１．１　项目名称与项目单位

１、项目名称：海南海垦神泉海棠庄园项目

２、项目建设单位：海南华大信投资有限公司

３、项目单位概况

海南华大信投资有限公司成立于２０１６年３月，注册资本５０００万元，目前主要从事农业旅游、现代物流等相关行业。

公司采取“战略管控＋财务管控”的模式，实行三级法人体制，下设三个中心：财务管理中心、项目孵化中心、企业管理中心；九个部室：行政管理部、档案资料室、法律事务部、粮食物流事业部、农业旅游事务部、地产商贸事业部、投资支持事业部、财务管理部、资金预结算部。

１．２可行性研究报告编制依据、原则和范围

１．２．１编制依据

１、《中华人民共和国土地管理法》；

２、《中华人民共和国城乡规划法》；

３、《中华人民共和国环境保护法》；

４、《中华人民共和国招投标法》；

５、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发［２００７］７号）；

６、《关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见（琼府〔２０１７〕６５号）》；

７、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０—２０２０）》；

８、《海南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

９、《投资项目可行性研究指南（试用版）》（中国电力出版社２００２年３月出版）；

１０、《海南省城市规划管理技术导则》；

１１、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

１２、《三亚市城市总体规划（２０１５－２０２０）》；

１３、《海南省社会主义新农村建设总体规划》２００９年；

１４、国家有关政策、法规、规范、标准；

１５、项目单位编制报告的委托合同及相关资料。

１．２．２编制原则

１、认真总结国内外乡村旅游区先进的设计理念，做到运营高效、技术先进可靠、方案优化合理，保证长周期稳定、高效益生产；

２、充分依托项目建设地区现有的公用设施，以节约建设资金，提高经济效益；

３、项目要遵守环境保护法，执行ＩＳＯ１４０００国际环保体系，且符合国家规定的有关标准，以期实现经济效益、环境效益和社会效益的统一；

４、贯彻安全第一、预防为主的方针，确保本项目运营后符合职工安全卫生的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全与健康；

５、符合国家相关产业政策与节能政策。

１．２．３可行性研究工作的内容和范围

本报告以充分分析项目背景及必要性为基础，以当前国家相关政策和三亚市海棠区南田农场实际情况为依据，合理分析项目市场状况，确定建设方案，结合项目单位的实际情况，分析该项目建设的条件；调查项目拟建地点的自然条件和外部协作条件；分析项目能耗水平和具体的节能措施；估算项目的总投资和各项财务评价指标，评价项目对当地区域和相关行业的社会影响；分析项目可能存在的各项风险并提出防范对策。

１．３　项目概况

１．３．１　项目建设地点

本项目建设地址位于海南省三亚市海棠区南田农场。本项目在南田农场主要建设养生休闲中心、游乐园、探险拓展中心；发展农业产业，林下生态养殖、种植育苗。以农副产品为基础，结合农场土地与旅游资源，形成农业种植、销售与旅游养生于一体的共享农庄项目。

本项目主旨是不破坏南田农场的生态环境，不破坏一草一木，进行热带观光旅游开发、休闲养生中心建设、发展林下养殖、生态种植等产业，通过农业产业发展、美丽乡村建设，将南田农场打造成为产业有特色、村庄有亮点、生态有保障的美丽乡村示范区。

１．３．２　项目建设性质

本项目为新建项目。

１．３．３　建设内容和建设规模

本项目总规划用地约为３３８．７亩，总建设面积为１９００．０１平方米，其中户外探险拓展区用地２２．１亩（户外探险基地１１．６亩，素质拓展基地１０．５亩），建筑面积２００平方米；低碳保育区７４亩（森林护养带７４亩），建筑面积共４００平方米；特色养殖区４６．４亩（鸡鸭鹅生态放养带１５亩，黑山羊放养园１４亩，小黄牛放养园１７．４亩），建筑面积共１００平方米；露营区２２亩（户外露营基地２２亩），占地面积２８００．０１平方米；亲子体验区３０亩（亲子游乐园３０亩），建筑面积１００平方米；休闲养生区１２．２亩（养生理疗中心５亩，休闲会所７亩），建设面积４００平方米；热带果林采摘区６３．７亩（热带水果种植区５５亩，采摘休息室８．７亩），建设面积３００平方米；入口景观区５１．２亩（项目服务中心１．２亩，停车场３０亩，观花观叶植物种植区２０亩）；餐饮服务区１７．１亩（水上餐厅１０亩，特色超市７．１亩），建设面积４００平方米；基础设施配套区９．５亩（道路９．５亩），占地面积１２６６．６７平方米。

１．３．４　投资规模和资金筹措

本项目总投资为４１６５．４６万元。其中，建设工程费用６０９．７４万元，设备购置费６５６．８４万元，安装费用１０６．７７万元，装修费用３３０．０８万元；工程建设其它费用１７９８．０３万元，预备费１７５．０７万元，流动资金为３０８万元，建设期利息为１８０．９５万元。

本项目估算总投资额为４１６５．４６万元。其中，建设单位自筹资金１６６５．４６万元，银行贷款２５００万元。

１．３．５　项目财务和经济评论

通过财务分析计算可知，项目建设成后正常年收入２２３９．４９万元，年利润总额为１１４９．９４万元；税后动态投资回收期为１３．４１年（含建设期）；项目全部投资所得税后内部收益率为１０．３５％，财务净现值所得为７６．３３万元；项目总投资利税率为２７．９２％，投资利润率为２７．６１％，盈亏平衡点为３４．４９％。这说明项目可以盈利，抗风险系数高，具备投资可行性。

