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海南儋州房产 (海南方能投资顾问)

海南方能投资顾问:www.yangzz.com

作者: 轶名 日期: 2012-09-02

 目 录

 

第一章 总 论------------------------------- 1

1.1项目背景与概况------------------------- 1

1.2主要技术经济指标----------------------- 5

1.3问题与建议--------------------------------6

第二章 项目投资环境与市场研究--------- 7

2.1投资环境分析-----------------------------7

2.2区域房地产市场--------------------------8

2.3销售预测-----------------------------------9

2.4营销策略-----------------------------------11

第三章 建设规模与项目开发条件----------13

3.1建设规模------------------------------------13

3.2项目概况现状------------------------------13

3.3项目建设条件-------------------------------13

第四章 节能减排------------------------------16

4.1. 项目建设方案-----------------------------16

4.2. 项目所在地能源供应条件---------------- 37

4.3 合理用能标准和节能设计规范-------------38

4.4 项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况--- 39

4.5 项目节能措施及效果分析-------------------40

第5章 环境影响评价------------------------------52

5.1. 编制依据-------------------------------------- 52

5.2. 环境现状---------------------------------------52

5.3. 项目建设对环境的影响---------------------- 53

5.4. 环境保护措施---------------------------------- 53

第6章 劳动卫生与消防------------------------------55

6.1. 指导思想-----------------------------------------55

6.2. 职业安全卫生健康对策与措施---------------- 55

6.3. 消防设计------------------------------------------56

第7章 项目实施进度----------------------------------57

7.1. 项目开发期--------------------------------------- 57

7.2. 项目实施进度安排--------------------------------57

7.3. 项目实施过程控制措施---------------------------57

第8章 项目招投标---------------------------------------58

8.1. 工程项目招标投标概述----------------------------58

8.2. 工程项目招标投标因素分析-----------------------59

8.3. 招标依据---------------------------------------------61

8.4. 招标范围---------------------------------------------61

8.5. 招标方式----------------------------------------------62

第9章 投资估算与资金筹措----------------------------- 62

9.1. 投资估算----------------------------------------------62

9.2. 资金筹措--------------------------------------------- 62

第10章 财务评价------------------------------------------63

............

第一章 总 论


1.1项目背景与概况

1、项目名称:依爱花园项目可行性研究报告

2、承办单位概况

单位名称:海南智恒投资开发有限公司

单位性质:有限责任公司

项目地址:海口市澄迈境内海榆西线国道西侧

依爱花园是海南智恒投资开发有限公司在海南澄迈老城开发的住宅项目,项目规划为居住及度假为主的住宅社区。建设内容共包括4栋9-10层Y字型单元式度假公寓,地下车库(含人防)商业配套及设备房等,层高均为3.0米;整个项目总的用地面积:26345.0平方米,总建筑面积:55422平方米。

3、可行性研究报告编制依据

(1) 与委托方签订的咨询协议;

(2) 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南》;

(3) 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;

(4) 《城市房地产开发经营管理条例》;

(5) 《房地产项目经济评价方法》。

4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范,对依爱花园建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

① 项目建设符合国民经济发展

当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,为了促进国民经济的稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究,房地产对国民经济的拉动作用约为1.5—4.3个百分点,改革开放30年来,房地产业对国民经济的拉动作用不断增强,已经成为国民经济的重要支柱产业。

根据国家有关部门的分析和预测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变,到2008年,我国城镇居民人均建筑面积达到22㎡,平均每户拥有一套功能基本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重达到15%,城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室,力争2012年达到人均建筑面积35㎡,主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此,本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

海口市第十一次党代会提出,要按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路,以广阔的视野拓展海口的城市发展空间,逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。“中强”就是加强主城区建设,提升主城区水平。“西拓”就是要加快西海岸新区建设,以行政中心建设为突破口,带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设;要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来,初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。“东优”就是充分发挥江东组团的生态资源优势,打造东海岸国家级旅游度假区,创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。“南控”就是要严格控制城市向南发展,保护南部城郊生态森林,筑牢城市生态屏障。

