目   录

第一部分 项目总论............................................... 6

一、项目概况....................................................... 6

二、主要技术经济指标表.................................... 7

三、项目可行性分析............................................. 9

第二部分 项目建设背景及建设必要性...................... 9

一、项目建设背景.................................................. 9

三、项目建设的必要性....................................... 14

第三部分 市场分析.............................................. 15

一、物流调查.................................................. 15

二、海口市物流市场分析......................................... 21

二、竞争情况分析................................................... 23

三、市场预测...................................................... 24

第四部分 项目功能技术方案.................................... 26

一、总体设计概况.................................................. 26

二、总平面布置................................................. 27

三、项目公用辅助工程................................................. 30

四、项目经营及管理策略............................................ 31

第五部分 项目建设与选址条件..................................... 32

一、项目建设所在位置现状......................................... 32

二、项目建设条件.................................................... 34

第六部分 项目环境保护及安全卫生................................ 37

一、项目环境保护设计依据......................................... 37

二、项目主要污染源及污染物................................... 37

三、环境治理和保护措施...........................................38

四、环境影响评价................................................... 40

六、职业卫生...................................................... 41

七、水土保持......................................................... 41

第七部分 项目消防............................................... 42

一、设计依据..................................................... 42

二、总平面与单体建筑.......................................... 43

三、消防给水..................................................... 43

四、电气........................................................... 44

第八部分 项目节能、节水......................................... 44

一、项目节能、节水设计依据.......................................... 44

二、节能、节水措施............................................................. 45

三、能耗指标分析........................................................... 46

第九部分 项目组织机构和人员安排........................................... 47

一、项目组织机构................................................................. 47

二、项目劳动定员和人员培训........................................... 48

第十部分 项目实施进度安排.............................................. 49

一、项目建设工期............................................................ 49

二、项目实施进度安排...................................................... 49

三、项目实施进度表（横线图）.................................... 49

第十一部分 投资估算与资金筹措.................................... 49

一、投资估算.............................................................. 49

二、资金筹措........................................................... 53

第十二部分 项目财务评价............................................... 54

一、项目财务评价基础数据与参数选取.................................. 54

二、项目营业收入估算................................................. 56

三、项目成本费用估算..................................................... 58

四、项目盈利能力分析............................................. 59

五、项目财务能力分析..................................................... 64

六、项目敏感性分析....................................................... 65

七、项目财务评价结论........................................................ 66

第十三部分 项目风险分析及风险防控............................. 66

一、项目主要风险因素识别.............................................. 66

二、项目风险程度分析...................................................... 67

三、项目风险防范和降低风险对策..................................... 68

第十四部分 项目可行性研究结论与建议................................ 70

一、结论与建议............................................................... 70

二、附图................................................................ 73

 

第一部分 项目总论

一、项目概况

（一）项目名称

现代化物流地产仓储中心可行性研究报告

（二）项目开发建设单位

海南XXX金环物资实业总公司

（三）项目建设地点

海口市海榆中线2.5公里处，第Q1005号土地、第Q3638号土地

（四）项目建设内容及规划设想

拟建农资仓储面积30000平米，结构为钢构建筑。改造现有建筑面积15024平米。

（五）项目用地规模及性质

项目总规划用地面积107亩（71333.9平米），土地性质为划拨土地，用途为生活、仓储用地。海口市控规规划为农贸市场、金融商业、二类居住用地。

（六）项目市场定位

农资等物资仓储租赁、厂房出租。预测租赁价格12-18元/㎡

（七）项目类别

1 工业建筑（物流仓储）

根据中华人民共和国国家标准GB/T 19680-2005《物流企分类与评估指标》，物流仓储划为工业建筑。

2 物流地产

根据我司发展方向，我司发展到一定阶段，向置业方向发展；根据物流发展的趋势，我司将该项目定位为物流地产，进行生产性固定资产投资。

（八）项目建设时间

2012年10月至2015年10月，分三期开发建设，每期投资2000万元

（九）项目投入总资金及效益情况

本项目投资额为6000万元，年实现营业收入约1600万元,年实现净利润842万元,投资可以在4年内收回,具有很好的经济效益。

（十）项目单位概况

海南省XXX金环物资实业总公司（海南省XXX第二物资供销公司）成立于1980年，是海南省XXX直属商业企业，2010年6月海南省XXX商业置业集团公司成立后，归属该集团公司。公司位于海口市海秀中路，主要从事仓储、贸易、商业等服务业。在海口市周边拥有三个仓库区等土地资源，具有较强的发展潜力。   

