海南保亭道突村什办村改造项目可行性研究报告

第一章  总  论

1.1项目背景与概况

1、项目名称：海南保亭道突村什办村改造项目

2、承办单位概况

单位名称：海南木森投资有限公司

建设单位简介：

北京清大博雅投资集团有限公司是清华大学旗下企业，注册地在北京。集团下设北京世纪隆兴科技有限公司、北京华世柏利房地产开发有限公司、北京杨氏伟业石材有限公司；清大（天津）置业投资有限公司、谦百通（天津）置业有限公司、中企达（天津）金属交易市场有限公司、天津中企达青年创业担保有限公司、国钢（天津）电子商务有限公司、中企达（天津）船舶航运有限公司、江苏谦百通（连云港）置业有限公司、海南木森投资公司、海南谦百通房地产有限责任公司等数家子公司。

博雅投资集团秉承清华务实、创新的精神，立足于科技投资、文化投资、传统项目投资等。同时，集团还致力于建设集金融、能源、资产等多种行业于一体的综合性服务平台。目前，投资项目包括金融担保、地产开发、电子商务、矿山采掘等。

海南木森投资有限公司属于北京清大博雅投资集团有限公司下属子公司，公司主要经营范围为“房地产开发、经营；土石方工程；市政基础设施；矿产吕资源开发和加工（凡需行政许可的项目凭许可证经营）”等产品。公司尊崇“踏实、拼搏、责任的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，我们始终坚持用户至上 用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户。 

3、项目拟建地点

海南省保亭黎族苗族自治县保城镇区东侧

4、项目建设进度

拟建项目总体规划期限为4年，建设期分两期：近期2013-2014，远期2014-2016年。项目一期为什办村、道突村改造：村庄建设用地面积为168.83亩，计划通过土地置换，规划建设用地安置区为29.31亩，建新区为134.77亩，道路代征4.75亩，合计168.83亩。至2014年基本完成外接内连的基础设施建设，完成什办村和道突村安置新区建设；项目二期为以琼台文化为主题的高端健康养生社区建设，至2016年底，项目发展成为具有广泛影响的高端健康养生旅游区。

5、项目建设规模及内容

本项目基地用地范围32.27公顷（484.1亩），除去代征道路用地和绿地，开发用地面积为22.75公顷（341亩），并被规划道路分为10个地块，具体划分为生态宜居安置新区和高端健康养生社区两大板块。

其中，305省道以北，靠近保亭车站的5个地块（168.83亩）为一期开发区域，属于什办村和道突村安置新区，具体建设内容包括生态宜居安置新区、黎苗大酒店以及黎苗文化民族风情商业街，占地面积168.83亩，建筑总面积22万㎡，建筑密度为30.2%，容积率为2.01，绿地率为35%，停车位950个；剩余的5个地块（172.17亩）为二期开发区域，属于以琼台文化为主题的高端健康养生社区，具体建设内容包括高端健康养生社区、琼台文化会馆以及琼台特色风情商业街，占地面积172.17亩，建筑总面积23.64万㎡，建筑密度为26.6%，容积率为2.01，绿地率为35%，停车位830个。

6、项目投资估算和资金筹措

本项目计划总投资242515.74万元人民币，固定资产投资234567.45万元，其中土地购置及整理费用40920万元，建筑安装工程费用184200万元，设备及工、器具购置费用4830万元，工程建设其他费用2295万元，预备费用2322.45万元；流动资金投资7948.29万元。

项目总投资的242515.74万元资金全部由企业自筹。

7、项目财务和经济评论

经计算，项目建设成后年收入31033.07万元，年利润总额为25520.59万元；项目静态投资回收期为9.50年（不含建设期），税后动态回收周期为8.15年（含建设期1年）；项目内部收益率税前为21.31%，税后为17.32%；项目财务净现值所得税前为40881.82万元，所得税后为14312.01万元；项目投资利润率为10.52%，投资利税率为13.86%，盈亏平衡点为7.43%。这说明项目盈利能力好，抗风险系数高，具备投资可行性。

8、可行性研究报告编制依据

（1） 与委托方签订的咨询协议；

（2） 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南》；

（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4） 《城市房地产开发经营管理条例》；

（5） 《房地产项目经济评价方法》。

（6） 编写单位：海南方能投资顾问有限公司

9、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

10、项目提出的理由

① 项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为1.5—4.3个百分点，改革开放30年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积达到22㎡，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2011年达到人均建筑面积35㎡，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

海口市第十一次党代会提出，要按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。“中强”就是加强主城区建设，提升主城区水平。“西拓”就是要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。“东优”就是充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。“南控”就是要严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。

海南作为国家重要战略部署，其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的“中强、西拓、东优、南控”的发展规划环境下，海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑，提高海南城市品位，加强城市辐射功能的目标。

目前，海口市的人均拥有住宅偏少，而且买不起房的现象比比皆是，与海南省人均拥有住宅相差甚远。因此，改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时，随着海南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

拟建项目不但符合海南城市建设总体规划，贯彻了 “中强、西拓、东优、南控”的发展战略，而且对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为海南省东延线重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。

1.2主要技术经济指标 

1.3问题与建议

①　项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及海南房地产项目开发程序及规定。

②　根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

③　海南房地产市场正处于开发调控期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

④　充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、资深顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章  项目投资环境与市场研究

2.1投资环境分析

1、 国家政治经济形势及有关政策

2010年全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。2011年全年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。