海南作为国家重要战略部署,其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出,对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的“中强、西拓、东优、南控”的发展规划环境下,海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑,提高海南城市品位,加强城市辐射功能的目标。

目前,海口市的人均拥有住宅偏少,而且买不起房的现象比比皆是,与海南省人均拥有住宅相差甚远。因此,改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时,随着海南经济的发展和人民生活水平的不断提高,人们对居住环境等方面的要求也越来越高,近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

依爱花园不但符合海南城市建设总体规划,贯彻了 “中强、西拓、东优、南控”的发展战略,而且对加快城镇化进程,美化城市空间,创造新的城市景观,提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗位。因此,住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用,而本项目作为海南省西延线重点商品住宅建设项目工程之一,将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目用地位于海南省澄迈县老城经济开发区,澄迈境内海榆西线国道西侧,靠近白莲立交桥,距西线高速公路入口及海口绕城公路起点均为200米。地块为不规则长方形,东西长向193米,南北宽145米,场地现状整体地势较平整。用地景观条件良好,南、北及西侧三面视野开阔,拥有田园的秀美景色。地段优势明显,交通便利,是建设高级度假公寓的理想用地。总用地面积26345.0h㎡,约39.51亩。

北部濒临琼州海峡,隔海与雷州半岛相望,毗邻省会海口市,东接定安县,西靠临高县、儋州市,南与屯昌县、琼中县接壤。此外,澄迈水陆交通发达,海榆中、西干线和环岛西线高速公路和在建的粤海跨海铁路纵横贯穿县内东西部地区,海南火车货运车站也坐落境内,乡镇公路实现沥青化,村村有公路相通,形成了纵横交错的公路网。在沿海的马村港、美当湾已兴建了6个0.5-3.5万吨级泊位深水码头,形成琼北最大的码头群。东水、马村、玉包、新兴等重要港口,每天有国内外船只开往海口、湛江、北海、广州及东南亚等地。

海南国际旅游岛荣升为国家战略之际,澄迈县作为海南省会——海口的后花园,

拥有优越的自然环境、成熟的生活配套设施及发达的交通系统,落居于此的依爱花园建设亦将吸引大量岛内外人士的落户与追捧。

7、预期目标

依爱花园(拟在占地面积26345.0h㎡,建设总容积率为1.8,建筑密度20.6%,绿化率47.8%,总建筑面积55422㎡,地上建筑面积47544㎡,其中,商业配套面积约5420㎡;住宅建筑面积约42124㎡,总户数772户;地下车库面积7878㎡,停车位130辆。)

8、主要建设条件

依爱花园建设项目是海南海南智恒房地产有限公司项目的一部分,该项目分商住房开发两部分进行,项目以建筑、自然与人和谐为理念,旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的生活。随着《海口市城市总体规划》的出台,海口保税区的搬迁、椰树集团等重点企业的“西进”,以及未来金盘工业区、海口药谷工业园区、临空产业园区和永桂开发区四个工业区的陆续迁入,老城区将逐渐形成统一工业区,开发区与海口的融合日渐加强,衔接发展的趋势和效应更加明显。考虑到该项目投资大、建设周期长的特点,届时将带来显著的经济效益及社会效益。

1.2主要技术经济指标

1.3问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权,各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及海南房地产项目开发程序及规定。

根据测算,在预计的销售价格、销售率条件下,本项目具备良好的可行性。

海南房地产市场正处于开发调控期,竞争日趋白炽化,因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏;在建设过程中,需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源;与知名专业设计公司、资深顾问公司合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合理的市场营销方案,扩大媒体宣传,注重营销推广,保证销售资金回款。