１．３．６　项目实施进度安排

根据现有施工技术水平，考虑该项目的具体情况，项目建设周期从前期可研、报建等开始到项目竣工验收历时１．７年，即２０１８年６月－２０１９年１２月。

１．３．７　项目主要技术经济指标

表１－１　　项目主要经济技术指标表

１．４　结论与建议

该项目建设符合海南省及三亚市总体规划发展要求，符合当地建设用地总体规划要求，符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。

通过报告各专题分析可得出结论：本项目具有建设的必要性和实施的可行性。建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金，以保证建设资金到位；高度重视市场预测；加强工程建设“三控制、两管理、一协调”，加强核算，减少不可预见的工程事件发生导致的工程建设费用增加；做好节能环保措施。

第二章　项目建设背景及必要性

２．１　项目建设背景

２．１．１国家政策和行业规划

一、《中共中央国务院关于加快推进生态文明建设的意见》

《意见》提出“完善县域村庄规划，强化规划的科学性和约束力。加强农村基础设施建设，强化山水林田路综合治理，加快农村危旧房改造，支持农村环境集中连片整治，开展农村垃圾专项治理，加大农村污水处理和改厕力度。依托乡村生态资源，在保护生态环境的前提下，加快发展乡村旅游休闲业。引导农民在房前屋后、道路两旁植树护绿。加强农村精神文明建设，以环境整治和民风建设为重点，扎实推进文明村镇创建。提出　“推动经济社会发展、城乡、土地利用、生态环境保护等规划‘多规合一’，形成一个市县一本规划、一张蓝图”。

大力开展植树造林和森林经营，稳定和扩大退耕还林范围，加快重点防护林体系建设；完善国有林场和国有林区经营管理体制，深化集体林权制度改革。严格落实禁牧休牧和草畜平衡制度，加快推进基本草原划定和保护工作；加大退牧还草力度，继续实行草原生态保护补助奖励政策；稳定和完善草原承包经营制度。强化农田生态保护，实施耕地质量保护与提升行动，加大退化、污染、损毁农田改良和修复力度，加强耕地质量调查监测与评价。”

二、《海南省生态保护和建设行动计划（２０１７－２０２０年）》

１、大力发展林下经济。大力推广林＋藤、林＋药、林＋观赏植物、林＋食用

植物、林＋禽等立体复合种养经营模式。积极开发林下畜禽养殖、南药种植、食用菌种植、养蜂等项目，发展野菜、野生中药材、竹笋、松脂、棕榈藤、其它工业原料等林下采集业。探索在林下套种景观大苗和珍贵树种，培育海南特色景观植物产业集群。

２、深度挖掘森林生物医药资源价值。依托中部山区丰富的南药资源优势，鼓励和支持适宜林区有计划地建立槟榔、益智仁、砂仁、巴戟天等南药种植基地。在有条件的林区规划建设一批黎族医药健身治疗基地和养生养老健身基地，统筹开发苦丁茶、灵芝、槟榔等保健品及南药药材特色产品。通过多种途径开发利用黎族医药资源，实现拯救黎药遗产、保护热带雨林和推动农民致富。

３、营造特色城镇生态景观风貌。科学规划、合理布局和建设城市绿地系统，支持有条件的市县创建国家园林城市、省级园林城市。守住风貌特色底线，坚持以乡土树种为主，控制好城市建筑高度和开发强度，建设具有椰风海韵风光特色的多层次热带生态绿化景观。严禁大拆大建、砍树毁林、填水填河，延续村庄山、水、田、居的整体格局，引导乡村就地美化提升，打造一批民俗风情浓郁、地方特色鲜明，人文景观及自然生态环境具有较高审美价值和旅游价值的美丽乡村。

三、《海南省畜牧业发展规划》（２０１６－２０２０）

为加快推进我省传统畜牧业向现代畜牧业转型升级，提升核心竞争力，实现可持续健康发展。综合考虑各区域资源优势、生产基础、市场需求等条件，重点规划“二心、三区”的生产布局，形成特色突出、优势互补的海南现代畜牧业发展新格局。二心：即现代畜牧业物流产业中心和畜牧业救灾恢复应急物资储备中心。建设澄迈金马现代畜牧业物流产业中心，集合、示范、交流现代畜牧业装备、原料和先进技术，支撑全省畜牧业现代化建设，在海南省动物疫病预防控制中心布局畜牧业救灾恢复应急物资储备中心，应急中心依托海南省农业厅建立，各市县畜牧局、行业协会积极配合参与；三区：即西部优势畜牧产业区、中部生态畜牧区、东部畜牧适度发展区。西部优势畜牧产业包括澄迈县、临高县、儋州市、昌江县、东方市、乐东市等６个市县，重点发展生猪、牛、羊等优势畜牧业。中部生态畜牧区包括定安县、屯昌县、保亭县、白沙县、五指山市、琼中县等６个市县，重点发展以林下养殖为主的生态养禽业（五指山野鸡、什玲鸡、定安白鹅）和特色畜牧养殖业（如定安、屯昌黑猪）。东部畜牧适度发展区包括海口市、文昌市、琼海市、万宁市、陵水县、儋州市等６个市县，根据该区域人口密集、旅游业发达、环境敏感等特点。以种业、饲料、深加工为主，压缩生猪规模，适度发展牛、羊，巩固扩大家禽生产（如文昌鸡、嘉积鸭、咸水鸭）。

