老城区域经济发展分析报告

 

目    录

第一部分 发展基础与背景 1

一、老城经济开发区片区社会经济发展现状 1

1、老城经济开发区宏观经济现状 1

2、老城经济开发区宏观经济发展趋势 4

二、老城经济开发区片区社会经济发展机遇和挑战 9

1、发展机遇与优势 9

2、面临的挑战与制约因素 11

第二部分 战略定位与发展目标 14

一、战略定位 14

1、大企业进入带来集群效应 14

2、大项目带动形成产业链聚集效应 14

3、高科技支撑开发区 15

三、发展目标 15

1、经济总量显著扩大 15

2、经济结构明显优化 16

3、人民生活水平得到较大提高 16

4、开发区各项事业健康发展 16

5、生态现代化建设初见成效 16

第三部分 发展规划布局 18

一、优化整体空间结构布局 18

1、发展目标 18

2、功能定位 18

3、功能分区 18

二、推动区域协调发展 20

1、马村中心港区 20

2、海口综合保税区 21

3、金马现代物流中心 22

4、盈滨半岛国家4A级度假旅游区 25

5、福山咖啡文化风情镇 27

6、老城经济开发区 29

7、海南生态软件园 32

第四部分 基础设施建设与布局 34

一、抓好城镇市政基础设施建设 34

二、加强能源基础设施建设 35

三、加强综合水利工程建设 36

四、加强通信网络建设 38

五、健全信息基础设施 38

第五部分 区域房地产调研分析 39

一、市场调研目的 39

二、市场调研结果 39

 

 

第一部分 发展基础与背景

国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略之后，海南经济社会发展取得了突破性进展。政协海南省六届二次常委会审议通过《关于加快海口发展的建议》提出，拓展海口发展空间和腹地势在必行，海口行政区划调整应尽快提到议事日程，目前可采取海口市代管澄迈县作为过渡措施，海口与澄迈局部合并或整体合并。

老城经济开发区纳入海口协调发展区，新规划中“五纵五横一滨江”公路网中囊括老城开发区，而新规划中规划轨道1号线起点澄迈县老城开发区，终点美兰机场。海口段37公里，串起东部滨海旅游带、西部滨海旅游带等和主城区内滨海的主要景区、老城开发区。

一、老城经济开发区片区社会经济发展现状

1、老城经济开发区宏观经济现状 

描述一个国家或区域的宏观经济现状，通常采用GDP、产业结构、人口、城镇化水平、城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额和全社会固定资产投资等几个方面点特征数据进行分析。对于老城经济开发区宏观经济现状分析，我们也采用这样的方法。

（1）老城经济开发区GDP变化

据统计（经海南省统计局审定），2012年全开发区完成生产总值（GDP）85.5亿元，同比增长27.1%，比全县平均水平16.1%高出11个百分点，比全省平均水平18.6%高出8.5个百分点。其中，一、二、三产业分别实现增加值27.88亿元、37.54亿元和19.34亿元，分别增长7.9%、25.3%和12.4%。经济总量继2010年突破五十亿大关、2011年连跨两个十亿台阶，2012年再夸一个十亿台阶，不但总量实现三年翻番，经济增长速度更是在全国宏观经济减速的情况下，连续三年全县排名第一，实现三连冠。

按常住人口计算，2012年全经济开发区人均生产总值达到46157元，比全省平均水平高出3783元，按当年汇率折算为7178美元，继2010年超4500美元、2011年超6000美元后，再上7000美元新台阶，2012年城镇居民收入30664元，同比增长18.9%，农民人均纯收入12165元，同比增长13.2%。标志着老城开发区经济发展进入全新阶段。

结论：老城经济开发区经济的高速增长主要受益于国家宏观政策环境和经济环境，尤其在中央批准老城经济开发区成为省级开发区后，众多利好因素将会更进一步推动澄迈经济的发展。 

（2）老城经济开发区产业结构发展变化 

根据海南省统计局数据统计可知老城经济开发区产业结构发展变化如下：

1996-2001年：第一产业占主导地位，第二产业平稳发展，第三产业比重很低。 

2002-2004年：第二产业比重开始赶超第一产业，但差距不明显。 

2005-2009年：第二产业快速发展，比重大大超过第一产业，取得主导地位，同时第三产业有所发展，但比重仍低于第一产业。2009年三次产业结构比例由2005年的34.5：43.6：21.9调整为29.6：47.3：23.1。

2010年至今：国际旅游岛建设开局，老城经济开发区经济加速发展，产业结构实现重大突破，第三产业比重首次超过第一产业，调整为27.5：43.4：29.1。

老城经济开发区产业结构持续优化，三次产业比重为31.4:44.8:23.8，2013年上半年老城经济开发区生产总值42.31亿元，其中老城经济开发区产业园区完成生产总值18.09亿元，同比增长27.2%，全经济开发区第二产业完成增加值38.92亿元，增长21.8%，对整体经济贡献率达到62.7%，其中工业贡献率达到53.8%，是支撑老城开发区经济实现较快发展的主导产业。

结论：随着老城经济开发区工业经济的快速发展，规模以上工业经济数量迅速增加，规模不断扩大，凸现主导地位，成为老城经济开发区经济最有活力和成长较快的增长点，工业企业的聚集效应将会产生对工业园区的较大需求，对于致力于工业园区和旅游区、居住区建设的开发商来说将会是一个巨大的商机。 

