海南福昊国际养生度假区项目建议书

一、 总论

1、项目名称

2、项目承办单位

3、项目拟建地点

4、项目建设内容及规模

5、项目建设年限与进度安排

项目建设年限初步规划为3年。建设分两期进行，一期工程为五星级国际养生度假酒店建设，规划从2014年1月-2016年3月竣工，而且二期工程建设住宅别墅区，规划从2016年4月-2017年12月竣工。

6、项目资金筹措

项目总投资共173316.56万元，用于五星级标准多功能酒店、度假别墅、前期费用和铺底流动资金。其中五星级酒店造价为12500元/㎡，共投资63500万元，住宅区别墅造价为4200元/㎡，共投资109816.56万元。项目前期费用需9248.56万元，铺底流动资金为12643万元。

本项目投资的173316.56万元，资金全部由海南福昊实业有限公司自行筹措所得，目前项目所需资金已经全部到位。  

7、项目效益分析

本项目福昊国际养生度假区经营收入主要由五星级酒店营业收入和住宅别墅区销售收入。本项目年均总经营销售收入为33746万元；项目年需成本费用约为12730万元；项目年需缴纳营业税金及附加1822万元；项目年利润总额估算为19194万元，税后净利润为14396万元。项目投资利润率为11.07%，投资利税率为12.13%；所得税后动态投资回收期为8.49年（含建设期）。

8、研究结论与建议

经综合研究论证，本项目建设依据充分，符合海南相关产业政策，属于海南鼓励并支持的产业项目。建设地址和建设条件较好，管理方法先进、技术成熟，项目建设方案合理；项目实施后具有良好的经济效益和广泛的社会效益。项目财务评价显示本项目具有较好的财务效益和一定的抗风险能力。因此，本项目建设是必要的，也是可行的。

第一，符合海南国际旅游岛建设发展方向

根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色，达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛，世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。《规划纲要》同时指出要把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的购物天堂、度假天堂、康体养生天堂。

本项目以五星级标准多功能酒店、住宅别墅区为主体的多功能养生度假区建设不仅符合海南国际旅游岛建设发展规划，更切合了当下海南房地产向旅游、养生地产转型的趋势。

第二，拉动地区经济需求，促进相关产业发展

据投入产出模式测算，每100万元房地产投资可拉动相关产业发展285万元，房地产与40多个产业部门有密切关系，其中建筑行业最直接。可诱发产出32万元，高居榜首，其次是建材、制造、开采、商业、运输等行业，17亿万元的房地产投资，对拉动当地消费需求，增加就业，保持社会稳定，促进经济发展，具有潜在的社会效益。

本项目的建设投产不仅能够直接带动与房地产相关的建筑、建材、制造、运输等行业的发展，同时大量外来人口的涌入将极大地拉动当地内需，促进当地经济发展。

第三，提高当地就业率，增加地方财政收入

项目福昊国际养生度假区投产后需要大量的服务人员、管理人员、维护人员、安保人员、接待人员、营销人员等相关专业人员来进行项目区的运营管理，据不完全统计，项目投产后将提供至少200个工作岗位，给当地农民家庭收入增收至少3000元，可以有效地缓解当地财政压力，提高当地就业率。

本项目投资约17.3亿元，项目投产运营后正常年税收收入1822万元左右，这将极大地增加地方财政收入。

综上所述，本项目的实施后社会、经济、生态效益显著，建议相关部门尽快办理相关审批手续，做好规划设计，更快地投入开发建设

二、项目建设背景和必要性

1、项目建设背景

1.1 养生度假旅游的起源

养生旅游起源于20世纪30年代的美国、墨西哥。目前养生旅游开发较为完善的旅游目的地主要是非传统欧美区域的发展中国家，而主要的客源市场则是欧美国家。2007年3月24日，在塞浦路斯南部城市利马索尔举行的第二届世界养生旅游大会指出养生旅游在世界范围内有很大市场，养生旅游发展完善的国家主要为古巴、新加坡、泰国、印度等国，这些地区吸引大量的欧美游客，这些国家的健康旅游不仅能唤醒人们对健康关注，还能转变人们治疗疾病、改善关于健康问题的观念。其在休闲健康旅游过程中不仅需要提供有品质的健康旅游产品来改善人们的健康，同时还需要一些列的配套设施来支持，调动了对人们健康有帮助的一切要素来开展生态养生悠闲旅游。