四、《海南省美丽乡村建设三年行动计划（２０１７－２０１９）》

《计划》指出按照宜居、宜业、宜游的标准，全省每个乡镇每年建成１－２个

美丽乡村示范村，每个市县每年建成２０个美丽乡村示范村；到２０１７年底全省建

成不少于４００个美丽乡村示范村，到２０１８年底建成不少于７００个美丽乡村示范村，到２０１９年底建成不少于１０００个美丽乡村示范村，同时加大休闲农业基础设施建设力度，挖掘乡村旅游文化内涵，把特色产业风情小镇打造成独具特色魅力的旅游服务基地，把每个美丽乡村打造成旅游景点，把农户建筑作为一个文化小品来改造建设，形成“一村一品、一村一景、一村一韵”的乡村旅游景观。

五、《关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见（琼府〔２０１７〕６５号）》

２０１７年７月２５日，省政府印发《关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见（琼府〔２０１７〕６５号）》（以下简称《指导意见》），大力推动发展“共享农庄”，使农民转变成为股民、农房转变成为客房、农产品现货转变成为期货、消费者转变成为投资者，实现农民增收、农业增效、农村增美。

《指导意见》提出，政府重点负责政策引导和规划引领，营造有利于“共享农庄”发展的外部环境；企业、村集体组织、农民合作社及其他市场主体要充分发挥在产业发展和实体运营中的作用；农民通过合作化、组织化等方式，实现在“共享农庄”发展中的收益分配、就近就业。我省发展以农民合作社、农村集体经济组织等充分涵盖农民利益的经济组织形式为主要载体，以各类资本组成的混合所有制企业为建设运营主体，让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体，以移动互联网、物联网等信息技术为支撑，以农业和民宿共享为主要特征的“共享农庄”。可通过整村综合开发、村庄农房改造升级开发、基地开发三种模式开发建设“共享农庄”。因地制宜建设产品订制型（以个人定制和团购定制等形式，提供农产品认养、直供等定制服务）、休闲养生型（以出租、合作等方式，打造“民宿＋农地”休闲养生产品）、投资回报型（通过募集资金发展，农庄提供配套服务，消费者及投资者获得回报）、扶贫济困型（消费者承担贫困户农地、农房、贫困户通过出租土地、房产等获得收入。）、文化创意型（打造集人文要素、生态要素、科技要素、创意要素于一体的特色农庄）“共享农庄”。

六、关于以共享农庄为抓手建设美丽乡村和田园综合体的行动方案（２０１７－２０２０年）的通知

基于旅游＋、互联网＋，深耕产业基础，全力建设农村农业共享经济平台，将“共享农庄”打造成三亚市农民增收的“新引擎”、农业增效的“新版图”、游客市民共游的乡村旅游“新景点”和美丽乡村建设的“新抓手”。到２０２０年，依托三亚市田园、菜园、果园、花园、南繁等热带特色农业资源，围绕农业“王牌”打造，完善和丰富“十镇百村”产业内容，铸造全域旅游精品，打造“共享农庄”２０个，筹备田园综合体４个，生产规模１万亩，培育１０个拳头产品，打造超５００人的农村“共享农庄”经营管理队伍，带动２０００名农民参与建设，提供５００个以上就业岗位，年均接待游客超过１００万人次，满足中高端游客度假需要，形成亿元产值以上的新业态。

（一）坚持姓农为农，立足农民增收

坚持农地农用，做强做精做优热带特色农业，锻造“共享农庄”的产业基础。突出农村农业特色，挖掘农村农业多元属性，拓宽非农功能，实现“农旅文”深度融合，全面提升全产业链价值，为全域旅游奠定基础。着力构建企业、合作社和农民利益联结机制，带动农户参与建设经营农庄，优化农民收入结构，显著提高劳务、入股分红、品牌溢价、自主经营等多种收益，促农增收。

（二）坚持规划建设管控，推行高标准试点

“共享农庄”规建要突出地域和人文特色，必须符合多规合一成果《三亚市总体规划（空间类２０１５—２０３０）》，要结合“十镇百村”工程和田园综合体试点，高标准编制“共享农庄”发展规划和建设实施方案。将“共享农庄”纳入村庄建设规划，严禁以“共享农庄”的名义违法违规开发房地产或建私人庄园会所。鼓励各区政府及育才生态区管委会进行高标准试点，实现差异化发展，打造多种类型的产业小镇、美丽乡村和田园综合体。

（三）坚持市场主导，聚合资源共建共赢

按照政府引导、企业参与、市场化运作的要求，创新发展模式、管理方式和服务手段，全面激活要素、激活主体，调动多元化主体共同发展“共享农庄”的积极性，激发三亚“共享农庄”的市场活力，满足中高端游客多层次、多样化和高文化品位的旅游需求。政府重点做好整合行政资源，提供公共服务工作，引导资本向“共享农庄”聚集。

