１总论

１．１项目名称

昌江黎族自治县華田商业广场项目

１．２项目建设单位及负责人

建设单位：昌江華田房地产开发有限公司

１．３可行性研究报告编制单位

海南方能投资顾问有限公司主要提供项目立项、可行性研究报告、环境报告、工程勘察、节能评估、工程测量、规划设计、水资源论证、矿山安全评价、矿山地质环境恢复治理、土壤与地下水环境损害鉴定、工程监理、水土保持　（方案、监测、验收）、地质灾害危险性评估、社会稳定风险评估、防洪评价报告、招　标代理、施工阶段全过程造价咨询、工程检测施工阶段全过程造价咨询、工程检测为主　营业务，涵盖投资银行服务、国际商务咨询、营销咨询、管理咨询服务等业务的综合性公司。

方能投资团队由资深投资银行家、工程师、经济管理专家、市场分析专家构成，目前　拥有在国家注册咨询师（投资）１６人，教授级高工２人，高级工程师１５名，中高级经济师　１５名，国家清洁生产审核师５名，研究生以上学历占员工人数７０％以上。方能主要人员构成　确保了整个方能投资的专业把握、对行业市场前景、规划设计和技术分析的专业权威。　

项目选址及用地

本项目位于海南省昌江黎族自治县昌江大道西侧０４号－Ａ地块。

用地性质：商业用地。

１．４项目建设性质

本项目为新建项目。

１．５项目总投资及资金来源

本项目投资总额约为人民币２亿元，项目资金全部由项目建设单位自筹所得，昌江華田房地产开发有限公司实力雄厚，资金充足，资金来源可靠稳定。

１．６项目建设期限与进度安排

本项目的建设期限为２３个月，即２０１３年２月至２０１４年１２月，具体建设安排为：２０１３年２月——９月为项目前期准备阶段，２０１３年１０月——２０１４年７月为项目主体建安工程（主要包括农贸市场、商业中心以及配套设施）的施工阶段，２０１４年２月——６月为项目所需设备购置及安装阶段，２０１４年７月——１２月为项目配套工程（包括道路交通、综合管网工程以及绿化工程等）建设阶段，２０１４年１２月底项目竣工。

１．７项目提出背景

海南作为国际旅游岛，得天独厚的资源环境备受各地投资商的热捧，随着海南房地产行业的发展，土地资源将会日渐稀缺，昌江可谓是一块无可厚非的地产处女地。随着城镇化水平的不断提高，带来了商业建筑及配套设施需求量的不断增加。从昌江总体规划可以看出，城北新区将成为昌江发展的重点，是昌江投资建设最为密集、城市形象非常优美、未来商业前景最为发达的片区。从昌江产业发展规划来看，“山海黎乡·纯美昌江”旅游品牌的打造，将会吸引大量的人流物流车流涌入昌江，在带动当地配套商业发展的同时为当地商业地产带来充足而稳定的客源！

每一个区域的大开发总是已地产开发为前奏，而处在城市开发初期的商铺，往往价格最低，伴随着区域发展的成熟，市场需求的增长，商铺变得越来越抢手，造就了相当高的价格升值和租金成长空间。華田商业广场地处昌江大道西侧，雄踞昌江规划的新城中心，随着昌江县的发展，项目的价值优势必将日渐凸显。

昌江黎族自治县十二五规划，对于昌江县城中心镇的规划和建设，昌江县人民政府提出：科学规划县城行政区、商住区、休闲娱乐区和生态屏障区，将石碌镇建成昌江的政治、经济、文化中心和宜居旅游城镇。大力优化城市功能，提高县城综合发展实力和承载能力，吸纳人口向县城集中，到２０１５年石碌镇城区人口预计将达１２万人。根据《昌江黎族自治县城乡总体规划》版图来看，昌江城北新区将规划成昌江新的居住中心，是昌江规划的重点。再向北规划发展战略的大方针下，政府率先进驻城北新区，建设昌江新的政治、商业和经济中心。继和泰家园、和美家园、和悦家园、和盛家园等一大批住宅遍地开花之后，大型商业综合体也异军突起。

