一、总论

1、项目名称

定安·田头·休闲农业与乡村旅游项目。

2、项目业主单位

海南鹏盛绿色农庄有限公司

3、项目实施地点

海南省·定安县·富文镇·田头村委会。

4、项目概况

（1）项目占地20650余亩，位于中国·定安县·富文镇田头村委会，项目区域覆盖富文镇下属的田头村、王介仔村、新安村、木头村、泉水村、西排坡村、后岭村等8个自然村。

（2）项目地处海南省定安县富文镇，位于定安县南部，属于海口市1小时经济圈内，距离南丽湖风景度假区高速路口15公里，距离南丽湖度假区仅4公里。

（3）项目以建设社会主义经济特区新农村，以探索海南热带特色休闲农业与乡村旅游可持续利用相结合，以带动区域农民增收致富为出发点。

（4）项目以定安历史文化为底蕴，以原味自然资源为基础，以农业为主的休闲度假为核心，以品味和谐文化为追求。

（5）项目按照国际旅游区质量标准，高要求、高规划、高起点建设一个低密度、低能耗、低污染、低排放、低运行成本的新型农村社区，项目建设的启动将成为海南国际旅游岛建设中一颗闪耀明珠，将丰富国际旅游岛建设下海南文明生态村的内涵，将探索海南三农问题与海南养生产业实现和谐可持续发展的新路子，将推动海南社会、经济实现又好又快发展。

5、项目拟建内容

（1）田头·生态示范新村

①　为当地及区域周边农民提供居住的田头新村家园；

②　新型有机物沼气池、新能源小型发电厂、新型自来水厂；

③　田头新村医疗、文化、娱乐、教育、养老院、技能培训中心；

（2）田头·农业休闲与新农村旅游发展区

①　热带生态珍稀树种区；

②　热带生态珍经济植物区；

③　亚热带珍稀野生动物区；

④　田头·生态农业休闲餐饮区；

（3）田头·热带农业观光区

①　无公害蔬菜区；

②　热带水果区；

③　南药区；

④　热带果蔬采摘区；

（4）田头·“无疫”养殖区

①　热带优质水产品养殖区；

②　原生态家禽养殖区；

③　热带观赏鱼养殖区；

（5）田头·水上休闲娱乐区

①　田头·湿地主题公园；

②　大型垂钓中心；

③　大型水上乐园；

④　休闲娱乐服务中心；

（6）田头·休闲养生农庄

①　膳食疗养中心；

②　医疗健康服务中心；

③　田头·休闲农业文化区；

④　休闲运动区；

⑤　天然温泉体验区；

⑥　田头·马术运动基地；

⑦　配套建设与种养殖相配套的低碳、绿色生活庄苑。

6、项目建设进度安排

项目计划开发时限为8年，即2014年6月至2022年5月，分3期进行建设，一期工程田头·生态示范村800亩、田头·农业休闲与新农村旅游发展区5000亩具体建设时间为2014年6月至2017年5月；二期工程田头·热带农业观光区2838亩、田头·“无疫”养殖区650亩、田头·水上休闲娱乐区1000亩具体建设时间为2017年6月至2020年12月；三期工程田头·休闲养生农庄5075亩具体建设时间为2021年1月至2022年5月。

7、项目投资估算与资金筹措

项目总投资共22.5亿元人民币，用于田头新村家园、休闲养生农庄、水体主题公园、农作物深加工及育种基地、水产品养殖及深加工基地、农业休闲与新农村旅游发展主要板块区及其基础设施建设工程、土地费用、开发间接费用和其他费用。

其中项目土地购买与青苗补偿费用约7.2275亿元；前期工程费，包括项目前期规划、项目建议书、可行性研究 、设计、水文、地质勘测、土地平整、项目工程招标等阶段的费用支出，以及各项设施与市政设施干线、干道、干管的接口费用共1.06亿元；基础设施及公共设施建设费投资约2.5亿元；田头·生态示范村总投资约1.5亿元人民币，田头·休闲养生农庄总投资约1.6亿元人民币，田头·水上休闲娱乐区总投资8000万元人民币，田头·热带农业观光区总投资5000万元人民币，田头·“无疫”养殖区总投资5000万元人民币，田头·农业休闲与新农村旅游发展总投资2.5亿元人民币；种养殖热带特色奇珍动植物需800万元；建筑建安费用约为1.75亿元；开发间接费2800万元；其他费用包括不可预见费、开发期税费、销售运营费用、财务费用等约人民币1.5亿元。

本项目投资的22.5亿元资金中海南鹏盛绿色农庄有限公司自有资金10.0亿元，约占总投资的30%；申请银团贷款5亿元，占总投资的25%；其余所需资金用预售和销售收入及自筹资金解决。

8、项目效益分析

本项目“休闲农业与乡村旅游”收入主要由田头·水上休闲娱乐区收入（包括田头·湿地主题公园、大型垂钓中心、大型水上乐园），田头·热带农业观光园（包括无公害蔬菜区、热带水果区、南药区、热带果蔬采摘区），田头·“无疫”养殖区收入（包括热带优质水产品养殖区、原生态家禽养殖区、热带观赏鱼养殖区），田头·农业休闲与新农村旅游发展区收入，休闲养生旅居人员消费收入以及休闲养生农庄收入等构成。本项目年均营业收入为65620.00万元；项目年需成本费用约为24279.40万元；项目年需缴纳营业税金及附加3609.10万元；项目年利润总额估算为41340.60万元，税后净利润为31005.45万元。项目投资利润率为13.78%，投资利税率为18.37%；所得税后动态投资回收期为9.64年（含建设期）。

9、研究结论与建议

本项目的特色是为突出定安文化、生态文化。将生态保护、休闲养生和科普教育交融于一体，建设田头·生态示范村作为村民安置区，建设田头·农业休闲与新农村旅游发展区、田头·热带农业观光区、田头·“无疫”养殖区、田头·水上休闲娱乐区、田头·农业休闲与新农村旅游发展区等内容，丰富了定安县旅游产品，提高了田头村周边地区的生态品质和土地利用价值，同时让当地村民以及游客能够更好的享受田头生态旅游区的魅力。项目田头休闲农业与乡村旅游的建设是必要的。

本项目建设符合海南省及定安县产业规划要求，符合当地建设用地总体规划要求，符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性；本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控；通过对项目各专题的分析，本建议书认为，项目的实施是可行的。

建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金；高度重视市场预测；加强工程建设“三控制、两管理、一协调”，加强核算，减少不可预见事件的发生导致工程建设费用增加；做好节能环保和消防安全措施。

