第一章项目总论

１、项目名称：海南·甘肃家园项目

２、项目建设进度概况：

海南·甘肃家园整体项目总规划用地面积２００亩，总投资为１７２６０５．８万元。项目分两期工程建设，一期工程建占地面积为项目总规划用地面积的３５．６％，即总用地面积为７１．２亩，总投资为５４８８７．６９万元。一期工程建设内容包括１栋２～３Ｆ会所、园林景观、项目规划的３＃、４＃、５＃、６＃栋高层住宅楼，项目一期工程于２０１３年６月开工，本项目工程会所建设已经全部竣工，园林景观及４栋住宅楼目前正在建设当中。

本报告主要针对海南·甘肃家园项目一期工程进行可行性研究及论证。

３、项目建设单位：澄迈恒润达实业有限公司

４、建设单位概况：

澄迈恒润达实业有限公司成立于２０１０年８月３０日，注册地点为：澄迈老城镇谭脉村南边，注册号为：４６９０２７００００１６１３１。是以高端项目投资、地产旅游开发等为主的企业。公司经营范围为：房地产开发经营、能源综合开发、钢材、建材、水暖设备、五金交电、汽车配件、橡胶只凭的销售、高科技项目开发经营、农业综合开发、装饰装修工程、冷库储藏、包装（以上项目凡涉及许可证经营的凭许可证经营）。公司已取得房地产开发资质，资质证书号：【２０１１】琼建房开证暂字第７１８０７号。

可行性研究报告编制依据

１、《中华人民共和国土地管理法》；

２、《中华人民共和国城乡规划法》；

３、《中华人民共和国环境保护法》；

４、《中华人民共和国招投标法》；

５、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

６、《投资项目可行性研究指南》（２００２年中国电力出版社）；

７、《海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要》；

８、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０—２０２０）》；

９、《海南省澄迈县旅游发展总体规划》；

１０、《澄迈县老城片区总体规划修编（２０１１－２０１６．２０）》；

１１、《澄迈县土地利用总体规划（２００６－２０２０）》；

１２、国家有关政策、法规、规范、标准；

１３、澄迈恒润达实业有限公司提供的其它资料。

本项目选址位于海南省澄迈县老城经济开发区。

用地性质：商业及居住用地。

本项目为新建项目。

本项目用地约４７４６６．９０㎡，容积率２．１９，建筑密度１７．３２％，绿化率４５．００％，项目总建筑面积１１４３４６．１０㎡，其中建筑面积包括：会所建筑面积３３３５．９㎡，４栋住宅建筑面积１０９６８８．２６㎡；地下室建筑面积１１２３．９４㎡。

该项目总投资５４８８７．６９万元。其中，建安工程费用３３５５２．７８万元，土地成本费用１１３９２．０８万元，前期工程建设其它费用２３４１．８０万元，预备费３３７７．２８万元，建设期利息３０５６．１６万元，铺底流动资金４５０．３５万元。

本项目估算总投资额为５４８８７．６９万元，其中银行贷款３００００．００万元，单位自筹３９２００．２８万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

５项目建设期

本项目建设，建设期总共为２０个月，即２０１３年６月－２０１５年１月。

６项目主要技术经济指标

表１－１　　项目主要经济技术指标表

１．４　结论与建议

本项目建设符合国家房地产政策的要求，顺应了澄迈老城片区总体规划修编的发展要求，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市“中强、西拓、东优、南控”战略规划和落实海南省十二五产业发展规划的必要举措。项目的建设符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。

本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。

通过对项目各专题的分析，本报告认为，项目的实施是可行的。

第二章项目建设背景及必要性

国家及行业发展

１、国家政治经济形势及有关房地产政策

根据国家统计局发布的数据显示，２０１３年全年国内生产总值５６８８４５亿元，比上年增长７．７％。其中，第一产业增加值５６９５７亿元，增长４．０％；第二产业增加值２４９６８４亿元，增长７．８％；第三产业增加值２６２２０４亿元，增长８．３％。第一产业增加值占国内生产总值的比重为１０．０％，第二产业增加值比重为４３．９％，第三产业增加值比重为４６．１％，第三产业增加值占比首次超过第二产业。