在国际养生地产开发经验中，养生地产应该具有以下三个基本要素：项目所在地优秀的自然环境——项目所在地独特而且深厚的养生文化底蕴——项目本身拥有的完备的养生配套。

一个养生地产项目首先要有养生的环境，或临山，树木郁郁葱葱，或靠水，空气湿润清新，或临湖，享受湖光山色，或沿海，拥有阳光沙滩。这些都是养生地产项目必备的自然环境资源。

其次，养生地产要有丰富的内涵和多样化的方式，比如，泰国的养生地产项目肯定少不了SPA，就是泰式按摩，印度的养生地产肯定少不了精油按摩。我们国家养生地产就更丰富多样的养生方式和文化底蕴，比如：康体中心、中药保健、营养配膳、温泉桑拿、绿色食品等都是养生地产必不可少的条件之一。再次，项目本身要有完备的养生生活配套，比如：养生会所，健身俱乐部，泳池，绿地，医疗，管家服务等等。只有这三点齐备，才算是一个名副其实的养生地产项目，才拥有可以养生的资格。

对于养生旅游的概念内涵，各种看法各有各的特点和侧重点，这也说明要对养生旅游下一个完整准确的定义确实很困难。最早的中医学著作《黄帝内经》包含着丰富的养生理论，它认为养生是一种预防医学，是在天人合一的状态下，法阴阳，畅情志，节饮食，并通过适当的运动，来达到“治末病”、“消末患”的防病健体、延年益寿、繁衍生息的目的。

2010年海南国际旅游岛“养生度假”文化节是为了满足越来越多的全国各地老人前来海南过冬度假、养老、养生的需求，让他们在海南可以有组织的活动、有大家庭的依靠感、感受到更多人文关怀而举办的大型活动。2010年，是海南国际旅游岛建设元年，随着“度假游”“养生游”等旅游理念推陈出新，如何打造年底的度假养生平台，成了国际旅游岛更快更好建设的道路上一个重要研究课题，得天独厚的自然条件，稀缺的优质空气资源，大海、沙滩、气候宜人、四季如春等海南独特的标记，但这些天然成品只是吸引过冬老人来海南过冬的天然资源，如何让这些资源凸显特色并化作能量，给海南的养生度假游注入更多文化内涵才是关键所在。

养生度假地产就像旅游地产，商业地产，娱乐地产，教育地产，文化地产等，它是一种复合型地产开发类型。简而言之，就是地产与养生的结合。在解决温饱问题之后，对健康的追求成了人民大众的最主要意愿，人人都希望自己和身边的人健康、长寿，因此，房子的居住功能自然而然地被延伸，与养生紧密结合在一起。为日益增长的亚健康人群和老年人提供一种解除亚健康和老年病的健康的生活方式。

1.2《定安县城市总体规划（修编）》提出规划新格局

《定安县城市总体规划（修编）》提出：潭榄溪作为县城的生态休闲绿肺，结合水系改造和绿化工程，沿河北部设置城市大型公共设施，南部发展高档次居住区，并适当发展滨水休闲活动设施。结合潭榄溪水系改造和大型公共设施建设，集中开发商业街坊。

定安县地处规划之中，面临的机遇千载难逢。定安县潭榄溪生态休闲带承接产业转移示范区建设规划上升为县重点建设战略，潭榄溪作为定安县发展规划发展主轴上的重要一员，不仅发展地位得到提升，更为定安县域经济的发展指明了方向。

1.3 养生酒店地产，引领养生度假文化新潮流

海南气候优势当之不愧是全国第一，四季如春，冬暖夏凉，常年气温24度，是度假养生居住的最佳选择。全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝表示，如今调控中的房地产面临转型，传统的快捷式、以住宅为主的开发模式受到制约，酒店产业与地产结合迎来机遇，旅游地产和养生地产有着无限的发展潜力。

