海南省国营西联农场新瑞 队拆迁安置建设项目可行性研究报告

第一章　总　　论

３．１项目建设地址

国营西联农场新瑞队拟建搬迁用地位于现居民点东北面１公里处光宝公路旁，项目用地面积为１４５３４．５２平方米。

图３－１　海南省国营西联农场新瑞队拆迁安置地理位置

３．２自然条件

３．２．１　地形地貌

　　　　该项目建设用地面积为２１．８０亩，其总体地势平坦，属于玄武岩剥蚀堆台地，地面标高在８２－８６ｍ之间，坡度小５°。地貌单一，地形起伏小，地形地貌复杂程度简单。

３．２．２　水文地质条件

项目建设区分布有基岩裂隙潜水，含水层岩性为玄武岩，主要接受大气降雨的入渗和侧向补给，迳流条件受地形控制，由高往低排泄，水位埋深一般３～６ｍ。

３．２．３　气候

项目所在地的气候属热带季风气候，年平均雨量１８１５．６毫米，雨水多集中在５～１０月份。年平均气温２３．２０Ｃ，平均湿度８３％，风向冬季多西北风，夏季多东南风，四季长青，气候宜人。　

３．３交通条件

　　　　项目所在地位于位于儋州市西南部，东北距海口市１３７公里，西南距三亚市２８８公里（高速路），地块交通较为便利，满足项目建设运输条件。

项目交通区位图

３．４公用工程现状及建设条件

本项目建设场地水、电、通讯等公用设施齐全，施工场地条件较为完善。

第四章　建设内容及规模

４．１建设内容

本项目为海南省国营西联农场新瑞队拆迁安置，目的是为保障和改善西联农场新瑞队职工的居住条件，提高生活水平。根据海南省地质环境监测总站与２００５年９月编制的《海南省儋州市地质灾害调查与区划报告》，国营西联农场新瑞队现居住点处于地质灾害滑坡地段，是海南省地质环境监测总站认定的地质灾害滑坡区。

安置区内主要三栋混合二层、十二栋混合一层，为低层建筑，属于一般建筑项目。项目内安置西联农场新瑞队居民，总共安置居民４８户，人口１５８人。拟建１５栋住宅楼，其中三栋混合二层（每栋四户）为一期项目、十二栋混合一层（每栋三户）为二期项目。

项目建筑依地势与路网而建，规划区域内居民房排列高低错落有致，整体感觉简洁明快，低层建筑以南北方向排列，适应当地居民生活习性。区域内道路之间相互连通，安置区绿地进行分散布置，为居民提供舒适悠闲的休闲活动场地。

项目主要建设内容为包括建筑安装工程、配套建设区内道路、绿化、给排水工程、电力电信工程等。

４．２建设规模

根据拆迁户的数量，结合本项目占地面积，规划约定的容积率，综合确定本项目的建设规模为：

本项目建设用地面积为２１．８亩。建设用地面积为１４５３４．５２㎡，其中：安置区用地面积１２０９６．００㎡，配套基础设施用地面积２４３８．５２㎡。安置区总建筑面积为４２３３．６０㎡。