二、主要技术经济指标表

项目主要技术经济指标

 

三、项目可行性分析

1、“物流中心”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资开发方向是正确的。

2、海口是海南地区重要的政治、文化、经济中心，也是重要交通枢纽城市和商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中心，将为推动海南国际旅游岛建设及周边地区的发展起到重要作用。

3、工程建设内容：现代化物流仓储中心，占地面积107亩（新建和改造仓库、沿街商业面积约30000平米 ），总投资6000万元人民币，其中固定资产投资总额为4800万元，流动资金1100万元。

4、项目建成达到正常运营年时经营规模可达到主营业务年销售收入为1600万元人民币，带来年税收约358万元人民币。

5、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。

四、存在问题及建议

目前，我国物流仓储业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。

第二部分 项目建设背景及建设必要性

一、项目建设背景

（一）国家政策背景

1 国家《“十二五”规划纲要》中关于物流的重点内容有：

第二篇第五章“加快发展现代农业，增强粮食安全保障能力”中提出：加强粮食物流、储备和应急保障能力建设；在健全农业社会化服务体系中提出积极发展农产品流通服务，加快建设流通成本低、运行效率高的农产品营销网络。

第三篇第十二章“构建综合交通运输体系”提出，优化运输组织，创新服务方式；第十三章“全面提高信息化水平”中提出积极发展电子商务。

第四篇《营造环境推动服务业大发展，加快发展生产性服务业》中提出要大力发展现代物流业，加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本；推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展；优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展；推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。

2 国务院办公厅2011年《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）鼓励整合物流设施资源，支持大型优势物流企业通过兼并重组等方式，对分散的物流设施资源进行整合；鼓励中小物流企业加强联盟合作，创新合作方式和服务模式，优化资源配置，提高服务水平，积极推进物流业发展方式转变。目前只为本行业本系统提供服务的仓储和运输设施，要积极创造条件向社会开放，开展社会化物流服务。支持商贸流通企业发展共同配送，降低配送成本，提高配送效率。支持物流企业加强与制造企业合作，全面参与制造企业的供应链管理，或与制造企业共同组建第三方物流企业。制造企业剥离物流资产和业务，可根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）、《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）和《财政部关于企业重组有关职工安置费用财务管理问题的通知》（财企〔2009〕117号）等文件规定，享受税收、资产处置、人员安置等相关扶持政策。统筹规划和发展工业园区、经济开发区、海关特殊监管区域、高新技术产业园区等制造业集聚区的物流服务体系，积极引导区内企业将物流业务外包，扩大物流需求，推动区域内物流基础设施和信息平台等共享共用。

3 国家财政部、国家税务总局2012年1月20日《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

（二）区域发展背景

1 海南省委书记罗保铭、省长蒋定之在海口调研时强调，要大力发展生产性服务业

经过多年发展，海口已建成南北水果蔬菜市场、海南钢材交易市场、海口南北通货运市场、海南中商农产品中心市场(一期)等一批物流园区(中心)。2012年，海口计划新建续建现代物流项目4个，包括海南国际汽车园、中商海南农产品物流交易市场、海南水产物流交易中心、新海综合物流园区，进一步搭建现代物流平台。

依托海口区位和港口优势，加快建设现代物流园区、巩固提升全省物流中心地位。到2020年，海口市将建成集国际物流、区域物流、市域物流为一体，以国际物流为战略重点，以区域物流为现实选择，以市域物流为发展延伸的国际区域性物流节点。

“十二五”期间，海口加快港口、空港、道路、市场等区域物流基础设施建设