根据定安县新城区及周边地区投资环境和市场需求的变化，结合该区域市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：在定安县新城区进行适应市场需求的商业、服务业、旅游业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大空间区位。因此，海南福昊实业公司审时度势、把握机会、根据目标市场（高档酒店为空缺）特点，重新确定发展方向，决定在潭榄溪东岸建设标准五星级高档酒店及发展住宅区项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。

2、项目建设的必要性

2.1推进海南省养生旅游度假区的快速发展

顺势飞扬是养生度假区快速发展的难得机遇。本项目立足于发展养生旅游度假区，促进养生旅游度假区的快速发展，做强做大，做出海南省的养生产业特色，为国际人才及企业提供舒适的度假、交流平台，同时建设针对养生旅游区相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及定安文化旅游区的快速发展。真正把养生度假产业打造成为定安县的支柱产业、朝阳产业。 

2.2顺应现代康体养生旅游发展需求

开设民族风情文化展览在北美和东南亚各国，已经是深受欢迎的旅游时尚。在我国中原文化和东北区域少数民族文化的产业开发已广为大众所熟悉，相对来说海南的养生文化资源还是一片待开垦的处女地，具有巨大的新鲜感和吸引力。创建国际养生文化旅游区综合产业平台项目，为地方养生旅游文化增加了新的内容，促进了定安养生度假文化产业和相关产业的快速发展。

2.3是推动定安县政府新城区经济发展战略的需要

至海南建设国际旅游岛上升为国家战略以来，定安县经济发展持续快速增长，目前定安县在依托海口充分接受和吸纳海口经济圈的产业辐射，加强产业配套协作，与海口市的发展有机结合的过程中，迎来了一个大发展的关键时期。福昊国际养生度假区建设必将成为定安县及周边地区的经济建设起到推动作用。

2.4是实施行业精品战略，进行结构调整的需要

目前定安县各类酒店数量并不多，并且软硬设施比较落后、服务水平令消费者满意的星级标准多功能养生度假高档酒店更是没有，且存在经营结构不尽合理、管理水平低下的问题。福昊国际五星级标准多功能养生度假酒店的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用（填补了定安县新城区高级商务宾馆为空白的状况）。

2.5确保土地增值的需要

本项目地处定安县新城区潭榄溪东岸环城北路，潭榄溪为现状穿越县城的唯一一条水系，规划水面拓宽至60米，在潭榄桥下游800米处设滚水坝，两侧各控制不小于50米的绿化保护带，作为县城的生态休闲绿带。这一地区的土地必将有着巨大的升值潜力，若被闲置非常可惜。福昊国际养生度假区项目的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于房地产业的流动开发和确保土地增值。

2.6是建设新城区、进一步推动旅游业发的需要

项目所在地周边皆已纳入定安县城市规划，在县城远景规划中提出部沿潭榄溪向南发展休闲居住区，该项目的建设有利于促进新城区潭榄溪生态休闲带建设的全面开展。

定安县作为海口的“后花园”，旅游和人文资源极其丰富。定安的养生文化源远流长，据史书记载，文笔峰是海南道教文化的发源地，文笔峰的道教文化中有大量的养生文化，传承千年至今，保留了丰富的养生方式，为我们今天的养生地产项目提供了丰厚的文化内涵。2012年定安县接待游客总人数190万人次。兴旺的旅游业和各种经济文化活动，为本地酒店业、旅游地产提供了充分的发展机遇。反之，建设管理、服务、设施一流的高档酒店对旅游业的进一步发展也会起到应有的推动作用。 

3、项目建设条件分析

3.1 场址建设条件

① 气象条件

项目区域位于定安县新城区潭榄溪东岸，地处热带东北部地区，基本特征为：四季不分明，夏无酷热，冬无严寒，气温年较差小，年平均气温高；干季、雨季明显，冬春干旱，夏秋多雨，多热带气旋；光、热、水资源丰富，风、旱、寒等气候灾害频繁。年平均气温22.5℃～25.6℃,年日照时数1780～2600小时，太阳总辐射量4500～5800兆焦耳/平方米，年降水量1500～2500毫米（西部沿海约1000毫米）。