（四）坚持共享发展，助力脱贫攻坚

把农庄建设与全域旅游、十镇百村建设、脱贫攻坚以及田园综合体建设、休闲农业示范点、乡村旅游示范点、现代农业示范基地建设相结合，统筹推进。因地制宜在高峰、育才等贫困山区打造“共享农庄”，助力脱贫。积极盘活农村集体资产和激活农村农业资源，发展多种形式的股份合作。将农庄整体经营与个体经营相结合，实现资源互补共享。

（五）坚持绿色理念，彰显人文内涵

保持农村田园自然风光，严守生态保护红线，打造“清洁家园、清洁田园、清洁水源”的生态人居。以人与自然和谐发展为价值取向，以绿色低碳循环为主要原则，以生态文明建设为基本抓手，保护好青山绿水，留住乡愁。多种形式深度挖掘地方文化和产业文化特色，彰显三亚黎苗回民族文化、疍家文化、黄道婆文化、农耕文化、南繁文化和村落文化等，充分体现地域风情人文之美。精心创新创意天涯文化，锻造三亚特有的“共享农庄”品味格调，打造一批可以深度传承、广为传播的文化村镇。

（六）多措并举共建特色“共享农庄”

１．创新运营管理与开发机制，实现共享共赢发展

妥善处理好政府、企业和农民三者关系，在以企业为主体、以农村集体经济组织为主体、以农民合作社为主体和其他市场主体等运营模式基础上，创新合理的建设运营机制，形成健康发展的合力，保障农民权益，确保企业、村集体、合作社、农民共同建设共享收益，实现多方共赢。增强农民参与发展“共享农庄”的理念，吸引农村人力资源、人才资源回流。加强农村专业技能、技艺人才培养，打造超５００人的农村“共享农庄”经营管理队伍，带动２０００名农民参与建设，共同创新租赁合作参与、股份合作参与、生产合作参与、劳务承包参与、务工参与等农民参与共享的机制，吸纳农村富余劳动力，提供５００个以上的就业岗位。总结推广可持续、可借鉴、可推广的运营与共建共享的成熟机制，加速推进发展“共享农庄”。

引导社会资本投向农业农村，支持将罗蓬村、北山村等打造成整村综合开发的典型；将马脚村、雅林村、抱龙村等打造成山区综合开发的典型；将梅联村、那会村、华丽村等打造成农房升级改造开发的典型；将水蛟村、三更村、青塘村等打造成农村集体经济参股开发的典型；将保平村、水南村、文门村、槟榔村等打造成文化名村开发的典型；将南山村、马岭村、西岛社区、博后村等打造成依托景区开发的典型；将林旺旅游服务小镇、半岭温泉养生小镇、龙江手工创艺小镇、青田养生金融小镇等打造成产业开发主题的典型；将亚龙湾玫瑰谷、兰花世界、南田农场、水果岛芒果生态果园等打造成基地开发的典型；将万保公司、雪古丽公司等打造成循环农业及科研科普基地开发的典型；将优芒购公司、春蕾公司等打造成销售带动开发的典型；将仙女湖、芙蓉岭等打造成家庭农场开发的典型，力促将“共享农庄”打造成为三亚市新的经济增长极。

２．１．２符合海南推进美丽乡村建设的发展

省第七次党代会报告提出：统筹推进新型城镇化和美丽乡村建设。加快城镇化和缩小城乡差距，既是调整经济结构的重点，也是释放发展潜力的关键。

２０１７年３月，省政府印发《海南省美丽乡村三年行动计划２０１７－２０１９》，对今后三年全省美丽乡村建设目标、具体任务等作出具体部署。目前，各市县正以“多规合一”及全省美丽乡村建设专项规划为依据，力争在今年７月底前编制完成所有县（市）域乡村建设规划，同时对１０００个美丽乡村规划进行完善和提升。在乡村生活空间布局上，坚持“小尺度、融自然、承乡愁”，正确处理好乡村建筑与自然环境之间的关系，引导乡村就地美化提升，延续村庄山、水、田、居的整体格局。在规划编制和完善中，充分尊重当地群众意见，广泛听取并充分吸收村民合理意见，增强规划的可操作性。

围绕全域旅游，下一步，省住建厅将首先指导市县在美丽乡村建设中创建果园村庄、花园村庄、绿色村庄和人文村庄等，依托自然风光、生态环境和人文底蕴，发展特色民宿业、乡村休闲旅游业；融合风景线主体风格，适度开展农业景观种植，打造独特的田园景观。其次是围绕“食、住、行、游、购、娱”，实施休闲农业和乡村旅游提升工程，推动农业与旅游深度融合；大力推进农村文化建设，实施海南传统村落保护发展规划，完善历史文化名村、传统村落和民居名录，建立健全保护和监管机制，延续其传统格局和历史风貌。

２．１．３　海南生态立省的重要战略

“全国生态文明建设示范区”是海南国际旅游岛建设的六大定位之一。２０１４年２月，省财政厅（省农村综合改革领导小组办公室）和省住房和城乡建设厅印发了《海南省美丽乡村建设指导意见（２０１４—２０２０年）》，提出“在充分挖掘和保护古村落、古民居、古建筑、古树名木和民俗文化等历史文化遗迹遗存的基础上，优化美化村庄人居环境，把历史文化底蕴深厚的传统村落培育成传统文明和现代文明有机结合的特色文化村。特别要挖掘传统农耕文化、山水文化、黎苗文化、华侨文化中丰富的生态思想，把特色文化村打造成为弘扬农村生态文化的重要基地”。２０１５年海南省政府工作报告将“改善农村人居环境，建设美丽乡村”作为实施生态立省战略重要内容；２０１６年全省村庄建成文明生态村达到７５％。２０１７年３月，海南省发展和改革委员会印发了《海南省生态保护和建设行动计划（２０１７－２０２０年）》，提出把生态作为生产力来培育，把生态环境当作投资环境来保护，加快生态优势转化为发展优势，对海南充分发挥“三大优势”、推动实现“三大目标”和“三大愿景”具有十分重要的战略意义。

