校区文化产业园可行性研究报告

XX是XX地区乃至全国极具发展潜力的城市之一。通过对我市规划中的三宝产业园（面积300亩）的开发经营环境和调查分析，依据我市的目前文化市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步看法，并结合我县项目的特点优势，进行了投资分析、产业分析、财务评价和风险分析，以期探讨该项目进行文化商业地产开发经营的可能性。

一、报告目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、项目概况

1、地理位置及现状

文化产业园项目拟规划于我县XXXX北侧，东临XXXX，西临XXXXXX，适宜建设文化产业所需要的气候及交通条件，本地块尚未开发，属平整地貌，植被以林木和农田为主，文化产业园区的规划和开发因地制宜、突出特色。

2、项目建设必要性分析

XX市富矿、富水、富林的的先天然条件为三宝产业园的诞生提供了区位优势；青瓷、宝剑、石雕作XX的三张名片，又为产业园的创建搭建了品牌优势；石雕大师XXX之子——XXX先生对产业区的灵感与规划，更是为其蓝图增色不少。在如此得天独厚的条件下，XX产业园的应运而生，更是XX走向全国、走向世界的契机。

三、项目整体规划

XX首期工业用地规划面积为300亩，园区主要定位为文化产业，并致力于打造国家级文化创意产业基地，探索较为成熟的文化产业发展模式。园区依托中国高速经济增长所带来的巨大市场潜力，通过广为熟知的三宝文化与三宝文化带头人的纽带作用，旨在打造三宝之乡的文化品牌，推出XX的城市亮点，通过“以品牌招商、以文化引资”，搭建全方位的P2P营销平台，同时，在园区内规划建设商用门面、会展鉴赏中心、贵宾接待中心、专业服务等各类设施和机构，支持入园企业发展，实现入园企业与园区的双赢。

四、项目功能规划

项目整体规划300亩，规划的出发点为宣传弘扬XX文化，提升政府形象，使XX成为本省乃至全国著名的文化产业基地。总体规划建筑物分为会展中心、贵宾楼及商住两用楼。会展中心规划2万平方米，用于展示XX青瓷、宝剑、石雕三宝，展区分为静态展示、动态3D展示、现场互动展示。贵宾楼为40栋单栋独体别墅，为保证与XX旅游城市地位相协调，各别墅设计分别进行，初步规划每栋500平米，合计占地约2万平方米。其余土地建设商住两用房，共计40栋，底层全部用于商业门面展示，集中推出三条特色街道，包括特色青瓷一条街、宝剑磨砺一条街、石雕大师一条街。

五、可行性分析

园区计划在3年内引进别墅群高端酒店运营商2家，分别承包20栋别墅，50栋商住两用楼中，高层住房全部用于出售，而楼下商铺采用出租收取手续费的原则，预计将实现年产值超过50亿元，本文化产业园有着一般工业园难以比拟的市场优势、管理优势、人才优势和专业优势，具有良好的市场前景和较高的经济效益。经过审慎的财务测算，本项目全部投资的财务内部收益率为37.97%，投资回收期为5.77年。在积极控制市场性风险与管理风险的基础上，将获得生态效益、经济收益、社会收益的共赢局面。

1、市场分析：一，到目前为止，XX市尚无规模成型的大型文化产业园区和规划中的XX产业园相媲美。二，国家扶持文化产业项目。2011年上半年，文化部开展“文化与科技融合创新园区”、“文化与科技融合优秀产品”、“文化与科技融合优秀企业”评选工作，加快文化与科技的结合，发展新兴业态，大力培育新兴产业，三宝文化产业园是一个典型案例；三，XX闻名世界，XX宝剑企业的产品远销欧美、中东、东南亚、澳大利亚等国家和地区，在外国享有很高的盛名，但在国内的市场并不广阔，而部分XX青瓷及XX石雕企业在国内一些省会城市有着非常好的销售业绩，却苦于无法打开国外市场。

2、自然环境。产业园选址于静幽山谷，林木繁茂,环境优美，宁静，空气清新，地势起伏舒缓，山水景观秀丽，自然意境纯美，便于文化产业性质的园区因地制宜。

3、文化环境分析：XX石雕技艺、XX宝剑锻造技艺、XX青瓷烧制技艺是国务院批准的文化部确定的第一批国家级非物质文化。XX三宝历史悠久，享誉海内外。XX的文化观赏价值及收藏价值极高，消费者购买的目的多以赏玩、收藏为主，或是买了作为礼品相送。由于“XX”的目标市场相近，所以为产业园区创造了很好的条件。

4、产业政策分析 

XX产业园的运营涉及到多方合作，如果没有政府的主导和支持，很难成功。自从XX石雕技艺、XX宝剑锻造技艺、XX青瓷烧制技艺被列为国家非物质文化遗产后，XX市政府对“XX三宝”发展大力支持，对其进行宣传支持和政策扶持，XX产业园区在这样的形势下，由XX政府支持将更具权威性、信服力。

通过以上分析，我们对该项目进行SWOT分析，剖析项目优势、劣势及其应对的方法。

Strength：XX闻名国内，其品牌具有不可复制性，而XX丰富的旅游资源也是增强产业园综合竞争力的因素之一。

Weakness：城市相对较小，顾客引导不充分，需求未完全打开。

Opportunity：周边产业园区发展情况较好，旅客资源丰富，我市资源禀赋明显好于其他地区，我们的增长潜力在新客户还是在原有客户争取上都具备一定优势。

Threat：产业园建立后，县城其余商铺顾客需求势必会被分流，不排除其采用不正当的价格竞争手段，不规范运营或威胁行业整体盈利水准。