第一部分　项目总论

１．１．项目概况

１．１．１　项目名称

海南国际创意港二期项目可行性报告

１．１．２　项目建设单位

海南康灵创意港投资有限公司

１．１．３　编制单位

海南方能投资顾问有限公司

海南方能投资顾问有限公司主要提供项目立项、可行性研究报告、环境报告、工程勘察、节能评估、工程测量、规划设计、水资源论证、矿山安全评价、矿山地质环境恢复治理、土壤与地下水环境损害鉴定、工程监理、水土保持　（方案、监测、验收）、地质灾害危险性评估、社会稳定风险评估、防洪评价报告、招　标代理、施工阶段全过程造价咨询、工程检测施工阶段全过程造价咨询、工程检测为主　营业务，涵盖投资银行服务、国际商务咨询、营销咨询、管理咨询服务等业务的综合性公司。

方能投资团队由资深投资银行家、工程师、经济管理专家、市场分析专家构成，目前　拥有在国家注册咨询师（投资）１６人，教授级高工２人，高级工程师１５名，中高级经济师　１５名，国家清洁生产审核师５名，研究生以上学历占员工人数７０％以上。方能主要人员构成　确保了整个方能投资的专业把握、对行业市场前景、规划设计和技术分析的专业权威。

１．１．３　项目基本状况

海南国际创意港二期总用地面积为１９．６５亩（约１３０９９㎡），坐落于海南海口市龙华区茉莉路与民声路交叉路口。

海南康灵创意港投资有限公司致力于打造出海口创新产业的新篇章，充分利用海南省优越的地理有利条件，大力加强外引内联，引进高新技术，改善和优化已有的商业产业结构，有效地增强了全市的经济实力。海南国际创意港为海南省文化产业重点建设项目，将打造成为海南省重点文化创意产业园区，园区具有商业、酒店、办公、休闲等配套设施，未来将成为海南省文化产业公共服务平台及孵化器，进一步推动海南国际创意港整体发展，形成以前端源头性创新对接带动海口、海南现代制造业、高新技术产业以及旅游业、热带农业等传统和特色产业转型升级、实现绿色崛起的实现载体和助推器。

１．２．可行性报告编制依据

１）　《中华人民共和国城市规划法》

２）　《海南省城市总体规划（２０１０－２０２０）》

３）　《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０—２０２０）》

４）　《海南省城市规划管理技术导则》

５）　《海口市城市规划管理技术规定》

６）　《投资项目可行性研究指南》国家计委计办投字【２００２】１５号通知

７）　《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）发改投资【２００６】１３２５号

８）　国家现行的其他有关规范及规定

９）　建设单位提供的相关技术资料，及调查收集的相关区域的社会经济、交通运输及自然条件等资料。

１．３．项目主要经济技术指标

本项目位于海口市龙华区茉莉路与民声路交叉路口，总体规划面积约１３０９９平方米，容积率３，总建筑面积６５９９２．１５平方米（含太阳能补偿面积２７０㎡），其中地上建筑面积４２７８１．６５㎡，地下建筑面积（不计容）２３２１０．５０㎡。项目总投资预计４０９１９．５７　万元人民币。

１．４．可行性研究范围与内容

本可研着重研究了项目国际创意港项目的区位、自然环境和社会经济现状及发展趋势，根据《海口市城市总体规划》，在广泛搜集资料、详细考虑所有制约因素的基础上，依据国际创意港发展规划、市场分析预测和项目竞争力分析，研究论证海南国际创意港设计方案及建设规模、标准等问题，合理应用各种节能降耗的技术手段，并充分考虑经营管理的需求满足社会效益与经济效益的统一，通过技术经济论证，为本项目的决策和实施提供了可靠依据。

本项目工程可行性研究报告的主要内容包括：项目概况、项目背景及建设的必要性、建设条件与环境、建设目标与建设规模、工程技术方案研究、环境保护及水土保持、劳动安全措施、投资估算与融资方案、经济评价与分析。

