三亚博后村全民健身体育主题公园项目节地评价报告
时间：2025-10-28 14:38:42
三亚博后村全民健身体育主题公园项目节地评价报告
一、评价项目基本情况
（一）项目名称
（二）建设单位与编制单位
海南方能投资顾问有限公司主要提供项目立项、可行性研究报告、环境报告、工程勘察、节能评估、工程测量、规划设计、水资源论证、矿山安全评价、矿山地质环境恢复治理、土壤与地下水环境损害鉴定、工程监理、水土保持 （方案、监测、验收）、地质灾害危险性评估、社会稳定风险评估、防洪评价报告、招 标代理、施工阶段全过程造价咨询、工程检测施工阶段全过程造价咨询、工程检测为主 营业务，涵盖投资银行服务、国际商务咨询、营销咨询、管理咨询服务等业务的综合性公司。
方能投资团队由资深投资银行家、工程师、经济管理专家、市场分析专家构成，目前 拥有在国家注册咨询师（投资）１６人，教授级高工２人，高级工程师１５名，中高级经济师 １５名，国家清洁生产审核师５名，研究生以上学历占员工人数７０％以上。方能主要人员构成 确保了整个方能投资的专业把握、对行业市场前景、规划设计和技术分析的专业权威。
（三）建设目标及任务
（四）建设地点
（五）建设内容、规模及工期
建设内容：建设草坪网球体育场地、民宿等运动 ＋ 旅游一体的全民健身公园，同时建设相应的道路、绿化、停车场、室外给排水、电气等基础配套设施工程。
建设规模：规划总用地面积约 １９４８５．０８ 平方米（约 ２９．２２７ 亩），南北宽约 ４５５ 米，东西长约 １２９ 米。总建筑面积 １６６５．００㎡，其中商业 ７３５．００㎡、酒店 ９３０．００㎡；容积率 ０．０９６，建筑密度 ４．４１％，绿地率 ８０．８０％，客房数 ２２ 间，机动车停车位 ２２ 辆（含 １０ 个充电桩车位）。
建设工期：建设期 ６ 个月，预计 ２０２５ 年 ４ 月开工建设，２０２５ 年 １０ 月底竣工。
（六）投资规模和资金来源
投资规模：项目总投资为 ３１５１．９１ 万元，其中工程建设投资 ２３６４．３４ 万元，工程建设其他费用 ５８９．８７ 万元（含土地转让费用 ２８６．９６ 万元、土地租赁费用 １３．２ 万元 ／ 年），预备费 １４７．７１ 万元，流动资金 ５０．００ 万元。
资金来源：企业自筹。
二、评价依据
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城乡规划法》
《城市用地分类与规划建设用地标准》（ＧＢ５０１３７－２０１１）
《产业结构调整指导目录（２０１１ 年本）２０１３ 年修正》
《投资项目可行性研究指南》
《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）
《海南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 ２０３５ 年远景目标纲要》
《三亚市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 ２０３５ 年远景目标纲要》
《三亚市国土空间总图规划 （２０２１－２０３５ 年）》
项目可行性研究报告及项目所在地有关基础资料
国家及地方其他相关法律法规、政策文件及技术标准
三、节地评价内容与方法
（一）评价内容
项目选址节地评价：分析项目选址是否符合国土空间规划、“三区三线” 管控要求，是否避开优质耕地、生态敏感区域等，评估选址的合理性及节地潜力。
用地规模节地评价：对照相关行业用地标准，分析项目总用地面积、各功能分区用地面积的合理性，判断是否存在用地规模过大或浪费现象。
土地利用强度节地评价：通过容积率、建筑密度、绿地率等指标，评估项目土地利用的紧凑程度和效率，对比行业平均水平，分析节地效果。
土地利用结构节地评价：分析项目各功能区域（如运动区、休闲区、生活区等）的用地比例是否合理，是否实现土地资源的优化配置，避免功能分区混乱导致的土地浪费。
节地措施及效果评价：评估项目在设计、建设及运营阶段采取的节地措施，如立体利用土地、盘活存量土地、复合用地等，分析这些措施的实施效果及对节地目标的贡献。
（二）评价方法
文献研究法：收集整理国家及地方相关土地管理法律法规、政策文件、行业标准及项目可行性研究报告等资料，为节地评价提供理论依据和基础数据。
对比分析法：将项目的用地指标（如容积率、建筑密度等）与国家、行业及地方相关标准、同类项目平均水平进行对比，判断项目土地利用的合理性和节地程度。
现场调研法：对项目选址现场进行实地考察，了解项目所在地的土地利用现状、地形地貌、周边环境等情况，核实项目用地相关信息，为节地评价提供实际依据。
指标评价法：构建节地评价指标体系，选取容积率、建筑密度、单位用地投资强度、单位用地产值等核心指标，对项目的节地效果进行量化评价。