图２－１　２００９年－２０１３年国内生产总值及其增长率

２０１３年固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资４４７０７４亿元，比上年增长１９．３％，扣除价格因素，实际增长１８．９％。其中，固定资产投资（不含农户）４３６５２８亿元，增长１９．６％；农户投资１０５４７亿元，增长７．２％。东部地区投资１７９０９２亿元，比上年增长１７．９％；中部地区投资１０５８９４亿元，增长２２．２％；西部地区投资１０９２２８亿元，增长２２．８％；东北地区投资４７３６７亿元，增长１８．４％。

图２－２　２０１３固定资产投资（不含农户）增速（同比累计）

全年房地产开发投资７１８０４亿元，比上年增长１６．２％。其中，住宅投资４９３７４亿元，增长１１．４％；办公楼投资３３６７亿元，增长３１．６％；商业营业用房投资９３１２亿元，增长２５．４％。

表２－１　２０１３年房地产开发与销售主要指标完成情况及其增长表

第三十五章　提高住房保障水平　第三节　改善房地产市场调控

进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。

３、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０——２０２０）》

第九章　房地产业　积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业平稳健康发展。

第一节　房地产供应体系　发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展会所、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。

第三节　规范房地产市场　加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入和清出制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建、捂盘惜售等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。

１、《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（琼府〔２０１３〕６８号）

（九）适当降低纯商品住房开发的比例。自２０１３年起，逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，力争至２０１７年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例下降至７０％（２０１２年，全省为８４．４％，全国为７３．７％）。各年度商品住房比例控制目标由省住房城乡建设厅制定，并纳入市县考核指标体系，由省统计局制定指标考核方案，呈报省委、省政府批准后实行考核。根据年度考核指标，省国土环境资源厅对各年度新出让的商品住房用地占房地产开发用地总量的比例做相应调整。各市县政府要在规划和施工报建阶段严格控制商品住房报建面积比例，确保年度商品住房比例控制目标的顺利完成。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地，鼓励市县根据产业布局，依法调整为商业或者旅游用地。对在２０１３年内调整规划并动工的项目，由市县政府在基础设施配套费等方面适当给予优惠。

（十三）加大对区域（社区）基础设施和公共服务设施投入力度。各市县政府应明确社区配套和商品房小区配套界限，对房地产项目周边道路、交通、教育、文化、体育、医疗卫生和商业等基础设施和公共服务设施，应加大投入和建设，避免因配套设施落后而导致房地产价格低廉，造成宝贵资源浪费。对房地产开发企业主动完善社区基础设施、公共服务设施的，由市县政府适当减免城市基础设施配套费。

２、《海南省房地产业发展战略与中长期规划（２０１０－２０２０）》

《海南省房地产业发展战略与中长期规划》确定海南房地产发展的总体目标为：以本岛长居型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，并与国际旅游岛建设紧密结合，良性互动，打造国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特的世界一流的海岛型幸福家园、旅游胜地与度假天堂。还特别对保障性住房建设和商业地产提出了具体要求。就这个规划和海南房地产业发展，罗保铭省长强调，要加强规划的约束性要求，要把核心的水源地、生态保护区保护放在第一位；要继续对规划做深度定量分析，使规划的指导性更强；要尽快制定“十二五”海南保障性住房建设专项规划，要摸清全省房地产的基础资料，要抓紧制定全省房地产业发展指导意见，结合海南情况研究制定海南房地产专项政策，促进海南房地产持续健康发展。

３、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０－２０２０）》

发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展会所、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。

“北部组团”即以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县，面积７９６５平方公里，占海南岛面积２３．３７％。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。

４、《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划（２０１０－２０２０）》

积极引导发展与国际旅游岛建设目标相适应的房地产业。以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，因地制宜差异化发展中心城市型、滨海度假型、山区度假型、产业配套与旅游度假结合型、大城市周边型（郊区型）等五种地域类型房地产，逐步形成“两大中心、三大区域、五种地域类型”的空间格局。