４．３安置区规划内容

安置区将统一进行设施配套，包括相应的水泥路、下水道、路灯、垃圾箱、自来水等，满足居民日常生活需求。考虑未来不确定因素，安置房规划是多预留一部分面积。

４．４西联农场新瑞队安置房形式

规划一～二层的住宅楼有两种安置房形式，其中：

　①二层住宅楼３栋，每栋建筑面积为４８６平方米，总建筑面积为１４５８平方米，１２１．５平方米／户，可安置居民　１２　户。

　②一层住宅楼１２栋，每栋建筑面积为２３１．３平方米，总建筑面积为２７７５．６平方米，７７．１平方米／户，可安置居民　３６户。

第五章　工程方案

５．１设计依据

（１）《民用建筑设计通则》（ＧＢ５０３５２－－－２００５）；

（２）《住宅设计规范》（ＧＢ５００９６－２０１１）；

（３）《住宅建筑规范》（ＧＢ５０３６８－２００５）；

（４）《无障碍设计规范》ＧＢ５０７６３－－－２０１２；

（５）《建筑结构荷载规范》ＧＢ５０００９－２０１２；

（６）《夏热冬暖地区居住建筑建筑节能设计标准》ＪＧＪ７５－－－２０１２；

（７）《公共建筑节能设计标准》ＧＢ５０１８９－２０１５；

（８）《无障碍环境建设条例》国务院令第６２２号；

（９）《海南省公共建筑节能设计标准》（ＤＢＪ０３—２００６）

（１０）《建筑抗震设计规范》（ＧＢ５００１０－２０１０）；

（１１）《建筑地基基础设计规范》（ＧＢ５０００７－２０１１）；

（１２）《建筑给水排水设计规范》（ＧＢ５００１５－２０１０）；

（１３）《民用建筑电气设计规范》（ＪＧＪ１６－２００８）；

（１４）其他国家或地方相关规范、标准。

５．２规划设计原则

１、前瞻性原则。规划时，本着满足现在，着眼未来，近期与远期发展相结合，适当超前规则的原则进行设计；

２、营造良好的居住环境，创造特色景观；

３、“经济性”原则。规划中响应“建设节约型社会”的号召，坚持经济实用，用最适当的投资获得最大的经济、社会效益；

４、“生态型”原则。注重绿色生态设计，并以环境的可持续发展为目标；

５、力求经济效益、社会效益、环境效益相统一。

５．３规划目标

１、打造便捷高效、环保的新居民区，满足居民生活要求

２、充分协调经济、环境，实用、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑空间的组合、建筑风格形式、内在居住功能、住区景观构成以及文化体育和生活配套设施等方面因素，使之成为西联农场保障房项目的楷模。

３、合理确定居住区的职能、规模、发展方向合理配套各类公共设施，努力营造新区高品质的人居环境，与此同时，重点对环境进行相应的景观环境设计。

４、创造新区高品质的人居环境，以适应新时期生活需求，以合理的设计带动廉租房发展，塑造高雅新颖的现代建筑，使之成为新区一道亮丽的风景线。

５、以建设文明住区为目标，注重居住区人与人的关系，营造良好的邻里环境，建立完善的居住区步行游憩绿地系统，创造安全、方便、舒适的居住生活环境。

６、坚持可持续发展思想、生态思想以及打造节约型社会的总体方针，使其真正落实到实处，针对该居住的地形地貌，处理好居住区竖向设计和排水系统，构筑居住区良好而独特的生态居住环境。

７、加强规划设计的可操作性，保证规划管理的顺利进行。

５．４规划理念

“树立绿色、低碳发展理念，增强可持续发展能力”是国家“十三五规划”提出的重要要求。节能减排、生态环保是国家大力推行的发展政策。位于儋州市国营西联农场新瑞队安置区建设项目，将农民安居、生态空间与自然环境完美地融合在一起是本次规划的重要考虑。

随着城市的扩展，土地越来越少，要求我们高效利用土地，本次设计尽可能的提高容积率以建设更多建筑；建筑设计上注重节能，注重新型材料的运用。

完善基础设施，采用先进的保温隔热装置，降低室内外消极热交换产生的能耗；绿化上中心绿地与组团绿地相结合，将绿化引入生活中；鼓励居民绿色消费，生态生活。

通过各大低碳支撑体系的建设，全面实现居民居住环境生态化、提升空间品质，实现宜居居民区。

规划坚持以人为本，完善公共服务设施和社会保障体系，建设高品质，配套设施完善的宜居居民区。

　　　　结合居住区主要出入口规划设置功能齐全的安置区、文化等服务配套设施，供居民活动与交流，结合各级景观节点布置儿童、老人的活动场地等设施。

５．５设计指导思想各专业在符合国家和儋州市现行有关规范、规定和技术标准的前提下，尽量忠实于原方案设计和满足顾客提出的要求，并完善建设各项配套设施。同时，应针对该项目的特点对方案进一步深化。