四、项目用地合理性分析
（一）选址合理性
符合国土空间规划及 “三区三线” 要求：根据《三亚市国土空间总图规划 （２０２１－２０３５ 年） 三区三线局部图》，本项目选址符合三亚市 “三区三线” 相关要求，不涉及生态保护红线、永久基本农田保护红线，未占用优质耕地，用地性质主要为旱地、坑塘水面、农村宅基地、其他林地、其他园地、乔木林地、设施农用地等，土地利用符合规划要求。
避开敏感区域与危险源：项目场地选址无滑坡、泥石流等自然灾害的威胁，无危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，且周边无文物保护区、学校和医院等环境敏感点，空气清新、水质良好，适宜项目建设，避免了因选址不当导致的土地资源浪费或后续迁址造成的土地闲置。
依托现有资源与基础设施：项目位于博后村，周边有亚龙湾国家旅游度假区、热带天堂森林公园等景区，旅游资源丰富；同时，项目所在地交通便利，通讯网络（５Ｇ 网络、千兆光网、无线局域网等）覆盖广泛，供水、供电等基础设施完善，可依托现有基础设施减少新增基础设施用地，提高土地利用效率，符合节地原则。
（二）用地规模合理性
符合行业用地需求：项目为全民健身体育主题公园，涵盖网球场地、民宿、商业等功能。参考《城市社区体育设施技术要求》《体育建筑设计规范》等相关标准，结合项目建设内容与规模，规划总用地面积 １９４８５．０８ 平方米（约 ２９．２２７ 亩），总建筑面积 １６６５．００㎡，能够满足网球运动、住宿、商业服务等功能需求，用地规模与项目实际功能需求相匹配，无过度占用土地现象。
节约集约利用土地：项目在满足各项功能的前提下，充分考虑土地的节约利用，未盲目扩大用地规模。例如，网球场地与民宿、商业等设施合理布局，共享部分配套设施用地；停车场设置 ２２ 个机动车停车位（含 １０ 个充电桩车位），结合项目游客承载量及周边交通情况，车位数量合理，避免了停车场用地过大造成的土地浪费。
（三）土地利用强度分析
容积率：项目容积率为 ０．０９６，虽然数值较低，但考虑到项目为体育主题公园，需保留大量的户外运动场地和绿化空间，以满足市民和游客的健身、休闲需求，符合体育公园类项目的特点。与同类体育主题公园相比，该容积率处于合理水平，在保证户外空间充足的同时，避免了土地的低效利用。
建筑密度：建筑密度为 ４．４１％，较低的建筑密度使得项目拥有更多的开放空间和绿化区域，营造了良好的运动和休闲环境，符合体育主题公园 “自然韵律中的动感绿洲” 的建设理念。同时，低建筑密度也减少了建筑对土地的占用，为户外体育设施和绿化景观提供了充足空间，实现了土地的多样化利用。
绿地率：绿地率高达 ８０．８０％，远高于一般项目的绿地率标准，充分体现了项目对生态环境的重视。高绿地率不仅改善了项目及周边区域的生态环境，提升了人居品质，还通过绿化空间与运动场地的融合，提高了土地的复合利用效率，避免了单纯追求建筑规模而忽视生态与休闲功能的土地利用模式。
（四）土地利用结构分析
功能分区明确且用地比例合理：项目划分为运动区（网球场区域）、活动休闲区、生活区（民宿、商业）、景观观赏区四大功能区域，各区域用地边界清晰，功能定位明确。其中，运动区作为核心区域，网球场占地面积 １００００．００ 平方米，保障了网球运动的开展；生活区（民宿、商业）总建筑面积 １６６５．００㎡，满足游客住宿和消费需求；活动休闲区和景观观赏区则为市民和游客提供了休闲、观赏空间，各功能区域用地比例与项目建设目标和市场需求相适应，实现了土地资源的优化配置。
土地复合利用程度高：项目采用 “运动 ＋ 旅游” 一体化的建设模式，将网球运动与民宿、商业、景观观赏等功能相结合，实现了土地的复合利用。例如，民宿周边配套景观观赏区，游客在住宿的同时可欣赏自然景观；网球场地周边设置商业服务点，方便运动人群购买运动用品和补给，这种复合利用模式减少了单一功能用地的浪费，提高了土地的利用效率和综合效益。
五、节地措施及效果
（一）节地措施
科学选址与用地规划：项目选址充分考虑土地利用现状和周边资源条件，避开生态敏感区、优质耕地等，选择基础设施相对完善的区域，减少了新增基础设施用地的需求。同时，在用地规划中，合理布局各功能区域，避免功能分区混乱导致的土地浪费，实现土地资源的高效利用。
控制用地规模与优化土地利用强度：在满足项目功能需求的前提下，严格控制项目总用地规模，避免盲目扩张。通过合理确定容积率、建筑密度和绿地率，在保证项目生态和休闲功能的同时，提高土地利用效率。例如，采用低建筑密度、高绿地率的布局，在减少建筑占地的同时，提升土地的生态和休闲价值。
