镇村新农村建设项目可行性研究报告

第一章  总 论

1.1项目概况

项目名称：

项目承办单位：

项目建设规模：

（1）项目用征地面积xx亩；拆除住宅面积xx㎡，住宅占地面积xx㎡，建筑涉及人口xx人，xx户；

（2）安置公寓房占地面积xx亩（原地块安置），安置公寓房总建筑面积xx㎡；

（3）新建工业厂房占地面积xx亩（建造于**村），工业厂房总建筑面积xx㎡，建筑占地面积xx平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）；

（4）该地块以商住混合用地性质出让，出让后开发建设规模如下：项目用地面积xx亩（注：该地块用征地面积xx亩，加上之前已征的13亩教学预留用地，扣除xx亩**安置用地，可得**可供出让的土地面积为xx亩），总建筑面积xx平方米，建筑占地面积38700平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）。

项目总投资：项目估算总投资为￥￥万元。通过自筹￥￥万元，银行贷款1亿元解决。

经济效益：项目产生的直接经济效益（土地出让收入）￥￥万元。扣除建设成本及借款利息，可得估算经济效益为￥￥万元。

1.2编制依据、原则和范围

1.2.1编制依据

（1）《诸暨市城市总体规划（2005－2020）》诸暨市人民政府2008年6月

（2）《中华人民共和国城乡规划法》

（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（4）《中华人民共和国环境影响评价法》

（5）《中华人民共和国建筑法》

（6）《中华人民共和国招标投标法》

（7）《中华人民共和国土地管理法》

（8）《建设项目经济评价方法与参数》2006年第三版

（9）《诸暨统计年鉴》诸暨市统计局

（10）编制可行性研究报告的委托合同

1.2.2编制原则

执行国家及地方有关政策，符合相关的法律、法规与标准。在上级部分有关文件精神指导下，使工程建设与当地实际情况相协调，最大限度地发挥项目的社会效益。

项目所选材料及设备力求安全可靠、高效节能、经济环保，以节省工程投资和减小日常维护费用。

1.2.3编制内容

本报告以村镇新农村建设工程项目为研究对象，编制内容包括项目提出的背景和建设的必要性、项目的法律、政策框架与实施条件、总体实施方案、配套设施建设方案、节能节水、项目组织机构与管理、项目实施进度计划、招标方案原则、依据、条件、投资估算与资金筹措、经济前景和经济效益分析、社会评价和风险分析，并基于以上分析研究内容提出实施的结论与建议，提交可行性研究报告供有关单位与部门决策参与。

1.3承办单位情况

1.4建设规模

1.4.1建设规模

（1）项目用征地面积xx亩；拆除住宅面积xx㎡，住宅占地面积xx㎡，建筑涉及人口xx人，xx户；

（2）安置公寓房占地面积xx亩（原地块安置），安置公寓房总建筑面积xx㎡；

（3）新建工业厂房占地面积xx亩（建造于**村），工业厂房总建筑面积xx㎡，建筑占地面积xx平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）；

（4）该地块以商住混合用地性质出让，出让后开发建设规模如下：项目用地面积xx亩（注：该地块用征地面积xx亩，加上之前已征的13亩教学预留用地，扣除xx亩**安置用地，可得**可供出让的土地面积为xx亩），总建筑面积xx平方米，建筑占地面积38700平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）。

1.4.2项目建设期

本项目建设期为2年。

1.5结论

1、本项目符合**镇总体发展规划，符合**镇的实际情况，本项目的建设有利于节约土地资源，实现土地资源优化整合，改善居民生活环境，带动当地房地产业和旅游业的发展，带动经济社会可持续发展，促进社会主义和谐社会建设，具有显著的社会效益。

2、本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段、我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、中央大力推进城乡一体化、我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强省建设的综合背景下提出来的，项目建设依据充分。

3、项目估算总投资￥￥万元。通过自筹￥￥万元，银行贷款1亿元解决。扣除建设成本及建设期利息，可得估算经济效益为￥￥万元。

4、本项目在环保、给排水、消防、节能等方面均已采用积极有效措施，可保证项目正常实施和安全使用。

第二章  项目的背景和必要性

2.1项目提出的背景

2.1.1中国工业化与城市化的取向背景

工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础，是分别反映在一个国家和地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化。中国人口众多，长期以来经济落后，人均收入水平很低，农业大国是我国的基本国情。经过新中国成立以来60年的工业化进程，尤其是改革开放30年的快速工业化进程中国工业化取得了巨大的成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从一个农业经济大国转变为一经济高速增长、经济结构持续优化，工业发展迅速、吸引大量外资、人民生活水平不断改善为特征的工业经济大国，我国工业化进程取得了长足的发展。1978年—2008年，我国城市化率由17.92%上升到45.68%；设市城市由192个增至656个，建制镇由2173个增加至19369个。但是从总体上讲，我国的城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的路要走。

2.1.2工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景

自然资源是经济社会发展的物质保障，土地、水、森林。矿产和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。虽然我国幅员辽阔，有陆地面积960万平方公里，但是我国人均陆地面积不足12亩，不足世界人均面积的1/3，是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，特别是一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，低于世界公认的警戒线，土地资源对于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素。当前，我国经济发展最显著的特征就是工业化相伴而来的城市化，就是从农村社会向城市社会，从农业经济向城镇经济的转型。随着我国工业化进程的加快，工业用地和城市用地以及交通、能源、水利等基础设施用地加速增加，进一步突现我国土地资源紧张的矛盾，尤其在我国经济发达地区，土地资源变得更加紧张，并将伴随城市化、工业化的全过程。