二、项目建设背景及必要性

1、项目建设背景

（1）休闲养生旅游的起源

　　休闲养生旅游起源于20世纪30年代的美国、墨西哥。目前养生旅游开发较为完善的旅游目的地主要是非传统欧美区域的发展中国家，而主要的目标客户群则是欧美国家。2007年3月24日，在塞浦路斯南部城市利马索尔举行的第二届世界养生旅游大会指出养生旅游在世界范围内有很大市场，养生旅游发展完善的国家主要为古巴、新加坡、泰国、印度等国，这些地区吸引大量的欧美游客，这些国家的健康旅游不仅能唤醒人们对健康关注，还能转变人们治疗疾病、改善关于健康问题的观念。其在休闲健康旅游过程中不仅需要提供有品质的健康旅游产品来改善人们的健康，同时还需要一些列的配套设施来支持，调动了对人们健康有帮助的一切要素来开展生态养生悠闲旅游。

　　在国际养生地产开发经验中，休闲养生度假应该具有以下三个基本要素：项目所在地优秀的自然环境——项目所在地独特而且深厚的养生文化底蕴——项目本身拥有的完备的养生配套。

　　一个休闲养生旅游项目首先要有养生的环境，或临山，树木郁郁葱葱，或靠水，空气湿润清新，或临湖，享受湖光山色，或沿海，拥有阳光沙滩。这些都是养生地产项目必备的自然环境资源。

　　其次，休闲养生要有丰富的内涵和多样化的方式，比如，泰国的养生地产项目肯定少不了SPA，就是泰式按摩，印度的养生地产肯定少不了精油按摩。我们国家养生地产就更丰富多样的养生方式和文化底蕴，比如：康体中心、中药保健、营养配膳、温泉桑拿、绿色食品等都是养生地产必不可少的条件之一。再次，项目本身要有完备的养生生活配套，比如：养生会所，健身俱乐部，泳池，绿地，医疗，管家服务等等。只有这三点齐备，才算是一个名副其实的养生地产项目，才拥有可以养生的资格。

　　2010年海南国际旅游岛“休闲养生旅游”文化节是为了满足越来越多的全国各地老人前来海南过冬度假、养老、养生的需求，让他们在海南可以有组织的活动、有大家庭的依靠感、感受到更多人文关怀而举办的大型活动。2010年，是海南国际旅游岛建设元年，随着“度假游”“养生游”等旅游理念推陈出新，如何打造年底的度假养生平台，成了国际旅游岛更快更好建设的道路上一个重要研究课题，得天独厚的自然条件，稀缺的优质空气资源，大海、沙滩、气候宜人、四季如春等海南独特的标记，但这些天然成品只是吸引过冬老人来海南过冬的天然资源，如何让这些资源凸显特色并化作能量，给海南的养生度假游注入更多文化内涵才是关键所在。

美国《时代》杂志在描绘21世纪社会形态时指出，2015年前后，发达国家将进入“休闲养生时代”，休闲养生将成为人类生活主要组成部分，形成“休闲养生经济”。由“休闲养生经济”带动的度假、娱乐、旅游、疗养等产业正在全球兴起，休闲养生产业将成为经济大潮。届时，国民经济总值中会有50%的份额由休闲养生经济产业创造出来。人们将把生命中一半时间和金钱用于休闲养生，这种趋势已在中国初现端倪，为本项目带来市场机遇。

（2）四位一体的国家战略，海南旅游借力国家宏观政策

1）南海战略的综合服务基地

南海战略不仅是我国海洋战略和宣示国家主权的重要组成部分，更是推进海南经济发展的重要战略。建设南海开发的综合服务基地将大力促进海南经济的发展，提升海南省的国家战略地位。

2）旅游业上升为国家战略支柱产业

提升旅游业的产业地位是国家基于国内外经济发展趋势而提出的重大战略，其发展不仅能产生新的经济增长点，更重要的是能够通过其综合关联作用，促进经济产业结构的转型升级，实现经济的可持续发展。

3）海南的战略转折：国际旅游岛建设

国际旅游岛的定位是海南发展的重大转折。新的定位将给海南带来更多的发展机遇和政策资金支持，将进一步发挥海南独有的资源优势，成为比肩世界著名滨海旅游目的地的中国名片。

4）国家推进森林旅游的开发建设

随着海南被确立为中国首个省级“中国森林旅游试验示范区”，国家将进一步支持海南打造森林生态旅游精品景区，统筹和保障森林生态旅游开发的用地需求，支持海南打造森林生态旅游品牌、全面提升森林生态旅游经营水平，支持海南森林生态旅游科技文化建设、全面提升海南森林生态旅游的档次和水平。

（3）市场推进传统观光旅游向休闲养生旅游的深度转型

按旅游经济发展规律，我国旅游消费需求已达到爆发性增长的基线，一个巨大的旅游消费市场将在未来十年加速形成，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。旅游消费大众化、多元化时代的到来，标志着中国正在迈向全民休闲时代。顺应这一趋势，海南适时推进从传统观光旅游向休闲体验旅游的深度转型，旅游吸引力再次迸发。

海南国际旅游岛的建设发展，为旅游产业带来了新的发展机遇。政策颁布实施仅两年，旅游接待量和旅游总收入就打破了多年以来的稳健发展，创下了历史新高，且呈现快速增长的态势。可以预见，随着国际旅游岛建设各项措施的相继落实和示范效应带动，海南旅游发展将会呈现井喷的发展态势。海南游客接待量如下表2-1所示：

表2-1 2001-2011年海南游客接待量及旅游总收入表

图2-1  2001-2011年海南游客接待量及旅游总收入

（4）国家及海南对于城乡统筹发展的倾力支持

2007年《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主

义新农村建设的若干意见》，胡锦涛在十七大上的工作报告，以及十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，均提出农村改革发展战略目标，把加快统筹城乡发展，形成城乡经济社会发展一体化，建设社会主义新农村作为战略任务，根本要求。国家旅游局拟在2015年前在全国设置1000个国家旅游定点乡镇，10000个国家旅游定点村。截至2009年底，《海南城乡总体规划》、《海南省城镇体系规划》、《海南省社会主义新农村总体规划》等一大批重量级规划的陆续出台，标志着海南新农村建设的全面展开。海南省委、省政府非常重视新农村建设，在不断加强城镇建设的同时，大力推进社会主义新农村建设，大力加快实现全省城乡区域统筹协调发展和推进城乡一体化。