５．６总图设计

５．６．１　总平面布置

１）构思意图

严格遵守基地原规划要点，建筑各边退缩及建筑总高保持不变。建筑面积保持基本不变，所有指标均控制在规划要点之内。

２）分区布局

依据规划要求，作为村民安置项目，项目规划中的功能区域：住宅区。

ａ、住宅区

安置区包括低层住宅户型，每种户型均以统一风格进行建造，建筑物依路两侧而建，道路系统八达，区内居民可便捷到达其他地方。

３）环境景观和绿地布置：

在总体规划和景观设计原则的控制下，尽可能的丰富绿化层次，安置区绿化将建筑环绕所形成的绿化网络结构清晰，空间层次丰富。

图５－２　项目总平面图

５．６．２　交通道路组织

１）本项目工程北面和东面临市政道路。根据规划要点：基地北面与市政接口处设一个主出入口。基地内的环形道路均通过每栋建筑，形成有效交通、消防道路网。

２）消防通道均能到达每栋建筑物，满足消防要求。

５．６．３　竖向设计

１）本区地势平坦宽阔，坡度较小。规划根据现有地形标高及周边城市道路路面标高进行雨水排放设计。区内道路设计标高为３１．０ｍｍ～６０ｍｍ。道路控制点标高、室内外地坪标高。

２）本工程场地内地面水通过居住区内的排水管网收集后排向东面市政接口；部分建筑屋面及室外平台雨水采用有组织排水；雨水采用集水沟排水；路面雨水通过雨水井排向市政排水管网。

５．６．４　建筑放线及定位

建筑放线采用绝对坐标进行放线，建筑±０．００标高以各单元为标准。

５．６．５　配套设施及公用设施

本工程设有公用配套设施：配电房、化粪池及垃圾收集站点。

５．６．６　绿化设施

场地内绿化系统由道路绿化和各种空地绿化使用费共同组成，绿化由草皮及各类灌木、乔木立体构成，设计上结合地形，分别种植各类标志性、季节性的花、草、树木等设施，形成各具特色的组团绿化。

５．７建筑设计

５．７．１　设计概述

项目建筑设计总体概况

１）规划总用地面积１４５３４．５２平方米，总建筑面积４２３３．６０平方米，建筑总高度６．５ｍ。属低层建筑，采用钢筋砼框架结构，抗震设防烈度７度，按抗震计算，设计使用年限为５０年。屋面防水等级按《屋面工程技术规范》（ＧＢ５０３４５－２００４）为ＩＩ级。

２）建筑物使用功能和工艺要求：

本项目的使用功能为住宅。

３）空间布局

本规划主出入口位于地块北面。

基地内部为组团式布置两种低层住宅户型：

１．户型为一层３米高，７７．１平方米／户，共１２栋；

２．户型为两层６．５米高，１２１．５平方米／户，共３栋。

４）立面造型及与周边环境的关系：

建筑设计中的单体建筑民族风格强烈，将当地文化渗透到建筑设计当中，建筑以一至二层为主。安置区内建筑风格统一，处处营造浓厚的当地风情。建筑单体注重不同构件以及不同材料之间的衔接。整体色彩采用暖色调，白色的墙体，啡色的火山岩基础，以及砖红色的屋顶，搭配十分协调。

