海南昌江县中西医结合医院经济适用房项目评估报告

一、项目概况 

（1）项目名称：

（2）项目建设单位：

（3）建设地点：

（4）建设规模及内容

本项目工程为建设昌江县中西医结合医院经济适用房，项目总用地面积3741.30㎡，总建筑面积10368.20㎡，其中住宅面积10129.60㎡，公建面积238.60㎡；主要建设内容为高层住宅楼2栋（分为1F和2F），每户建筑面积90㎡，共104套经济适用房；配套建设供电、给排水、道路、绿化等公用工程

（5）投资及资金筹措情况

本项目总投资1975.30万元，其中：前期工程费用20.74万元，基础设施建设费487.30万元，建筑安装工程费1310.54万元，项目管理费41.47万元，规费及其他费用38.37万元，基本预备费76.88万元。

本项目建设资金全部由昌江县中西医结合医院购房职工自筹，目前资金已经全部筹措到位。

（6）项目计划工期

（7）项目业主基本情况

（8）项目主要技术经济指标

表1-1 项目主要技术经济指标表

二、评估依据 

1、中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部《经济适用住房价格管理办法》； 

2、《经济适用住房管理实施办法》（建住房[2007]258号）；

3、《海南省人民政府办公厅关于印发海南省经济适用住房管理实施办法》（琼府[2009]31号）； 

4、《海南人民政府关于加快发展保障性住房意见》（琼府[2010]64号）； 

5、《昌江县国民经济和社会发展第十二个五年总体规划》； 

6、《昌江黎族自治县城乡总体规划（2010—2030）》； 

7、《昌江黎族自治县经济适用房建设和管理实施方案》（昌府办[2008]56号）； 

8、昌江黎族自治县发展和改革委员会关于中西医结合医院职工经济适用房项目建议书的批复（昌发改函[2013]160号）；

9、昌江黎族自治县住房和城乡建设局委托书（昌住建函[2013]106号）；

10、昌江黎族自治县自然、经济、社会条件等基础资料；

11、《建筑设计防火规范》（GB50016-2012）；

12、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2009）；

13、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

14、《海南省建筑工程建筑节能检测管理规定（试行）》；

15、《海南省居住建设节能标准》；

16、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JG75-2003）；

17、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；

18、《建设项目环境保护管理条例》；

19、《海南省建设项目环境保护管理办法》；

20、《中华人民共和国安全生产法》；

21、《中华人民共和国劳动法》；

22、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

23、《投资项目可行性研究指南》计办投资[2002]15号；

24、《市政工程投资估算编制办法》中华人民共和国建设部（建标[2007]164号）；

25、昌江县规划管理局关于本项目的规划条件通知书； 

26、项目其他相关材料。

三、项目建设必要性评估 

项目《可行性研究报告（修订本）》从国家对房地产市场的调控政策、海南房地产市场发展状况以及昌江县房地产市场等方面对项目建设的背景进行分析，从项目建设对昌江县房地产市场供应结构转变，对昌江县经济适用房紧缺局面的缓解，对昌江县政府解决低收入群体住房问题的责任等方面对项目建设必要性作出了论证。

评估认为，昌江县中西医结合医院经济适用房项目的建设符合《昌江黎族自治县城乡总体规划》以及《昌江黎族自治县经济适用房建设和管理实施方案》，项目的建成将有效地解决昌江县中西医结合医院职工住房不足问题，极大地缓解昌江县经济适用房紧缺的矛盾，进一步完善昌江县的住房保障制度，规范当地房地产市场供应结构，促进社会主义和谐社会的构建。本项目的建设是十分必要的。

四、市场分析与产业政策相符性分析评估 

《可行性研究报告（修订本）》从海南省经济适用房建设概况、昌江县经济适用房发展现状、昌江县经济适用房的总体需求以及价格预测等方面对经济适用房市场进行了分析；从项目建设与海南省昌江县区域发展规划的相符性以及与国家产业发展政策的相符性等方面进行了相符性分析，具体分析如下：

1、海南省政府根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）大力建设经济适用房，力求形成覆盖城市中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度：2011年，海南新建保障房达到9.28万套，财政保障房补助资金增加37.4%，海南“十二五”期间将完成城镇保障房建设28.8万套。

2、昌江县委、县政府高度重视保障性住房建设项目，专门成立保障性住房项目推进服务组，统一规划、成片建设保障性住房。据了解今年省下达昌江保障性住房建设任务为1000套，目前开工率100%：其中，廉租住房100套，公共租赁住房200套，经济适用住房300套，限价商品房300套，城市棚户区改造100套。

3、通过对昌江县城镇人口比例中低收入人口基数以及未来10年内农转非人口规模的预测，初步估计未来10年内昌江县对经济适用房的总体需求在95万平方米左右，出售价格在2300元/平方米上下。

4、项目的建设符合国家稳定住房价格，改善住房供应结构，完善城镇经济适用房制度建设；符合《昌江县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》“十二五期间，合理满足中低收入阶层需要，加大经济适用房和安居工程建设力度，降低农民进城门槛”的发展要求，符合昌江县土地利用规划；符合《产业结构调整指导目录（2011年本）》发展改革委令2011年第9号中鼓励类项目：第十九项“城市基础设施及房地产”中的第11条“城镇园林绿化及生态小区建设”和第20条“国家住宅示范工程建设”。

评估认为,《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》对项目经济适用房市场以及产业政策的相符性分析层次分明，条理清晰，基本适用，可以作为确定本项目市场分析和效益预测的依据。

五、项目选址与建设条件评估 

1、项目选址位于昌江县石碌镇人民北路东侧，昌江县中西医结合医院门诊部南侧。本工程用地位于昌江县中西医结合医院内，周围均为住宅用地，北面为一市政路。小区用地东西长约54米，南北长约69.3米。整体呈长方形，整个用地比较平坦，交通便捷，外部配套设施完善，具备良好的开发建设条件，建设用地规划许可证为地字第（2009）072号。

评估认为项目建设用地属性符合昌江县城乡规划要求，用地规模明确，选址方案合理。

2、昌江县采取双回路供电模式，目前已形成110KV、35KV、10KV三个电压等级的电网结构，城乡用电普及率达100%，考虑到未来10年内的用电负荷增长情况，昌江县各变电所的建设都已预留了主变容量和出线间隔，项目用电供应充足。

项目建设区域附近虽然电力供应充足，但在工程建设实施时，应与电力部门协调好用电事宜；同时，评估建议施工单位自备发电设施，以备不时之需。

3、昌江县城区现有供水能力15万m³/日的水厂两座，水量充足，属于《生活饮用水检验标准方法》（GB5750-2006）国家一级水质标准；并且项目南端靠近石碌河，足以保障项目工程建设用水以及居民用水。

4、中国移动、中国联通、中国电信等通讯网络已经覆盖昌江全县，通讯条件满足项目工程建设和建成后正常运行的需要。

5、2003年9月实现输气的东方——洋浦——海口的天然气管道网沿西线高速公路穿越昌江县境内，年供气24亿m³，满足项目工程建设和建成后正常运行的需要。

6、昌江县海陆交通便利，省内环岛西线高速公路、西环粤海铁路和海榆西线三大交通干线穿过县境；境内还有昌化、海尾、新港、沙渔塘四个重要渔业港口，交通条件满足项目建设需要。