１．５．项目存在问题与建议

本项目符合国家新兴产业振兴规划的要求，顺应了海口市的发展规划，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市“中强、西拓、东优、南控”战略规划和落实海南省十三五产业发展规划的必要举措。项目的建设条件具备，组织机构完善、建设目标明确，其投资构成合理，社会效益与经济效益显著，项目是可行的。

建议项目建设单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。

第二部分　项目背景及建设必要性

２．１．项目提出背景

２．１．１　国家或行业发展规划

（１）《关于推动特色文化产业发展的指导意见》文产发［２０１４］２８号

建设特色文化产业示范区。加强规划引导、典型示范，鼓励各地结合当地文化特色不断推出优秀文化产品和服务，形成各具特色的文化产业发展格局，建设一批文化特色鲜明、产业优势突出的特色文化产业示范区。对投入力度大、工作取得明显成效的示范区予以重点扶持，充分调动地方政府积极性，引导各地深入研究评估当地可供产业开发的特色文化资源，提出资源利用和转化规划，推动特色文化产业有序集聚，形成一批集聚效应明显、孵化功能突出的特色文化产业基地、园区和集群。通过特色文化产业示范区的示范辐射作用，带动全国范围内特色文化产业创新发展，不断增强区域文化产业发展的核心竞争力，提升区域文化品格，打造地方文化名片。

（２）《海南省人民政府印发关于支持文化产业加快发展若干政策的通知》

《通知》提出鼓励相关政府资金向文化产业倾斜。省级财政安排的服务业发展、高新技术产业发展、企业技术改造和产业升级、知识产权、宣传文化发展、信息产业发展、中小企业发展、中小企业成长性奖励等专项资金，应按照资金管理办法，向文化企业和文化产业集聚区倾斜，形成支持文化产业发展合力。

（３）关于申报２０１６年度海南省文化产业发展专项资金的通知

根据海南省财政厅、海南省文化工作领导小组办公室《关于印发〈海南省文化产业发展专项资金管理暂行办法〉的通知》（琼财教〔２０１２〕１８９３号）规定，结合中央及海南省有关支持文化产业发展的政策精神，对促进文化创意相关产业融合发展提供相关的专项资金申报。

（４）行业发展规划

当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展更是日新月异。许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。发展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。

为适应促进文化产业发展的需要，海南国际创意港顺势而起。

海南国际创意港项目是海南省第一个文化产业集群项目、《海南广东两省框架合作协议》的第一个落地项目、省重点建设项目，是海南第一个以产品创新、品牌创新、设计创新为核心的创新型产业项目。

创意港定位于以前端创新服务国际旅游岛建设为总体战略目标，以“文化＋旅游”对接海南旅游产业，拉动海南成为中国国家级旅游装备、旅游商品、酒店用品、游艇及奢侈品品牌化、高端化的产业化基地；以“创意＋农业”对接海南热带农业，拉动海南热带农业成为中国农产品品牌化、特色化示范基地；以“设计＋制造”对接海南制造业，带动海南以新能源为特色的现代制造业从制造向创造转型升级。

园区将建成“一港三园一中心”的总体布局，将集聚超过３５０家以上文化创意总部集群，服务半径覆盖整个泛珠三角，年直接产值超过５０亿、带动产值超６００亿的以旅游产业创新、热带农业创新和新能源产业创新为特色的区域性创新中心和专利产品转化与采购基地。

海南康灵创意港投资有限公司在此背景下，继续投入海南国际创意港二期项目的建设，为海南创意港提供更好的基础平台，将进一步推动海南国际创意港整体发展，形成以前端源头性创新对接带动海口、海南现代制造业、高新技术产业以及旅游业、热带农业等传统和特色产业转型升级、实现绿色崛起的实现载体和助推器。

２．１．２　项目发起人及发起缘由

１）　项目发起人

　　　　海南康灵创意港投资有限公司

２）　项目发起缘由

文化创意产业的特点是多样性、小型化、分布式，但其提供的就业人口和产值却一直保持增长，对于环境和生活质量的提高都有帮助，因此文化创意产业可以在寂静转型的过程中把经济推上新的台阶。

