新达大厦项目 可行性研究报告

第1章  概述

1.1  项目概况

1.1.1  项目名称

新达大厦项目

1.1.2  编制单位：海南方能投资顾问有限公司

海南方能投资顾问有限公司主要提供项目立项、可行性研究报告、环境报告、工程勘察、节能评估、工程测量、规划设计、水资源论证、矿山安全评价、矿山地质环境恢复治理、土壤与地下水环境损害鉴定、工程监理、水土保持 （方案、监测、验收）、地质灾害危险性评估、社会稳定风险评估、防洪评价报告、招 标代理、施工阶段全过程造价咨询、工程检测施工阶段全过程造价咨询、工程检测为主 营业务，涵盖投资银行服务、国际商务咨询、营销咨询、管理咨询服务等业务的综合性公司。

方能投资团队由资深投资银行家、工程师、经济管理专家、市场分析专家构成，目前 拥有在国家注册咨询师（投资）16人，教授级高工2人，高级工程师15名，中高级经济师 15名，国家清洁生产审核师5名，研究生以上学历占员工人数70%以上。方能主要人员构成 确保了整个方能投资的专业把握、对行业市场前景、规划设计和技术分析的专业权威。

1.1.3  建设目标和任务

建设目标：依托项目所在地优秀的环境资源，结合周边便利的交通条件，在保亭黎族苗族自治县奥兰花园小区北侧BT-2024-10(1)号地块建设一家融合当地民族文化特色的综合性酒店，提供住宿、餐饮、休闲等多元化服务，满足不同客户群体需求，吸引游客，助力当地旅游业发展，提升保亭黎族苗族自治县城市形象与旅游竞争力。

建设任务：按规划指标建设各楼层，一楼设接待门厅、商铺、后勤用房与公共区域；二楼早餐区、棋牌室、咖啡厅和公共区域；三楼普通客房、套房、配套用房和公共区域；四楼普通客房、套房与公共区域。各楼层按规划面积和功能要求建设，确保项目顺利完工，满足当地旅游市场需求。

1.1.4  建设地点

本项目位于海南省保亭黎族苗族自治县奥兰花园小区北侧。保亭旅游资源丰富，项目能吸引大量游客。周边依托小区，基础设施完善，交通、生活服务便利，治安有保障。并且，随着区域开发，酒店可享受发展红利，利于长远发展。

1.1.5  建设规模及内容

1.1.5.1  建设规模

项目总占地面积4253.93㎡，总建筑面积6783.68㎡，计容建筑面积6379.92㎡（商业3244.48㎡，酒店3135.44㎡），不计容建筑面积403.76㎡（地下室289.52㎡，屋顶层114.24㎡）。建筑容积率1.50，建筑密度为38.80%，绿地率为25.00%，规划建设38个停车位、68间客房，通过合理的空间规划，打造功能完备的综合性酒店。

1.1.5.2  建设内容

一楼：层高5.4米，打造敞亮的酒店接待门厅，提供高效贴心的接待服务与便捷的入住手续办理。布局多个商铺，引入特色零售、餐饮、旅游纪念品售卖等多元业态。合理规划宽敞的公共区域，保障人员、行李运输顺畅，设置清晰的引导标识，提升宾客初入酒店的体验。

二楼：层高4.2米，设计16间棋牌室，配备舒适沙发、基础娱乐设施。打造温馨的早餐区，搭配开放式厨房，让宾客在享受美食的同时感受烹饪氛围。设置1间咖啡厅，休闲桌椅，满足各类商务洽谈、社交聚会等需求。公共区域合理设置休息座椅，方便宾客短暂休憩交流。

三楼：层高3.6米，规划与29间数量普通客房，确保住宿接待能力。设计6间套房，套房整体空间开阔，明确划分为会客厅与卧室区域。会客厅宽敞，可满足多人聚会交流；卧室私密安静，保障休息。公共区域通过艺术装饰，营造舒适的通行环境。