（5）《定安县城市总体规划（修编）（2005-2020）》

   《定安县城市总体规划（修编）》第17条 县域城镇体系空间结构

    坚持“依托轴线，强化县城中心地位，以重点城镇带动片区发展”的总体发展思路，规划期末定安县域城镇空间发展形成“一个中心，四条发展轴”的总体框架。

    1）一个中心：即定安县城，为全县的政治、经济、文化和科技教育中心。

    2）四条发展轴：

    ① 依托省域东线高速公路的南北向城镇发展轴。该轴上有县城、龙湖和黄竹等城镇，为县域经济发展重点地区；

    ② 沿县域内南北向省道的城镇发展轴。轴上有龙河、龙门、雷鸣等城镇，该轴继续向南部纵深方向发展，并加强与琼中地区连接；

    ③ 沿县城到新竹的东西向城镇发展轴。该轴将促进东西向商贸流通业的发展；

    ④ 沿龙湖到雷鸣、富文、新竹的东西向城镇发展轴。该轴将促进县域中部城镇加强东西向产业协作发展。

2、项目建设的必要性

（1）是海南荒地资源得到可持续利用需要

土地资源可持续利用是人类开发利用土地资源的必然选择，是可持续发展战略思想在土地资源学科上的运用。海南建省办经济特区以来，省委、省政府先后制定、颁布了《海南经济特区土地管理条例》、《海南省闲置建设用地处置规定》、《海南省建设用地年度计划管理规定》等一系列地方法规和文件，但是由于种种原因，海南的土地没有得到很好的保护和开发利用。早在2009 年海南两会期间，就有政协委员提出，海南省约有200万亩“四荒地”没有得到充分开发利用，这是海南弥足珍贵的土地资源。本项目的建设将探索荒地可持续发展运作模式，优化荒地利用结构和布局，协调土地利用和生态建设的关系，为海南国际旅游岛建设提供丰富的土地资源。

（2）是顺应现代休闲养生旅游发展的需要

海南凭借其独特的自然资源，优良的生态环境，宜人的海岛气候，而成为世人向往的度假天堂与养生圣地。但纵观海南度假养生项目，大多仅以滨海、森林等作为全部度假养生载体，从不进行任何产品上的丰富，内容上的提升，养生内涵流于形式，处于养生的初级阶段。本项目的建设，将弥补海南缺乏高品味的原味养生项目这一遗憾，创建国际养生文化旅游区综合产业平台项目，为地方养生旅游文化增加了新的内容，促进了定安养生度假文化产业和相关产业的快速发展。项目在以原味纯正的自然资源为载体同时，引入开发一系列与自然农业有关的高端膳食养生、中医养生、SPA 养生、西医养生、运动养生等产品，以此丰富本项目的休闲、旅游、养生主题。

（3）是丰富海南文明生态村内涵的需要

2000年，海南为推进生态立省，开始探索创建文明生态村。经过10年发展，海南文明生态村发挥资源整合、经济带动等优势，一定程度上优化了农村生态环境，发展了农村生态经济。但也应看到，海南经济发展相对落后，作为农村人口占绝大多数的省份，海南财政收入中用于文明生态村建设的资金长期处于一个较低水平，文明生态村建设发展存在诸多瓶颈。为适应海南国际旅游岛新的形势，海南文明生态村内涵需要丰富：需要加快为海南农村进行住、娱、教、卫等基础配套设施建设，需要加快为海南农村增强科学文化及提高科技知识。这些均需要巨大的社会资金投入作为前提保障。本项目的建设，将为海南田头村及周边村落引入巨大的非政府资金，将为海南田头村及周边村落来以此改善当地及周边区域的居住环境，包括交通、通讯、文化、教育、卫生等。

（4）是推进海南省养生旅游度假区的快速发展

顺势飞扬是休闲养生度假区快速发展的难得机遇。本项目立足于发展养生旅游度假区，促进养生旅游度假区的快速发展，做强做大，做出海南省的养生产业特色，为国际人才及企业提供舒适的度假、交流平台，同时建设针对养生旅游区相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及定安文化旅游区的快速发展。真正把养生度假产业打造成为定安县的支柱产业、朝阳产业。

（5）是推动定安县政府新城区经济发展战略的需要

至海南建设国际旅游岛上升为国家战略以来，定安县经济发展持续快速增长，目前定安县在依托海口充分接受和吸纳海口经济圈的产业辐射，加强产业配套协作，与海口市的发展有机结合的过程中，迎来了一个大发展的关键时期。福昊国际养生度假区建设必将成为定安县及周边地区的经济建设起到推动作用。

（6）是实施行业精品战略，进行结构调整的需要

目前定安县各类酒店数量并不多，并且软硬设施比较落后、服务水平令消费者满意的星级标准多功能养生度假高档酒店更是没有，且存在经营结构不尽合理、管理水平低下的问题。福昊国际五星级标准多功能养生度假酒店的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用（填补了定安县新城区高级商务宾馆为空白的状况）。

（7）是建设新农村、进一步推动旅游业发的需要

项目所在地富文镇及周边皆已纳入定安县城市规划，在县城远景规划中提出沿龙湖到雷鸣、富文、新竹的东西向城镇发展轴，该项目的建设有利于促进县域中部城镇加强东西向产业协作发展。

三、市场分析

1、我国休闲农业与乡村旅游发展分析

（1）我国的农村休闲旅游目前仍处于发展的初级阶段

1）当前我国旅游业还是以观光旅游为主

休闲旅游是指以旅游资源为依托，以休闲为主要目的，以旅游设施为条件，以特定的文化景观和服务项目为内容，为离开定居地而到异地逗留一定时期的游览、娱乐、观光和休息的旅游活动，是以旅游者占据了较多的闲暇时间和可自由支配的经济收入为基础，并在旅游地有了一定服务设施条件下而逐渐形成的，它是旅游得以丰富发展的必然产物。与其它旅游不同之处在于一“动”—“静”，一“行”一“居”，一“累”一“闲”。有资料显示，在欧洲和北美，旅游客源输出的70％以上是度假休闲，而据美国专家预测，到2030年，旅游业将成为全世界80％以上人员的生活必需，而休闲旅游则更具有广阔的国际市场。这也就是说，传统的观光旅游已不再是未来旅游业的主体，取而代之的是休闲旅游。

我国是世界闻名的历史文明古国，旅游发展也是源远流长。但目前，我国旅游业仍以观光旅游为主，缺乏休闲旅游产品，这既不适应当今国际旅游市场需求的变化，也跟不上国内旅游发展的新要求，使我国在旅游资源方面的优势不能充分地发挥出来，从而削弱了我国旅游产品在国际上的竞争力。五岳黄山、三峡西湖，故宫颐和园……这些代表着中国旅游符号的胜地景观，到了今天，已经很难满足物质文明日益丰富的现代消费人群，因此，随着世界旅游业的发展，这种依托于名山大川或历史人文的观光旅游的主流现状，已使中国旅游业在内容与形式上都必须做进一步的改革和发展。

