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海南房地产(海南方能投资咨询)

海南方能投资顾问:www.yangzz.com

作者: 轶名 日期: 2012-09-02

5.2.       建筑部分节能设计....................... 32

第6章      环境影响评价............................. 33

6.1.       编制依据......................................33

6.2.       环境现状......................................33

6.3.       项目建设对环境的影响.................. 34

6.4.       环境保护措施............................... 34

第7章      劳动卫生与消防...........................35

7.1.       指导思想.......................................35

7.2.       职业安全卫生健康对策与措施.......... 35

7.3.       消防设计........................................ 36

第8章      组织机构与人力资源配置................38

8.1.       组织机构........................................38

8.2.       人力资源配置.................................38

第9章      项目实施进度................................39

9.1.       项目开发期.....................................39

9.2.       项目实施进度安排............................39

9.3.       项目实施过程控制措施.....................39

第10章    项目招投标..................................... 41

10.1.     工程项目招标投标概述....................... 41

10.2.     工程项目招标投标因素分析..................42

10.3.     招标依据...........................................44

10.4.     招标范围............................................44

10.5.     招标方................................................ 44

第11章    投资估算与资金筹措...........................45

11.1.      投资估算............................................45

11.2.      资金筹措............................................45

第12章    财务评价...........................................47

12.1.     项目评估依据......................................47

12.2.     财务评价基础数据的选择......................47

12.3.     财务评价.............................................47

12.4.     不确定性分析.......................................48

第13章    社会评价............................................49

13.1.     项目对社会的影响分析..........................49

13.2.     风险分析...............................................50

13.3.     社会评价结论.........................................51

第14章    研究结论与建议....................................52

14.1.     可行性研究结论......................................52

14.2.     建议.......................................................52

 

第1章 总  论

1.1. 项目背景与概况

1、项目名称:海药花园

2、承办单位概况

单位名称:海南海药房地产开发有限公司

单位性质:有限责任公司

注册资金:2000万元

单位地址:海口市南海大道66号

业务范围:房地产开发、建材、花卉种植

建设单位简介:

海南海药房地产开发有限公司前身为海药房地产开发公司,成立于1992 年10 月14 日,自公司成立以来,始终坚持“专业建筑美好未来,科技创造优质生活”的开发理念。

遵照“和谐、务实、创新、高效”的企业精神,本着“为客户创造生活,为社会创造价值,为员工创造机遇,为股东创造汇报”的企业使命。海南海药房地产开发有限公司将不断加大开发项目的科技含量,以广泛推进可再生能源建筑应用技术、改善城市生态环境和提高居民生活质量为己任,继续探索开发低碳型、高品质的绿色生态房产,为建设现代化、生态化的旅游城市和社会主义新农村建设做出更大的贡献。

3、可行性研究报告编制依据

(1) 与委托方签订的咨询协议;

(2) 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南》;

(3) 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;

(4) 《城市房地产开发经营管理条例》;

(5) 《房地产项目经济评价方法》。


4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范,对海药花园建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

① 项目建设符合国民经济发展

当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,为了促进国民经济的稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究,房地产对国民经济的拉动作用约为1.5—4.3个百分点,改革开放30年来,房地产业对国民经济的拉动作用不断增强,已经成为国民经济的重要支柱产业。

根据国家有关部门的分析和预测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变,到2008年,我国城镇居民人均建筑面积达到22㎡,平均每户拥有一套功能基本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重达到15%,城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室,力争2011年达到人均建筑面积35㎡,主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此,本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

海口市第十一次党代会提出,要按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路,以广阔的视野拓展海口的城市发展空间,逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。“中强”就是加强主城区建设,提升主城区水平。“西拓”就是要加快西海岸新区建设,以行政中心建设为突破口,带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设;要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来,初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。“东优”就是充分发挥江东组团的生态资源优势,打造东海岸国家级旅游度假区,创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。“南控”就是要严格控制城市向南发展,保护南部城郊生态森林,筑牢城市生态屏障。

海南作为国家重要战略部署,其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出,对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的“中强、西拓、东优、南控”的发展规划环境下,海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑,提高海南城市品位,加强城市辐射功能的目标。

目前,海口市的人均拥有住宅偏少,而且买不起房的现象比比皆是,与海南省人均拥有住宅相差甚远。因此,改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时,随着海南经济的发展和人民生活水平的不断提高,人们对居住环境等方面的要求也越来越高,近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

海药花园不但符合海南城市建设总体规划,贯彻了 “中强、西拓、东优、南控”的发展战略,而且对加快城镇化进程,美化城市空间,创造新的城市景观,提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗位。因此,住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用,而本项目作为海南省西延线重点商品住宅建设项目工程之一,将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目位于海南省澄迈县老城镇南海大道西延线,总占地面积110286㎡。北部濒临琼州海峡,隔海与雷州半岛相望,毗邻省会海口市,东接定安县,西靠临高县、儋州市,南与屯昌县、琼中县接壤。此外,澄迈水陆交通发达,海榆中、西干线和环岛西线高速公路和在建的粤海跨海铁路纵横贯穿县内东西部地区,海南火车货运车站也坐落境内,乡镇公路实现沥青化,村村有公路相通,形成了纵横交错的公路网。在沿海的马村港、美当湾已兴建了6个0.5-3.5万吨级泊位深水码头,形成琼北最大的码头群。东水、马村、玉包、新兴等重要港口,每天有国内外船只开往海口、湛江、北海、广州及东南亚等地。

海南国际旅游岛荣升为国家战略之际,澄迈县作为海南省会——海口的后花园,

拥有优越的自然环境、成熟的生活配套设施及发达的交通系统,落居于此的海药花园建设亦将吸引大量岛内外人士的落户与追捧。

7、预期目标

海药花园(拟在占地面积110286㎡,建设总容积率为1.63,总计容面积180130㎡,总建筑面积219927㎡,其中,商业建筑面积约45000㎡,内含酒店建筑面积40000㎡,容积率为2.5;住宅建筑面积约135098㎡,总计约1500套商住房。)

8、主要建设条件

海药花园建设项目是海南海药房地产开发有限公司项目的一部分,该项目分商住房开发两部分进行,项目以建筑、自然与人和谐为理念,旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的生活。为了加快海南基础设施建设,促进经济社会可持续发展,把澄迈县建设成为区域性中心城市。本项目的启动,将加快海药第二工业园西迁的核心计划。随着《海口市城市总体规划》的出台,海口保税区的搬迁、椰树集团等重点企业的“西进”,以及未来金盘工业区、海口药谷工业园区、临空产业园区和永桂开发区四个工业区的陆续迁入,老城区将逐渐形成统一工业区,开发区与海口的融合日渐加强,衔接发展的趋势和效应更加明显。考虑到该项目投资大、建设周期长的特点,届时将带来显著的经济效益及社会效益。

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