第一章　　　总　　论

１．１项目名称

项目名称：抄茂村土地城中村改造建设项目

１．２项目承办单位

承办单位：　河北鸿泰集团房地产有限公司

法人代表：ＸＸＸ

１．３项目承办单位概况

１．４编制单位

编制单位：海南方能投资顾问有限公司

１．５编制程序

受河北鸿泰集团房地产有限公司的委托，海南方能投资顾问有限公司于２０１６年４月接受了编制《抄茂村土地城中村改造建设项目可行性研究报告》的任务之后，立即组织有关专家及技术人员对项目拟建场址进行实地考察，了解和收集第一手资料，在充分调查的基础上，就抄茂村土地城中村改造建设项目可行性研究报告的有关问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨，充分征询有关专家的意见，在反复论证和研究的基础上，依据国家对工程项目可行性研究报告阶段工作范围和深度的规定，结合项目自身的特点和项目拟建地区的资源条件、基础设施条件以及本项目拟建场址建设设想，编制完成了本工程的项目可行性研究报告，为该工程建设项目的决策和建设提供可靠的参考依据。

１．６编制依据

（１）承办单位提供的相关基础数据，技术资料等；

（２）专业技术人员现场勘察的有关资料和数据等；

（３）国家发展改革委员会颁发的《可行性研究报告编制方法纲要》；

（４）国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；

（５）《城市居住区规划设计规范》ＧＢ５０１８０—９３（２００２年版）及其它现行有关规范、规定；

（６）建筑设计防火规范（ＧＢ５００１６—２００６）２００６年版；

（７）《建设项目可行性研究指南》；

（８）国家和保亭县其他相关规定和要求。

１．７编制范围与内容

根据国家对工程项目可行性研究报告编制范围和深度的有关规定，本项目可行性研究报告主要对抄茂村土地城中村改造建设项目提出的背景、项目建设的必要性进行研究论述，对项目的建设条件、总平面规划方案、建设内容与规模、工程技术方案、节能、环保、劳动安全及卫生消防、项目实施计划、项目管理及工程招投标、投资估算与资金筹措等内容进行综合分析、研究，为项目的下一步工作提供可靠的决策依据。

１．８项目概述

１．８．１项目提出的缘由

当前，中国正处在四化建设和全面实现小康社会的关键时期、冲刺阶段，而农村建设是全面建成小康社会的短板，只有补齐短板，才能真正实现小康、实现“两个一百年”奋斗目标中的第一个一百年目标。在此前提之下，保亭黎族苗族自治县保城镇抄抗村委会抄茂村小组，该地块上现有农户共４９户，以户籍辖区派出所登记在册的现有农业人口共１８９人。近年来，随着城市框架的不断拉大，特别是国际旅游岛的开发，为抄茂村的发展提供了难得的发展机遇。但目前也存在着平房密度相对较大、流动人口较多、基础设施落后、道路狭窄以及环境卫生脏、乱、差的现状，为彻底解决抄茂村城中村的面貌，创造一个良好的工作生活环境，提高城市档次，改善村民居住条件，经村党支部、村委会和村民代表共同研究，同意配合实施城市总体规划，对抄茂村土地进行改造。

１．８．２　项目建设方案与规模

本次建设项目为抄茂村土地城中村改造建设项目，根据《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》，参照当地新农村建设相关规定，结合保亭县总体规划和目前建设进展情况，拟将现抄茂村进行整体改造是发展需要。

拟建新址选定在保亭黎族苗族自治县保城镇抄茂村，地理位置较佳，基础设施完善，各种服务设施齐全，环境优美，是该建设的理想之地。

建设项目包括城中村改造安置地块、商业开发地块、一站式汽车服务广场３块。规划占地１５０．３５亩，其中，安置地块占地２５．４２亩，商业开发区占地１００．５７亩，　一站式汽车服务广场２４．３６亩。

一、商业开发区

占地６７０４２．４９㎡，建筑占地面积８４９０㎡，总建筑面积７２５８７㎡。建设１３层品质小高层１０栋，两层半双拼洋房８栋，高档双拼洋房１５栋，社区服务中心和幼儿园各１栋。

二、安置区

占地１６９４５．６６㎡，建筑占地面积７１８９．７㎡，总建筑面积２７８８１．８㎡。建设４层安置房１２栋。

三、一站式汽车服务广场

占地１６２３７．６４㎡，建筑占地面积５５７７．７３㎡，总建筑面积５５７７．７３㎡。建设汽车展厅１栋，维修车间及精品超市１栋，宿舍仓库１栋。

１．８．３　项目管理与实施进度

本项目承办单位为河北鸿泰集团房地产有限公司。为做好抄茂村土地城中村改造建设项目的规划与建设工作，确保工程高标准、高质量、按计划顺利完成，河北鸿泰集团房地产有限公司成立本项目建设领导小组，负责征地手续的办理和抄茂村土地城中村改造建设项目的规划、设计、报批与实施等工作。项目建设期为２４个月。