四楼：层高3.6米，打造29间普通客房，注重房间的采光与景观设计。设计4间套房，套房整体空间开阔，明确划分为会客厅与卧室区域。会客厅宽敞，可满足多人聚会交流；卧室私密安静，保障休息。公共区域通过艺术装饰，营造舒适的通行环境。设计3间宿舍及配套洗衣房。

表1-1  建筑经济技术指标表

1.1.6  建设工期

根据本项目实际情况，从可行性研究报告编制至竣工验收合格计划建设周期为12个月。

1.1.7  投资规模与资金来源

（1）投资规模

项目总投资5977.01万元，其中：工程建设费用3450.37万元，工程建设其他费用2152.08万元，预备费280.12万元，流动资金23.80万元，建设期利息70.65万元。（注：文中数据相加减若相差0.01，系数字在计算或测量后有较多小数位，为了方便展示或符合特定的精度要求，将其四舍五入到指定的小数位数，最终出现0.01的差异）

具体构成见下表：

表1-1  投资构成一览表

（2）资金来源

项目总投资5977.01万人民币。资金来源为自筹1940.00万元，银行授信4037.01万元（授信年限为10年，利率3.5%，建设期1年仅偿还利息，运营期偿还本金及当年所产生利息，第一年偿还本金900.00万元，第二年偿还本金550.00万元，第三年偿还本金450.00万元，第四年偿还本金330.00万元，第五年偿还本金350.00万元，第六年偿还本金370.00万元，第七年偿还本金370.00万元，第八年偿还本金400.00万元，第九年偿还本金317.01万元）。详见附件9还款计划、借款利息估算表。

1.1.8  主要技术经济指标

表1-1  主要技术经济指标

1.2  项目单位

项目单位：保亭新星农场有限公司

注册地址：保亭县保城镇温泉北路新星农场场部

经营范围：商业、旅游地产，康体养生，饮食、住宿服务，美丽乡村（共享农庄）建设，危房改造工程建设，农业观光、农牧渔种植、农产品深加工，农产品贸易，基础设施建设，不动产租赁、销售。

1.3  编制依据

1.3.1  法律法规

⑴《中华人民共和国城乡规划法》；

⑵《国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）》；

⑶《海南省国土空间规划（2020-2035）》；

⑷《海南经济特区旅馆业管理规定》；

1.3.2  政策文件依据

⑴《国内旅游提升计划（2023—2025年》；

⑵《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标》；

⑶《十四五文化和旅游发展规划》；

⑷《关于开展文化和旅游等旅游消费试点示范工作的通知》；

⑸《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》；

⑹《海南省”十四五”旅游文化广电体育发展规划》；

1.3.3  技术标准及规范

⑴《旅馆建筑设计规范》

⑵《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》；

⑶《民用建筑设计统一标准》；

⑷《混凝土结构通用规范》；

⑹《建筑给水排水设计标准》；

⑺《建筑节能与可再生能源利用通用规范》；

⑻其他现行的有关技术规范规程

1.3.4  其他

⑴项目建设单位提供的有关技术资料、基础数据；

⑵编制人员调查的有关数据资料。

1.4  主要结论和建议

1.4.1  主要结论

从市场角度来看，保亭黎族苗族自治县旅游市场发展前景极为广阔。当地独特的黎苗文化，绚丽的民族服饰、别具一格的歌舞表演以及特色传统习俗，结合丰富的自然资源，吸引了大量游客前来观光体验。近年来旅游基础设施不断完善，游客接待量持续增长，然而当地酒店行业在住宿品质、服务功能等方面存在一定缺口，难以满足日益多样化的市场需求。本项目规划打造集住宿、餐饮、休闲健身等多功能于一体的综合性酒店，精准契合市场需求，拥有充足的客源保障与广阔的市场空间，能够有效填补市场空白，提升当地旅游接待能力与服务水平。