華田商业广场作为昌江县第一个也是唯一一个一站式大型商业综合体，是昌江县重点建设项目，得到各级政府的大力支持，不仅在政策上享受一系列优惠，同时坐享政府规划的公共配套设施建设，全面提升華田商业广场核心商圈的城市形象及居民生活品质，使華田商业广场成为名副其实的昌江商业地标。

昌江县在“主攻二产、突破三产、提升一产”的产业结构调整调整思路引领下，大力调整产业结构，着力培育以新兴旅游业为主导的开放型旅游服务业，重点加快“两区一带一中心”建设，开展“四大旅游月”活动，努力打造“山海黎乡·纯美昌江”旅游品牌。当前，为利用当地旅游资源——棋子湾、昌化岭、霸王岭、斧头山、皇帝洞等，昌江县已经树立起“山海黎乡·纯美昌江”的旅游品牌，并成功组织开展了“四大旅游月”活动（二、三月份“昌化江畔木棉红”，五、六月份“芒果飘香昌江情”，八、九月份“激情玩海棋子湾”，十一月份“黎苗风情体验游”）；接下来，昌江还将筹办大型体育赛事——“海南昌江·华盛杯‘骑行山海’自行车赛”和保梅岭登山比赛，重奖参与者，形成昌江山海互动，促进产业发展！

据统计，２０１４年“昌化江畔木棉红”活动的２月１６日到２３日期间，昌江县一周内接待过夜游客２万多人次，酒店入住率平均达到９５％，周末更是达到９８％，位于景区景点周边的酒店更是一房难求。根据昌江县政府工作报告的数字显示：２０１３年昌江接待过夜旅游人数达５４．０２万人次，同比增长２９．９％，增速全省第三！大量游客的涌入必将带来大量的消费需求！项目華田商业广场扼守城市主动脉——昌江大道，毗邻昌江县委县政府，周边集聚和泰家园、和美家园、和悦家园等住宅区，是集精品商业街、生鲜肉类蔬果超市于一体，涵盖了购物、休闲、娱乐、餐饮等丰富业态的一站式商业综合体！

華田商业广场开放式、多业态的一站式商业综合体发展定位，不仅担当起“城市运营”的角色，同时充分整合城市资源，在开发理念、功能价值、消费体验等各个方面与城市发展融为一体，决定了城市未来商业发展的新高度，提升昌江城市形象和竞争力。它所影响的不止是一个商圈，而是一个区域。它所聚集的能量，不但辐射整个昌江，而且将对周边县市地区产生巨大的影响，从而成为昌江未来的财富门户。

１．８项目建设内容与规模

本项目规划用地面积２７２０７．８０㎡，总建筑面积３２８４３．３０㎡，其中地上建筑面积３２４８１．７３㎡，包括商业中心建筑面积２５５２１．２６㎡，农贸市场建筑面积６６１２．８４㎡，管理、消控、垃圾站等建筑面积２４０．９９㎡，发电机房建筑面积１０６．６４㎡，地下建筑面积（２＃楼地下水泵房）３６１．５７㎡；项目建筑容积率为１．２，建筑密度３８％，绿地率２５％，机动车停车位１４３个，非机动车停车位２９８个。

１．９项目建设目标

立足昌江县，建设昌江首席一站式商业综合体。

華田商业广场扼守城市主动脉——昌江大道，毗邻昌江县委县政府，占据着城市首屈一指的绝佳地段，集精品商业街、生鲜肉类蔬果超市于一体，涵盖了购物、休闲、娱乐、餐饮等丰富业态，是一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、智能化的现代商业街区，开创昌江商业发展新纪元！

