海南澄迈亚海度假村项目可行性研究报告

第一章 总 论

1.1项目背景与概况

1、项目名称：亚海度假村项目

2、承办单位概况

主办单位名称：

公司类型：有限责任公司

法定地址：

3、项目拟建地点

4、项目建设进度

拟建项目总体规划期限为4年半，具体建设时间为2013年7月至2017年12月。

5、项目建设规模及内容

本项目基地用地范围34.05公顷（510.702亩），除去代征道路用地和绿地，开发用地面积为24.01公顷（360.15亩），主要用来建设亚海度假村，具体建设内容包括高端健康养生社区（养生公寓、别墅、配套商业服务设施）、文化会馆以及特色风情商业街，建筑总面积60.03万㎡，建筑密度为26.6%，容积率为2.5，绿地率为35%，停车位1880个。

6、项目投资估算和资金筹措

7、项目财务和经济评论

经计算，项目建设成后年收入36732.74万元，年利润总额为22608.51万元；项目静态投资回收期为7.58年（不含建设期），税后动态回收周期为6.07年（含建设期1年）；项目内部收益率税前为20.32%，税后为13.99%；项目财务净现值所得税前为69577.59万元，所得税后为25881.54万元；项目投资利润率为12.12%，投资利税率为13.20%，盈亏平衡点为29.01%。这说明项目盈利能力好，抗风险系数高，具备投资可行性。

8、可行性研究报告编制依据

与委托方签订的咨询协议；

国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南》；

国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

《城市房地产开发经营管理条例》；

《房地产项目经济评价方法》。

9、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

10、项目提出的理由

项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为1.5—4.3个百分点，改革开放30年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积达到22㎡，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2011年达到人均建筑面积35㎡，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

海口市第十一次党代会提出，要按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。“中强”就是加强主城区建设，提升主城区水平。“西拓”就是要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。“东优”就是充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。“南控”就是要严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。

海南作为国家重要战略部署，其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的“中强、西拓、东优、南控”的发展规划环境下，海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑，提高海南城市品位，加强城市辐射功能的目标。

目前，海口市的人均拥有住宅偏少，而且买不起房的现象比比皆是，与海南省人均拥有住宅相差甚远。因此，改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时，随着海南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

拟建项目不但符合海南城市建设总体规划，贯彻了“中强、西拓、东优、南控”的发展战略，而且对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为海南省东延线重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。

1.2主要技术经济指标

项目主要经济技术指标表

二 主要经济指标

1.3问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及海南房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

海南房地产市场正处于开发调控期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、资深顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章 项目投资环境与市场研究

2.1投资环境分析

国家经济发展形势

根据国家统计局公布的《中华人民共和国2012你那国民经济和社会发展统计公报》显示，2012年全年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%。相比2011年虽继续有所回落，但仍然明显快于世界主要国家或地区。经济结构调整取得积极进展，从投资、消费和净出口三大需求结构看，2012年最终消费对经济增长的贡献率为51.8%，资本形成对经济增长的贡献率为50.4%，最终消费对经济增长的贡献率比资本形成高1.4个百分点，内需仍然是经济增长的主要动力。其中，根据国家统计局2012年国内生产总值核算数据表明：第一产业增加值52377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。2013年上半年国内生产总值248009亿元，按照可比价格计算，同比增长7.6%。其中，一季度增长7.7，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增加值18622亿元，增长3.0%；第二产业增加值117037亿元，增长7.6%；第三产业增加值112350亿元，增长8.3%。

2013年上半年，面对错综复杂多变的国内外环境，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，以提高经济增长质量和效益为中心，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以改革促调整，以调整促发展，国民经济运行总体平稳，稳中有进。上半年房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比一季度加快0.1个百分点，比上年同期加快3.7个百分点；其中，住宅投资增长20.8%，增速比一季度回落0.3个百分点，比上年同期加快8.8个百分点。房屋新开工面积95901万平方米，同比增长3.8%；其中住宅新开工面积增长2.9%。全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比一季度回落8.4个百分点，上年同期为下降10.0%；其中住宅销售面积增长30.4%。全国商品房销售额33376亿元，同比增长43.2%，增速比一季度回落18.1个百分点，上年同期为下降5.2%；其中住宅销售额增长46.0%。上半年，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅分别比一季度和上年同期缩小11.6和9.5个百分点。6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，同比增长39.2%，增速比3月末回落1.7个百分点，比上年同期加快6.1个百分点。上半年房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%，增速比一季度加快2.8个百分点，比上年同期加快26.4个百分点。其中，国内贷款增长30.4%，自筹资金增长16.3%，利用外资增长15.9%。