２．１．４　海南历史发展的必然要求

海南省历来十分重视生态文明建设，自２０００年，海南就在全省乡村开展了一场声势浩大的“文明生态村”建设活动。２００９年１２月３１日《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发【２００９】４４号）将海南定位为“全国生态文明建设示范区”，海南生态文明建设步伐进一步加快。据统计，目前全省２３０００多个自然村中，已有近７０％以上建成文明生态村，农村面貌发生了历史性的重大变化。２０１５年海南省政府工作报告将“改善农村人居环境，建设美丽乡村”作为实施生态立省战略重要内容；２０１６年全省村庄建成文明生态村达到７５％以上。

２０１６年４月，海南省人民政府印发了《海南省人民政府关于深入推进六大专项整治加强生态环境保护的实施意见》，加快实施生态恢复修复工程，全面恢复修复生态保护红线区、林区、自然保护区、湿地和沿海防护林带的生态系统，实现重点区域生态环境明显改善，生态系统服务与保障功能显著增强。

２０１７年３月，海南省人民政府关于印发了《海南省美丽乡村建设三年行动计划（２０１７—２０１９年）》，提出“把美丽乡村建设与促进农村经济、社会、生态协调发展结合起来，通过加强农村环境卫生整治，提升生态人居品质，促进经济产业发展，弘扬特色乡土文化，推动美丽乡村建设从“点”到“线”向“面”发展，助力全域旅游示范省建设，推动全面建成小康社会，将海南打造成全国生态文明示范区、中外游客的度假天堂和海南人民的幸福家园”。

三亚市位于海南岛的最南端，是热带海滨风景特色的国际旅游城市，中国海

滨城市，是中国空气质量最好的城市之一、全国最长寿地区，又被称为“东方夏威夷”；据统计，目前全市文明生态村达８０％以上。为加快推进三亚市美丽乡村建设，结合全市村庄建设基础和实际需要，将海棠区：藤桥村、龙楼村、营头村、龙海村、椰林村、东溪村、海丰村、升昌村、青田村、江林村、龙江村、庄大村、林新村、凤塘村、洪李村、北山村、三灶村、湾坡村、铁炉村等１９个行政村列入海棠区２０１７年美丽乡村及生态文明建设项目，以进一步提高全市生态文明建设水平。根据《三亚市生态建设和环境保护“十三五”规划》，项目进一步助推了，“美丽海南百镇千村”建设，立足于服务海南国际旅游岛建设和三亚国际旅游精品城市建设，坚持生态保护与绿色发展优先，把建设生态文明、保护生态环境放在经济社会发展的首要位置，为建设“青山绿水，碧海蓝天”的美丽三亚奠定基础，为实现全面小康社会的总体目标提供坚实的生态环境支撑。

２．１．４项目的提出

１、项目发起人

海南华大信投资有限公司

２、项目的提出　　　

在政策配套方面，２０１６年１月，海南省提出实施“美丽海南百千工程”，推进全域旅游发展。三亚市共有３６个村纳入省美丽乡村三年计划名单，海棠区是其中之一。为贯彻落实省第七次党代会提出的建设“美丽海南百镇千村”，打造宜居宜业宜游宜养的美丽家园，三亚挖掘好山好水好资源，提出实施“十镇百村”工程，计划到２０２０年建成１０个特色产业小镇和１００个美丽乡村。

同时，２０１７年，省政府印发《关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见（琼府〔２０１７〕６５号）》（以下简称《指导意见》），大力推动发展“共享农庄”，使农民转变成为股民、农房转变成为客房、农产品现货转变成为期货、消费者转变成为投资者，实现农民增收、农业增效、农村增美。

２０１３年，省政府办公厅下发《关于大力发展林下经济促进农民增收的实施意见》，计划用５年时间，力争全省林下经济发展面积达到１０００万亩，产值达到４００亿元，通过发展林下经济实现年人均增收２０００元以上的农民达到４００万人。确定了重点建设林苗（花）、林药、林菌、林茶（油茶）、林鸡、林驯（野生动物驯养繁殖）、林畜、林蜂、林下产品采集加工、林下旅游等１０大重点项目。

在国家及地方政策进一步明确的情况下，投资美丽乡村建设和生态恢复建设符合政府产业发展需要，具有良好的政策环境，从宏观上避免了投资乡村旅游业的风险，并通过共享农庄、美丽田园的建设、产品开发的有机结合，实现企业产业的可持续发展。

在国家和地方政府鼓励大力加强美丽乡村建设、共享农庄建设及经济产业的宏观政策背景的指引下，海南华大信投资有限公司顺势而上，通过农业产业发展、美丽乡村建设，将南田农场打造成为产业有特色、村庄有亮点、生态有保障的美丽乡村示范区。同时本项目是在南田农场原有基础之上的改造建设，在开发旅游资源、美丽乡村建设的同时不占用任何建筑用地，保持了农场原生态的同时优化了自然环境。本项目的建成将极大地推动海南省乡村旅游产业规模化发展的同时，提高新农村建设和新型城镇化建设水平与提高居民收入。

