金泰花园建设项目申请报告

项目概况

一、项目名称

金泰花园建设项目

二、项目建设背景

我国的房地产业经过几年的滚动发展，已经步出低谷，呈现出良好的发展态势，已经具备了成为支柱产业的必要条件。房地产业的发展与国民经济发展呈正相关关系。经验表明，当国民经济发展速度在5%—8%时，房地产处于稳定发展状态；当国民经济发展速度大于8%时，房地产业开始高速增长。我国国民经济边续多年以大于或相当于8%的速度增长，人们的生活水平和消费水平已今非昔比，在解决了温饱问题之后，人们的消费观念已经发生了巨大变化，由满足基本的生活需要转向追求生活质量和品味。对于住房，已不再停留在拥有基本居住空间这个原始的基础上，客观上抱有改善居住质量的强烈愿望。

当今时代，人类已经进入海洋时代，全球大部分人口集中在沿海地区，大部分重要城市集中在沿海地区，大部分政治、经济、文化活动发生在沿海地区。一个个沿海城市的发展，形成了一个个庞大的沿海城市圈，进而由一个个沿海城市圈连贯而成为一条条巨大的沿海城市带。这些巨大的沿海城市带不停地焕发出巨大的能量，推动全球经济向更高的方向前进。

XXX市是全国首批14个沿海开放城市之一，是国家重点开发的环渤海经济圈内的重要城市,是以高新技术产业、商贸、旅游、现代制造业基地为主导的现代化、国际性港口城市。XXX市环境优美，气候宜人，是中国北方著名的海滨旅游城市，其优越的地理位置和气候，历史沉淀的人文景观，开放的经济环境，吸引了国内外大批投资开发和观光旅游者。XXX市是“全国卫生模范城市”、“最佳中国美丽城市”、“全国文明城市”,夺得全国“长安杯”，获得“中国人居环境奖”和“联合国人居奖”，城市基础设施先进，区位优势明显，是山东省重点发展的中心城市。

XXX高新技术产业园区（以下简称“XXX高新区”）自建区以来，始终以“发展高科技，实现产业化”为宗旨，经济及各项社会事业长足发展。在当前国际国内形势发生较大变化的背景下，XXX市委市政府从市区东部沿海区域划出48.8平方公里作为XXX高新区新的核心区，单独设立高新区管委会，赋予市级经济管理权限和一系列扶持政策。

进入新世纪后，环渤海开发正式成为国家战略。在此背景下，山东省部署了“一体两翼”、“半岛城市群”和“胶东半岛高端产业集聚区”发展战略，提出东部突破XXX，赋予XXX发展先进制造业等高新技术产业、带动全省产业升级的重要使命。XXX市也把加快高新区发展摆在重要的战略高度，为高新区加快发展创造了前所未有的环境条件。xxxx年4月，胡锦涛总书记在视察山东时提出了建设“山东半岛蓝色经济区”的战略构想，把区域经济发展在战略定位上提升到更高层次。上述背景和条件，共同构成XXX市以及XXX高新区又好又快、更好更快发展的重大机遇。根据《XXX高新技术产业园区发展战略规划（xxxx-2020）》和《XXX高新技术产业园区总体规划》，XXX高新区的总体战略定位是：创新资源密集、产业特色鲜明、创新环境优越、城市功能完善、生态环境优美、社会文明和谐的最具活力和魅力的滨海生态科技新城，成为国内一流的创新型科技园区。

随着经济的发展，XXX城市人口不断增长，住宅项目建设显得尤为重要，通过统一规划，突出特色有序开发的原则，加快住宅建设已成城市发展的重中之重。依据《XXX市住房建设规划xxxx-xxxx）》，至xxxx年XXX市中心区总人口达到113.1万人。则规划期内XXX市中心区住房总需求为3412 万平方米，规划期内需新增住房面积 1290万平方米，其中，新增普通商品住房1175万平方米，新建保障性住房建筑面积 115万平方米。

项目承办单位XXX金泰置业有限公司为满足市场需求和企业自身发展，决定在高新区进行金泰花园项目的建设。

三、建设地点

本项目位于XXX高新区北部，地块位于滨海路以南，农大路以西，防护林以东，总用地面积99800平方米。项目建设地地理位置优越，交通方便，周边公共配套设施齐全，非常适合生活小区的建设。

四、建设规模

项目总占地面积XXXXXX平方米，其中城市道路及绿化占地XXXXXX平方米，项目净用地面积XXXXX平方米。在项目净用地中：建筑物占地XXXXX平方米，道路及广场硬化占地XXXXXX平方米，绿化占地XXXX平方米。

项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积215480平方米，其中地上建筑面积160480平方米，地下建筑面积55000平方米。地上建筑包括高层住宅147680平方米、商业办公面积12800平方米；地下建筑物主要为设备间和车库。本项目共建24层高层住宅楼17栋，沿街楼下为三层商业及办公建筑。机动车泊位1770个：地面180个、地下1590个。在户型设计上，规划总户数1768户，规划总居住人口2580人。其中：60-70平方米户型260户，占总户数14.7%；70-80平方米户型442户，占总户数25.0%；80-90平方米户型676户，占总户数38.2%；90-100平方米户型182户，占总户数10.3%；120-140平方米户型208户，占总户数11.8%。建筑密度14.9%，容积率2.4，绿地率42%。

