三亚南山风情旅游小镇 安置区项目建议书

一、项目概况

项目名称：三亚南山风情旅游小镇

项目地点：三亚市崖州区南山村

项目业主：三亚市崖州区人民政府

项目性质：新建

代建单位：三亚乐百年投资管理有限公司

项目规模：本项目选址位于崖城海榆西线公路以南、南山二村以东用地范围内，属于南山东区旅游开发范围，项目总用地面积为255亩。

项目建设用地面积为约为169900㎡，总建筑面积约为50879㎡，其中：住宅建筑面积46690㎡,底层商业2880 ㎡，村公建配套用房建筑面积1309㎡。

项目主要建设内容为包括建筑安装工程、配套建设区内道路、园林工程、给排水工程、电力电信工程等。

安置区主要经济技术指标

二、项目建设的必要性

(1)、项目建设背景

三亚市是中国唯一的热带海滨城市，碧海蓝天与奇异的热带生物景观构成了三亚独具特色的热带海滨风光。三亚旅游资源十分丰富，拥有迷人的热带自然风光、良好的生态环境和完善的旅游接待设施，是“首届中国优秀旅游城市”，去年又获得“最佳中国魅力城市”殊荣。曾被世界旅游组织评价为“世界海洋旅游资源最密集的地区之一”，被国家旅游局评为“中国度假旅游金字塔的塔尖”。三亚有着世界一流的海水品质、沙滩品 质和大气质量。大气质量仅次于古巴的哈瓦那，居世界第二，负氧离子高，堪称“天然大氧吧”。三亚这个终年向世界出口阳光和空气的地方，其“热带自然之旅”、“绿色生态之旅”、“蓝色浪漫之旅”、“风情温泉之旅”、“海底神秘之旅”、“潇洒高尔夫之旅”，每年都吸引着数百万名国内外游客前来旅游观光、休闲度假。

三亚泛南山东区智天慧海文化旅游区建设项目是南山国家5A级佛教名胜旅游区的重要组成部分，也将成为第四次世界佛教论坛举办地，该项目已被列入省重点项目，因此“智天慧海”项目的开发和建设不仅对大南山地区，更对带动西线旅游和崖城地区经济发展起到巨大推动作用。作为“泛南山国际旅游区”主要项目“智天慧海”计划投资65亿元人民币，开发建设周期为7年，其中包括：三亚重点社会主义新农村建设工程南山黎族风情旅游小镇景区，智天慧海文化旅游区将以佛教文化主题为核心，以第四代旅游产品 “体验式境区”为建设理念，打造集“文化体验、休闲旅游”等多主题于一体的大型文化旅游综合体项目，形成大南山完整的佛教文化高地。为了加快推进泛南山国际旅游区项目建设，需整体搬迁项目区内郎坟和鸭子塘两村，经政府批准在项目西侧1.2公里处征地255亩建设安置区，总建筑面积约50900平方米，安置郎坟和鸭子塘两村村民。

项目正是在此种背景下提出的。

（2）、项目建设的必要性

第一：项目建设是大力推进节约集约用地，实现城市可持续发展的有效措施

当前我国正处于工业化、城镇化时期，人口在继续增加，经济社会发展对国有土地资源的需求在持续上升，土地的供需矛盾比较尖锐。空前严峻的资源压力警示我们，必须统筹好保障发展与保护资源的关系，以土地供应政策和利用方式的转变来促进经济发展方式的转变，推动社会全面、协调和可持续发展。本项目通过对安置区的详细规划，合理规划建设和集约利用土地，使本区域建筑布置紧凑，公共服务设施及公用设施布置合理，充分利用区内废弃铁矿进行绿地建设，结合当地民族特色，能够取得良好的经济效益、社会效益和生态效益，实现城市可持续发展。

第二．项目建设能够提高当地居民生活水平和生活质量和保护当地弱势群体利益的需要

崖州区鸭仔塘村和郎坟村大部分居民居住条件较差，村内基础设施、公共配套设施系统相当不完善，道路不成系统，通行条件较差，排水系统不畅，村内杂草丛生，垃圾随意丢弃，脏乱现象十分严重。本项目通过合理规划，建设安置小区及配套服务设施，完善本区域的道路、给排水、电力、燃气、通讯等基础设施，提升区域整体景观效果，营造当地民族特色。各方面配套建设的实施使区域内居民出行和日常生活条件有极大改善，项目的建成能够给当地居民再就业提供有力保障，有利于农民增收，提高当地居民生活水平。另外，本项目规划留有村集体开发用地，能够让居民不仅住得好，并且能够有致富的资源，使弱势群体的利益得到保障，体现“以人为本”的理念，是一项民心工程，项目的建设是必要的。

第三．项目建设能够促进城市建设，完善城市规划，营造良好投资环境，提升区域旅游品质

本项目规划安置区属于泛南山旅游片区的辐射范围，是集居住、旅游于一体的具有地方特色的风情小镇，项目规划充分利用自然地形及区域周边自然景观资源，利用村集体发展用地建设体验式特色旅游商业风情小镇，改善区域的整体形象，此外，完善区域内的基础市政配套设施的建设，能够促进区域内其他建设项目的实施，加快区域建设步伐，完善城市规划，引导规划区后勤服务和黎族旅游产业的发展，营造良好的投资环境，提升区域内的旅游品质。

