昌江县大坡十字路口片区商业地产综合开发项目投资分析报告

内容摘要

一、项目背景

1、项目名称

2、项目位置

3、项目四至

4、项目建设内容与规划指标

昌江项目规划为商业服务业设施用地，总占地面积53829.98平方米，建筑容积率为2.0，总建筑面积为107659.96平方米，具体建设内容包括特色文化购物中心49020.17平方米、风情商业购物区和风情酒店休闲区20577.85平方米、建材机械市场32183.17平方米、社区生活市场5878.77平方米。

二、项目投资分析报告结论

1、市场预测

2013年，昌江县地区生产总值（含农垦）512814万元，同比增长11.8%，比全省的增速快3.4个百分点，增速在全省18个市县中排名第2；第一产业实现增加值111668万元，同比增长7.8%；第二产业实现增加值298122万元，同比增长12.8%；第三产业实现增加值103024万元，同比增长13.3%。经海南省统计局评估反馈，2013年昌江县城镇固定资产完成投资542134万元，比上年同期增长46.7%，增速在全省18个市县中排名第8；其中房地产完成投资额29954万元，占全部投资总额的5.5%，打破了昌江县多年来房地产业空白的局面。

昌江项目位于西线高速大坡互通出口连接昌江县城区的省道S311与国道G225公路的交叉口，属于交通要道，是联系昌江县乡村非发展区和县城发展区的重要节点，本次开发的商业定位于区商业中心，鉴于地处县城，有效服务半径1公里，辐射半径2公里以上，涵盖整个昌江县，是未来县城商业发展中必不可少的一个节点，建成后将成为昌江黎族自治县的城市门户，代表城市品牌。

2、项目建设进度

根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承接力等综合分析，我们初步确定项目开发建设时间为1年，项目计划于2014年6月正式动工，2015年2月完成项目沿街主体建筑及景观设施立面建设，2015年5月底封顶竣工。

3、投资估算与资金筹措

（1）项目投资概算

项目总投资53799.57万元，包括土地费用5126.31万元、前期费用3229.80万元、建筑安装费用33393.80万元、配套基础设施工程费为942.02万元、建设税费1669.69万元、管理费2218.08万元、不可预见费2328.99万元及财务费用4890.87万元。

（2）项目资金筹措

项目资金来源建议采用投资的多种组合运用，即自有资金、向银行申请项目贷款和预售滚动收入回款三种方式来进行资金筹措。这样一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发风险，使项目顺利开发。

4、经济效益分析

昌江项目开发建设有大型购物中心、风情酒店、建材机械市场、生活服务市场等中高档各功能物业，选址适宜，定位准确，设计合理，符合未来太坡片区的市场主流需求。项目在计算期内预计商业租金收入6535.42万元，酒店经营收入18444.42万元，共计24979.84万元；经营成本为7181.42万元，经营税金及附加、房产税、土地使用税等税费为4376.47万元，可获利润13421.95万元，扣除所得税后净利润为10066.47万元；缴纳所得税3355.48万元，项目盈利能力较强。

三、项目投资风险及防范建议

1、项目风险

（1）手续风险

项目开发使用所需要使用的土地尚未办理出让手续，具体开发经营方案经市政府批准后方可办理，因此合作双方开发经营方案能否及时得到政府的批准有一定的不可预见性，因此会对昌江项目开发手续的正常报批产生影响。

（2）建筑施工风险

昌江项目地块权属复杂，地形零碎，现有地上建筑物建筑质量普遍较差，抢建违建现象严重且慢行交通不成体系，这都对项目规划和施工建设造成较大的局限性，影响项目的整体性。

（3）资金筹措风险  

由于项目投资金额大，达到53799.57万元，如此大的资金投入量，单靠开发公司自有资金来保障项目建设可能性非常小。因而，自有资本都是项目投资中的少部分，大部分是通过项目再融资来推进整个项目建设。这样就会导致项目运作负债的高比例。为保障项目的顺利运作，开发公司的再融资能力就成为项目是否能如期建成的关键。