2.1.3旅游资源需求不断加大与旅游经济强省建设的背景

世界旅游组织研究表明，人均GDP超过1000美元，观光旅游需求膨胀；人均GDP超过2000美元，休闲旅游需求急剧增长；人均GDP超过3000美元，度假旅游需求将全面扩张。而浙江地区作为我国经济发展的主要推动力与引领者，其2009年人均GDP 6582美元。浙江地区休闲度假旅游需求不断增长，旅游消费能力不断增强。

2009年2月12日，浙江省委、省政府成功召开全省旅游发展大会，并于会后下发《关于推进旅游业转型升级加快建设旅游经济强省的若干意见》（浙委［2009］49号）。旅游发展大会进一步明确了“把旅游业培育成服务业发展的龙头产业和国民经济发展的重要支柱产业，率先在全国建成旅游经济强省”的战略目标，要求抓住以休闲结构创新为重点的旅游产业系统升级这一契机，充分挖掘全省丰富的人文自然资源，做好休闲度假旅游文章，打响浙江休闲度假旅游品牌，提升区域经济竞争力。

**镇位于诸暨西部，境内有驰名中外的国家级旅游景点—**风景区.**风景区为国家级风景名胜区、国家AAAA级旅游景区，以其良好的自然生态环境吸引着来自全国各地的游客，并作为诸暨市旅游产业的龙头，在省内外有着较大的知名度。良好的资源环境所形成的**风景区这一知名品牌对周边区域产生着较大的辐射作用，为周边区域旅游的开发带来了客源及宣传营销上的诸多便利。

以上分析说明，本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段、我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、中央大力推进城乡一体化、我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强省建设的综合背景下提出来的，项目建设依据充分。

2.2项目建设的必要性

第一，本项目是贯彻落实集约节约用地，合理整合资源,带动土地开发利用的需要。

截止到2009年底，诸暨市耕地面积为64.96万亩，人均耕地面积为0.62亩。随着诸暨城市建设的不断推进，可用土地的稀缺与建设用地需求的矛盾日益突出。** 镇工业已形成以织袜、织布等轻纺产业为主，其它轻纺相关及特色产业为辅的产业格局。随着**镇经济快速发展和工业化进程加快，土地资源紧张的矛盾严重制约了**镇的发展。镇内闲置土地较多，土地利用率较低，这与贯彻落实集约节约用地，加快新农村建设步伐的宗旨极不相符。

通过新农村建设可以对**镇的土地资源进行再开发，可有效节约土地，提高土地综合利用率，合理利用现有土地资源;可以推进农村的经济结构调整和经济增长方式转变，使农村经济结构得以调整优化，达到搞活一方经济、振兴一批产业的目的。

第二，本项目的建设是统筹城乡规划,改善居民生活环境，提升乡镇形象的需要。

**镇由于建设年代久远，本项目建设区域内的建筑破旧、土地利用混杂、土地利用率低。随着居民生活水平的提高，他们对**镇的整体环境和基础设施都提出了更高的期望和要求，这就需要高度整合土地资源，进行合理开发利用。

项目的建设可以提高居民生活质量和品位，提升乡镇整体形象.项目改造完成以后，相关地区的居民得到妥善安置以后，居民的居住条件和生活环境将得到进一步的改善。

第三，本项目是发展旅游业,进而带动相关产业的健康、快速发展的需要。

**镇位于诸暨西部，境内有驰名中外的国家级旅游景点—**风景区，来往游客众多。镇内落后的现状与周围优美的环境格格不入，不仅影响了游客的心情，更影响了诸暨旅游城市的形象。

本项目通过资源整合,利用地理优势大力发展旅游业。旅游业是一个综合性产业，具有一业兴、百业旺的带动作用，通过涵盖吃、住、行、游、购、娱六大要素的消费链，带动其他相关产业的健康、快速发展。

第四，本项目是适应城乡一体化发展需要，实现诸暨市经济社会可持续发展，建设社会主义和谐社会的需要。

1987年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中第一次阐述了可持续发展的概念，得到了国际社会的广泛共识。全可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代人满足需求的能力。换句话说，就是指经济、社会、资源和环境保护协调发展，它们是一个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。也就是江泽民同志指出的：“决不能吃祖宗饭，断子孙路”。可持续发展战略是党的第三代领导集体高瞻远瞩, 面向新世纪确定的重大发展战略。“党的十六大”报告中明确提出“大力实施科教兴国战略和可持续发展战略”，进一步确立了可持续发展战略的重要地位。

党的第十六届中央委员会第六次全体会议指出：社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。构建社会主义和谐社会，是我们党以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小康社会全局出发提出的重大战略任务，反映了建设富强民主文明和谐的社会主义现代化国家的内在要求，体现了全党全国各族人民的共同愿望。

**镇通过实施新农村建设，可以提高土地利用效率，改善居民居住环境和生活条件，提升乡镇整体形象，促进当地经济的增长，是顺应民意，体现以人为本，落实科学发展观，构建和谐社会，确保**镇社会经济可持续发展的重要决定。

（略）.......