海南文昌房地产可行性研究报告

海南方能投资顾问：www.yangzz.com

作者: 轶名日期： 2012-09-02

② 老城开发区板块

老城工业开发区位于海南省澄迈县境內，距海口市中心20公里。这里有16公里长的海岸线，有东水港、美兰湾，盈滨湾。自然资源丰富，开发工业的条件得天独厚。

经国务院批准，老城开发区已被列入海口市总体规划，是海口市城市规划中的三个组团之一。海南居民对老城区的认可度比较高，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美的片区环境，老城区现已成为海南居民购房置业的首选区域。

主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到120-150㎡,120-130㎡的三房旺销,四房面积一般在160-190㎡。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。

2.3销售预测

1、项目需求分析

本项目所在地是澄迈县最大的一个区，交通便利，境内东托粤海铁路物流中心，西有国家一类口岸马村港群，北有旅游度假胜地盈滨渡假村和边湾浴场，南连本县美亭瓜果批发市场，西环高速公路和粤海铁路贯穿其境。境内还有海南省开发最早、规模最大、产值最高、产业体系最齐全的老城开发区，建有琼北最大码头群，占尽省城经济辐射和水陆交通便捷的区位优势。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处海南澄迈县老城经济开发区，靠近白莲立交桥，距西线高速公路入口及海口绕城公路起点均为200米，是海口西海岸“17公里黄金海岸线”的延伸区，有海口的“亚龙湾”美誉。距海口市中心车程约20公里，离粤海铁路海口客运站2.8公里，距海口美兰国际机场35公里，上绕城高速到机场只要20分钟即可到达；2011年海南城际轻轨通车，在盈滨半岛旁已设一个轻轨站点，从这里坐轻轨到达三亚仅需90分钟车程。本项目靠近老城经济开发区东侧，且临近盈滨半岛旅游度假区，地段优势明显，交通便利，是建设高级度假公寓的理想用地。

2、项目销售目标群定位

本项目规划为澄迈地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：

① 一类客户：周边的私营业主

项目毗临海南火车站，周边的中小私营业主较多，主要在火车站附近商贸市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人。目前，这类人群都住在火车站附近，所居街道狭小，而且普遍存在家庭人口众多，居住空间狭窄的问题，添置物业、解决亲人的居住问题是当务之急，属于刚需客户。

② 二类客户：海南在外地成功人士

海南人具有很强烈的恋土情结，在外成功人士普遍愿意回原籍置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个舒适的居住环境。

目前澄迈乃至整个海南，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区。在外工作的海南籍人士回家乡购房，无非是想选择景观好、品质高的规模社区，而位于老城经济开发区的住宅区——海南智恒依爱花园，无疑将是该部分层峰人士的置业首选。

③ 三类客户：各个辖县区、乡镇成功人士

“居住农村向城市转移”，这是多数县市以下居民的普遍心愿，其中部分经济条件较好的居民必将置业眼光投入到市区，这对依爱花园的销售也将起到很大的促进作用。

④ 四类客户：各地房地产投资人士

海南房价目前在全国来讲都偏低，2007年全国地级市房地产销售平均价格3000元/㎡,海南现在的水平还不到9000元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。

本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕海南智恒旅游地产的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到依爱花园的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户2000批以上。

3、销售计划

鉴于目前依爱花园项目工程的建设进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。

① 销售进度

本项目预计2012年12月初预售：

l 预售期一个月内，即至2012年12月底，完成总销售任务的30%，约230套住宅，销售金额约8860万元；

l 第二期三个月内，即至2013年2月底，完成总销售任务的60%，约460套住宅及商铺，销售金额约1.77亿元；

l 第三期一个月内，即至2013年12月底，完成总销售任务的80%，约610套住宅及商铺，销售金额约2.36亿元；

l 第四期二个月，即至2014年2月底，完成总销售任务的100%，约772套，销售金额约2.96亿元。

4、销售收入预测

1）周边城市房价比较：

许多业内人士认为，海南目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在全国及海南处于观望期的一段时间里，将有比较好的成长空间。

据介绍，海南房价上涨已是万事俱备，并且已经在如今的楼市上具体体现出来了。究其原因，主要有五：一是房贷新政策抬高门槛，促使开发企业的融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；二是本身就稀缺的土地，在协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；三是建材价格不断上涨，提高了建筑成本；四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；五是城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展，而这些因素将使海南房价面临卷土重来的机遇。

2011年上半年，全省商品住房销售均价9795元/平方米，同比上涨5.2%。其中，6月份全省商品住房销售均价8454元/平方米，同比下降7.5%，环比上涨9.7%。从城市看，上半年海口市商品房销售均价8537元/平方米，同比下降7.3%。三亚市商品房均价17777元/平方米，同比下降35.6%。到年底突破11000元/㎡,上涨势头迅猛。

2）项目销售价格定位：

根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价5500元/㎡，住宅区公共停车场120000元/个，一层商铺销售均价9000元/㎡，本项目预测销售总收入为29606万元，详见附表五《销售收入及税金估算表》。