５）建筑的无障碍设计：

本项目按《城市道路和建筑物无障碍设计规范》的要求在建筑入口及门、水平与垂直交通等位置设计无障碍设施。

６）建筑用料说明：

低层住宅建筑材料表

门窗墙体材料表

５．７．２　建筑主要特征

（１）屋面做法为二级防水做法：

１）本工程屋面按《屋面工程施工及验收规范》要求施工；

２）雨水管选用：１１ＺＪ２０１－３７，落于屋面上的雨水管下方做水簸箕，做法：２００＊２００Ｃ２０细石砼，厚４０；

３）１００厚Ａ级水泥挤塑保温板

４）　干铺无纺布，２厚ＬＢ－２０ＳＢＳ单组份橡胶防水涂料层

５）２０厚１：２砂浆找平

６）２０厚（最薄处）１：８水泥珍珠岩找２％坡

７）采用参入无机硅防水粉的防水砂浆纵横批面两道，并做上女儿墙４００ｍｍ

８）用１：２水泥防水砂浆抹光。

（２）门窗工程

１）所有门窗均立墙中，管井检修门门框与开启方向墙面平；

２）铝合金、塑钢门窗由生产厂家设计制作，门窗技术性能要求详见门窗表；

３）本工程门窗五金配件门锁由施工方配齐；

４）凡窗台高度小于９００时均做护窗栏杆，栏杆高出窗台９００；

　　　　５）所有门窗过板均用钢筋砼预制过板。

５．７．３道路工程

１、路面结构设计

高等级路面通常采用水泥砼或沥青砼。　　

水泥砼路面的优点是使用寿命较长，耐久性好，初期养护维修少。水泥砼路面摊铺快速，施工方便，行车舒适，行车噪音低，局部开挖、修补比较方便，便于今后地下管线二次埋设。　　

为减少噪声污染，保持良好的城市生态环境，创造优越的工作、生活条件，本工程设计推荐采用水泥砼路面。　　

２、无障碍设计　　

本工程无障碍设施，在道路路段上铺设视力残疾者行进盲道，以引导视力残疾者利用脚底的触感行走。行进盲道在路段上连续铺设，无障碍盲道铺设位臵一般距绿化带或行道树树穴０．２５～０．３ｍ，行进盲道宽度０．６ｍ。行进盲道转折处设提示盲道。对于确实存在的障碍物，或可能引起视残者危险的物体，采用提示盲道圈围，以提醒视残者绕开。同时，路段人行道上不得有突然的高差与横坎，以方便肢残者利用轮椅行进。如有高差或横坎，以斜坡过渡，斜坡坡度满足１：２０的要求。

道路交叉口人行道在对应人行横道线的缘石部位设臵缘石坡道，其中单面坡缘石坡道坡度为１：２０，三面坡缘石坡道坡度为１：１２。坡道下口高出车行道的地面不得大于２０ｍｍ。交叉口人行横道线贯通道路两侧，经过道路分隔带处压低高度，满足轮椅车通行。在交叉口处设臵提示盲道，提示盲道与人行道的行进盲道连接。同时还设臵音响设施，以使视残者确认可以通过交叉口。　　

沿线单位出入口车辆进出少，出入口宽度小的，设臵压低侧石的三面坡形式出入口，顺人行道行进方向坡度为１：２０，行进盲道连续通过。沿线单位出入口车辆进出多，出入口宽度大的，设臵交叉口缘石式的出入口，人行道在缘石处设臵单面坡缘石坡道，坡度１：２０，并在坡道上口设臵提示盲道。　　

７、附属工程

①缘石、路边石　　

预制中分带路缘石采用机制Ｃ３５砼，路边石采用机制Ｃ２５砼，人行道路缘石采用芝麻灰花岗岩。机制路缘石及路边石表面不得有蜂窝露石、脱皮、裂缝现象。两节间采用１：３水泥砂浆安装后勾缝宽０．５ｃｍ，安装路缘石、路边石在直道上应笔直，弯道上应圆顺，无折角，顶面应平整无错开，不得阻水。

