地产开发项目国信花园项目可行性研究报告

目     录

 

第1章 总  论 1

1.1.项目背景与概况 1

1.2.主要技术经济指标 5

1.3.问题与建议 5

第2章 项目投资环境与市场研究 6

2.1.投资环境分析 6

2.2.区域房地产市场 7

2.3.销售预测 8

2.4.营销策略 10

第3章 建设规模与项目开发条件 12

3.1.建设规模 12

3.2.项目概况现状 12

3.3.项目建设条件 12

第4章 节能减排 15

4.1. 项目建设方案 15

2.结构方案 20

3.给排水系统方案 22

4.电气系统方案 24

5.暖通系统方案 26

6. 天燃气方案 27

7. 项目进度计划 27

4.2 项目所在地能源供应条件 27

1 项目使用能源品种的选用原则 27

2  项目所在地能源供应条件 28

4.3 合理用能标准和节能设计规范 29

1 相关法律、法规、规划和产业政策 29

2 建筑类相关标准及规范 29

4.4  项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况 30

1 项目能源消耗种类、来源及年总消耗量 30

2 能源转换情况 31

4.5 项目节能措施及效果分析 32

1 节能措施 32

2 能耗指标 44

3 效果分析 44

第5章 环境影响评价 45

5.1.编制依据 45

5.2.环境现状 45

5.3.项目建设对环境的影响 46

5.4.环境保护措施 46

第6章 劳动卫生与消防 48

6.1.指导思想 48

6.2.职业安全卫生健康对策与措施 48

6.3.消防设计 49

第7章 项目实施进度 50

7.1.项目开发期 50

7.2.项目实施进度安排 50

7.3.项目实施过程控制措施 50

第8章 项目招投标 51

8.1.工程项目招标投标概述 51

8.2.工程项目招标投标因素分析 52

8.3.招标依据 54

8.4.招标范围 55

8.5.招标方式 55

第9章  投资估算与资金筹措 55

9.1. 投资估算 55

9.2. 资金筹措 56

第10章 财务评价 57

10.1. 项目评估依据 57

10.2. 财务评价基础数据的选择 57

10.3. 财务评价 58

10.4. 不确定性分析 59

第11章 社会评价 59

11.1 项目对社会的影响分析 59

11.2 风险分析 60

11.3. 社会评价结论 61

第12章  研究结论与建议 62

12.1. 可行性研究结论 62

12.2. 建议 62

 

总  论

项目背景与概况

1、项目名称：国信花园

2、承办单位概况

单位名称：海南省国际信托投资公司

单位性质：有限责任公司

注册资金：2亿元人民币

单位地址：海南省海口市滨海大道15号国信大厦20－22屋

业务范围：房地产开发、存款、贷款、各类银行业务

建设单位简介：

海南省国际信托投资公司（简称海南省国投）是由海南省人民政府全额出资设立的直属金融机构，1989年由国务院确定为中国十大对外融资窗口之一。 

海南省国投通过走内涵型、集约型业务发展的道路，收分集中于传统银行业务的局限，从单纯的存贷、拆借业务为主向资、证券、投资、信托及其他中介业务并重的方向转变，扩大了收入来源，分散了业务风险。

3、可行性研究报告编制依据

与委托方签订的咨询协议；

国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南》；

国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

《城市房地产开发经营管理条例》；

《房地产项目经济评价方法》。

4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对国信花园建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为1.5—4.3个百分点，改革开放30年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积达到22㎡，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2011年达到人均建筑面积35㎡，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

海口市第十一次党代会提出，要按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。“中强”就是加强主城区建设，提升主城区水平。“西拓”就是要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。“东优”就是充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。“南控”就是要严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。

海南作为国家重要战略部署，其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的“中强、西拓、东优、南控”的发展规划环境下，海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑，提高海南城市品位，加强城市辐射功能的目标。

目前，澄迈的人均拥有住宅偏少，而且买不起房的现象比比皆是，与海南省人均拥有住宅相差甚远。因此，改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时，随着海南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

国信花园不但符合海南城市建设总体规划，贯彻了 “中强、西拓、东优、南控”的发展战略，而且对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。