2）中国的农村休闲旅游已有欣欣向荣之势

改革开放近三十年来，我国经济得到了空前的发展，在综合国力增强的同时，我国的社会主义城市化进程与稳步提高的国民收入极大地刺激了我国旅游业的迅猛发展，其中尤其突出的是沿海开放城市的农村休闲旅游业，虽然才刚刚起步，但已呈现出强劲的发展势头。朝着融观赏、考察、学习、参与、娱乐、购物和度假于一体的综合型方向发展，宝安农村休闲旅游业的这种经营模式，在全国各省、各地区都有不同程度的发展，比如浙江富阳的“农家乐”、新安江的“渔家乐”、北京市郊草原游、西南民族民俗村寨游等，虽然旅游尚处在初级阶段，但已有欣欣向荣之势。

（2）我国的农村休闲旅游业朝着区位模式发展

从地域分布看，我国的农村休闲旅游项目广布全国，主要分布在城市周边地区。目前，我国大部分的农村休闲旅游项目都依托城市居民这一重要目标客户群，与开展城市周边游等项活动相结合，旅游形式也多为一日游、二日游等具有城市周边游性质的活动，并以城市为中心逐渐形成环城市旅游带。根据旅游资源、目标客户群和区位条件的不同，目前我国主要有利用都市客源优势及利用风景区的资源优势两种区位模式。

1）利用大都市客源优势发展农村旅游

这种类型主要适应现代都市人日益渴望摆脱快节奏、繁杂、喧嚣污染严重等都市环境的需求，利用都市农村相对城区良好的自然生态环境及独特的人文环境、地缘优势和便利的交通条件，在近年迅速发展起来的。这也是目前我国最普遍、最成熟、市场潜力最可观的一种农村休闲旅游类型。从目前运作情况来看，这种农村旅游基本定位在为都市居民提供休闲游憩的“后花园”，借助于与现代化城市截然迥异的田园、村落等，以采摘、捕钓、品尝、观光等活动吸引都市居民前来度假、休息，给市民提供短期休憩度假的旅游产品。

2）利用风景区资源优势发展农村休闲旅游

这是我国最早发展起来的一种农村旅游形式，主要是在地势较为平坦、道路较为通达的风景区周边发展农村旅游。这种景区周边农村旅游是依托一些著名风景名胜区发展起来的一种附属产品，是游客在对自然风景观光之余，对周围村庄的农村景观的一种派生欣赏。另外，在部分风景区内，也存在依托风景区资源优势发展农村旅游的形式。如近几年出现的以夏日避暑度假、体验农家传统生活为主要目的旅游，来此度假的游客多为躲避夏日酷暑，体验农家生活而来，度假人数逐年增加，已成为目标客户群的一个增长点。因此这也可作为农村休闲旅游发展的一个特例。

（3）我国休闲旅游呈现出多元化发展态势

以娱乐、度假、休闲为主要目的的休闲旅游在我国虽然起步较晚，但是发展很快，呈现出一定的规律和发展态势。

1）国内旅游人群将成为休闲旅游的主流

从我国多年来旅游业的发展来看，目标客户群总体定位一直是以国际市场为主，建设目标是国际标准，但从近几年来华旅游情况看，虽然来华旅游人数逐年有所增加，是世界上第六个对外国人具吸引力的国家，但是有资料表明，来华度假、休闲旅游的人数比例在下降，平均逗留天数减少。相反，随着我国社会主义市场经济的发展，人民的生活水平不断提高，国内的旅游业迅猛发展，国内旅游人数一直以大于10倍于来华旅游人数在增长。国内旅游的大发展必将带动休闲旅游的发展，成为大众消费形式。国内旅游人群将成为休闲旅游的主流。

2）家庭旅游是当今休闲旅游的主要形式

当今旅游发展的一个重要趋势就是家庭化。家庭群体是一个最基本最重要的所属群体，它对人们的旅游消费行为直接产生影响。随着人们经济收入的逐步提高和物质文化生活的不断丰富，人们已不能满足于方寸之地的家庭单一生活，尤其是随着独生子女的增多，家长对子女的关爱超过任何以往时期，家长希望并且已有能力让孩子见多识广，或借休闲旅游放松一下紧张的学习生活，因而近年来以儿童为对象的夏令营，以家庭为基本单元的旅游活动异常火爆。从家庭旅游所需要的条件来看，由于度假、休闲旅游主要是在某地逗留一定时间，享受身心的娱乐和休憩，它不需要做太多的长途跋涉，其辛苦程度也低于观光旅游，从而为家庭旅游提供了极大方便，受到家庭的青睐。

3）目标客户群呈现出大众化和多元化的趋向

在过去相当长的时期内甚至今天，人们对休闲旅游存在误解，认为它是有钱人的奢侈享受，这在人们的收入还不十分富裕、社会服务系统尚不健全、国民整体文化素养有待提高的时候，显然是正常的，也是可以理解的。人们的休闲方式多种多样，而以旅游为手段达到休闲目的，无疑是一种高尚的精神生活。对此，当人们占据了较多的闲暇时间和可自由支配的经济收入后，已逐步得到认同，越来越多的人参与其中，休闲旅游不再是少数个人的消费行为，正日益成为大众消费形式。当前，随着人民生活水平的日益提高以及带薪假期的增多，离退休人群的扩大，尤其是双休日制度的推行，休闲旅游已能被我国一般的中等收入阶层和一部分工薪阶层所接受，不仅青年人接受，老年人也接受，其目标客户群呈现出大众化和多元化的趋向。

4）风景优美的城市郊区和经济发达的周边城市是最佳选择

根据国外的经验，一般度假休闲的主要客源圈是旅游者乘飞机两小时左右可达的地域，而根据我国的国情，目前乘飞机休闲旅游的毕竟是少数，同时，休闲旅游的目的主要是为了度假、休闲，又受到假期、消费等方面的限制，故游客一方面不可能像观光旅游那样走马观花，“白天看庙、晚上睡觉”，另一方面也不可能花太多时间在路途中，因此，休闲旅游者自然把眼光投向了那些自然景物优美、服务设施齐全的城市郊区，或经济比较发达、文化生活比较丰富的周边城市。对于众多以度双休日或节假日为主要目的休闲旅游者来说，一般多选择乘火车或汽车2至3小时能到达的地方。

5）休闲旅游具有明显的季节性和时间性

任何旅游都具有季节性和时间性，而休闲旅游表现尤为突出。休闲旅游以家庭、商务人员为主要对象，对旅游时间的选择，多在双休日、节假日，因此，对国内旅游者来说，春节前后、元旦前后、“五一”前后，国庆前后，以及学校放寒暑假期间，成为休闲旅游的主要时间；而对国外旅游者和国内比较富裕的旅游者来说，他们多选择海滨、湖滨、高山休养和高山滑雪为休闲地点和休闲方式，而这些均与季节有着密切的关系，显然是不能反季节或超季节进行的。