（3）老城经济开发区人口增长变化 

2010年户籍人口增长率达到0.73%的历史最高水平；常住人口则保持在10.32万水平，2005年之前呈现负增长趋势，2005年后开始小幅回升，呈现正增长趋势，外出人口将逐步减少，而外来人口将逐步增加。 

结论：老城经济开发区的良好形象和经济发展前景将吸引越来越多的外地及外籍人士进入老城经济开发区，新增人口对住房、商业及商务等方面的需求必将推动老城经济开发区房地产业的进一步发展。 

（4）老城经济开发区老城镇变化趋势

从2008年开始，老城经济开发区城镇化比率超过40％并逐年增加。按照《老城经济开发区城乡总体规划》规划，至2018年，开发区内城镇人口将达到8.23万人，城镇化水平达到73.8％；至2025年，城镇人口20.49万人，城镇化水平达到90％左右。

结论：城镇化进程将会对住宅有效需求不断扩大起有力支撑，而新增城镇人口将引领住房需求，老城经济开发区房地产开发商将会面对一个诱人的大蛋糕。 

（5）老城经济开发区社会消费品零售总额变化趋势

2003年前，社会消费品零售总额总体涨势相对平缓，进入2004年，居民消费需求得到有效释放，同比增幅达到14.3%，此后消费市场一直保持高速增长，2006年-2012年增长率年均达到18.4%的增长高峰，2012年社会消费品零售总额12.04亿元，增速同比提高16.1个百分点，是2006年的2.3倍，全社会零售总额增长较快。 

结论：消费品零售总额增长变化表明老城经济开发区消费需求旺盛，具有较强的消费能力，消费市场活跃，特别是近几年的数据，可以反映出澄迈消费者购买力的增长和生活水平的改善。

（6）老城经济开发区全社会固定资产投资变化趋势 

根据老城经济开发区管委会统计，2006年开始老城经济开发区加大固定资产投资力度，投资总量上升较快，由2006年的11.7亿元增加到2012年的114.72亿元，同比增长32.37亿元，增长39.31%，增长速度是2006年的7.6倍，年均增产率为41.6%。

结论：澄迈县和老城经济开发区加大对固定资产的投资力度，为更好实现海南省龙头产业区的发展和打造海南省产业健全的开发区核心目标，为促进老城经济开发区高速发展奠定了坚实的基础。

（7）老城经济开发区房地产投资占社会固定资产投资比率 

表1-1 房地产投资占社会固定资产投资比率表

房地产投资占社会固定资产投资比率

 

数据来源：2012年老城经济开发区统计年鉴、2012年海口、三亚市统计年鉴 

通过图表中（房地产投资总额/全社会固定资产投资）的比例变化情况可以发现，老城经济开发区房地产从2008年开始投资比重一直维持在20%以上，并且近几年投资总额逐年增长，老城经济开发区房地产投资比重远低于三亚、海口等旅游、省会城市。以2006年为例，开发区投资比例比三亚和海口分别低了19.2个百分点、7.5个百分点；到2012年，比三亚和海口分别低了14.1个百分点、5.4个百分点，和三亚、海口相比越来越接近，投资比重逐步增加。 

结论：老城经济开发区房地产投资额度稳步上升，与全社会固定资产投资的比例一直稳定在1/4的水平，老城经济开发区房地产行业运行平稳，发展比较健康，发展态势良好。但是，老城经济开发区房地产投资比重远低于三亚、海口等旅游城市、省会城市，在澄迈从事房地产开发存在较大的发展空间。 

老城经济开发区宏观经济呈现良好的运行态势，虽然整体宏观经济指标与沿海发达城市相比，存在一定的差距，但是在经济增长速度方面已经逐渐缩短与它们的距离，部分宏观经济指标甚至已经接近发达城市的指标。从以上几个方面的数据表明，老城经济开发区宏观经济形势一直在健康快速地发展。

2、老城经济开发区宏观经济发展趋势 

根据2012年老城经济开发区管委会工作报告，到2012年人均地区生产总值迈上7000美元台阶，2018年迈上8500美元台阶。老城经济开发区宏观经济形势的健康发展，对于推动工业经济、房地产行业、旅游行业的增长起到了关键作用，有利于三大行业良好运行。到2012年城市居民人均可支配收入达到30664元，农村居民人均纯收入达到12165元。随着城乡居民收入水平的提高，消费结构将会趋于多样化，消费支出的比例扩大，消费者将会将消费焦点转向汽车、旅游、房地产、娱乐等高档消费。到2012年，社会消费品零售总额翻一番以上，达到12.04亿元，是2006年的5.6倍。这表明社会消费潜力较大，居民有较强的消费愿望。2006年开始老城经济开发区加大固定资产投资力度，投资总量上升较快，由2006年的12.7亿元增加到2012年的85.5亿元，同比增长62.37亿元，增长48.6%，增长速度是2006年的7.6倍，年均增产率为41.6%。随着固定资产投资额度的逐年增加，基础设施和房地产投资的比例也在不断提高，房地产投资增长的趋势加强。