３项目建设区域发展战略

１、《澄迈县土地利用总体规划（２００６～２０２０年）》

“土地利用方向：以老城经济开发区为“龙头”，充分利用其港口、铁路和公路设施，与海口市的发展紧密结合，形成西部开发建设的先进制造业和信息产业聚集区、全省现代物流基地和区域旅游、休闲、会展中心，以工业化发展为重点，带动澄迈县城镇化和经济的整体发展。”

２、《澄迈县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》

“在产业高新化的前提下，努力实现由管理开发区向经营开发区的转变，探索区内土地利用新模式，实现经济与生态效益的双赢。做好项目管理及人才吸引工作，努力将老城经济开发区打造成宜居宜商、宜游宜工的花园式工业区。以生态软件园为龙头，依托海南省高新技术产业示范区的独特资源，在发展高新科技产业的同时，努力将老城建成海南省高新技术汇集高地，人才聚集中心，花园式高新产业区带。”

４项目建设区域投资环境

１、区域概况

１）道路及基础配套设施

项目紧邻的富音北路、北二环路均已建成通车，交通优势非常明显。

２）旅游配套设施

项目紧邻盈滨半岛旅游渡假区，区域准备建设为４Ａ级旅游景区。该景区规划用地面积为４．３２平方公里，拥有优良的海景，优质的水质、沙质和宗教文化三大特色，通过创建国家４Ａ景区。根据《澄迈盈滨半岛旅游度假区规划》，着力把盈滨半岛及其周边腹地１６００公顷旅游区打造成以度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身于一体的国际化旅游度假区。在功能分区方面，该片区依据旅游资源特征及项目布置分为“一带三区”，即银滩海滨游赏带、金角高端消享区、天堂湾文化休闲区、天堂湾养生度假区。

目前正在建设项目包括：

Ø　景区管理中心、４个游客服务中心、电瓶车总站、电瓶车分站、景区大门以及３０３亩填海造地工程等

Ø　海南梦幻岛海上竞技运动项目团组（内容包括海上竞技运动主营地、青年营、游客服务中心、天文台、游艇俱乐部、水上餐饮文化广场、医疗、会议中心、电瓶车队、海上竞技运动职业学院、新农村合作社等２２个项目，预计两年建成，总投资额达１０亿元。）

Ø　区内５．６９９公里的环保电瓶车道及内环海路正在建设中，水上运动和沙滩竞技场馆仍在规划设计中。

已经建成的项目包括：

ｕ　永庆寺佛教文化旅游区

ｕ　月亮湾高尔夫球场

ｕ　西海岸温泉会所

ｕ　金鑫足球训练基地

３）区域交通现状

海口西站５７路、５９路公车，老城－马村巴士。海口市区２０分钟，到海口火车站１０分钟，到机场２０分钟，到西线高铁第一站仅需５分钟。

２、项目区域的经济社会情况及政策因素

澄迈县经济增长全省领先，经海南省统计局审定，２０１３年全县完成生产总值（ＧＤＰ）２０１．５６亿元，同比增长１５．３％，比全国平均水平８．１％高出７．２个百分点，比全省平均水平９．１％高出６．２个百分点。其中，一、二、三产业分别实现增加值５５．７６亿元、７５．０８亿元和３９．６７亿元，分别增长７．９％、２５．３％和１２．４％。经济总量继２０１０年突破百亿大关、２０１１年连跨四个十亿台阶，２０１２年再夸三个十亿台阶，不但总量实现三年翻番，经济增长速度更是在全国宏观经济减速的情况下，连续三年全省排名第一，实现三连冠。人均ＧＤＰ突破五千美元。按常住人口计算，２０１３年全县人均生产总值达到３６１５７元，比全省平均水平高出３７８３元，按当年汇率折算为５７５２美元，继２０１０年超３０００美元、２０１１年超４０００美元后，再上５０００美元新台阶，标志着澄迈经济发展进入全新阶段。