２．２　项目建设的必要性与意义

２．２．１项目的建设能够解决生态建设问题

实现森林面积和蓄积“双增长”目标，增加森林碳汇，为应对全球气候变化作出积极贡献，这是中国政府对国际社会的庄严承诺。习近平总书记视察海南时强调，青山绿水、碧海蓝天是建设国际旅游岛的最大本钱，必须倍加珍爱、精心呵护。要处理好发展和保护的关系，着力在“增绿”、“护蓝”上下功夫，为全国生态文明建设当个表率，为子孙后代留下可持续发展的“绿色银行”。森林是改善生态环境，建设生态文明，建设“绿色银行”的核心资源和生态基础，海南的森林碳汇越多，发展的主动权就越大。大力发展林下经济，使农民通过发展林下种植、养殖，在相对较短时间内获得收益，实现近期得利，长期得林，以短养长，长短协调发展的良性循环，从而有效解决长期困扰林业发展的“周期长、见效慢”和“大生态、小产业”的瓶颈问题，将极大地提高农民造林护林积极性，加快国土造林绿化，增加森林资源总量，对维护生态安全，建设生态文明，建设小康社会，建设国际旅游岛具有重要意义。

２．２．２项目的建设能够解决当地农民增收问题

当前，我省农民增收，一靠农业，二靠渔业，三靠林下经济。农业的亩产值已经达到相当高的水平，仅依靠农业实现增收非常不易。海洋捕鱼和养殖虽然增幅空间还大，但毕竟仅涉及５０万渔民。而林下经济涉及的农民有４００万之多，占海南农民总数的７１．４％，占海南总人口的４６．５％。同时本项目将形成农产品从种植到销售的上下产业的延伸。农产品做到种植、采摘、加工、销售一体的规模化产业；共享农庄的建设，将提升土地和农产品附加价值，闲置农业用地可作农事农耕体验，由农户租赁、代管，为村民提供了更多的收入渠道。

２．２．３项目的建设是顺应民情民愿的民心工程

科学发展观的本质和核心是以人为本。这个“人”是人民群众；这个“本”是群众的愿望、群众的根本利益。自建省办经济特区以来，海南省经济实现了快速增长。到１９９８年底，人均ＧＤＰ己达到全国平均水平，基本实现了整体上的小康。２０１６上半年，三亚市农民人均纯收入８２３３元。解决温饱问题的农民，越发渴望改变落后生活方式，更好地享受现代文明成果。为顺应这一美好愿望，省委、省政府因势利导，适时决策，从群众最迫切需要解决的脏乱差问题入手，从最容易见到实效的道路硬化、推广沼气、庭院经济、民房改造取得突破，逐步延伸到农村的各项工作。从美化环境到美化人的心灵，到精神文明建设的综合效益；从生态保护到发展生态经济，到增加农民收入；从党员干部为群众办实事、农民得实惠，到密切党群关系融洽村民关系。广大农民群众从创建实践中切身感受到文明生态村建设给他们的物质生活、精神生活带来的巨大变化，因而，把创建文明生态村誉为“文明工程”、“富民工程”，由“要我创建”变为“我要创建”。

２．２．４项目的建设是提升农村形象、改变农村风貌的基础工程

“中国要美，农村先美”，建设生态文明的美丽乡村是解决“三农”问题的重要内容。项目的实施将按照统一规划设计，统一布局和建设，加强文化活动设施的配套和环境建设，重点配套完善村级文化广场及宣传文化室等设施，项目的实施有利于提高农村基层文化服务水平，提高农民的思想文化素质，丰富农民的精神文化生活，让群众在改善人居环境、丰富乡村文化活动、传递正能量过程中潜移默化，不断提高思想素质、政治素质、文化素质、身体素质，改善村庄整体风貌，提升村庄整体形象。项目的实施是提升农村形象、改善农村风貌的基础工程。

２．２．５项目对海南农垦神泉集团有限公司及南田农场的意义

项目的建设对海南农垦神泉集团有限公司以及南田农场的发展具有重要意义。不仅仅延伸了海南农垦神泉集团有限公司以及南田农场的产业链，扩大了公司及农场的规模，而且有效降低了经营风险，通过集约高效的管理利用，避免粗放式的发展，既提高了产品质量，又使公司及农场的经营、投资得到调整，跟上了共享农庄时代发展的大趋势。有效的承担了社会责任，通过投资建设海南海垦神泉海棠庄园项目带动了农民增收、农业增效、农村增美，促进三亚市旅游结构调整。对于改善公司及农场的形象具有积极作用。

第三章　市场分析与建设规模

３．１国内乡村旅游业发展情况分析

３．１．１国内乡村旅游的发展状况和趋势

中国的乡村旅游开发主要以农业观光和休闲农业为主，并正向以观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐等为一体的综合型方向发展。国内游客参与率和回游率比较高的乡村旅游项目是以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主民间传统节庆活动为内容民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游等几个方面。

近五年来，中国乡村旅游发展迅速，乡村旅游的消费群体扩大，已成为国内旅游的一大亮点。中国乡村旅游虽然时间很短，但伴随着规模的快速扩大，转型速度很快，已开始呈现多层次、综合化、品牌化的发展趋势。