１．１０可行性研究报告编制依据

１、《中华人民共和国土地管理法》；

２、《中华人民共和国城乡规划法》；

３、《中华人民共和国环境保护法》；

４、《中华人民共和国招投标法》；

５、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

６、《投资项目可行性研究指南》（２００２年中国电力出版社）；

７、《海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要》；

８、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０—２０２０）》；

９、《海南省昌江黎族自治县十二五规划》；

１０、《昌江黎族自治县城乡总体规划（２０１０－２０３０）》；

１１、《昌江黎族自治县土地利用总体规划》；

１２、昌江黎族自治县住房和城乡建设局编制的《昌江大道西侧０４号－Ａ地块规划设计指标的复函》；

１３、国家有关政策、法规、规范、标准；

１４、昌江華田房地产开发有限公司提供的其它资料。

１．１１项目建设必要性

１、项目建设是昌江城市化发展的需要

昌江城市建设的加快和经济的高速发展，城市人口的增加和不断上升的消费力，使得消费者的消费需求日益呈现出多元化、多样化、多层次化，现代消费的特点也正在向随机消费、即兴消费转变。近年来昌江商业虽然发展迅速，但其中也存在着一些问题，不少商业项目布局越来越同质化，商店经营模式同质化现象也越来越严重，因此，从消费者角度以及商业快速发展的角度看，城市发展呼唤多业态一站式大型商业综合体的来临。

项目華田商业广场是集精品商业街、生鲜肉类蔬果超市于一体，涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮等丰富业态的一站式商业综合体，项目建设不仅能够满足当地居民日益多元化的消费需求，同时升级当地商业地产的产业结构，推动昌江城市化发展进程！

２、项目建设是满足区域内消费的需要

随着社会发展的进步、城市经济的发展，人民生活水平大幅度提高，购买力持续增强，人们对消费的需求不单只停留在满足其物质需求上，消费者在购物时不仅买的是商品，而且还要有品牌、服务、购物时的快乐，购物环境给人的愉悦等一系列的精神需求。

项目華田商业广场南侧、西侧、北侧为在建中的新居住房小区，周边以住宅为主，但尚无商业及农贸市场与周边楼盘相配套，为住户购物、休闲、生活等带来诸多不便。華田商业广场集精品商业街、生鲜肉类蔬果超市于一体，对满足所处区域内市民生活、购物、休闲、娱乐的需要具有重要意义！

３、项目建设是完善昌江县政府规划的需要

城市发展带动商业发展，商业发展促进城市新商圈的诞生。从昌江总体规划可以看出，城北新区将是居住最集中的区域，其将形成庞大的消费群。项目華田商业广场所在区域扼守昌江大道，交通极为便利，周边已聚集大量居住消费群体，其中政府规划的经济适用房区坐落于此。華田商业广场６６１２．８４㎡的农贸市场和２５５２１．２６㎡的商业中心不仅符合昌江整体规划，同时是目前昌江城北规划的大型商业用地，商业市场定位应符合整体定位高度，必将引领昌江商业新坐标！

４、项目建设顺势而为，是树立商业新理念的需要

项目華田商业广场顺应市场发展、消费力的需求，不仅以自身外观的形象融合进城市日益更新的城市面貌，而且承载着新的城市生活，先进的生活、购物方式，以及人们对生活、购物的希望和憧憬，引领昌江的商业升级换代，给昌江人民带来现代、时尚、新潮的一站式购物、休闲体验。

２项目建设单位

昌江華田房地产开发有限公司是一家正在蓬勃发展的，以房地产综合来发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业，公司成立于２０１２年，注册资金１０００万，是昌江县综合实力最强、发展规模最大的私营企业之一。　　　　公司自成立以来，本着“打造精品广场，引领商业潮流”的产品理念和市场定期，凭借在市区黄金地段的土地资源优势，进行房地产开发，广场总建筑面积３万多平方米。公司资金、技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营专业技术人才，具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发的能力，可独立承揽大中型住宅小区、商业广场及公共设施的开发建设任务。　　　我公司坚持追求卓越，力臻完美，坚信开发一个项目，造福一方人民，树立一方口碑。全体员工齐心协力，奋力拼搏。在总经理的带领下，我公司众志成城，在激烈的市场竞争中乘风破浪，努力为海南人民造福，努力为城市的生活面貌做出更大更长远的贡献