项目位于奥兰花园小区北侧，周边基础设施成熟完善。交通网络四通八达，与城市主要交通枢纽紧密相连，方便游客快速抵达；各类生活服务设施齐全，超市、药店、银行等一应俱全，不仅能满足酒店运营所需，还能为宾客提供极大的便利，提升住宿体验。同时，周边社区成熟，治安环境良好，为酒店的稳定运营提供了有力保障。

项目设计科学合理。项目总占地面积4253.93㎡，总建筑面积6783.68㎡，建筑容积率1.50，建筑密度为38.80%，绿地率为25.00%，规划建设38个停车位、68间客房，确保建筑空间的高效利用与舒适的环境品质，全方位满足不同层次宾客在住宿、用餐、商务活动、休闲娱乐等方面的需求，打造一站式服务体验。

项目市场可行性研究还特别关注与旅游产业链上下游企业的战略合作。经过前期深入的市场调研和多轮商务洽谈，项目已与海南省内多家知名旅游企业建立了稳定的合作关系，为酒店未来的客源保障奠定了坚实基础。目前已达成初步合作协议的合作伙伴包括：海南康泰旅游股份有限公司、三亚春秋国际旅行社、港中旅三亚旅行社有限公司、三亚携程国际旅行社有限公司、海南中旅集团以及海南椰岛旅游集团旅游公司等业内领先企业。

经济可行性分析表明，项目投资回报预期良好。但基于当地旅游市场的强劲发展趋势和酒店市场的供需状况，项目投入运营后，预计在合理的运营周期内可实现盈利，并逐步收回投资成本。随着区域旅游热度的持续攀升，酒店的市场价值有望不断提升，具备较强的盈利能力与抗风险能力。

环境与社会效益方面，项目在建设与运营过程中，将严格遵循环保标准，采用环保材料与节能设备，减少对周边环境的影响，实现绿色发展。同时，酒店的建设与运营能够创造大量就业机会，涵盖酒店管理、服务、后勤等多个岗位，带动当地居民就业增收；还能促进当地旅游业及相关产业的协同发展，推动区域经济繁荣，提升保亭黎族苗族自治县的旅游形象与知名度。

综上所述，本项目在政策、方案、资金及经济等方面，均能满足相关要求，项目建设是必要的也是可行的，同时风险可控性也较高。

1.4.2  建议

1、在现有规划基础上，进一步深入调研保亭黎族苗族自治县旅游市场和酒店行业。分析不同客源群体的消费习惯与需求变化，例如针对家庭游客，可增加亲子互动区域的规划；针对商务旅客，优化咖啡厅的智能化设备配置，确保酒店功能更贴合市场实际需求，提升市场竞争力。

2、充分挖掘保亭黎族苗族的特色文化，将其融入酒店的建筑外观、室内装饰、服务体验等各个环节。在建筑风格上，借鉴黎苗传统建筑的独特造型和元素；在客房布置中，摆放黎苗手工艺品；在餐饮服务中，推出特色民族美食，打造具有浓郁地域文化特色的主题酒店，增强酒店的吸引力与辨识度。

3、在建设过程中积极采用节能环保技术和材料，如太阳能热水系统、节能灯具、节水器具等。这不仅符合绿色发展理念，能降低酒店长期运营成本，还能提升酒店的社会形象，满足消费者对环保型酒店的需求。

4、利用互联网和新媒体平台，开展多元化的营销活动。如通过社交媒体进行酒店宣传推广、与在线旅游平台合作推出优惠套餐等。同时，注重客户服务体验，建立客户反馈机制，根据客户意见及时优化服务流程和内容，提高客户满意度和忠诚度。

第2章  项目建设背景和重要性

2.1  规划政策符合性

2.1.1  前期工作进展情况

BT-2024-10（1）号地块位于保亭县奥兰花园小区北侧，总面积为4245.18㎡（约6.37亩），出让土地用途为零售商业用途，要求设计容积率≤1.5，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，建筑高度≤18米，停车位配建标准为0.6车位/100㎡建筑面积，本项目设计方案完全符合地块上位规划。