6）休闲旅游者对旅游产品和环境质量的选择更为严格

回归自然、返朴归真，是人类天性使然，是现代文明社会中人们的一种迫切要求。尤其是在市场竞争日益激烈、工作与生活节奏都比较快的今天，人们希望能利用闲暇日从工作的劳累与紧张中解脱出来，放松精神、陶冶情趣、锻炼身体、调节生活。因此，他们大多希望到气候宜人、环境幽静、风景优美、空气清新、没有污染的地方去消磨自己的闲暇时光，希望旅游地能提供多样化、大众化的娱乐、休闲和保健设施。显然，这种对旅游产品和环境质量的选择，其侧重点与其它旅游是不同的，要求更为严格。

2、海南休闲养生产业迎来前所未有的市场机遇

海南气候环境具有明显的独特性，西伯利亚的冷空气一到广东，往往就在琼州海峡发生了变化。在海南，严重威胁人类特别是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北方。新鲜的空气，能促进血液循环，大大降低高血压、心血管疾病的发病率。随着人们对养生度假自然资源提出更高质量的要求，为海南所具备优越自然条件的城市定位提出了新的课题，为住宅产业的开发带来了新的方向，开发专业的养生度假酒店、住宅成为实现“市场满意、社会满意、企业满意”的最佳定位，更是避免盲目开发、恶性竞争，实现土地资源最优化利用的开发方式。因此定位为养生度假需求，增加额外的生活服务配套，这样的项目肯定会受到政府、市场、行业关注和取得良好的社会口碑和经济效益。 

（1）国外高端游客对中国养生之道情有独钟

在当今的社会，越是经济发达地区，由于生活节奏快、竞争激烈、心理压力大、人际关系复杂，亚健康问题就越严重。再加上现代都市的生活环境严重受污染，这批富人更渴望找到生命的加油站，特别是在欧洲富裕国家，富人去养生度假的要求非常高，除了有很好的自然环境和完善的旅游度假设施，更注重旅游区的文化体验和是否具备大型的健康养生配套。对于欧美国家的中高端游客而言，中国的宫廷御医、中国悠久的历史文化、艺术，中国的民族烹饪膳食等对他们都是非常有吸引力的。

（2）中国自身步入养生消费爆发性增长点

随着人们生活水平提高，一年120多天的法定假期，“11+1”、“5+2”和“8+4+12”的生活方式已经风生水起。11个月在大城市工作，1个月的长假（元旦、春节、国庆等假期加起来）跑到另外一个城市养生；或者5天工作在市区，2天大休在郊区；更有甚者8小时工作，4小时社交，12小时在紧邻城市的家度过，这一切都激发着休闲养生产业的热情。

疗养养生产业是朝阳产业，这已成为共识。据民政部的测算，去年我国疗养养生产业的规模在6000亿左右，今年这个数字可能变成8000亿。而与此相对应的是，我们在养生产业经济方面却发展缓慢。按照全球休闲与旅游业发展的一般规律，一个国家当人均GDP达到3000—5000美元，就将进入休闲养生消费、旅游消费的爆发性增长期。目前，我国人均GDP已达到3000美元，预计“十一五”期末将接近4000美元，已接近休闲养生产业消费“爆发性增长”的起始点。

（3）海南养生市场前景喜人

美林2010年发布的《亚太区财富报告》以及国际知名咨询公司波士顿(BCG)2010年3月发布的报告均显示，至2009年底，中国共有约50万拥有资产超过100万美元的富裕人士，较2008年增长20%左右。中国是亚太区仅次于日本的第二大富裕人士集中地，占区内富裕人士人口的15%。2009年，中国共有约7000名拥有资产超过3000万美元的超富裕人士，蝉联成为亚太区内超富裕人士最多的国家。

随着中产阶层和高收入高消费阶层的不断扩大，健康养生市场将会迅速提高。目前我国北方及中部大部分地区污染严重，自然环境恶化，唯有海南岛未受污染侵蚀，这里长年阳光明媚，空气清新，气候宜人，环境优美，自然资源极为丰富，是全国著名的长寿岛。海南已吸引了全国各地每年数百万人来休闲旅游度假居住，海南面向全国乃至世界的健康疗养、康复养生的消费市场发展潜力非常巨大。

（4）农产品市场消费分析

本项目种养殖的农产品，均属于高端有机产品，是直接为项目区域内居民及国际旅游岛高端客人服务的。因此，农产品的市场需求必须从高端有机食品销售需求视角出发进行分析。

1）国际旅游岛建设

随着国际旅游岛的建设，国际国内高端游客将海南作为旅游目的地的人群呈明显上升趋势。据测算，到2015年前后，到海南旅游游客年均将达3000万人，其中国内游客1800万人，国际游客1200万人。这些人群中的高端族群对于品质安全、营养丰富的有机食品有着强烈的需求意愿。

2）海南高端饭店及酒店众多

海南作为热带度假圣地，国际国内大型高端酒店及饭店云集，这些酒店或饭店本身就以向顾客提供高端生活品质而定位，他们选购的蔬菜及其他食品必然也是从自身定位出发，选用高品质、高标准的有机蔬菜食品。同时这些酒店或饭店大多是国际连锁饭店集团或国际酒店管理集团的成员，因此，我们面对的不仅是海南的酒店及饭店，更是一个巨大的国际高端酒店及饭店市场。

3）国内外会议众多

海南因其优美的环境、气候条件而成为国内外各种会议的首选场所，这些人群大部分均为高端人群，他们渴求食品的健康安全、渴求生活品质的提升，他们将成为高端有机蔬菜的重要消费人群。

3、项目SWOT分析

（1）优势分析（S）

①　政策优势

海南是既有的也是全国唯一的全省范围的经济特区，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)》、以及国务院办公厅《关于支持海南省发展旅游业有关问题的函》明确给予海南旅游业以大力支持和帮助，同意海南进一步发挥经济特区优势，在旅游对外开放和体制改革等方面积极探索，先行试验。国家旅游局、国家发改委、外交部、公安部、中国民用航空局、税务局等15个部委也均表示，对海南建设国际旅游岛积极支持。这给本项目提供了极大的政策空间机会。

林方略委员在向全国政协十一届三次会议提交的提案中，建议国家从引进企业和资金方面给予海南特殊支持。一方面鼓励社会办医，特别是引进外资兴办档次高、服务优、管理精的医疗、养生、康体产业集群，打造一批具有海南特色和行业优势的养生康体胜地，作为全行业的排头兵；另一方面，在引进外资方面给予特殊支持，适当放宽政策，让海南先行一步。