公司共有员工４０人，其中管理部门１０人，销售６人，工程部２４人。

公司总经理杨建伟，领导经验６年，８４年生人，曾在桓裕集团担任副总职务。

公司副总孙发荣，在工程行业工作近３０年，是富有经验的中级工程师。

３市场分析

３．１　宏观环境分析

３．１．１昌江市概况

昌江黎族自治县位于海南省西北偏西部，地跨北纬１８°５３＇～１９°３０＇、东经１０８°３８＇～１０９°１７＇之间。东与白沙黎族自治县毗邻，南与乐东黎族自治县接壤，西南与东方市以昌化江为界对峙相望，西北濒临北部湾，东北部隔珠碧江同儋州市相连。昌江是典型的热带季风气候区，年平均气温２４．３摄氏度，全年无冬，四季如春，日照充足，年平均降水量为１６７６毫米。

昌江土地总面积１６１７平方公里，土地面积２４３万亩，其中耕地面积５６．６万亩；海岸线６３．７公里，水域面积８．３万亩。现辖石碌镇、十月田镇、乌烈镇、昌化镇、海尾镇、叉河镇、七叉镇、王下乡共８个乡镇，８４个村（居）委会，１７９个自然村。２０１０年末全县总人口２６．５万，世居着汉、黎、苗等民族，其中黎族人口占总人口的三分之一。普通话推广较为普遍，居民日常操用的主要语言还有：黎话、军话、村话、儋州话、海南话、临高话、粤话、苗话等，具有黎锦纺织、黎族制陶技艺、黎族船形屋、黎族文身等丰富的黎族传统习俗以及儋州戏、儋州调声、儋州山歌、黎族三月三、黎族山歌、渔民赛龙舟、昌城琼剧、军话山歌、村话山歌等多种地方特色文化风情。

３．１．２　海南省经济发展环境

根据海南省统计局公布数据，２０１３年海南省经济保持平稳较快增长，经济总量跨越三千亿台阶。初步核算，全年实现地区生产总值（ＧＤＰ）３１４６．４６亿元，继２００６年超１０００亿元、２０１０年超２０００亿元后，突破３０００亿元台阶，三年实现千亿元跨越，标志着海南综合经济实力进一步增强。按可比价格计算，全年地区生产总值比上年增长９．９％。其中，第一产业增加值７５６．４７亿元，增长６．３％；第二产业增加值８７１．２９亿元，增长９．２％；第三产业增加值１５１８．７０亿元，增长１２．１　％。三次产业结构由上年的２４．９：２８．２：４６．９调整为２４．０：２７．７：４８．３。与上年相比，第一、二产业所占比重分别下降０．９和０．５个百分点，第三产业提高１．４个百分点。从发展水平看，按常住人口计算，全省人均地区生产总值３５３１７元，按当年年平均汇率折合５７０３美元。

表３－１　２０１３年各市县地区生产总值（亿元）

　注：本表绝对数按当年价计算，增速按可比价计算。三沙市未统计。

图３－１　２０１３年海南省地区生产总值（亿元）

固定资产投资快速增长：全年固定资产投资２７２５．４０亿元，比上年增长２７．０％。其中房地产开发完成投资１１９６．７６亿元，比上年增长３５．０％。全年施工项目２６９９个，增长８．６％。其中本年新开工项目１０７９

