单位概况：三亚大小洞天发展有限公司成立于1999年，注册资本为4411万元人民币，属国有控股企业。2010年，景区入园总人数97.15万人，全年实现营业总收入7408万元。所经营的大小洞天旅游区为国家首批5A级旅游景区，位于三亚市以西40公里处的南山山麓，始创于南宋（公元1187年），是海南省历史最悠久的风景名胜，也是中国最南端的道家文化旅游胜地。旅游区依山傍海，自古因奇特秀丽的海景、山景、石景与洞景被誉为“琼崖八百年第一山水名胜”。依托得天独厚的自然资源，景区现已发展成为一个以古崖州文化为脉络，汇聚中国传统的道家文化与龙文化，融热带滨海风光、科普教育、民俗风情、休闲度假于一体的旅游风景区。

大小洞天旅游区前身是海山奇观旅游区，于1992年开始组建，主要是为了开发大小洞天的旅游资源。1999年5月1日由三亚大小洞天发展有限公司正式将其接收管理。公司于2004 年引进了ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系，并通过体系建设对内部管理机制进行调整，逐步建立了一套具有自身特色的景区经营管理机制，将公司的管理理念融入其中，在调整中改进，改进中调整，形成持续改进的良性循环模式。2007年5月成功地荣膺国家首批5A景区。2010年成立三亚小月湾休闲度假酒店和三亚建诚建筑公司两家分公司。

几年来，公司相继获得了“全国用户满意单位”称号、“海南省文明风景旅游区”、“三亚市好班子”、“海南省优质服务十佳模范单位”、“游客投票十家最佳特色魅力景区”、“海南最具影响力十大品牌企业”、“海南省企业诚信表现奖”、“2007—2009年度三亚市文明风景旅游区”、“海南省用户满意明星单位”、“海南省企业文明诚信先进（示范）单位”、“ 最具影响力的海南十大旅游景点知名品牌”、“全国低碳旅游示范景区”等各项荣誉。

§1.1.3 项目拟建地区、地点

海南省三亚市以西40公里处的南山西南隅大小洞天旅游区，属于《三亚热带海滨风景名胜区大小洞天景区详细规划》中C-3-1编号地块

§1.1.4 承担可行性研究工作的单位

单位名称：海南方能投资顾问有限公司

单位概况：海南方能投资顾问有限公司，由方能集团（北京）有限公司与市经济委员会下属机构共同组建提供编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、工程项目管理咨询、评估咨询、工程项目管理、奖金申请报告、工程设计、规划咨询、工程监理、企业管理咨询、商业计划、投资咨询、项目数据分析、工程技术咨询解决方案为主营业务，涵盖投资银行服务（企业并购与融资）、国际商务咨询、营销咨询、管理咨询服务等业务的综合性顾问公司。

§1.1.5 研究工作依据

1) 《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；

2) 《城市规划编制办法》（2006）；

3) 《风景名胜区条例》（2006）；

4) 《风景名胜区规划规范》(1999）；

5) 《旅游规划通则》（2003）；

6) 《三亚市城市总体规划（2008-2020）》（报批稿）；

7) 《三亚南山大小洞天旅游区总体规划》（2006）；

8) 《三亚市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

9) 《三亚市旅游发展总体规划（修编）》（2008-2020）；

10) 《三亚热带海滨风景名胜区总体规划（2011-2025）》；

11) 国家、海南省、三亚市相关法律法规；

12) 项目建设单位提供的相关资料。

§1.1.6 研究工作范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

§1.2 可行性研究结论

§1.2.1 项目建设期限

项目建设期限为30个月，具体建设时间为2013年3月至2015年8月。

§1.2.2 项目建设规模与具体内容

三亚大小洞天风景区龙王别院扩建工程以道教文化为主线，但不独尊道教，融合了儒、释、道三教中龙、龙王文化，目标在于修建成国内最大、设施最齐全、内容最丰富的龙王景区。整个建筑群整体顺应山体蜿蜒盘旋而上，宛似一条“飞龙”卧在山脊上，并似欲腾空而上。以山脊为隐形中轴线，主体建筑均沿轴向逐级布置，背靠耸入云霄的高山，山阴草木香。在浩大的空间容量中，精巧地构建了由祈雨台、宫门、南海龙宫正殿、藏经阁、北海龙宫配殿、九子殿、龙珠塔、四海朝天等组成的龙王庙核心建筑、造型精致优美辉煌，展示以正史文献记载中的内容，这些建筑分别往东西两侧发展而成的错落的建筑群，则与民间习俗、神话传说等内容结合，并与休憩、餐饮、工艺品、旅游产品等服务内容结合，形成具有独特文化主题的，集展、卖、休、赏、体、购为一体的现代文化旅游模式。

这些建筑形成了四个主题功能区，分别为龙王别院历史祭拜区、龙王文化展示游览区、龙文化展示休憩区和龙珠塔。

拟扩建项目占地面积199728平方米，建筑占地总面积12680平方米，建筑总面积14588平方米，容积率为0.073，建筑密度6.3%，其中龙王别院历史祭拜区建筑面积1343平方米，龙王文化展示区游览区建筑面积7485平方米，龙文化展示休憩区建筑面积5160平方米，龙珠塔建筑面积600平方米。

§1.2.3 投资估算和资金筹措

项目计划总投资17052.95万元，其中：固定资产投资15267.86万元（包括建筑安装工程费用13848.41万元，工程建设其他费用692.41万元，预备费727.047万元），建设期利息596.74万元，铺底流动资金1188.35万元。

项目总投资的17052.95万元人民币中，其中建设单位自筹1705.95万元，申请银行贷款6000万元，融资9347万元。

§1.2.4 项目财务和经济评论

通过财务分析计算可知，项目建设成后年收入8636.61万元，年利润总额为4113.21万元；项目静态投资回收周期为4.15年（不含建设期），税前动态投资回收周期为6.11年（含建设期），税后动态投资回收周期为7.03年（含建设期）；项目内部收益率税前为20.17%，税后为16.06%；项目财务净现值所得税前为19725.35万元，所得税后为12457.19万元；项目投资利润率为24.12%，投资利税率为26.91%，盈亏平衡点为46.79%。这说明项目盈利能力好，抗风险系数高，具备投资可行性。

§1.2.5 项目综合评价结论

该项目是三亚大小洞天景区龙王别院扩建工程项目。结合现状，借鉴国内外旅游度假区成功运作经验，将其打造成一个以古崖州文化为脉络，汇聚中国传统的道家文化与龙文化，融滨海风光、科普教育、民俗风情、休闲度假于一体的国际化旅游风景区。项目建设符合三亚市城市总体规划，符合国际旅游岛建设发展要求；改造建设规模和内容适宜，工程建设方案切实可行，项目建设条件具备；工程投资估算合理，资金筹措方案可行；项目建成后具有明显的社会效益、环境效益和经济效益，项目建设是必要和可行的。