１．８．４　项目建设总投资及资金筹措

本项目总投资为２２０４５．２４万元。全部由河北鸿泰集团房地产有限公司自筹解决。安置区及配套设施资金由河北鸿泰集团房地产有限公司出资，抄茂村负责实施。

１．９　结论与建议

１．９．１结论

抄茂村土地城中村改造建设项目符合保亭县城市框架、加快城市发展步伐，提升城市整体竞争力的政策要求。项目的成功开发，能积极推动该区域的城市化建设，并带来多方面的经济社会效益：

１、促进区域内经济的发展，为城市的快速发展奠定坚实基础。

２、提升该区域的市容市貌，改善区域城市景观。

３、改善居住环境，提高居民生活品质，并使该区域的原居民在经济上获得收益。

４、完成改造居民由村民向市民的转变，并使原来的村级管理转变为社区管理，真正成为城市组织的一部分逐步改变居民原有的生活方式，彻底打破原来的二元社会结构。

总体上，通过科学论证，该项目在经济效益、社会效益、环境保护等方面均具有可行性，项目经过科学安排，精心施工，最终能实现政府、村组居民和开发商三方共赢的目标。

１．９．２建议

在项目实施过程中，不仅面临拆迁、补偿安置等繁重工作，而且需要协调土地、规划、市政、拆迁等政府相关部门，中间环节多，协调工作量大，因此，为保障项目改造的顺利实施，使其尽快出形象、见效果，以圆满实现项目既定的目标。　提出以下几点建议：

１、争取政府政策和融资等方面的支持，使项目建设有一个良好的外部环境。

２、做好项目前期的融资工作，确保项目建设的顺利进行。

３、应进一步落实与完善本项目配套水、电等市政基础设施建设。

第二章　项目背景及建设必要性

２．２项目提出的背景

２．２．１我国新农村建设的发展

２０１５年中央一号文件——《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》连续１２年聚焦“三农”问题，以“加大改革创新力度加快农业现代化建设”为主题，指出“　中国要美，农村必须美。繁荣农村，必须坚持不懈推进社会主义新农村建设。要强化规划引领作用，加快提升农村基础设施水平，推进城乡基本公共服务均等化，让农村成为农民安居乐业的美丽家园。”同时也要求“全面推进农村人居环境整治。完善县域村镇体系规划和村庄规划，强化规划的科学性和约束力。改善农民居住条件，搞好农村公共服务设施配套，推进山水林田路综合治理。继续支持农村环境集中连片整治，加快推进农村河塘综合整治，开展农村垃圾专项整治，加大农村污水处理和改厕力度，加快改善村庄卫生状况。”建设社会主义新农村，自党的十六届五中全会提出以来一直是中央工作的重点。

在中国经济发展步入新常态的背景下，２０１５年中央一号文件继续锁定“三农”，表明“三农”问题在中国“重中之重”的地位非但没有弱化，反而更为加强。当前，中国正处在四化建设和全面实现小康社会的关键时期、冲刺阶段。全面建成小康社会，不能缺了农村这一头。四化建设，必须补齐农业这一短板。而加强新农村改造，改善农民人居环境，是新农村建设的重要任务之一。

２．２．２我省新农村建设的背景

为深入贯彻落实党的十八大和全国改善农村人居环境工作会议精神，适应城乡发展一体化新形势和广大农民过上美好生活的新期待，推进海南美丽乡村建设和海南新型城镇化建设，２０１４年２月省财政厅、住房和城乡建设厅联合印发《海南省美丽乡村建设指导意见（２０１４～２０２０）》，按照“试点先行、重点培育、全面推进、争创特色”的要求，实施美丽乡村建设行动计划，给海南省美丽乡村建设定下总体目标：按照“试点先行、重点培育、全面推进、争创特色”的要求，实施美丽乡村建设行动计划。从２０１４年开始在原确定的海口市琼山区、琼海市、澄迈县、儋州市、万宁市、琼中县为全省美丽乡村建设试点基础上，逐步扩大试点范围。争取到２０１６年，将全省市县（区）纳入美丽乡村建设试点。每个试点市县（区）至少安排一处以上成片打造的美丽乡村片区，建设连通的百里百村生态休闲旅游网６０％以上的乡镇开展整乡整镇改善农村人居环境建设，建设１００个宜居、宜业、宜游的美丽乡村。到２０２０年，全部乡镇开展整乡整镇改善农村人居环境建设，建设１０００个宜居、宜业、宜游的美丽乡村。

同时２０１６年３月出台的《海南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（摘要）》也在强调“合力推进宜居宜业宜游美丽乡村建设。推进新农村建设，深入研究村庄产业发展及农民增收的措施，提出村庄产业发展的类型、方向和具体措施。重点实施美丽乡村建设五年行动计划，合力建设１０００个宜居宜业宜游的美丽乡村。”从一系列政府文件中可知，农村建设是全面实现小康社会是重点，而农村改造、改善农村居住条件又是所有工作的重头戏。