②　气候、地理环境优势

本项目位于海南定安县，地理位置优越，区域优势明显。海南长夏无冬，气候宜人，阳光、沙滩、温泉、森林等资源十分丰富，且品位很高，再加上空气清新、水质优良等得天独厚的条件，特别适合发展养生康体产业，“一些哮喘病患者到海南过冬后症状完全消失，无需药物便达到保健效果。”

海南具有独特的养生度假自然资源，养生旅游度假已成趋势。项目辐射到海口、定安、琼海，有大量的高端客户群，地理位置适合高级会所度假，真正的海口市的后花园。本项目距离海口南站、轻轨东站车站距离仅三十分钟车程，区域内公交车路线通过，交通条件非常发达。

③　自然文化资源

项目所处定安县土地广阔肥沃，全县宜开发利用土地178万亩。水源丰沛全县境内集雨面积达100平方公里以上的河流10条，水源总量为15.92亿立方米，水能蕴藏量17931千瓦，可开发量为11216千瓦。矿产丰富，已探明的具有开采价值的主要矿10多种：金、银、铜、钴、铅、铝、铀、铁、石墨、石英石、高岭土等。旅游资源前景广阔，主要旅游景点有：省级风景名胜区南丽湖、定安古城、探花郎张岳崧故居、见龙塔、明代尚书王弘诲故居八角楼、母瑞山革命纪念园、文笔峰、中华未来城等。定安地势平坦，土地肥沃，海岛性季风气候，冬暖夏凉，四季如春，年降水量1500-2000毫米，至今保持着原生态茂盛的植被。

项目所在地定安，历史悠久，具有深厚的福寿文化底蕴。通过深入挖掘定安文化资源，打造精品养生度假项目，直接将推动定安县乃至海南省休闲养生产业发展。在海南国际旅游岛建设的大背景下，项目必将受到省市各级政府的大力支持，进而为本项目营造良好政策空间。

④　区位优势

l 项目位于定安县境内，处海口1小时经济圈内，不仅可借助国际旅游岛建设振兴海南西部地区综合性措施出台的机会加快建设步伐，又可借助省会海口的辐射和带动作用加快发展，区位优势十分明显。

l 项目所在位置虽处定安境内，但距海口非常近，居于大海口经济圈范围。作为海南省政治、经济、文化中心的海口，凭借其特有的资源优势，在不久将来必将成为国际性的大都市，因而派生给本项目相当数量的中高端客户。随着人们生活水平的提高，生活理念的提升，海口区域交通设施的不断优化完善，使得项目所在地凭借有利区位资源、稀缺土地资源而成为城乡一体化、公共服务均等化、养生标杆化的示范性窗口。

l 粤琼跨海通道建设已进入实质性阶段，通道论证、可研工作正稳步推进。粤海大桥建设对发挥海南在北部湾、东南亚及南海的区位优势具有重要作用。交通的改善将吸引更多珠三角地区追求生活理念的人士前来海南养生度假，项目所在地绝佳的地理位置配上定安浓厚的文化底蕴与休闲养生度假服务，无疑将吸引每一位踏上海南土地的休闲养生者。

（2）劣势分析（W）

①　政府态度及宏观政策对项目的开发、建设影响巨大

政府对城市规划区的态度及出台政策决定项目土地出让开发成功与否。城市规划路网的实施时间及空间定位对项目的建设有着极大的影响。

②　周边生活配套设施尚不够完善，商业繁华程度较低

项目位于定安县田头村委会，多种因素致使项目区域及周边基础设施仍相对落后，极为不完善。表现在主要交通道路尚未竣工通车，村村通道路狭窄，供水、供电系统未覆盖到该区域，这极大限制了项目的正常、顺利开发。

③　酒店康体养生度假专业人才缺乏

酒店康体养生度假旅游服务水平的高低在很大程度上决定着养生度假产品质量的高低，而康体养生度假服务水平的高低取决于康体养生专业人员素质的高低。养生旅游人才必须具有养生相关专业知识、医疗护理常识，了解宗教养生文化、懂得保健食品的烹制，并且要具有与人有效沟通的能力和处理突发事件的能力。目前，海南符合上述要求的专业养生度假人才仍未到达要求。

（3）机会分析（O）

①　休闲时代的来临

所谓休闲时代，是指一个国家或地区人均GDP进入3000-5000美金阶段以后，在居民生活方式、城市功能和产业结构等方面相继形成休闲化特点的一个发展时期。中国人均GDP到达4283美元，已经步入休闲时代。休闲观念已经深入人心，正在逐步形成为人民的一种生活常态。中华传统养生文化石在特点的价值体系和文化环境中形成的特定思想。中国传统养生文化已进入生产活动之外的“休闲”，以养生作为基本取向，倡导一种文明、健康、科学的生活方式。

②　政府重视养生度假发展

海南作为国际旅游岛规划纲要获批后，由于轻轨、机场等各项基础设施的建设，海南经济、养生度假发展将上升到新的发展阶段，政府已明确指出提出了“发展以休闲，养生为主要特色的都市生态休闲度假产业，重点发展以养生为主的特色旅游度假，建设生态湿地、康体疗养为一体的特色康体养生度假区”。

③　康体养生度假旅游发展势头良好

由于海南得天独厚的气候天气，海南具有独特的老人养老自然资源，对老年人的身体具有良好的保养和康复作用，被世界养生大会誉为最适合老年人居住的地区。近几年来，老年人到海南过冬避寒呈成长态势，越来越多的老年朋友选择在海南过冬，海南已经成为中国老年人冬季养生度假的首选目的地。

（4）威胁分析（T）

近年来，随着国内养生度假旅游热潮的兴起，海南省海口、三亚等地方已经相继发展养生度假旅游区，虽然尚不够成熟，但同类产品竞争激烈，在一定程度上对定安康体养生园度假旅游构成威胁。

综上所述，定安·田头·休闲农业与乡村旅游养生度假区不仅充分利用了区域资源条件，为美丽的椰城增加了一个新的亮点，同时也适应了社会发展趋势，为社会、环境、经济的可持续发展作出了贡献。本项目在拥有丰富资源优势依托的同时，也还面临着众多开发建设的问题和矛盾；在众多发展机遇之后，也还蕴藏着其它区域的竞争威胁。因此项目的规划和建设，应慎重科学的定位，充分发挥优势，扬长避短，通过独一无二的自然环境资源、合理的项目配比和科学的规划相结合，形成项目独有的特性优势。