国家旅游局副局长杜一力在“中国现代乡村旅游３０年论坛”上表示，中国每年国内旅游人次达３６亿人次，其中１８亿人次在乡村，农民直接接待的至少在６亿人次以上。预计未来５到１０年，乡村旅游接待人次可达２０亿人次，农民直接接待可达１０亿人次。

“十三五”农业发展规划，提出“创新强农、协调惠农、绿色兴农、开放助农、共享富农”理念。我国乡村旅游发展迅速，政策黄金期已经到来。乡村旅游作为农业与旅游业融合发展的一种新型业态、美丽乡村建设与乡村经济互动促进的一种新模式，未来五年间，全国将建成５０００个智慧乡村旅游示范村，推出１万个乡村旅游精品民宿，培育１００个乡村旅游度假地。

中国乡村旅游发展的主要趋向为：

１、地方政府主导的力度明显加大。已把乡村旅游纳入旅游产业发展的总体规划，作为旅游业全新的增长点着力扶持和培育。一些地方还出台专门政策，扶持乡村旅游发展。

２、投资多元化趋势日益明显。乡村旅游在起始阶段，一般以一些有一定实力、一定专长、意识比较超前的农户自发组织开展为主。随着乡村旅游市场的日益扩大，投资主体趋向多元。既有农垦个体或合伙经营，也有村集体投资经营，一些较有实力的公司、集团等城市资本也纷纷介入乡村旅游开发。

３、乡村旅游开始注重追求产品的特色化、规模化、品牌化。第一批从事乡村旅游开发者大多已完成了原始积累，他们一方面要求开创更大的事业，一方面已感受到竞争的压力，必然要求把乡村旅游事业做大做强。而新介入的投资者，一般实力较强，他们想要在新一轮竞争　中占据后发优势，起点必须高，并采取错位竞争的策略。

４、“共享农庄”发展潜力巨大。随着共享经济的快速发展，表明共享经济在未来经济发展中具有巨大的发展空间和潜力，而共享经济模式带入农业后的“共享农庄”作为一种平台化思维的产物，对于政府、农庄主、农民以及城市消费者而言，可谓“四赢”局面。中国式“共享农场”可以为农民提供更多就业机会和赚钱渠道，不仅降低了经营风险，还把村集体经济和农民紧密地联系在一起。中国式“共享农场”还是发展乡村旅游的有益突破口，能给游客带来更加真实的农耕体验。因此具有广阔的市场前景和强大的生命力。

窗体底端

３．２海南乡村旅游业发展情况分析

３．２．１海南省旅游业主要特点

２０１６年海南省旅游业呈现持续向好的发展态势，全年全省旅游业完成增加值３１０亿元，比上年增长１０．９％，占全省ＧＤＰ的７．７％，对１２个重点产业总体增长的贡献率１１．４％。全年全省接待国内外游客总人数６０２３．５９万人次，比上年增长１２．９％；其中接待旅游过夜人数４９７７．２８万人次，增长１０．８％。旅游总收入６７２．１０亿元，增长１７．４％。截至２０１６年底，海南全省住宿饭店４０００家，按五星级标准建设开业的１２３家，已有２５家国际知名酒店管理集团、６１个酒店品牌进驻海南。全省Ａ级旅游景区５３家，旅行社３９６家，执业导游５０００人。全省旅游直接就业人数超过４０万人，间接就业人数超过１６０万人。

３．２．２海南省乡村旅游发展情况

自２０１６年国家旅游局将海南作为首个全域旅游创建试点省以来，我海南省扎实推进“美丽海南百千工程”建设，积极促进美丽乡村和乡村旅游融合发展，把发展乡村旅游作为推进国际旅游岛建设的重要载体、发展全域旅游的重要依托和打赢脱贫攻坚战的重要手段，采取一系列有力举措，全面推动海南省乡村旅游，带动百姓致富增收，取得了明显成效。

２０１６年，全省接待乡村游客８１４．２９万人次，同比增长２０．７％，实现乡村旅游收入２２．６４亿元，同比增长２７．５％。目前，全省共有乡村旅游点５１６家，全国休闲农业和乡村旅游示范县３个，全国休闲农业和乡村旅游示范点１２个，中国乡村旅游创客示范基地２个，中国乡村旅游模范村３５个，中国乡村旅游金牌农家乐１７１个，椰级乡村旅游点３４家。

海南省的乡村旅游正向规模化、标准化、特色化、品牌化大步迈进。今年是海南省全域旅游创建的关键之年，也是海南省扶贫的攻坚之年，所以２０１７年的乡村旅游文化节的活动主题确定为“全域海南　幸福乡里”。

３．２．３海南省推进美丽乡村建设现状

“美丽乡村”建设正在全国范围内如火如荼地开展。为了推动“美丽乡村”建设，国家开展了大量的试点工作。２０１３年１１月，农业部确定海南省的海口、三亚、琼海、万宁、澄迈等１５个市县的２４个镇（村）列为“美丽乡村”创建试点以来，海南省各市县政府高度重视“美丽乡村”建设，初步形成了“政府联动、企业带动、农民主动”的发展机制，并结合当地情况分别采取了“镇村联动”、“重点突破”、“带状发展”的模式，取得了良好的成绩。