２．２．３城中村改造是新农村建设的重要任务之一

农业、农村和农民问题，始终是关系我国经济和社会发展全局的重大问题。过去，我们靠农业的积累、农民的贡献和农村的支持，建立起了比较完整的国民经济和工业化体系，但另一方面，城乡二元结构也日益强化，农村发展越来越落后于城市，广大农村地区和农民群　众并没能很好地分享到工业化和城镇化的成果。当前，我国总体上己到了以工促农、以城带乡的发展阶段，初步具备了加大对农业和农村支持保护的条件和能力。同时，改革开放以来，农业生产和农村经济获得了巨大发展，农民的温饱问题已经基本解决，但农村社会事业、精神文明和民主政治建设等方面却相对滞后，这已经明显制约着农村经济社会的全面进步，制约着全面建设小康社会的进程。必须加快建设社会主义新农村，实现城乡和农村经济社会的协调发展。因此，必用新农村建设来统领＂十三五＂时期的农村工作，按照落实科学发展　观和构建社会主义和谐社会的要求，坚持城乡统筹发展，进一步调整国民收入分配格局，走工业反哺农业、城市支持农村的道路，把农村基础设施建设纳入公共财政范围，逐步改变城乡二元结构，努力消除城乡协调发展的体制性障碍，促进资源在城乡之间合理配置，建立城乡社会事业和基础设施共同发展的运行机制，所以新农村改造及土地整合是当前新农村建设的主要任务。

为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除农村包围城市的落后局面，合理利用土地资源，保亭县政府决定在保亭县抄茂村开展“城中村“改造建设。秉着“政府主导、现场运作，统一设计、各具特色，统筹布局、优化空间，营造景观、健全功能，全面推进，改善民生。”的原则，力求将城中村改造的工作做到最好。改造城中村的过程实际上也是塑造城市形象的过程，使更多的“城中村”融入城市的大圈。

２．３项目建设的必要性

一、新农村城中村改造是实现城乡协调发展的需要

党的十六大提出全面建设小康社会奋斗目标以来，全党全国各族人民接续奋斗，各项事业取得重大进展。海南各地都在统筹城乡经济社会协调发展，开展城乡一体化的试点工作。不仅客观上为人口搬迁和新区建设提供了千载难逢的机遇，并形成适宜的外部环境条件。从建设社会主义新农村的角度看，人口搬迁势在必行。首先，通过人口搬迁可以加快农民向城镇的集中，改变农村脏乱差面貌，实现农村生活社区化，新农村城中村改造项目的建设将拉大保亭县城市建设的框架，打造承担“工业反哺、城市带动”的平台，对推进全县城乡一体化和城镇化建设具有重要的示范作用。

二、项目建设有利于和谐社会的建设和发展

通过人口搬迁可以根本改变目前农民分散居住的局面，并由此造成的用电、上学和医疗诸多不便，集中搬迁和统一安置将降低农村公共设施建设成本，搬迁农民向生态环境良好的城市迁居，农民集中居住的项目将会享受到便利的交通、通讯、水、电、气、教育和医疗等生活设施，大幅度地提升居民的生活质量，改善人员环境。另一方面，人口搬迁将有助于促进就业和增加农民收入。由于大批居民向新的集中居住区搬迁，拓宽了人口就业渠道，为农村剩余劳动力转移提供了出路。从根本上说，农民住项目、当工人、增收入、奔小康，顺应农民群众的意愿，实现以人为本、建设和谐社会的目标。

三、改造后的土地整合有利于土地集约和合理使用

改造后的村庄通过整合，集约了土地资源，并使其得到更合理的使用和开发。从自然村土地利用现状看，农用地和建设用地布局凌乱，分散无序，粗放式的用地相当普遍。如果进行城中村改造，将自然村的人口实行集约化的居住、生活和工作。就土地一项就可以节约大量的土地用来建设，促进城市规模的扩大，带动当地的经济发展。

四、项目的建设当地经济、社会和环境和谐统一发展的必然要求

从微观层面看，实施人口搬迁，有助于改善农民的生产条件和人居环境，节约土地和集约用地，优化资源配置和产业结构的调整，促进区域经济、社会和环境的协调发展。从宏观层面上看，人口搬迁及新城村建设的实施，对推进全县城乡一体化建设具有极为重要的意义。

五、项目建设有利于提升该区域的市容市貌，改善区域城市景观

项目建设后将改善居住环境，提高居民生活品质，并使该区域的原居民在经济上获得收益；完成当地居民由村民向市民的转变，并使原来的村级管理转变为社区管理，真正成为城市组织的一部分。改造后，原居民将逐步改变原有的生活方式，彻底打破原来的二元社会结构。

总之，通过新农村城中村改造项目的实施，节约土地资源，提高土地的使用效率，为土地的规模经营奠定坚实的基础。是实现城乡经济社会的协调发展的重大举措，有利于社会的稳定，城镇和谐发展，人民安居乐业，具有良好的经济效益和广泛的社会效益。