五、市场预测

xxxx年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。xxxx年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但xxxx年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

xxxx年全国房地产行业一片红火：共完成房地产开发投资3.62万亿元，同比增长16.1%;xxxx年全国商品房销售面积9.37亿平米，同比增长42.1%，住宅销售面积8.04亿平米，同比增长43.9%。商品房销售额4.40万亿元，同比增长75.5%，住宅销售额3.68亿元，同比增长80%。

xxxx年1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%。1-2月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长5.8%。1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%；完成土地开发面积1567万平方米，同比下降40.8%。1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长36.6%；办公楼销售面积增长84.6%；商业营业用房销售面积增长43.0%。1-2月，商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%，增幅比去年全年回落5.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长70.8%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长73.8%和63.3%。2月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.47，比去年12月份提高1.83点，比去年同期提高10.61点。 

从分类指数看：房地产开发投资分类指数为101.83，比去年12月份提高1.41点，比去年同期提高9.95点；本年资金来源分类指数为119.67，比去年12月份提高8.90点，比去年同期提高27.06点；土地开发面积分类指数为88.39，比去年12月份回落7.3点，比去年同期回落3.87点；商品房空置面积分类指数为97.99，比去年12月份提高1.21点，比去年同期提高2.53点；房屋施工面积分类指数为109.30，比去年12月份提高6.79点，比去年同期提高14.44点。

房地产业专家预测，到xxxx年，中国可能会新增住宅面积60亿平方米左右，折合住宅约7000万套，这意味着，中国城镇居民户均拥有的住房面积，将从目前的70平方米左右增至90至120平方米左右，人均居住面积则有望增至30平方米以上，从而实现“户均一套，人均一室”的住宅梦。中国政府支持房地产业健康快速发展。有关方面的一项统计显示，中国金融部门对房地产业贷款额度已超过6600亿元人民币，目前中国有关方面正在加强对房地产业贷款的规范和监管，以提高信贷质量。据了解，中国城乡房地产业的年投资总额，已占全社会固定资产投资的四分之一左右。

中国人如今特别注重住宅的质量和周边环境的改善，“健康住宅”、“绿色住宅”、“生态住宅”等新观念为大多数人所崇尚。购房者还非常关注居室内空气的质量状况，并采取使用环保建材等措施，防止装修造成的污染。专家认为，这表明中国人的生活质量正在进一步提高。

XXX市是我国东部沿海开放城市，随着改革开放，XXX市以优越的地理位置，丰富的物质基础，良好的投资环境吸引了大批国内外客商来投资、经商、居住；另外，XXX市经济基础较完善，人均收入较高，随着房改不断深化，住房分配货币化政策的出台，越来越多的家庭开始步入住宅销售市场。专家认为，XXX未来几年住房需求将保持持续增长。影响需求的因素包括：一是本地居民改善住房的需求，“研究”认为，XXX的住房需求处于量的增长为主向质的提高为主的转换，以提高居住质量为目的的改善性需求在相当一段时期内成为支撑市场需求的主要因素；二是XXX城镇化水平提高带来住房需求，到xxxx年，XXX城镇化水平将达到60%，城镇人口增加必然带来相应的住房需求增加；另外，外来人口增加以及新婚家庭的增加也都增加了住房需求。

依据《XXX市住房建设规划xxxx-xxxx）》，至xxxx年XXX市中心区总人口达到113.1万人。则规划期内XXX市中心区住房总需求为3412万平方米，规划期内需新增住房面积1290万平方米，其中，新增普通商品住房1175万平方米，新建保障性住房建筑面积115万平方米。XXX市中心区xxxx-xxxx年住房建设年度计划如下：

xxxx年，建设住房2.24万套，总建筑面积216万平方米。其中，普通商品住房1.94万套（含拆迁安置房6000套），总建筑面积192万平方米（含拆迁安置房58万平方米）；保障性住房3000套，总建筑面积24万平方米。

xxxx年，建设住房2.4万套，总建筑面积237万平方米。其中，普通商品住房2.15万套（含拆迁安置房6500套），总建筑面积217万平方米（含折迁安置房63万平方米）；保障性住房2500套，总建筑面积20万平方米。

xxxx年，建设住房2.6万套，总建筑面积260万平方米。其中，普通商品住房2.35万套（含拆迁安置房6500套），总建筑面积240万平方米（含拆迁安置房63万平方米）；保障性住房2500套，总建筑面积20万平方米。

xxxx年，建设住房2.8万套，总建筑面积280万平方米。其中，普通商品住房2.5万套（含拆迁安置房7000套），总建筑面积255万平方米（含拆迁安置房67.8万平方米）；保障性住房3000套，总建筑面积25万平方米。

xxxx年，建设住房3万套，总建筑面积300万平方米。其中，普通商品住房2.7万套（含拆迁安置房7000套），总建筑面积275万平方米（含拆迁安置房67.8万平方米）；保障性住房3000套，总建筑面积25万平方米。

本项目位于XXX高新区滨海路以南，农大路以西，防护林以东。根据当地城市规划，该地块位于XXX高新区“一心四带”空间布局之一的“滨海度假休闲旅游带”内，周边各项基础设施配套完善，交通便利，居住气氛浓厚，属刚性需求的地块，使本项目具有良好的发展前景。