图３－２　２０１３年海南省固定资产投资（亿元）

房地产投资增长较快，房地产施工面积增速放缓；房地产施工项目持续增长；新开工项目个数略有增长。

图３－３　２０１３年海南省房地产投资（亿元）

商业地产施工面积大幅增长；商业营业用房竣工面积持续缓慢增长。

图３－４　２０１３年海南省商业地产投资（亿元）

城乡居民生活水平继续提高：城乡居民收入较快增长。全年城镇居民人均可支配收入达２２９２９元，比上年增长９．６％，扣除价格因素，实际增长６．６％；农村居民人均纯收入８３４３元，比上年增长１２．６％，扣除价格因素，实际增长９．７％。其中，农村居民人均工资性纯收入２９７９元，增长２０．３％，成为农民增收的重要来源。城镇非私营单位在岗职工平均工资４４３７７元，比上年增长１０．８％。城乡居民个人储蓄存款２４８０．３６亿元，增长１３．４％。居民消费支出继续增加，生活质量不断提高。全年城镇居民人均消费支出１５５９３元，比上年增长７．９％；农民人均生活消费支出５４６７元，增长１５．４％。住房条件不断改善，医疗保健、交通和通讯、教育文化娱乐、衣着、网络消费等较快增长，居民消费结构趋于合理。城镇和农村居民恩格尔系数分别比上年下降０．５和１．４个百分点。

３．１．３　昌江县经济发展

昌江县经济近年来实现稳健快速发展。２０１３年，全县地区生产总值（含农垦）９１４８８３万元，同比（按可比价格计算，比上年同期，下同）增长１１．４％，比全省的增速快１．５个百分点，增速在全省１９个市县中排名第５；固定资产完成投资９５２４０２万元，比上年同期增长１２．４％，增速在全省１９个市县中排名倒数第二，增值潜力巨大；房屋销售面积４．８万平方米，比上年同期增长１．０％；社会消费品零售总额９８３８３万元，比上年同期增长１４．８％，高于全省增速０．８个百分点；旅游接待过夜人数５４．０２万人次，比上年同期增长２９．９％，比全省的增速快１９．３个百分点，增速在全省１９个市县中排名第２。

经海南省财政厅、统计局评估反馈，２０１３年昌江县财政支出为１０．１８亿元，比上年同期增长５．４９％。

图３－５　２０１３年海南省昌江县近年来财政支出（亿元）

３．１．４　昌江县房地产市场发展

昌江县房地产开发业发展较慢，根据海南省昌江县专栏信息公布显示，２０１３年度昌江县房地产开发业发展较慢，一季度全县有１３家房地产项目在建，比上年同期增加了４家，完成投资额４３１３７万元，比上年同期上涨１４．６％。商品房住宅销售面积６２３７２平方米，比上年同期增长５．３％，增速全省排名第１４；商品房住宅销售额２４９４９万元，比上年同期增长５．６％。２０１３年全年房地产业完成增加值１２７５９万元，比上年增长７．２％。全年房地产业房屋施工面积５５５０７５平方米，销售面积４７５５１平方米，实现销售额１５６９４万元。

　２０１３年全年商品房预计销售面积为６２３７２平米，预计同比增长５．６％，增速略有扩大。

图３－６　２０１３年海南省昌江县商品房预售面积（亿元）

２０１３年全年房地产开发投资额预计为２４９４９万元，同比预计增长１７．１％，增速与２０１２年全年基本持平。

图３－７　２０１３年海南省昌江县房地产开发投资（亿元）

２０１３年全年房屋新开工面积预计为６０８３６２平方米，同比预计增长９．６％，在２０１２年下降后止跌反弹。

图３－８　２０１３年海南省昌江县房屋新开工面积（亿元）

３．１．５　昌江县区域发展规划

１、海南国际旅游岛战略背景

２０１０年，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。在战略部署下提出将在２０２０年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。

“国际旅游岛”的提出最大的好处是将整个海南的旅游资源打包起来向外界宣传，从整体上进行规划。让更多国内外游客提到海南不止想到三亚，让更多游客了解到海南不只有海洋资源，还有农业、民俗文化、热带雨林、温泉等资源。让整个海南岛以一个整体的形象出现在世界面前，有助于提升整个海南旅游在国内外的知名度，同时也可以提升海南产业发展的整体竞争力。