4、项目市场定位

（1）项目整体定位

本项目以建设休闲农业与乡村旅游为发展目标，打造生态农业、养生、休闲、旅游群，与自然和谐共生居住区，形成定安休闲农业乡村旅游体验区。

（2）项目诉求点

“休闲农业、乡村旅游”理论：休闲农业、乡村、旅游的一致博弈论。

5、项目目标市场分析

（1）目标市场定位

从对国内游客进行专项抽样调查结果显示，到定安县的游客表现出明显的休闲度假和商务会议需求，高出全国平均水平，说明定安县在休闲度假市场和商务会议市场上具有巨大的发展潜力。

按喜爱的旅游区类型划分的国内游客构成（%）

表3-1 国内游客构成表

按游客旅游目的划分的国内游客构成（%）

表3-2 国内游客构成表

（2）目标市场趋势分析

越来越多的迹象表明，休闲度假旅游将成为21世纪旅游需求的主体，高质量的度假环境，多样化、高档次的康体旅游产品，舒适周到的旅游服务，以及鲜明的文化特色将成为客源需求发展的新趋向。这些趋向表现在以下方面：

① 注重休闲度假的康体保健功能

随着休闲度假主流趋势的到来，休闲度假旅游已经发展成为一种整合多种旅游产品的旅游方式，除了多样化的康体健身、运动休闲、观光娱乐项目外,还应具备现代化的疗养设备、诊所、治疗设施以及专业化的疗养医生，以使旅游者同时能得到身体和心理的保健效果。

② 寻求高质量的生态度假环境

高质量的生态环境是温泉旅游区必备的条件之一。对生态环境的保护与营造就是树立可持续发展的观念，遵循天人合一、融合自然的造景理念,对度假区周边自然生态环境严格保护、同时营造与生态环境相协调的人工建筑环境，形成人与自然和谐共处、水乳交融的度假境界。

③ 对游览环境的舒适性要求提高

舒适性是旅游区的基本要求。休闲度假旅游区的选址在具有舒适的大小气候、便捷的交通条件的区域，同时营造宽松、文明的社会环境，舒适、清洁、安全的住宿设施，一流的饮食服务，方便的通讯设备等，为旅游者提供一个舒适的游览环境。在规划建设时，度假区尽量要考虑四季都可以开展的旅游活动，充分利用旅游资源建设多样化的互补型景点与项目，开展会议旅游和举办节庆活动，使度假区具备多样化的旅游功能。

④ 对文化旅游产品的需求增加

文化是旅游区的灵魂，也是度假区的重要旅游吸引要素。充分挖掘文化的独特魅力，将其转化为可以体验的旅游项目，进而形成具有独特文化元素的旅游体验，才能产生足够的旅游吸引力。    

（3）目标客户群预测

① 目标客户群规模预测

表3-3 项目目标客户群规模预测表

② 目标客户群空间定位

表3-4 项目目标客户群空间定位表

③ 目标客户群特征定位

表3-5 项目目标客户群特征定位表

四、项目建设条件

1、项目建设选址

项目地处海南省定安县富文镇田头村委会，位于定安县南部，属于海口市1小时经济圈内，距离南丽湖风景度假区高速路口15公里，距离南丽湖度假区仅4公里。

理位置图

2、项目自然条件

（1）气象气候条件

项目规划区地处海南东北部地区，属热带季风海洋性气候。项目所处在定安县黄竹镇白塘水库旁，基本特征为：四季不分明，夏无酷热，冬无严寒，气温年较差小，年平均气温高；干季、雨季明显，冬春干旱，夏秋多雨，多热带气旋；光、热、水资源丰富，风、旱、寒等气候灾害频繁。年平均气温22.5℃～25.6℃,年日照时数1780～2600小时，太阳总辐射量4500～5800兆焦耳/平方米，年降水量1500～2500毫米（西部沿海约1000毫米）。

海南岛东北部大部分地区年平均气温在22.5℃～25.6℃之间，中部山区略低于23℃，南部、西部略高于25℃，等温线向南弯曲呈弧线，由中部山区向沿海递增，沿海高于内陆，南部高于北部。最冷月在1月份，中部山区月平均气温16.5℃左右，全岛最低，最热月大部分地区出现在7月，月平均气温西部的东方为29.2℃，为全岛最高。

（2）水文

    定安县境内水源丰沛，河流纵横，呈网状分布。南渡江是境内最大的河流，集水面积在100平方千米以上的河流有南渡江、巡崖河、龙州河。永丰河、南定河、温村河、卜南和、加浪河、文曲河、塔洋河等10余条，集雨面积100平方公里以上，呈网状分布，水能蕴藏量大，可开发量11216千瓦。中二型水库2宗（100立方米以上库容），小型66宗（10--100立方米库容），山塘36宗（10立方米以下库容）。其中：南丽湖是琼北地区最大的人工湖，如今已发展成为集水利灌溉、人畜饮水、淡水养殖、旅游业为一体的综合性水库。

（3）地质地貌特征

    定安县位于海南省东北部内陆，南渡江中下游南畔，地处东经110°7＇至110°31＇，北纬19°31＇至19°44＇之间。
    定安县总面积1189平方公里，全县可利用土地面积178.1万亩，其中耕地面积 72.24 万亩，可开发的坡地、荒地60万亩，土地资源丰富，土地肥沃。土壤主要分三类型：南部地区以火山喷发的玄武岩和砾岩风化壤土及砂质粘土为主，适宜粮食、橡胶、槟榔、甘蔗种植；中部地区属棕色粘土和沙质壤土，适合荔枝、菠萝、龙眼、花生、胡椒等热作经济作物的生长条件；北部地区属南渡江冲积平原，地势平坦，水源充足，农田基本设施完善。

（4）社会经济概况

    ① 工业

    定安县已被列入海口经济发展圈，地理位置优越，与省会城市海口仅一江之隔。县城距离海口市中心、海口火车站、秀英港、美兰机场均为半个小时的车程，环岛东线高速公路贯穿其中，农产品加工资源丰富，发展工业有得天独厚的优势条件。

    全县现有略具一定规模的工业企业有88家，其中国有企业11家，集体所有制企业25家，股份制企业2家，私营企业42家，外来投资企业8家，年生产规模在500万以上的工业企业有15家。制糖工业是我县传统的特色产业，全县有两家机制糖厂（茶根糖业有限责任公司和居丁糖厂）都属于中型制糖企业，每天可处理甘蔗量3000吨，每年可自理甘蔗总量35—40万吨，生产的一级白砂糖产品深受消费者的欢迎。茶根糖业公司生产的一级白砂糖在全国食糖产品评比中获得一等奖，位居海南第一名。从工业产业结构现状来看，基础上集中于食品加工业、服装加工业、汽车维修业等三大行业，还有镭射光盘、制药、牙膏、建材、彩印包装等新兴工业。乡镇工业主要从事橡胶与槟榔加工。槟榔加工主要分布在定安县南部几个乡镇，槟榔干果产品主要远销湖南、湖北、江西等地，定安槟榔已成为湖南地区销售槟榔干产品的一大品牌。橡胶加工业主要是对橡胶半成品加工，中瑞、南海、金鸡岭三大国营农场橡胶厂规模较大，主要生产颗粒胶，各乡镇民办小胶厂加工片胶。
    工业招商引资取得显著成效。到目前为止，近两三年在开发区内落户的工业招商引资项目有12个，总投资13860万元。其中，已建成投产的项目有7个，正在兴建的有5个，有的项目投产后已发挥经济效益。其中安裕皮革制品有限公司、海南绿沁园实业有限公司、海南台胜渔业有限公司、定安顺安皮革制品有限公司是出口型企业，生产的皮革手套、菠萝罐头、冷冻罗非鱼片等产品全部出口，产品畅销美国、澳大利亚、加拿大、台湾、日本等地。