2010年全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。全年各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。2011年全年全社会固定资产投资311022亿元，比上年增长23.6%，扣除价格因素，实际增长15.9%。其中，固定资产投资（不含农户）301933亿元，增长23.8%；农户投资9089亿元，增长15.3%。东部地区投资130319亿元，比上年增长20.1%；中部地区投资70783亿元，增长27.5%；西部地区投资71849亿元，增长28.7%；东北地区投资32687亿元，增长30.4%。

2010年全年城镇新增就业1168万人，比上年增加66万人。年末城镇登记失业率为4.1%，比上年末下降0.2个百分点。全年农民工总量为24223万人，比上年增长5.4%。其中，外出农民工15335万人，增长5.5%；本地农民工8888万人，增长5.2%。

2011年“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：a.控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。b.强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。c.严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。d.扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2010年是海南国际旅游岛建设的开局之年，在国家政策支持下，一批战略性新兴产业项目相继落户海南成为新的经济增长点。海南2010年地区生产总值(GDP)2052.12亿元，比上年增长15.8%，是海南建省以来经济社会发展最好的一年。其中，2011年保亭县生产总值16.1亿元，是2006年6.99亿元的2.3倍，年均增长18.2%。全社会固定资产投资27亿元，是2006年1.75亿元的15.4倍，年均增长72.9%；五年累计完成投资60.9亿元，是上个五年8.12亿元的7.5倍。地方财政一般预算收入2.3亿元，是2006年2263万元的10.2倍，年均增长59%。城镇居民人均可支配收入14600元，是2006年6446元的2.3倍，农民人均纯收入4300元，是2006年1942元的2.2倍，年均分别增长17.7%和16.5%。

在全省市县经济和社会发展主要指标考核中，保亭县综合得分排位大幅提升，由2007年的第12位分别提高到2009年的第2位和2010年的第3位，分别荣获二等奖和三等奖；2010年荣获全省中部市县农民增收工作二等奖。先后荣获“国家卫生县城”、“国家园林县城”、“全国文明县城”、“中国民间文化艺术之乡”。

2.2区域房地产市场

1、海南房地产市场区域及特点

① 三亚板块

三亚作为中国唯一一座热带滨海城市，被称为“东方夏威夷”，它不仅拥有全海南岛最美丽的滨海风光，如“天下第一湾”亚龙湾，大东海等；还拥有独特的热带旅游资源，如西岛、天涯海角、南山海上观音、鹿回头公园、娱支洲岛等；还是黎族苗族歌舞艺术发源地之一，如《跳柴舞》被评定为全国少数民族保留舞蹈之一；同时，三亚国内外海陆空交通四通八达，已形成立体交通网，如三亚凤凰国际机场是中国国内最大运输机场之一，东线轻轨高铁、高速，西线高速，三亚至五指山高铁、高速等。

三亚辐射圈热带风光旖旎、交通便利、配套设施完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的住宅、别墅为主，销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，中低层商用房及住宅平均按每平方米12000元/㎡左右，高档别墅区平均按每平方米30000元/㎡左右。三亚比较有代表性的房地产项目有凤凰岛、鲁能三亚湾、亚龙湾西山渡、亚龙湾石溪墅等。

主要特征： 占地面积大、高容积低、配套设施齐全、高端养生公寓和别墅为主、售价多为10000-60000元/㎡左右。

② 保亭黎族苗族自治县板块

保亭黎族苗族自治县位于海南省三亚市、五指山市同陵水黎族自治县三地交界处，距三亚市中心约1小时车程，与三亚、陵水、五指山共同构成大三亚（琼南）旅游经济圈。

根据保亭县旅游总体规划(2008—2020)的空间布局结构，保亭县旅游产业空间布局共分为南部主题文化体验组团：规划范围包括三道镇、南林乡和加茂镇南部，以便捷的旅游交通连接、优质的雨林生态环境、特色的康疗养生立化为核心，打造集合高端旅游度假、黎苗文化娱乐体验、康疗保健旅游等产品为一体集中展示保亭各类主题文化，形成康疗度假、宜居宣游的功能组团；中部热带乡村度假组团：规划范围包括保亭县中部的加茂镇、新政镇和六弓乡，将以独具特色的海南岛热带山乡村落意境为主体，结古南国特色的花开、山兰酒、红毛丹、荔枝等各色资源，悉心打造集热带山乡度假、黎苗文化休闲、热作农业观光、文化娱乐体验为核心的度假旅游产品，着力发展保亭热带乡村原生态、本土化风情与国际化度假旅游相融合的旅游功能组团；北部雨林温泉养生组团：规划范围包括保城镇、什玲镇和响水镇部分范围，以热带雨林温泉、黎苗文化资源为核心，集雨林温泉养生、高端医疗保健、黎苗风情小镇度假、山地运动休闲、原生态山居文化体验及高尔夫运动等功能为一体，打造高品质、原生态的热带雨林温泉养生组团；西部生态探险运动组团：该组团以毛感乡为主，包括部分响水镇范围，是以热带雨林生态、石林溶洞地质为核心旅游资源， 打造集雨林旅游探险、山地户外运动、奢华度假休闲等功能为一体，以生态探险为主要特色的生态探险运动旅游组团。

随着三亚等沿海旅游度假资源开发逐渐饱和，可开发利用土地空间的殆尽，旅游地产开发从沿海向北向内陆纵深发展成为必然趋势，作为三亚和陵水缓冲地带的保亭县发展潜力巨大。保亭地区房地产开发主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对于周边三亚市和陵水县来说相对较低,但户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到120-150㎡,120-130㎡的三房旺销,四房面积一般在160-190㎡。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比海南其他地区较快，售价多定为在：7000-9000元/㎡左右.