第二章 项目投资环境与市场研究

2.1投资环境分析

1、 国家政治经济形势及有关政策

2010年全年国内生产总值397983亿元,比上年增长10.3%。其中,第一产业增加值40497亿元,增长4.3%;第二产业增加值186481亿元,增长12.2%;第三产业增加值171005亿元,增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%,第二产业增加值比重为46.8%,第三产业增加值比重为43.0%。2011年全年国内生产总值471564亿元,比上年增长9.2%。其中,第一产业增加值47712亿元,增长4.5%;第二产业增加值220592亿元,增长10.6%;第三产业增加值203260亿元,增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%,第二产业增加值比重为46.8%,第三产业增加值比重为43.1%。


2010年全年房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%。其中,商品住宅投资34038亿元,增长32.9%;办公楼投资1807亿元,增长31.2%;商业营业用房投资5599亿元,增长33.9%。全年各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套,基本建成370万套。2011年全年全社会固定资产投资311022亿元,比上年增长23.6%,扣除价格因素,实际增长15.9%。其中,固定资产投资(不含农户)301933亿元,增长23.8%;农户投资9089亿元,增长15.3%。东部地区投资130319亿元,比上年增长20.1%;中部地区投资70783亿元,增长27.5%;西部地区投资71849亿元,增长28.7%;东北地区投资32687亿元,增长30.4%。

2010年全年城镇新增就业1168万人,比上年增加66万人。年末城镇登记失业率为4.1%,比上年末下降0.2个百分点。全年农民工总量为24223万人,比上年增长5.4%。其中,外出农民工15335万人,增长5.5%;本地农民工8888万人,增长5.2%。

2011年“国八条”出台,确定了全年房地产调控基调,同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕:1.控价格:“国八条”首次释放通过调控平抑的信号,即“将房价控制在合理水平”,并且要求地方政府上报年度价格控制目标。2.强保障:再次强调加强保障性住宅建设,并确定年度、十二五期间建设目标,并要求地方政府逐级分解。3.严问责:对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制,并要求对公众公开,使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。4.扩范围:将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大,进行全国性的房地产调控。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2010年是海南国际旅游岛建设的开局之年,在国家政策支持下,一批战略性新兴产业项目相继落户海南成为新的经济增长点。海南2010年地区生产总值(GDP)2052.12亿元,比上年增长15.8%,是海南建省以来经济社会发展最好的一年。其中,省会海口市、儋州市、三亚市GDP分别实现590.55亿元、292.75亿元和230.79亿元位居前三名,澄迈县GDP实现106亿元,比上年增长25.6%,增长速度全省第一。

海南工业恢复较快增长,预计全年工业增加值374亿元,同比增长15.5%。服务业、旅游业发展加快,海南房地产开发完成投资407.68亿元,比上年同期增长64%。居民人均收入大幅增长,城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入达到15600元和5120元,分别增长13.4%和11%。2010年以来,海南省民生总投入284.21亿元,同比增长36.5%。新增财力的86.3%和市县上缴土地出让金的65.7%投向了民生。

2.2区域房地产市场

1、海南房地产市场区域及特点

① 主城区板块

主城区为海口市总体规划区域,随着海口保税区的搬迁、椰树集团等重点企业的“西进”、马村港建设的推进,以及海口新总体规划,将对主城区内污染和零散的工业企业采取合并、搬迁等方式进行整合提升,形成金盘工业区、海口药谷工业园区、临空产业园区和永桂开发区四个工业区。开发区与海口的融合日渐加强,衔接发展的趋势和效应更加明显。澄迈老城交通便利、配套完善,商业氛围浓厚,升值潜力及投资价值大,土地成本较高,主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同,小高层商用房及住宅平均按每平方米6500元/㎡左右。老城区比较有代表性的房地产项目有学府花园、康郡美月小河、四季康城、丽海阳光等。

主要特征:占地面积不大、高容积率、高层小户型为主、售价多为5500-7500元/㎡左右。

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