    ② 农业

   定安县总面积1189平方公里，全县可利用土地面积178.1万亩，其中耕地面积 72.24 万亩，可开发的坡地、荒地60万亩，土地资源丰富，土地肥沃。土壤主要分三类型：南部地区以火山喷发的玄武岩和砾岩风化壤土及砂质粘土为主，适宜粮食、橡胶、槟榔、甘蔗种植；中部地区属棕色粘土和沙质壤土，适合荔枝、菠萝、龙眼、花生、胡椒等热作经济作物的生长条件；北部地区属南渡江冲积平原，地势平坦，水源充足，农田基本设施完善，是全县瓜菜主要产地，近年来冬种瓜菜发展快速，主要品种有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等。定安县距海南省省会海口市仅38公里，依托海口市近郊的优势，在定安县北部建设适度规模的“菜篮子基地”必定有很好的发展。

3、社会配套条件

（1）项目地交通条件

项目位于中国定安县田头村委会，定安县为省会海口市的卫星城，北距海口港40公里，距海口美兰机场36公里；东距清澜港48公里；西距洋浦港113公里；环岛东线高速公路在本县境内通过，沿途开设三个分道口与县内各公路、南丽湖风景名胜区和塔岭工业开发区相连；全省东线、西线和两横干线公路贯穿定安县东南西北地区，形成良好的交通网络，交通十分快捷便利。

（2）项目地供、排水条件

项目区地下水源丰富，可以通过打深井获得水源供应。也可以通过水库和龙州河引水，利用地表水。项目地利用地下水还是引入地表水，应通过考察、勘测，进行技术经济比较论证后确定。

（3）项目地供电条件

海南“十一·五”规划期间拟建设核电站，太阳能、风能电站，以满足海南国民经济发展的需求。因而本项目建设及经营用电届时可以获得满足。

（4）通讯条件

海南省的通讯设施能力已达到全国先进水平，建有先进的程控交换系统，项目地范围内固定电话线路与移动通讯网络全覆盖，实现国内外直拨通讯。海南电讯事业发达，为本项目运作创造了优越的条件。总的来说，项目建设开发的各种条件基本具备，可以满足项目建设的要求。

五.总体规划设计

1、项目总体规划原则

（1）区域统筹，协调发展：统筹定安县富文镇发展，协调新农村建设与定安县文化养生度假旅游区的关系，将新农村建设与养生度假旅游融入到海口半小时经济圈的发展中。

（2）贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”思想。以建设绿色生态的海南特色新复合型社区为目标。创造布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的生生态养生度假旅游区。

（3）规模合理，适当超前：合理确定项目平台的发展规模，规划充足的用地，适当扩大规模，预留发展用地。

（4）规划设计贯彻生态原则、文化原则，力求塑造一个具有优雅的地理环境、充满文化内涵、具备鲜明个性的生态休闲农业与乡村旅游区。

2、项目总体规划思路

本项目以《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》为指导思想，以《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)》为行动指南，立足休闲养生福地、文化的底蕴，坚持国际标准，打造精品，拟规划建设田头·生态示范新村、田头·农业休闲与新农村旅游发展区、田头·热带农业观光区、田头·“无疫”养殖区、田头·水上休闲娱乐区、田头·休闲养生农庄六大板块。

（1）项目建设发展坚持强岛富民，普惠民生。让农民充分享受到国际旅游岛建设发展的成果，将项目打造成为世人梦想追逐的休闲养生天堂和海南农民的幸福家园；项目建设发展坚持生态循环优先，保护环境。把发展循环经济、保护生态环境、节约能源资源、推行低碳生活放在项目建设的首要位置；

（2）项目建设发展坚持改革创新，先行先试。要勇于打破现有体制障碍，破解项目发展面临的政策瓶颈难题，有效整合荒地资源，在管理体制、三农发展和运营模式等方面积极探索；

（3）项目建设发展坚持规划引导，扎实推进。按照“整体设计、系统推进、滚动开发”的空间发展模式，科学规划，合理安排发展步骤，优化空间布局，预留发展空间，打造国际旅游岛的精品工程；

（4）项目建设发展坚持统筹协调，全面发展。统筹荒地资源的农业性开发和经济性开发；统筹旅游养生开发与城镇发展和新农村建设，推进城乡一体化进程；促进海南热带农业与旅游养生休闲度假产业融合发展。

3、项目总体规划目标

项目以坡地为开发基础条件；以建设社会主义经济特区新农村，探索海南热带特色农业与荒地可持续利用相结合，带动区域农民增收致富为出发点；立足于休闲养生产业，构筑一种具有海南特色的新复合型社区。项目以定安历史文化为底蕴，以原味自然资源为基础，以养生休闲度假为核心，以品味和谐文化为追求。

田头休闲农业及乡村旅游发展项目按照国际旅游区质量标准，高要求、高规划、高起点建设一个低密度、低能耗、低污染、低排放、低运行成本的生态养生庄苑，本项目建设的启动将成为海南国际旅游岛建设中一颗闪耀明珠，将丰富国际旅游岛建设下海南文明生态村的内涵，将探索海南三农问题与海南养生产业实现和谐可持续发展的新路子，将推动海南社会、经济实现又好又快发展。

本项目以保护耕地为原则，在统筹城乡综合配套改革试验区及城乡一体化的宏观政策支持下，以定安县农村集体土地流转政策为依据，在总共20650亩的规划整理面积中，通过占补平衡，拆院并村，拆村建区。集中20650亩农村分散居住区，以建设和打造极具有国内竞争力的“田头·休闲农业与乡村旅游”综合产业。

4、项目总体定位

本项目定位是：新农村（循环农业）+新养生（原味原品）+新经济（生态低碳），从而探索打造一种新的荒地可持续发展模式。本项目的建设，将是推动荒地、三农、养生、度假、娱乐、医疗、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。