５．８结构设计

５．８．１　设计依据

１、《建设结构可靠度设计统一标准》ＧＢ５００６８—２００１

２、《建筑结构荷载规范》ＧＢ５０００９—２０１２

３、《混凝土结构设计规范》ＧＢ５００１０—２０１０

４、《建筑抗震设计规范》ＧＢ５００１１—２０１０

５、《建筑工程抗震设防分类标准》ＧＢ５０２２３－２００８

６、《建筑地基基础设计规范》ＧＢ５０００７—２０１１

７、《砌体结构设计规范》ＧＢ５００３—２０１１

８、《岩土工程勘察规范》　ＧＢ５００２１－２００１（２００９年版）

５．８．２　工程概况

海南省国营西联农场新瑞队原居住用地为地质灾害滑坡点，严重影响居民的安全，需整体搬迁。新瑞队搬迁安置点位于原居民点东北面１ｋｍ处光宝公路旁，交通便利。地理坐标：Ｘ：１８８９６７．３５７～１８９１１８．５６２，Ｙ：１０９７０１．０７７～１０９８６３．１１７，所在行政区属儋州市管辖。

项目用地面积为１４５３４㎡，约２１．８亩，拟建多栋层高一～二层的居民房，为底层建筑，整个居民区有４８户，其中示范区１２户为一期工程，其余３６户为二期工程。一期工程２８栋低层住宅。二期２０栋一层住宅，２０栋低层住宅，属一般建设项目。

５．８．３　结构形式

低层住宅采用砖混结构，外墙采用２４０厚ＭＵ１０灰砂砖墙，分户墙采用２４０厚ＭＵ１０灰砂砖墙，内墙注明着除外均采用２４０厚ＭＵ１０灰砂砖墙，轴线居中。抗震设防烈度为７度，砖混抗震等级为三级。

５．８．４　地质概况及基础

根据勘察查明，在所达深度范围内，场地分布地层单一为第四纪下更新统玄武岩，上覆为玄武岩风化土，褐红色，由粉粒、粘粒组成，硬塑状，平均厚度约５ｍ。下覆为中等风化玄武岩，工程性好。

本工程地基基础设计等级为乙级，均采用柱下独立基础，持力层为砾质粘性土，承载力特征值为１８０ＫＰａ。

５．８．５　荷载取值

本工程荷载按《建筑结构荷载规范》取值。

基本风压值采用５０年一遇，Ｗ０＝０．８５ＫＮ／ｍ２，地面粗糙度Ａ类，建筑体形系数Ｕｓ＝１．３。

５．８．６　抗震设防

根据《建筑抗震设计规范》（ＧＢ５００１１—２０１０），本工程位于７度抗震区，设计基本地震加速度０．１０ｇ，建筑场地类别为Ⅱ类，建筑场地划分为抗震一般地段，本工程为抗震设计。

５．８．７　设计等级与要求

１、建筑结构安全等级

根据《建筑结构可靠设计统一标准》，本工程的建筑结构安全等级为三级，结构重要性系数ｒｏ＝１．０。

２、基础设计等级

根据《建筑地基基础设计规范》，本工程地基基础设计等级为乙级，场地土类型为玄武岩剥蚀堆积台地，建筑场地类别为Ｉ类。

３、抗震等级

本工程位于７度区，采用框架结构，根据《建筑抗震设计规范》（ＧＢ５００１１—２０１０）本工程建筑高度６．５米，装混抗震等级为四级。

４、建筑构件的耐火等级与耐火极限

本工程耐火等级为二级，其建筑构件的耐火极限及燃烧性均按《建筑设计防火规范》中有关规定执行。

５、构件挠度及裂缝控制标准

当构件计算跨度ｌｏ＜７ｍ时，挠度允许值［ｆ］＝ｌｏ／２００，当构件计算跨度７≤ｌｏ≤９ｍ时，挠度允许值［ｆ］＝ｌｏ／２５０，当构件计算跨度ｌｏ＞９ｍ时，挠度允许值［ｆ］＝ｌｏ／３００，最大裂缝宽度室内［Ｗｍａｘ］＝０．３ｍｍ潮湿环境［Ｗｍａｘ］＝０．２　ｍｍ。