② 水文条件

定安县境内水源丰沛，河流纵横，呈网状分布。南渡江是境内最大的河流，集水面积在100平方千米以上的河流有南渡江、巡崖河、龙州河。永丰河、南定河、温村河、卜南和、加浪河、文曲河、塔洋河等10余条，集雨面积100平方公里以上，呈网状分布，水能蕴藏量大，可开发量11216千瓦。中二型水库2宗（100立方米以上库容），小型66宗（10--100立方米库容），山塘36宗（10立方米以下库容）。其中：南丽湖是琼北地区最大的人工湖，如今已发展成为集水利灌溉、人畜饮水、淡水养殖、旅游业为一体的综合性水库。

④ 生态条件

本项目位于海南省定安县新城区潭榄溪东岸，项目周边区域生态保护完好，空气清新，潭榄溪区域内全年平均负离子浓度高达1万个/立方厘米以上，是全海南空气质量最好的地区之一。

⑤ 交通运输条件

环岛东线高速公路在本县境内通过，沿途开设三个分道口与县内各公路、南丽湖风景名胜区和塔岭工业开发区相连；全省东线、西线和两横干线公路贯穿定安县东南西北地区，形成良好的交通网络，项目距海口市仅59千米，交通十分快捷便利。海汽定安公司和广隆定安分公司共有43辆班车，加上5辆个体车，每天共有48辆班车往返定安与海口之间，车辆实行滚动发班。

⑥ 建筑施工条件

本项目用地属于定安县城市总体规划的潭榄溪生态休闲带中的其中一块休闲养生项目开发，与其他项目用地具有明确的界址，不会发生界址重叠等问题。

项目工程建设所需要石料可以就近以附近地区的花岗岩取材加工成料石和碎石；而砂料、钢材、水泥、木材等建筑材料均由市场供应。本省的材料可通过高速公路运输直达现场，外省的材料可通过船舶经海口港转运，或是经铁路车站由汽车转运，可以满足项目需求。

3.2 相关政策条件

定安县十三届人民代表大会第七次会议第三次全体审议通过的《定安县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提到以龙大道为交通依托，以潭榄溪为生态分隔走廊，采用老县城与塔岭新区协调发展的“带状连续组团”式规划结构，建设城市水系，把县城打造成临江而居的卫生园林城市。《纲要》提出潭榄溪度假休闲带规划，其地理位置于定城塔岭新区和老城区的结合部，以潭榄溪为依托，在建设完成潭榄溪防洪整治工程的基础上，对潭榄溪两侧进行景观改造，创建优美人居环境。项目将以发展房地产业为主，建设以人居、养生休闲、娱乐和民俗文化为一体的综合性度假休闲带。

据《定安县城市总体规划（修编）(2005-2020)》送审议稿表示，县城规划本着集中向东发展的指导思想，以见龙大道为交通依托，以潭榄溪为生态分隔走廊，采用老县城与塔岭协调发展的“带状连续组团”式的城市规划结构。在空间布局上，利用环岛东干线的对外交通优势，充分发挥见龙大道作为连接线的整体带动作用；利用潭榄溪的资源条件，充分发挥其景观生态功能；采取“多核集聚、效益优先；组团联系、功能互补；渐进发展、远近结合”的城市空间发展策略，最终形成“一轴一带、一城两片三心”的城市空间格局：

1、“一轴”：见龙大道作为环岛东干线连接线，是定安县城未来发展的主要轴线，规划建设成县城的交通性景观大道。 

2、“一带”：潭榄溪为现状穿越县城的唯一一条水系，规划水面拓宽至60米，在潭榄桥下游800米处设滚水坝，两侧各控制不小于50米的绿化保护带，作为县城的生态休闲绿带。 

3、“两片三心”：老县城和塔岭新区作为定安县城新旧两个组团，在空间上以潭榄溪为界相互独立，在功能上依托县政府的搬迁依次形成现状、近期、远期三个中心。老县城以生活功能为主，而新区以生产功能为主，两者功能相互补充。

这些政策措施给处于起步阶段的新城区大型公共设施产业带来极大地发展机遇，同时，为商业街坊产业的健康稳步发展提供了坚实地政策保障。