经济实力持续增强。２０１３年，全县全口径财政总收入突破５０亿元，达到５０．５５亿元，同比增长２２．７％。其中地方公共财政预算收入１８．５２亿元，增长２０．１％，比ＧＤＰ增速快８．２个百分点。从征收部门看，国税部门征收收入８．０７亿元，增长５．０％；地税部门征收收入１１．７７亿元，增长１４．７％；

固定资产投资强劲增长。全年全社会固定资产投资２３６．５２亿元，同比增长２４．０％。城镇固定资产投资１８０．８９亿元，增长４７．６％。其中，第一产业投资２．８２亿元，下降１８．６％；第二产业投资８１．１６亿元，增长３９．５％；第三产业投资９６．９２亿元，增长５９．２％。全县施工项目１９５个，同比增长５７．３％，其中，新开工项目６９个，本年竣工项目９０个，增长２１０．３％。

房地产开发投资较快增长。全年房地产开发投资４７．７０亿元，增长１６．７％。房地产房屋施工面积３１１．７７万平方米，增长５２．８％。

建筑业较快增长。全年建筑业完成增加值１８．７２亿元，按可比价格计算，同比增长１６．９％。全年房屋建筑施工面积３５１．５０万平方米，增长８．５％，其中，住宅施工面积３１３．６７万平方米，增长３８．９％。

２０１３年，老城经济开发区内企业总产值４６２亿元，同比增长２１．３５％；生产总值（ＧＤＰ）１００亿元，同比增长２０％；税收收入１３亿元；固定资产投资１２０亿元，已发展成为全省少有的具备大工业基础、年总产值超３８０亿元的省级开发区。

多年来，澄迈县实行倾斜政策，通过加大投入、改革放权、强化服务、选商择资等措施，举全县之力促进了老城经济开发区跨越发展。仅在基础设施建设上就累计投入６０多亿元，基本达到了国家级园区的“七通一平”，增强了开发区的吸引力，掀起了开发区三次创业热潮。

５项目的提出

１、项目发起人

澄迈恒润达实业有限公司

２、项目提出的理由

①　项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为１．５－４．３个百分点，改革开放３０年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到２０１３年，我国城镇居民人均住房建筑面积达到３１㎡，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到１５％，城市化水平将提高到３６％左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争２０１５年达到人均建筑面积４０㎡，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。

②　项目对城市建设将起到促进作用

海口市第十一次党代会提出，要按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。“中强”就是加强主城区建设，提升主城区水平。“西拓”就是要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。“东优”就是充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。“南控”就是要严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。

海南作为国家重要战略部署，其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的“中强、西拓、东优、南控”的发展规划环境下，海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑，提高海南城市品位，加强城市辐射功能的目标。

目前，海口市的人均拥有住宅偏少，而且买不起房的现象比比皆是，与海南省人均拥有住宅相差甚远。因此，改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时，随着海南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

甘肃家园项目不但符合海南城市建设总体规划，贯彻了“中强、西拓、东优、南控”的发展战略，而且对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③　解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国ＧＤＰ每增长１个百分点，全国可新提供８０多万个就业岗位，而住宅投资每增加１０％，大约可以拉动ＧＤＰ增长０．５个百分点，则可提供４０多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为海南省西延线重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。

２项目建设必要性

项目甘肃家园的建设，符合海口市及老城开发区产业结构升级的十二五规划的要求，项目建成后具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。

１、项目甘肃家园的建设改善城市环境，提高生活质量，持续利用自然资源，加快城市化进程的需要。

海南省是一个拥有较好的自然资源的省份，全省拥有的亚热带土地面积占全国的４２％，同时还有较好的气候、降水等自然条件。澄迈县是海南西部龙头，城市是地区政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在城市现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥西部城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。本项目所在的澄迈老城镇，是目前老城镇建设和政策导向的重点开发区域，随着本项目和周边规模社区的陆续建成，将进一步加快这一地区的发展步伐和提升区域环境质量。