５．８．８　结构材料

１、所有钢筋砼均为Ｉ、ＩＩ级钢Ｃ２５砼。

２、混凝土强度等级：均采用Ｃ３０，地下结构抗渗等级为Ｐ６。

３、砖墙：用ＭＵ５．０混合砂浆砌灰砂砖，与柱拉结筋用２Φ６＠５００。

４、柱：主筋４Φ１４，箍筋Φ６＠２００。

５、地面：用Ｃ１０砼６０厚。

墙体均采用蒸压加气混凝土砌块，容重不大于７．５ＫＮ／ｍ３。

５．８．９　结构布置

结构布置及梁、柱截面详见结构布置图。

图５－１住宅区结构平面图

５．８．１０　体型规则性判断

根据《建筑抗震设计规范ＧＢ５００１１－２０１０》，对本工程的体型规则性判断如下：

１、本工程各栋底层住宅，轴压比均小于０．９，均属于一般规则结构。

结构计算总结：

上述有关结构计算表明，本工程低层居住区结构方案在风荷载及地震作用下，各构件上强度与变形均满足《建筑抗震设计规范》的要求，因此本工程的结构体系是安全可行的。

５．９人防工程

５．９．１　工程简介

１、使用功能：战时功能为二等人员掩蔽所

２、设计使用年限：５０年

３、抗震设计烈度：７度

４、耐火设计等级：二级

５、人防工程类别：三级

６、人防抗力等级：核６级常６级

７、人防防化等级：丙级

５．９．２　设计阶段及范围

根据设计合同，设计阶段：方案设计、初步设计和施工图三阶段设计；设计范围：　战时各专业设计及初步设计工程概算书。

５．９．３　设计依据

１）《建筑工程设计文件编制深度规定》（建设部　２００８．１１）；

２）《建筑设计防火规范》（ＧＢ５００１６－　２０１４）；

３）《人民防空工程战术技术要求》（２００３年１１月）；

４）《人民防空工程设计防火规范》（ＧＢ５００９８－９８－２００９）；

５）《人民防空工程防化设计规范》（ＲＦＪ０１３－２０１０）；

６）《人防工程防护设备选用图集》（ＦＪ０１～０３）；

７）《建筑结构荷载规范》（ＧＢ５０００９－２０１２）；

８）《混凝土结构设计规范》（　ＧＢ５００１０－２０１０）；

９）《建筑抗震设计规范》（ＧＢ５００１１－２０１０）；

１０）《建筑地基基础设计规范》（ＧＢ５０００７－２０１１）；

１１）《建筑桩基技术规范》（ＪＧＪ　９４－２００８）；

１２）《无粘结预应力混凝土结构技术规程》（ＪＧＪ／Ｔ　９２－２００４）；

１３）《采暖通风与空气调节设计规范》（ＧＢ５００１９－２００３）；

１４）《人民防空工程防护功能平战转换设计标准》（ＲＦＪ　１－９８）；

１５）《建筑给水排水设计规范》（ＧＢ５００１５－２００３）；

１６）《自动喷水灭火系统设计规范》（ＧＢ５００８４－２００１）（２００５年版）；

１７）《建筑灭火器配置设计规范》（ＧＢ５０１４０－２００５）；

１８）《２０ｋＶ及以下变电所设计规范》（ＧＢ５００５３－２０１３）；

１９）《供配电系统设计规范》（ＧＢ５００５２－２００９）；

２０）《低压配电设计规范》（ＧＢ５００５４－２０１１）；

２１）《电力工程电缆设计规范》（ＧＢ５０２１７－２００７）；

２２）《建筑物防雷设计规范》（ＧＢ５００５７－２０１０）；

２３）《民用建筑电气设计规范》（ＪＧＪ１６－２００８）；

２４）《综合布线系统工程设计规范》（ＧＢ５０３１１－２００７）；

２５）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（ＧＢ５０３４３－２０１２）；

２６）国家现行相关规范和标准等。