土地复合利用与立体利用：项目采用 “运动 ＋ 旅游” 的复合用地模式，将网球运动、民宿、商业、景观观赏等功能融合在一起，实现土地的多用途利用，减少了单一功能用地的面积。此外，在停车场建设中，考虑到项目用地紧张，未采用大规模地面停车场，而是合理设置 ２２ 个机动车停车位（含 １０ 个充电桩车位），并可结合未来发展考虑立体停车设施的预留，提高土地的立体利用效率。
盘活存量土地资源：项目用地为三亚市吉阳镇博后村新坡一、三组等农民集体用地，通过向村集体租用的方式获取土地使用权，盘活了农村存量集体建设用地，避免了新增建设用地对耕地或其他优质土地资源的占用，符合国家关于盘活存量土地、促进乡村振兴的政策要求。
数字化与智能化管理提升土地利用效率：项目建设数字化方案，开发智能导览系统、在线预订系统等，通过数字化管理优化游客流量和设施使用效率。例如，在线预订系统可合理安排网球场地的使用时间，避免场地闲置；智能导览系统可引导游客有序游览，减少游客在非功能区域的停留，提高土地利用效率。
（二）节地效果
节约土地资源：通过科学选址、控制用地规模、盘活存量土地等措施，项目在满足各项功能需求的前提下，避免了对优质耕地和生态敏感区域的占用，节约了宝贵的土地资源。同时，土地复合利用模式减少了单一功能用地的面积，提高了单位土地面积的利用效率。
提高土地利用效率：项目容积率、建筑密度等指标与同类体育主题公园相比处于合理水平，高绿地率提升了土地的生态和休闲价值，土地利用结构合理，功能分区明确，实现了土地资源的优化配置。通过数字化管理和智能化服务，进一步提升了设施使用效率和土地利用效率，减少了土地闲置和浪费。
促进乡村土地集约利用：项目利用农村集体存量建设用地，为乡村土地集约利用提供了范例。通过发展体育旅游产业，提升了乡村土地的价值和利用效益，带动了乡村经济发展，同时也为其他乡村项目如何盘活存量土地、实现节地发展提供了参考。
实现生态与土地利用协同发展：高绿地率的设计不仅改善了生态环境，还通过绿化空间与运动、休闲功能的融合，实现了生态保护与土地利用的协同发展。避免了传统项目建设中过度硬化土地、破坏生态环境的问题，实现了土地资源的可持续利用。
六、存在的问题与改进建议
（一）存在的问题
土地利用强度有提升空间：项目容积率为 ０．０９６，虽然符合体育主题公园的特点，但与城市其他类型公共服务项目相比，土地利用强度相对较低。在未来运营过程中，若游客数量持续增长，现有建筑规模可能无法完全满足服务需求，存在进一步提升土地利用强度的潜力。
立体土地利用程度不足：目前项目主要以平面土地利用为主，虽然在停车场建设中考虑了未来立体停车的预留，但在运动设施、休闲设施等方面的立体利用不足。例如，未充分利用屋顶空间建设小型休闲区或运动辅助设施，土地立体利用的潜力尚未完全挖掘。
土地利用动态调整机制缺失：项目可行性研究报告中未提及土地利用的动态调整机制，在项目长期运营过程中，若市场需求、政策环境等发生变化，可能导致部分用地功能与实际需求不匹配，出现土地闲置或利用效率低下的情况，缺乏相应的动态调整措施。
（二）改进建议
适度提升土地利用强度：在符合规划要求和保持体育公园生态特色的前提下，可在后续项目优化设计中，适度提升部分区域的土地利用强度。例如，在民宿区域，可在满足建筑间距、日照等规范要求的基础上，适当增加建筑层数（目前未提及建筑层数，可考虑低层向多层合理过渡），或优化建筑平面布局，提高建筑面积利用率，以满足未来可能增长的住宿需求，同时避免新增用地规模。
加强土地立体利用：充分挖掘土地立体利用潜力，例如，在网球场地周边的商业服务设施屋顶，建设小型屋顶花园或休闲平台，为游客提供额外的休闲空间；在停车场区域，加快推进立体停车设施建设，增加停车位数量，提高单位土地面积的停车效率；利用地下空间建设设备用房、储物空间等，减少地面用地占用。
建立土地利用动态调整机制：结合项目运营情况，建立土地利用动态监测与调整机制。定期对各功能区域的土地利用效率、游客流量、设施使用情况等进行监测和分析，根据市场需求和政策变化，适时调整部分用地功能。例如，若网球培训需求大幅增长，可在不改变总用地规模的前提下，适当调整部分休闲区域用地为网球培训辅助用地；若民宿入住率持续偏低，可考虑将部分民宿用房改造为体育文化展示馆或其他符合项目定位的功能用房，确保土地资源始终处于高效利用状态。
加强与周边项目的土地资源共享：项目位于博后村，周边有亚龙湾玫瑰谷、红峡谷高尔夫球场等景区，可加强与这些周边项目的合作，实现土地资源和基础设施共享。例如，共享部分停车场、商业服务设施等，减少各自项目的重复建设和用地需求，进一步提高区域土地利用效率，实现共赢发展。
七、评价结论
虽然项目在土地利用强度、立体土地利用程度和动态调整机制方面存在一定的改进空间，但整体节地效果显著，能够满足项目建设和运营的需求，同时对周边区域土地集约利用和乡村振兴起到积极的带动作用。