本项目的建设对于完善环境、集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。甘肃家园位于老城高新技术产业区内北接工业大道，南临博院路，欣龙路从地块中心穿过，交通便利，地段显赫；项目投资单位澄迈恒润达实业有限公司实力雄厚，审时度势，在老城开发区建设甘肃家园不仅满足了海口市产业结构升级的需要，为老城开发区旅游产业的发展提供了必要的基础设施条件；项目建设具有促进老城中心区区发展的经济效益。

２、项目甘肃家园的建设体现了和谐社会发展观，有利于社会的可持续发展。

房地产业的良性发展是城市发展的重要组成部分，任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。城市人口的再聚集、经济再发展、规模再扩大，以及自身结构的演化和不断更新，又为房地产的再发展提供了空间和资源的可能。近年来，房地产开发逐渐成为城市发展的重要力量，扮演着城市发展的重要角色。澄迈甘肃家园的建设和经济发展亦离不开房地产业，通过本项目的建设，是对现有城区内的空间重构，使更多居民定居在此。通过房地产开发，既可提供城市建设资金，又可对开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既满足开发的要求，又保证城市规划的实施、落实。

甘肃家园的设计贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”思想，以建设绿色生态的生态住宅区为目标，创造布局合理、功能齐备、环境优美的生态居住区；拟建项目在未来运作中将处处体现和谐发展的先进理念，不仅有利于整个澄迈房地产业的健康循环发展，同时有利于促进整个海南社会和谐发展。

３、项目甘肃家园的建设可以提高区域形象、增强区域活力。

甘肃家园设计定位是建设成为房地产业为主、宜居宜业的会所、商业配套设施为辅，建成后住宅居住区的销售、区域定居人员增长，会所会所的经营等，使之成为澄迈县老城镇经济开发区的发展中心，　项目建成后既为展示区增添了一处适于居住的建筑，提高硬件设施水平，并对推动展示区经济发展、繁荣市场经济文化生活，发挥积极的带动效应，而且本项目所处地块的土地价值得到最大限度的开发，在今后的发展过程中将形成新的宜居生活区，从而为当地聚集更多的商业气氛。

综述，项目的建设将可以有效提升整体区域形象，增强区域经济发展活力。

４、项目甘肃家园的建设能够提供众多的就业机会，增加社会税收。

本项目的建设有利于繁荣当地市场经济，扩大社会就业机会。随着本项目的实施，为澄迈县老城开发区第三产业的发展提供了良好的基础条件。项目在实施过程中将提供众多的就业岗位，这不仅解决了当地农村剩余劳动力的就业问题，为构建和谐社会作出贡献，同时项目的自身开发运营也给当地政府带来了财政收入，从而更进一步的促进了当地经济的发展。

甘肃家园的建设，不仅能给澄迈带来巨大的经济收入，也将有助于澄迈产业结构、人才结构的调整和发展，对澄迈经济发展将起到巨大的推动作用。

我国整体投资环境分析

２０１３年１－１１月份，全国固定资产投资（不含农户）３９１２８３亿元，同比名义增长１９．９％，增速比１－１０月份回落０．２个百分点。从环比看，１１月份固定资产投资（不含农户）增长１．４７％。

分产业看，１－１１月份，第一产业投资８５０９亿元，同比增长３１．７％，增速比１－１０月份加快１．１个百分点；第二产业投资１６７０４３亿元，增长１７．３％，增速回落０．３个百分点；第三产业投资２１５７３０亿元，增长２１．５％，增速回落０．１个百分点。第二产业中，工业投资１６４２８７亿元，增长１７．９％，增速回落０．４个百分点；其中，采矿业投资１２４９７亿元，增长１２％，增速回落０．３个百分点；制造业投资１３４２０６亿元，增长１８．６％，增速回落０．５个百分点；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资１７５８５亿元，增长１７．７％，增速加快０．５个百分点。