2013年上半年，城镇居民人均总收入14913元。其中，城镇居民人均可支配收入13649元，同比名义增长9.1%；扣除价格因素实际增长6.5%，增速比一季度回落0.2个百分点。在城镇居民人均总收入中，工资性收入同比名义增长8.7%，经营净收入增长8.5%，财产性收入增长14.0%，转移性收入增长9.4%。农村居民人均现金收入4817元，同比名义增长11.9%；扣除价格因素实际增长9.2%，增速比一季度回落0.1个百分点。其中，工资性收入同比名义增长16.8%，家庭经营收入增长7.6%，财产性收入增长22.6%，转移性收入增长14.4%。上半年城镇居民人均可支配收入中位数11938元，同比名义增长9.2%；农村居民人均现金收入中位数4171元，增长13.0%。6月末，农村外出务工劳动力17111万人，同比增加444万人，增长2.7%。外出务工劳动力月均收入2477元，同比增长12.6%。

总体来看，上半年国民经济运行总体平稳，主要指标仍处在年度预期的合理区间，但经济环境仍然错综复杂。下一阶段，要认真贯彻落实中央各项决策部署，紧紧围绕主题主线，坚持稳中求进、稳中有为、稳中提质，统筹推动稳增长、调结构、促改革，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和预见性，更好地发挥市场机制作用，激发市场和经济的内生活力，促进国民经济持续健康发展，打造中国经济升级版。

有关房地产调控政策

2013年国务院常务会议确定了“新国五条”政策措施，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：再次升级了房地产调控基调，也成为十年内第九次房地产调控措施，再一次也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。“国五条”实施细则明确了地方政府制定新建商品住宅价格控制目标的任务、增加普通商品住房及用地供应以及加强市场监管和预期管理，基本消除了新房上涨的隐患。

项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2010年是海南国际旅游岛建设的开局之年，在国家政策支持下，一批战略性新兴产业项目相继落户海南成为新的经济增长点。海南2010年地区生产总值(GDP)2052.12亿元，比上年增长15.8%，是海南建省以来经济社会发展最好的一年。其中，省会海口市、儋州市、三亚市GDP分别实现590.55亿元、292.75亿元和230.79亿元位居前三名，澄迈县GDP实现106亿元，比上年增长25.6%，增长速度全省第一。

2012年海南省全年实现地区生产总值（GDP）2855.26亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。其中，第一产业增加值711.47亿元，增长6.3%；第二产业增加值803.67亿元，增长10.9%；第三产业增加值1340.12亿元，增长9.4%。全年人均地区生产总值32374元，按当年年平均汇率折算为5147美元。

全年固定资产投资2145.38亿元，比上年增长33.1%。其中，房地产开发完成投资886.64亿元，比上年增长33.7%。全年施工项目个数为2485个，同比增长20.0%。其中，本年新开工的项目为994个，增长24.1%。分产业看，第一产业投资30.03亿元，增长1.6倍；第二产业投资394.36亿元，增长29.4%；第三产业投资1720.98亿元，增长32.9%。分地区看，东部地区投资1428.67亿元，增长26.8%；中部地区投资150.99亿元，增长39.7%；西部地区投资578.29亿元，增长53.7%。

2012年澄迈生产总值完成170.52亿元，同比增长16.8%，增速连续三年位居全省第一。全年呈现“一季度较快发展，二季度回调企稳，三、四季度逆势上行”的发展态势，一、二、三、四季度分别增长14.3%、13.9%、15.3%和16.8%。2012年是“科学规划年”和“项目建设年”，为保持经济持续快速增长，全县不断加大固定资产投资项目推进力度，力促保障性住房大面积竣工和商品房销售回暖，全年全社会固定资产投资190.72亿元，同比增长48.6%。

2.2区域房地产市场

① 主城区板块

主城区为海口市总体规划区域，随着海口保税区的搬迁、椰树集团等重点企业的“西进”、马村港建设的推进，以及海口新总体规划，将对主城区内污染和零散的工业企业采取合并、搬迁等方式进行整合提升，形成金盘工业区、海口药谷工业园区、临空产业园区和永桂开发区四个工业区。开发区与海口的融合日渐加强，衔接发展的趋势和效应更加明显。澄迈老城交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，小高层商用房及住宅平均按每平方米6500元/㎡左右。老城区比较有代表性的房地产项目有学府花园、康郡美月小河、四季康城、丽海阳光等。

