澄迈·欣龙瑞园项目可行性研究报告（批复）

第一章 项目总论

1.1 项目名称与项目单位

1、项目名称：澄迈·欣龙瑞园项目

2、项目建设单位：欣龙控股（集团）股份有限公司

3、建设单位概况：

欣龙控股（集团）股份有限公司（简称欣龙集团），于1993年7月在中国海南省创建，注册资金29,315万元。欣龙集团是具有当今国际先进水准的、国内无纺行业的首家高科技股份制大型上市公司。1997年元月，公司经国家六部委联合评定为"大型一档工业企业"，1999年，被国家科学技术部认定为"国家重点高新技术企业"，同时被指定为国家级火炬项目计划的重点执行单位。目前，公司已取得了6个国家级火炬计划项目、4个国家重点技术创新项目、12个国家重点新产品、30多项国家专利、"新型水刺复合非织造材料的开发及其性能研究"被列入国家"863"计划引导项目。

1995年，企业被评为"全国设备管理优秀企业"；从1996年开始，欣龙集团通过了ISO9001国际标准化质量管理体系、德国DQS质量体系和23国质量互认网络IQNet认证和ISO14001国际环境管理体系认证，并获得"全国质量效益型先进企业"金牌；2004年，欣龙集团获国际认证联盟最高质量奖项管理卓越奖。

集团公司在北京、上海、广州、大连、武汉、成都等地建立了自己的大区域联合营销公司和办事处。经过十多年的发展，欣龙集团在发展非织造材料产业的基础上，整合社会优势资源，聚结优秀人才，介入朝阳产业和优势产业，成功地打造了非织造新材料产业、高科技磷化工产业等产业群体，建立了非织造新材料生产基地和化工生产基地，实现了企业"一业为主、多种经营、产业扩张、追求卓越"的经营战略调整，使企业具备了跨越式发展的基本条件。

1.2可行性研究报告编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城乡规划法》；

3、《中华人民共和国环境保护法》；

4、《中华人民共和国招投标法》；

5、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

6、《投资项目可行性研究指南》（2002年中国电力出版社）；

7、《海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要》；

8、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》；

9、《海南省澄迈县旅游发展总体规划》；

10、《澄迈县老城片区总体规划修编（2011-2030）》；

11、《澄迈县土地利用总体规划（2006-2020）》；

12、国家有关政策、法规、规范、标准；

13、欣龙控股（集团）股份有限公司提供的其它资料。

1.3 项目概况

1.3.1项目选址及用地

本项目选址位于海南省澄迈县老城经济开发区。

用地性质：二类居住用地。

1.3.2项目建设性质

本项目为新建项目。

1.3.3项目建设内容及规模

本项目用地约218354.33㎡，容积率2.8，建筑密度18.64%，绿化率52.46%，项目总建筑面积755142.17㎡，其中地上建筑面积约624224.34㎡，地下建筑面积约130917.83㎡；机动车位5970个，其中地上停车位1315个，地下停车位4661个。

1.3.4投资规模及资金筹措方式

该项目总投资237869.78万元。其中，建筑安装工程费用168427.17万元，工程建设其它费用22839.15万元，预备费9516.31万元，建设期利息0.00万元，流动资金15188.02万元。

本项目估算总投资额为237869.78万元，单位自筹237869.78万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

1.3.5项目建设期

本项目分四期建设，工程建设期总共为96个月，即2014年4月—2022年3月；其中一期建设期30个月，即2014年4月—2016年9月；二期建设期30个月，即2016年1月—2018年6月；三期建设期30个月，即2017年9月—2020年3月。四期建设期33个月，即2019年7月—2022年3月。

1.3.6项目主要技术经济指标

表1-1  项目主要经济技术指标表

(略)

1.4 结论与建议

本项目建设符合国家房地产产业规划的要求，顺应了澄迈老城经济开发区的发展规划，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市“中强、西拓、东优、南控”战略规划和落实海南省十二五产业发展规划的必要举措。项目的建设符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。

本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。

通过对项目各专题的分析，本报告认为，项目的实施是可行的。

建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金；高度重视市场预测；加强工程建设“三控制、两管理、一协调”，加强核算，减少不可预见事件的发生导致工程建设费用增加；做好节能环保和消防安全措施。

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1国家及房地行业发展

1、国家政治经济形势及有关房地产政策

全年全社会固定资产投资374676亿元，比上年增长20.3%，扣除价格因素，实际增长19.0%。其中，固定资产投资（不含农户）364835亿元，增长20.6%；农户投资9841亿元，增长8.3%。东部地区投资[10]151742亿元，比上年增长16.5%；中部地区投资87909亿元，增长24.1%；西部地区投资88749亿元，增长23.1%；东北地区投资41243亿元，增长26.3%。

图2-1 2008-2012年全社会固定资产投资及其增长率

全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。

表2-1 2012年房地产开发与销售主要指标完成情况及其增长表

（略）

2、国八条

2011年“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：a.控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。b.强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。c.严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。d.扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。

3、国五条

2013年2月20日国务院召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）：

① 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

② 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

③ 增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

④ 加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

⑤ 加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

3、《中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

第三十五章 提高住房保障水平 第三节 改善房地产市场调控 进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。 

4、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010——2020）》

第九章 房地产业 第一节 房地产供应体系 发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。

第三节 规范房地产市场 加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入和清出制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建、捂盘惜售等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。

2.1.2海南省总体发展规划

1、《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（琼府〔2013〕68号）

（九）适当降低纯商品住房开发的比例。自2013年起，逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，力争至2017年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例下降至70%（2012年，全省为84.4%，全国为73.7%）。各年度商品住房比例控制目标由省住房城乡建设厅制定，并纳入市县考核指标体系，由省统计局制定指标考核方案，呈报省委、省政府批准后实行考核。根据年度考核指标，省国土环境资源厅对各年度新出让的商品住房用地占房地产开发用地总量的比例做相应调整。各市县政府要在规划和施工报建阶段严格控制商品住房报建面积比例，确保年度商品住房比例控制目标的顺利完成。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地，鼓励市县根据产业布局，依法调整为商业或者旅游用地。对在2013年内调整规划并动工的项目，由市县政府在基础设施配套费等方面适当给予优惠。

（十三）加大对区域（社区）基础设施和公共服务设施投入力度。各市县政府应明确社区配套和商品房小区配套界限，对房地产项目周边道路、交通、教育、文化、体育、医疗卫生和商业等基础设施和公共服务设施，应加大投入和建设，避免因配套设施落后而导致房地产价格低廉，造成宝贵资源浪费。对房地产开发企业主动完善社区基础设施、公共服务设施的，由市县政府适当减免城市基础设施配套费。

2、《海南省房地产业发展战略与中长期规划（2010-2020）》

《海南省房地产业发展战略与中长期规划》确定海南房地产发展的总体目标为：以本岛长居型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，并与国际旅游岛建设紧密结合，良性互动，打造国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特的世界一流的海岛型幸福家园、旅游胜地与度假天堂。还特别对保障性住房建设和商业地产提出了具体要求。就这个规划和海南房地产业发展，罗保铭省长强调，要加强规划的约束性要求，要把核心的水源地、生态保护区保护放在第一位；要继续对规划做深度定量分析，使规划的指导性更强；要尽快制定“十二五”海南保障性住房建设专项规划，要摸清全省房地产的基础资料，要抓紧制定全省房地产业发展指导意见，结合海南情况研究制定海南房地产专项政策，促进海南房地产持续健康发展。

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