根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，　海南全岛将统一规划为东、南、西、北、中以及海洋“六大组团”，其中西部组团。包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区，面积８４０７平方公里，占海南岛面积２４．６６％。依托洋浦经济开发区等工业园区，集中布局发展临港工业和高新技术产业。把儋州建设成为海南岛西部区域性中心城市。规划建设东坡文化园。积极发展生态旅游、探奇旅游、工业旅游、滨海旅游等。

此战略背景与规划将昌江的优势展示给世界，昌江拥有除了海洋、山地以外的农业（芒果种植文化）、生态建材机械工业、黎族特色文化等海南核心资源，同时处于滨海棋子湾旅游度假区和中部霸王岭森林旅游区的中间地段，具有重要的集散与海南核心资源整合潜力，具有极高的综合性商业消费价值。

２、区域发展背景

对于本项目而言，昌江县目前提出来的一系列发展定位方向都与本项目的发展及其吻合。

Ø　　着力打造“一区四地”

十八大开局之年，昌江县提出，未来将重点建设国家级循环经济示范区、海南国际旅游岛新兴旅游目的地、海南最大的清洁能源生产基地、海南最大的新型生态建材生产基地和海南绿色生态农业生产基地，全力推动昌江实现绿色崛起。

——国家级循环经济示范区。坚持减量化、再利用、资源化的原则，积极发展铁矿石采掘、钢铁生产、生态建材产业链条，建立生产消耗、废物利用等环节的循环体系，加快昌江循环经济工业区基础设施建设，打造国家级循环经济示范区。　

——海南最大的生态建材生产基地。加快发展水泥制品产业，积极引进特种玻璃、新型墙体材料、新型防水密封材料、新型保温材料等项目，推动生态建材向规模化、品种多样化发展。　

——海南绿色生态农产品深加工基地。引进一批国内知名农产品加工企业，培育一批特色农业产业发展，形成集冷藏、保鲜、加工、销售为一体的农产品加工产业，打造海南绿色生态农产品深加工基地。

Ø　　“四区一廊道”空间发展结构规划

昌江县城乡发展格局规划为“滨海发展区、乡村发展区、县城发展区、山地生态发展区及以海榆西线、西线高速、粤海铁路西环线、西环快速铁路形成的交通廊道”格局，本项目位于县城发展区北部，是承接乡村发展区和开启县城发展区的重要节点，政府大力支持其高标准、高起点规划，力图将其打造成为昌江县的标志性门户地段。

Ø　　昌江县城中心城镇大开发带动城北区大发展

昌江黎族自治县十二五规划，对于昌江县城中心镇的规划和建设，昌江县人民政府提出：科学规划县城行政区、商住区、休闲娱乐区和生态屏障区，将石碌镇建成昌江的政治、经济、文化中心和宜居旅游城镇。大力优化城市功能，提高县城综合发展实力和承载能力，吸纳人口向县城集中，到２０１５年石碌镇城区人口预计将达１２万人。

图３－８　海南省昌江县规划人口分布

根据《昌江黎族自治县城乡总体规划》版图来看，昌江城北新区将规划成昌江新的居住中心，是昌江规划的重点。再向北规划发展战略的大方针下，政府率先进驻城北新区，建设昌江新的政治、商业和经济中心。继恒基御南山、木棉苑、和泰家园、和美家园等一大批住宅遍地开花之后，大型商业综合体也异军突起。

Ø　　昌江县城北区大发展带动商业大升级

随着城北新区建设如火如荼地展开，各项基地设施大规模地建设为此区域的发展奠定了坚实的基础。人口的快速膨胀，消费力的不断增强，商业已经跟不上快速增长的消费需求。

昌江市目前商业发展空间相对局限。随着市场的不断发展，商业业态与城市经济发展水平不相适应，根本不能满足消费形式跟不上消费者日益增长的需求。昌江商业需要一个能自我改造、自我更新的现代化大型商业体的出现。因此，華田商业广场应运而生，弥补了昌江目前商业的不足，拥有极大的发展空间。