主要特征： 占地面积不大、高容积率、高层小户型为主、售价多为5500-7500元/㎡左右。

② 老城开发区板块

老城工业开发区位于海南省澄迈县境內，距海口市中心20公里。这里有16公里长的海岸线，有东水港、美兰湾，盈滨湾。自然资源丰富，开发工业的条件得天独厚。

经国务院批准，老城开发区已被列入海口市总体规划，是海口市城市规划中的三个组团之一。海南居民对老城区的认可度比较高，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美的片区环境，老城区现已成为海南民购房置业的首选区域。

主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到120-150㎡,120-130㎡的三房旺销,四房面积一般在160-190㎡。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。

2.3项目SWOT分析

一、优势分析（S）

1）区位优势明显

项目区地处盈滨半岛旅游度假村东北部，北依琼州海峡，西临北部湾；与海口相邻，距市中心20公里，离机场32公里；区内有粤海铁路海口南站、铁路物流配送中心；外海岸线16.5公里，6个深水码头，年吞吐能力达千万吨，全国25个中心枢纽港之一，国家一类对外开放口岸——马村口岸，已开通达日本、韩国、新加坡等十多个国家和地区的国际航线；区里公路四通八达、纵横交错，海南环岛西线高速公路、海口南海大道、海口西海岸景观大道西延线以及海口绕城高速公路均在区内交汇，是海南岛连接大陆的交通门户，交通区位条件十分优越。

2）资源优势

盈滨半岛拥有丰富的临海一线稀缺土地资源，享有沙质细腻的金色海南线，并拥有珍稀的海岸温泉资源、美丽的自然生态资源，地理位置优越。

3）政策支持优势

盈滨半岛度假区作为老城经济开发区的重要组成部分，1992年省政府审批通过盈滨半岛总体规划，规划面积约4.32平方公里。2006年，省规委会第四次会议进一步明确应变半岛度假区规划面积扩大为13.3平方公里。2007年10月，盈滨半岛控制性规划通过省建设厅审批。为加快盈滨半岛度假区的开发建设，政府派出机构代表市政府推动该区域的土地整理、基础设施建设、招商引资、开发建设和管理服务，省委、市政府未来还将不断给予盈滨半岛度假区更大的政策扶持，赋予新区更大的发展自主空间。

二、劣势分析（W）

1) 周边生活配套设施尚不够完善，商业繁华程度较低。

2) 项目周边居住产业集聚程度较低，不足以产生规模效益，项目产品的定位和所处的地理位置因素限制，都不足以立马打响产品的知名度。

3) 环境劣势：盈滨半岛尚处于发展期，生活配套也处于发展期，盈滨半岛整体形象不完整。

三、机遇分析（O)

1）盈滨半岛度假区毗邻省会海口市，是海口西海岸“黄金海岸线”的延伸，是承接海口海岸旅游经济带的最后一站，未来发展潜力巨大。盈滨半岛度假区将规划建设成为集行政服务、区域经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住七大功能元素为一体的未来海口后花园。

2）2011年，海口将举办泛珠三角区域(9+2)合作与发展论坛其中，海口国际会展中心及会展酒店、会展中心市政路网工程、长流起步区路网、长流起步区景观带、长流起步区公共服务设施、丘海大道延长线的建设将对盈滨半岛房地产的发展起到极大的帮助，海南国际会展中心总投资13.8亿元，累计完成投资7.4亿元，2009年11月20日动工，2011年6月30日竣工。该工程的完成极大促进盈滨半岛度假区的发展。

3）老城经济开发区软件工业园的建设，为盈滨半岛度假区的房地产发展提供另一个契机。通过建设创意产业园区，推动广告、策划与咨询、建筑设计、工艺、设计、影像、出版、动漫、表演艺术、音乐、电影电视、网络游戏和网络服务等领域的资源共享与产业互动；为创意机构与创意人士提供个性化的硬件设施和软件服务，促进创意成果的转化与推广；引导各类创意设计企业、文化经营企业、信息服务企业、传媒机构、策划推广和咨询服务机构向园区集聚；运用信息技术，构建“虚拟创意产业园区”，建设现代信息服务业和现代传媒业基地。这将极大地提高盈滨半岛旅游度假区的文化品位和创造力。

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