近年来，海南省深入贯彻落实科学发展观，坚持以企业为主体、以项目为支撑、以政策为保障、一创新为动力，大力培育文化创意产业，呈现良好的发展势头。

国务院出台了《中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》指出，“加快发展文化产业，推动文化产业成为国民经济的支柱性产业。要构建现代文化产业体系，形成以公有制为主体，多种所有制共同发展的文化产业格局。”文化创意产业作为现代文化产业体系的重要组成部分，它的发展与繁荣是增强国家软实力的重要基础，是文化强国的重要保证，发展文化创意产业对增强区域经济发展动力、促进产业升级、经济结构调整、转变经济发展方式起着重要的作用。

在此背景下，海南国际创意港以“国家级广告产业园”授牌为契机，利用自身区位优势、产业和人才资源优势，提出了建设文化产业、居住、办公、商业为一体的文化创意产业园。

因此，海南国际创意港二期项目已势在必行。

２．２项目建设的必要性

项目国际创意港的建设，符合海口市产业结构升级的十三五规划的要求，项目建成后具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。

（一）本项目的建设是满足海南省文化产业发展的需要　　

　　　　　根据《国家＂十三五＂时期文化发展规划纲要》、《海南省政府关于支持文化产业加快发展若干政策的通知》，海南省要把文化产业培植成为海南省国民经济支柱产业。必须建设数量众多、规模宏大、各具特色的文化产业园，以满足文化企业创意设计、广告、产品展示交易、办公、商务服务等专业化、功能化的需要。

海南康灵创意港投资有限公司作为具有建设文化产业园雄厚实力的企业，审时度势，国际创意港的建设，首先是满足了海南省文化产业发展的需要，为海南省文化产为的发展提供必要基础设施条件，间接上，为促进海口市，乃至海南省的经济发展作贡献，项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。

　　　（二）项目国际创意港的建设为城市带来无可估量的品牌价值。

海南独特的海岸线，海口独特德海岸城市魅力的文化是这个城市的灵魂；而一个有着长远规划、设计合理、又有鲜明特点的文化产业综合体，将建筑的体魄与城市的文化充分结合在一起，成为承载城市文化发展的综合体，是一个城市的象征，是城市的名片。建设一流的文化创意产业，让世界认识这个城市，吸引世界的目光，成为国际政治、经济、文化交流的场所。

　　　（三）项目国际创意港的建设可以提高区域形象、增强区域活力。

海南国际创意港设计定位是建设成为宜居宜业的研发办公产业，建成后进入项目企业从事科研、设计、产业转化、文化产业、技术交流等各个行业，使之成为海口市新兴国际创意港的发展中心，为海口市区及周边地区等输送更多的新型产业化项目，提升海口市的文化产业水平，使海南国际创意港以及海口市逐步成为新兴产业集聚区、重要知识型人才培训基地，给国内外企业提供商住、办公、购物一体化的文化创意产业公共服务平台。

综述，项目的建设将可以有效提升整体区域形象，增强区域经济发展活力。

（四）本项目的建设，社会效益和经济效益明显

按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。

　　因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设文化产业园项目是必要的。

第三部分　市场调查分析

３．１我国文化创意产业发展现状

我国文化创意产业园区的建设从２０世纪９０年代起步，到２００２年末只有４８个园区建成，２０１２年时出现井喷态势，达到１４５７个，并在２０１４年时达到２５７０个园区的顶峰。２０１５年，园区数量稍有回落，全国正常运作的园区在２５０６左右。其中由国家命名的文化创意产业各类相关基地、园区就已超过３５０个。在政府的积极引导下，我国文化产业已经初步形成了以国家级文化产业示范园区和基地为龙头，以省市级文化产业园区和基地为骨干，以各地特色文化产业群为支点，共同推动文化产业加快发展的格局。

１９９０－２０１５年中国文化创意产业园区数量

２０１０－２０１５中国文化创意产业园类型数量情况（单位：座）

３．２海南文化产业发展的现状

近年来，我省文化产业发展取得了长足进步，但文化产业与科技、旅游融合的深度、广度还不够。我省应充分利用文化与科技加速融合、智能产业不断拓展的大背景，全力打造“智慧文化岛＋智能创意岛”，推动文化产业的转型升级。