第四．项目建设是三亚市智天慧海文化旅游区建设的有力保障

三亚市智天慧海文化旅游区项目是南山国家5A级佛教名胜旅游区的重要组成部分，其建设已被列入省重点建设项目，其项目开发和建设需对项目用地范围内的崖城镇原鸭仔塘村及郎坟村两个村落进行整体拆迁安置，本项目即为鸭仔塘村及郎坟村的安置项目。

在项目建设过程中，拆迁安置工作为项目建设前期工作中至关重要环节，拆迁安置工作对项目建设的顺利进行起着关键性的作用，是项目风险评估的重要因素，故本项目的建设能够使三亚市智天慧海文化旅游区项目的建设顺利推进，是其项目建设的有力保障，项目的建设是非常必要的。

本项目是关乎民生的重要工程，项目的建设十分必要、迫切。

三、工程方案编制依据

1.《民用建筑设计通则》（GB50352---2005）；

2.《住宅设计规范》(GB50096-2011)；

3.《住宅建筑规范》(GB50368-2012)；

4.《商店建筑设计规范》(JGJ48-88)；

5.《建筑设计防火规范》（GB50016---2006）；

6.《无障碍设计规范》GB50763---2012；

7.《建筑结构荷载规范》GB50009-2012;

8.《夏热冬暖地区居住建筑建筑节能设计标准》JGJ75---2003；

9.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

10．《无障碍环境建设条例》国务院令第622号；

11.《海南省公共建筑节能设计标准》（DBJ03—2006）

12.《建筑抗震设计规范》（GB50010-2010）；

13.《建筑建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；

14.《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；

15.《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

16.《南山风情旅游小镇鸭仔塘村、郎坟村征地拆迁安置方案》

17. 其他国家或地方相关规范、标准。

四、项目投资估算与资金筹借

（一）投资估算依据：

1、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2、《建设项目投资估算编审规程》（CECA/GC 1-2007）；

3、国家计委《投资项目可行性研究指南》（2002版）；

4、关于颁发2011《海南省建设工程计价定额》的通知（琼建定 [2011]291号）；

5、代建费依据三府[2009]150号规定估算；

6、勘察设计费依据琼价费管[2011]213号估算;

7、工程监理费依据琼价费管[2011]213号估算;

8、前期工作费依据《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283号）；

9、施工图设计审核费依据琼价费管[2011]224号文件规定计算;

10、工程招标代理服务费依据琼价费管[2011]225号文件规定计算；

11、其他工程咨询费依据琼发改收费[2007]170号文件规定计算;

12、工程技术方案；

13、业主提供的有关资料；

14、类似工程的技术经济指标；

15、基本预备费按一、二部分的8%估算；

16、涨价预备费暂不考虑；

17、其它费用按国家有关部门和海南省规定估算。

（二）投资估算结果：

安置区项目投资：37030.46万元

工程费用22329.53万元

工程建设其他费用9850.99万元（含征地拆迁费8948万元）

预备费2574.44万元，

建设期利息2275.50万元。

安置区项目投资汇总表：

2、资金筹措：

本项目为南山鸭仔塘村与郎坟村搬迁安置区（南山风情旅游小镇），项目总投资37030.46万元。

资金来源：由政府投资。

    资金筹措方式：由三亚乐百年投资管理有限公司自筹资金先行垫付，并根据《南山鸭仔塘村、郎坟村搬迁安置区委托建设协议书》及《南山鸭仔塘村、郎坟村搬迁安置区委托建设协议书》补充协议由政府进行资金返还。（协议及补充协议详见附件）。

五、项目效益分析

本项目从直接的经济角度分析，项目建设是没有直接的收益。但从其对地方国民经济发展来看，贡献又是极大的、持久的；本项目具有广泛而深远的社会效益：

1、项目的建设，将解决崖城镇原鸭仔塘村和郎坟村两个村落的村民拆迁安置问题，满足村民住房和再就业的需求，为三亚市智天慧海项目的开发建设起到推动作用，

2. 项目的建设可以增加当地人民的就业机会，增加当地人民的收入。

3. 项目的建设体现“以人为本、住有所居”的理念，是一项民心工程，符合海南省的投资发展方向和国家的产业政策，项目的建设是十分必要的。

4. 项目的建设符合三亚市城市总体规划，符合海南省的投资发展方向和国家的产业政策。

 六、结论和建议

1、结论：南山鸭仔塘村与郎坟村搬迁安置区（南山风情旅游小镇）的建成，将解决崖城镇原鸭仔塘村和郎坟村两个村落的村民拆迁安置问题，满足村民住房和再就业的需求，为三亚市智天慧海项目的开发建设起到推动作用，项目的建设体现“以人为本、住有所居”的理念，是一项民心工程，符合海南省的投资发展方向和国家的产业政策，项目的建设是十分必要的。

2、建议：本项目投资规模较大，且为拆迁安置项目，希望政府能够在规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，早日发挥作用；

七、附件

 附件一：征地完成证明及征用土地补偿协议书

附件二：项目代建协议及补充协议

附件三：其他政府批复性文件