体系，结合大小洞天景区的自身特点和具体情况，选定评价层，拟定评价标准，并给与不同的权重。

具体按照如下评价指标体系进行评价：欣赏价值25分、科学价值5分、历史价值10分、保健价值15分、游憩价值20分、生态特征8分、环境质量3分、设施状况2分、监护管理2分、交通设施与食宿接待2分、客源市场与运营管理3分、规划范围3分。在此基础上，采用经验概括和定量概况相结合的方法，通过专家打分，得出评价结果。其中，一级景源为总分在50分以上、景源价值在30分以上的风景点或要素；二级景源为总分在40分以上、景源价值在20分以上的风景点或要素；三级景源为总分在30分以上、景源价值在15分以上的风景点或要素；四级景源为总分在20分以上、景源价值在10分以上的风景点或要素。详见风景资源分类及分级评定表。

景源分级评价指标体系表(略)

2）评价结果

评价结果表明，月湾归真休闲度假景区为二级景源2项，分别为沙滩及避寒避暑气候资源等，三级景源12项。

景源综合评述

以月湾归真和乐水港湾为代表的极具特色的景观为核心，集天景、地景、水景、生景、园景、建筑、风物为一体的综合性景区，其风景游赏价值极高，科学价值、历史价值、保健价值和游憩价值均很突出，具有区域性乃至全国性吸引力，资源潜力巨大，旅游发展前景广阔。

 

 

第三章  市场分析

3.1 旅游市场现状与发展趋势

3.1.1 国内外旅游形势分析

世界旅游组织预测21世纪旅游业将成为世界头号产业，到2020年全球游客人数将达15亿，总收入达20000亿美元。据世界旅游组织的调查报告认为，无论是工业化国家还是发展中国家，旅游业作为经济支柱的地位不会改变。据预测，未来10年旅游业是世界经济领域发展最快的行业之一，生态旅游、远洋旅游、探险旅游、文化旅游和名目繁多的主题旅游项目将迅速崛起。

改革开放以来，我国的旅游业实现了由旅游资源大国向亚洲旅游大国的历史跨越。从国内旅游业的收入看，1985年-2012年27年的数据表明，除1989年外，26年都保持了两位数的增长速度。近年来，随着假日旅游的深入，中国加入世界贸易组织后入境旅游的强劲增长等利好因素的影响，中国旅游业继续保持快速增长态势。2012年，我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长，全年共接待入境游客13187.33万人次，实现国际旅游外汇收入419.19亿美元；国内旅游人数16.10亿人次，收入7770.62亿元人民币；旅游业总收入10957亿元人民币，比上年增长22.6%。入境旅游市场以韩国、日本、俄罗斯、美国、马来西亚为主。

今后十年间，我国要实现由亚洲旅游大国向世界旅游强国的转变。据国家权威部门的预测，到2020年，中国将成为第四大旅游客源输出国，第一大入境旅游接待国。届时，我国旅游业的主要经济指标将大幅提升：旅游入境人数将达到1.35-1.60亿人次，将达到1998年5.9-7.0倍，旅游外汇收入520-570亿美元，比1998年增长3.1-3.4倍；国内旅游收入1.9-2.7万亿元，比1998年增长6.9-9.8倍。届时，旅游业总收入将超过3.3万亿元，相当于国内生产总值的8%，真正成为国民经济的支柱产业。目前，我国旅游业占国内生产总值的比重仅为4%，而国际上旅游业占全球国内生产总值的份额已超过10%，因此，各地政府发展旅游业的积极性很高，目前全国已有22个省、直辖市、自治区将旅游业作为重点支柱产业或先导产业来发展。旅游业的这种产业空间和发展态势，为我国旅游景区的发展提供了生存空间和操作平台。海南省做为中国第一个省份国际旅游岛，具有得天独厚秀丽的自然风光和独特的地理气候环境，丰富和发展旅游业具有强大的潜力，广阔的空间。

3.1.2 海南省旅游业发展分析

近年来海南旅游业得到了蓬勃发展，随着旅游基础设施不断的加强与完善，旅游产业规模不断扩大，旅游业带动相关产业经济发展的作用越来越明显，以观光为主，度假、会议为辅的海南旅游业发展新格局已初具规模。

（一）特色景点不断增加，基础设施进一步改善

海南的旅游业经过二十余年的发展，相继开发出了一批规模大、质量好、特色突出的旅游产品:有突出阳光、沙滩、海水和热带海滨风光的牙龙湾、大小洞天、大小东海和海口西海岸及三亚滨海大道海滨海景观光带等；有集民族、民俗和佛教文化为主，融热带海洋风光、历史古迹为一体，能够进行旅游观光、度假休闲、学术交流、生态和文化考察及生态教育的全方位、多层次的国际化大型主题游览项目天涯海角和南山文化旅游区等；有特点鲜明，轰动国内外的博鳌东方文化苑；有种类齐全，荟萃热带宝贵植物的兴隆热带植物园等；有科普性强生态良好的海口石山火山群国家地质公园；有集动植物于一体，观赏性强的海南热带野生动植物园等。海南旅游已从单一的观光旅游发展成为包含自然生态旅游、宗教民俗旅游、文化艺术会展旅游、度假休闲旅游、体育休闲旅游等多元化的旅游产品体系。到2008年，全省共有各类旅游景区（点）49个，比刚建省时了增加39个，增长3.9倍。

经过不断的建设和整合，海南的旅游景点品质越来越高，南山文化旅游区和南山大小洞天旅游区荣膺国家5A级风景区，石山火山群国家地质公园、海南热带野生动植物园、天涯海角风景区、亚龙湾国家旅游度假区、蜈支洲岛度假中心、兴隆热带植物园、南湾猴岛生态景区等7个被评为国家4A级风景区，其他还有13个国家3A级风景区、6个国家2A级风景区、2个国家1A级风景区，其它省级风景名胜区20个。