“十二五”期间，我省文化产业呈现跨越发展良好势头，成果显著，文化与旅游融合趋势明显，文化产业园（区）建设全面推进，文化产业结构也日趋合理。然而，我省文化产业虽然取得了较为长足的进步，但既缺乏世界级的文化产业产品，又缺乏国家级的文化产业单位，与北上广等文化产业发达地区的差距仍然非常巨大，究其原因，根本还在于文化科技发展水平低，创新不足，文化产业与科技的融合还不够深入。文化与旅游结合的深度与广度不够，一些具有鲜明本土特色的文化资源没有得到应有的开发和利用。

３．３我国文化创意产业园区的发展前景

文化创意产业被认为是２１世纪全球最有前途的产业之一，有着巨大经济效益和社会效益，世界各国政府都对这一产业的发展给予了特别关注和高度重视。

作为文化创意产业规模化、集约化发展的重要途径和载体，近年来，我国文化创意产业园建设势头强劲，至２０１５年已有２５０６个文化产业园建成，还有近万个正在筹建或直接更名的产业园区。

从整个国际发展趋势来看，未来创意产业仍有广阔前景。因此政府目前暂停审批创意产业园，可以看作是一个调整改善过程，未来即将继续加大创意园区的开发和建设，但与此同时政府管理将从严，向着适合社会产业需求的方向引导。

近年来，中央和地方政府都加强对文化创意产业的统筹规划，加快推进国家级创意产业园区的规划建设，培育和推广一批具有自主知识产权的龙头企业和文化产品。在积极的产业政策推动下，创意产业园区也将迎来美好的发展前景。

３．４海南文化创意产业园区的发展前景

目前，海南文化产业发展面临着多重机遇，要从更高的高度、更大的格局、更宽的视野和更富可操作性来认真做好顶层设计。海南省《关于贯彻落实党的十八届三中全会精神推动海南全面深化改革的实施意见》提出，响应国家建设２１世纪海上丝绸之路战略布局，努力把海南打造成海上丝绸之路战略支点。海南省最近又提出了“打造中国的旅游特区，打造世界一流的精品旅游目的地，打造国际旅游岛升级版”的目标，以建设旅游特区为突破口积极融入国家“一带一路”战略。这些新的战略部署，为海南文化产业发展带来了千载难逢的新机遇。

中西部地区交通条件的大大改善，将有力助推区域均衡发展。西环高铁项目的开通运营，与东环共同构成环岛高铁，乘坐高铁环岛游梦想成真。“田”字形高速公路网正在加快建设，博鳌机场将于明年建成，儋州机场也在启动，届时海南将实现“南北东西、两干两支”四翼齐飞，逐步形成互联互通、无缝衔接的立体交通体系，将为文化产业发展相对滞后的西部和中部地区注入新的发展动力，有效改善区域发展不平衡的现状。

海南文化产业要紧紧抓住这些有利机遇，开阔视野，科学谋划“十三五”时期及今后文化产业发展战略构想，加快推动海南文化产业实现跨越式发展。

３．５我国文化创意产业园区未来趋势

１、更加“泛在化”

在“新常态”下，转型升级进入攻坚期，旅游业、工业、农业、商业，尤其是地产业的发展都将面临巨大的挑战。在这种情形下，以文化创意为核心推动力，或者是借文化创意之名，进行融合式发展成为很多企业的选择。

２、虚拟园区开始快速发展

在移动互联概念的热炒下，怎样结合线下的实体园区，做好线上的虚拟园区运营，形成线下线上相互补充、互相促进之势，成为很多园区思考的问题。同时，一些门户网站也在思考推出虚拟园区板块，为园区和园区企业服务。