（4）市场风险  

目前所在太坡商业片区内商业房地产市场发展缓慢，基本属于大型商业综合体市场空白区域，无实际可操作经验借鉴；除此之外，项目片区周边存在的昌江城区商圈、东方市商圈、北部商圈和南部商圈都较为成熟，这就为如何制定合理的市场定位营销策略，特别是商业部分，在招商经营管理上树立投资者信心，争取客源提出了挑战。

2、防范建议

（1）加快合作双方开发经营方案的制订，尽早获得政府批准；

（2）落实项目实际勘查设计方案，如通过将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任；

（3）在工程准备期内作好项目的市场调研和客户需求调查，寻求专业顾问代理公司合作；

（4）向政府申请有关地价减免、延期支付的优惠政策，或者以“政府出地，投资商出钱，按比例进行分成的方式合作建设，从而降低投资开发风险。

 

一、项目概况

1、项目简介

我司“昌江县大坡十字路口片区商业地产综合开发项目”规划净用地面积53829.98平方米，规划用途以商业地产为主，少部分配套住宅。

项目地处西线高速大坡互通出口连接昌江县城区的省道S311与国道G225公路的交叉口，是昌江县未来城市发展重点区域，寸土寸金，投资及开发成本较高，为确保投资成功，我司已多次修改设计进行项目优化。根据最新的设计图纸，昌江项目建设内容包括49020.17平方米的特色文化购物中心，20577.85平方米的风情商业购物区和风情酒店休闲区，32183.17平方米的建材机械市场，5878.77平方米的社区生活市场，总建筑面积为107659.96平方米。

图1 项目总平面布置图

2、项目建设使用建材、设备及装修标准概况

为满足黎族特色文化、芒果种植文化和建材机械产业文化商业使用需求，我司“昌江县十字坡路口片区商业地产综合开发项目”在使用建材、设备及装修标准方面均采取了高规格高品质的开发建设处理。

（1）总体

结构形式：全现浇混凝土，框架剪力墙结构，项目建筑结构功能划分合理，满足特色文化商业服务的同时提供个性化使用需求解决方案；

空调系统：大型商业设置集中空调，厨房、卫生间设有专用通风系统，凸显项目品质感及舒适性；

外立面：项目商业为石材幕墙，住宅为外墙面砖加高档涂料，项目整体形象前卫新颖，是区域内的地标建筑群。同时项目商业、酒店公共部分精装修，有效提升项目使用品质。

（2）商业部分

入口：大型转门平开两用电动门，大气简洁；

地面：自流平整体地面，局部区域设有木地板，有效提升项目品质；

隔墙：轻质防水隔断墙，钢化玻璃分隔店面，发光玻璃或不锈钢包柱，形象鲜明便于个性化定制使用；

吊顶：石膏板造型顶棚，部分金属格栅吊顶，品质凸显；

（3）酒店部分

大堂：大理石地面、墙面，石膏板造型顶棚，艺术玻璃装饰墙面，凸显品质感和尊贵体验；

地面：公共部分石材地面；

隔墙：轻质防水隔断墙，有效提供个性化隔断使用方案；

吊顶：铝板吊顶加金属格栅吊顶；

电梯：每栋2部高速大容量乘客电梯，有效提升商务效率；

3、项目区位

昌江黎族自治县位于海南的西北部，依山面海，是海南岛中部腹地的西线门户，县内公路四通八达，海榆西线公路、环岛高速公路、粤海铁路贯穿全境。

我司开发项目位于昌江县政府所在的石碌镇，距省会城市海口市196公里，距离三亚市220公里，距县政府仅有1.8公里，距西线环岛高速出口6.0公里，交通区位重要且极其便利。

图2 项目区位图                    　　

4、项目的实施方案

（1）项目运作模式

通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值，以达到效益的最大化。

（2）项目内部管理方式

由我司负责项目总体运作，总部集团负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建设过程的监控有关事宜。项目建设施工由总部集团授权、开发公司组建项目经理部负责建设（具体办法根据公司制度另行制定）。

（3）项目建设进度计划安排

昌江县大坡十字路口片区商业地产综合开发项目建设时间为1年，项目计划于2014年6月正式动工，预计2015年5月封顶竣工。

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