分地区看，１－１１月份，东部地区投资１８１８４８亿元，同比增长１８．４％，增速比１－１０月份回落０．２个百分点；中部地区投资１１０１１７亿元，增长２３％，增速回落０．２个百分点；西部地区投资９６５８８亿元，增长２３．１％，增速回落０．１个百分点。　

分登记注册类型看，１－１１月份，内资企业投资３６９５９７亿元，同比增长２０．７％，增速比１－１０月份回落０．２个百分点；港澳台商投资９８９６亿元，增长８．６％，增速回落０．９个百分点。

从项目隶属关系看，１－１１月份，中央项目投资２０６３２亿元，同比增长１３．４％，增速比１－１０月份加快５．３个百分点；地方项目投资３７０６５０亿元，增长２０．２％，增速回落０．６个百分点。

从施工和新开工项目情况看，１－１１月份，施工项目计划总投资８３６４６６亿元，同比增长１７．９％，增速比１－１０月份回落０．３个百分点；新开工项目计划总投资３２８４２０亿元，同比增长１４．３％，增速回落０．１个百分点。

　图３－３　２０１３年１月－１１月份我国固定资产投资到位资金同比增速表　

．１．２我国房地产开发和销售分析

１、房地产开发投资完成情况

图３－４　全国房地产开发投资增速

１－１１月份，东部地区房地产开发投资４３０６８亿元，同比增长１７．３％，增速比１－１０月份提高０．２个百分点；中部地区投资１７０８４亿元，增长２１．７％，增速提高１．６个百分点；西部地区投资１７２５９亿元，增长２３．１％，增速回落０．７个百分点。

１－１１月份，房地产开发企业房屋施工面积６４６０９６万平方米，同比增长１６．１％，增速比１－１０月份提高１．５个百分点；其中，住宅施工面积４７２９４１万平方米，增长１３．５％。房屋新开工面积１８１０５５万平方米，增长１１．５％，增速提高５个百分点；其中，住宅新开工面积１３１８４９万平方米，增长１０．０％。房屋竣工面积６９４２０万平方米，增长２．５％，增速提高０．７个百分点；其中，住宅竣工面积５４２６５万平方米，下降０．１％。

２、商品房销售和待售情况

１－１１月份，商品房销售面积１１０８０７万平方米，同比增长２０．８％，增速比１－１０月份回落１个百分点；其中，住宅销售面积增长２１．３％，办公楼销售面积增长２６．６％，商业营业用房销售面积增长１２．１％。商品房销售额６９９４６亿元，增长３０．７％，增速比１－１０月份回落１．６个百分点；其中，住宅销售额增长３１．１％，办公楼销售额增长３９．５％，商业营业用房销售额增长２２．４％。

图３－５　全国商品房销售面积及销售额增速

１－１１月份，东部地区商品房销售面积５４７０９万平方米，同比增长２２．２％，增速比１－１０月份回落１．８个百分点；销售额４２９０４亿元，增长３３．１％，增速回落１．９个百分点。中部地区商品房销售面积２８６６３万平方米，增长２２．２％，增速回落０．３个百分点；销售额１３６３４亿元，增长３１．８％，增速回落０．１个百分点。西部地区商品房销售面积２７４３５万平方米，增长１６．７％，增速回落０．４个百分点；销售额１３４０７亿元，增长２２．６％，增速回落１．８个百分点。

１１月末，商品房待售面积４６８０６万平方米，比１０月末增加１４４４万平方米。其中，住宅待售面积增加９３２万平方米，办公楼待售面积增加９９万平方米，商业营业用房待售面积增加２５８万平方米。

．２．１海南省房地产发展情况分析

表３－１　海南省２０１３年１月—１０月份房地产开发投资情况表

表３－２　海南省２０１３年１月—１０月份分市县房地产开发投资情况表

表３－３　海南省２０１３年１月—１０月份分市县房屋销售面积表

表３－４　海南省２０１３年１月—１０月份分市县房屋销售额表

３．２．２海南房地产发展布局

海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