３、国际化探索涌

２０１４年，随着国家对对外文化交流和贸易的重视，我国的一些文化企业开始在美国、韩国等地建设文化创意产业园区，并取得了一定的效果。２０１５年，在国家的重视和这些企业的带动下，将会有更多的企业和园区探讨在海外建立文化创意产业园区，成为中国对外文化交流和贸易的平台。

４、与金融合作更加深入

２０１４年，文化创意产业成为资本追逐的热点，尤其值得注意的是很多实业资本也关注并投资文化创意产业。在目前的文化创意产业园中，６０％左右都配备有园区孵化器。２０１５年，文化创意产业园与金融的结合将更加紧密，开发更多、更新的金融产品，主要体现在三个方面：第一，银行和金融机构与园区之间将通过授信、融资等方面提供的支持，促进园区自身的规模化、品牌化、平台化发展和建设；第二，给园区企业提供更多的金融服务支持，如知识产权融资服务，结算、网络银行、自助银行、帐户管理、ＰＯＳ消费等；第三，给文化创意的创新、创业者提供个人金融服务支持。通过这种深度的、全面的金融合作，可以更好地改善文化创意产业园区的发展环境。

５、融合化发展加速

融合化发展是文创３．０时代的主要特征，２０１５年这种融合趋势得到加速。对于文化创意产业园区的融合来说，新的趋势将出现在以下三个方面：

（１）与城市发展相融合。文化创意产业园区发展一般经历：从文化产业开发区，发展到文化创意产业园区，然后是城市文化创意街区，最终发展到城市文化和创意城市融合。目前我国的文化创意产业园区基本走过了文化产业开发区阶段，经过近几年来文化创意产业园区的发展，面对当前的经济和社会发展形势，各个城市都亟需建立符合自己城市文化特色的文创街区，这既是文化创意产业从业者的要求，也是城市市民生活的需求。因此２０１５年，一些文化创意产业发展要素条件比较成熟的城市，将开始着手打造城市文化创意街区，使之城市市民的休闲娱乐中心，游客的地方文化体验中心，城市产业升级的创意驱动中心。

（２）与商场融合。目前国内知名的文化创意产业园区很多都是利用老建筑、老厂房改造而成，这些园区投入小，见效快，既能满足文化创意类企业对环境、空间的要求，又与他们的支付能力相匹配，还与园区管理企业的运营能力相适应。２０１５年，随着移动互联的发展，面对以淘宝为代表的电商的冲击，传统的商场必将面临更大的生存压力。因此一些商场开始思考与文化创意产业相结合，利用原有商场的建筑、区位、商业等优势，建立特色商业文化产业园区。

（３）与农业融合。随着城镇化的发展，加上近几年农业逐步得到资本的青睐，一些有条件的城市开始思考怎样利用城市周边的土地，建设创意农业园区，把生产、生活、生态发展有机融合，打造集休闲、娱乐、观光、旅游、体验为一体的新型农业文化综合区，使城镇化的同时相关产业也发展起来。

６、众筹园区出现

２０１４年众筹成为国内火热的概念，仅２０１４年上半年，国内众筹领域发生融资事件１４２３起，募集总金额达到１８７９１．０７万元。作为互联网金融的一种新方式，类似“团购模式”募集资金的众筹模式迎来了快速发展期。２０１６年，随着国家对创新创业的鼓励和扶持，面对互联网时代大众创业、万众创新的形势，构建面向人人的“众创空间”等创业服务平台，激发亿万群众创造活力，将是２０１６年社会思考的热点，在这种背景下，众筹园区将成为一种载体和形势出现。

７、围绕文化创意产业生态体系建设

经过近十年来的发展，面对新进入者的挑战和更加激烈的市场竞争，一些成熟的文化创意产业园区面临着管理和运营升级的难题和挑战。在目前的环境和条件下，这些园区的最好出路在于：根据各个园区自身特点和自身资源情况，建设符合园区定位的产业生态，形成良好的产业发展环境和氛围。

不管以上的趋势是单个出现，还是组合出现在某个园区，我们的文化创意产业园区发展方向在于：建立创新的环境和氛围，产生新的思想和产品，培育创新企业，用感性的园区，塑造情感的商业，回归温暖的人文主义。