２０１４年２月，海南省财政厅和住房和城乡建设厅联合下发《海南省美丽乡村建设指导意见（２０１４―２０２０）》，提出从２０１４年开始在原确定的海口市琼山区、琼海市、澄迈县、儋州市、万宁市、琼中县美丽乡村建设试点基础上，逐步扩大试点范围。争取到２０１６年，将全省市县（区）纳入美丽乡村建设试点。每个试点市县（区）至少安排一处以上成片打造的美丽乡村片区，建设连通的百里百村生态休闲旅游网，６０％以上的乡镇开展整乡整镇改善农村人居环境建设，建设１００个宜居、宜业、宜游的美丽乡村。到２０２０年，全部乡镇开展整乡整镇改善农村人居环境建设，建设１０００个宜居、宜业、宜游的美丽乡村。

近几年，海南省委、省政府高度重视美丽乡村建设工作，各市县党政主要领导亲自主抓，按照“规划引领、示范带动、全面推进、配套建设、突出特色、持续提升”的要求，制定方案，集中投入建设，涌现了琼海市“不砍树、不拆房、不占田，就地城镇化”的全域创建美丽乡村建设模式，初步建成琼海北仍村、保亭什进村、琼中什寒村等２００多个美丽乡村和保亭县槟榔谷乡村旅游景区，我省美丽乡村建设取得了较好的阶段性成果。

３．２．４三亚旅游业发展情况

１、１９９６年１月１日，国家旅游局在三亚亚龙湾国家旅游度假区隆重举行“中国休闲年”开幕式，拉开了三亚市发展国际性热带海岛度假业的序幕。经过２０年的发展，三亚市已建成了多个别具特色的旅游景区，如：１７．８公里长的椰梦长廊、“西岛”海上游乐世界、“蜈支洲岛”度假中心、呀诺达热带雨林、槟榔谷、天涯海角风景区、南山文化旅游区、南山大小洞天旅游区、亚龙湾旅游度假区及被社会各界誉为“世界级、世纪级”的佛教文化工程——１０８米南山海上观音圣像等重量级旅游景区项目等。三亚现有旅游饭店１６９家，客房近３万多间。其中五星级酒店有几十家。喜来登、万豪、希尔顿、凯悦、香格里拉、洲际、凯宾斯基、凯莱等国际知名的酒店集团均已落户三亚。

２、近年来三亚市以“建设国际性热带滨海旅游城市”为目标，积极实施以旅游为龙头的产业发展战略，创新发展思路，完善旅游产业体系，加快旅游基础设施建设，加大旅游市场开发力度，加强对外开放程度，旅游业发展呈现出规模扩大、效益提高的良好态势。

旅游业增长速度快，收入在全省经济中所占的比重也逐年提高。去年全市共接待游客共八百万人次，旅游收入达到了可观的接近一百三十亿人民币，近年来已经占全省旅游收入的百分之五十以上。三亚市的旅游投入不断加大，创新机制、建设旅游基础设施配置、不断开发乡村旅游方面也取得了一系列效果。

三亚已形成一个颇具吸引力的旅游产品体系。

休闲度假旅游产品：包括高尔夫度假、温泉康体度假、热带滨海度假、潜水度假、游艇度假、长寿养生度假、民俗风情体验度假、海盗度假和休闲渔业度假等休闲度假旅游产品。

观光旅游产品：包括天涯史记观光、海景观光、热带雨林观光、热带农业观光和热带渔业观光等观光旅游产品。

专项旅游产品：包括海岛休闲会展旅游、文化旅游、时尚购物旅游、节庆赛事旅游、海上娱乐旅游、体育旅游、生态旅游、蜜月婚庆旅游等旅游产品。

自助游产品：包括自驾车和背包旅游等。

３、三亚旅游业发展存在的问题

（１）旅游产业体系与旅游业较快发展不相适应，距离国际化水平差距较大

目前全市旅游产业体系相对滞后，与旅游业较快发展不相适应，更与国际化水平差距较大。从旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素看，具有突出特点或优势的项目不多，相对来讲吃、住、行、游四要素发展相对较快，而购、娱二要素发展滞后。六要素在数量上和质量上未能协调发展，有特色的旅游纪念品少，娱乐场所较为单一，旅游产品开发不足、可参与性不强、缺乏特色等问题。２００９年春节“黄金周”过夜游客花费情况调查显示，住宿花费比重达２８．８％。购物消费、门票和娱乐花费相对较低，分别仅为１２．８％、１４．０％。

（２）旅游配套服务体系和旅游业管理水平亟待提高

近年来，我市旅游较快发展，但相应的旅游配套服务相对落后，旅游业管理水平不高严重制约我市旅游业发展。一是旅游公共服务平台和旅游信息服务体系相对落后，二是高端旅游业服务人才匮乏，旅游业从业人员素质有待提高，三是旅游业市场秩序有待进一步规范。

（３）旅游产品种类不齐全

尽管三亚有足够多著名的景区，但多数景区大多都只是观光游类旅游产品，观光型旅游收入大多来源于门票收入，旅客高消费项目不多，容易出现“旺丁不旺财”的现象，对当地的经济带动不大，同时游客的参与度较低，不能形成很好的互动，满足不了游客与当地文化民风进行良性互动的需求，旅游项目推出的效益并不明显，因此还需要开发出更丰富的旅游产品种类。

３．３海南加快推进农业发展新模式——“共享农庄”

３．３．１“共享农庄”概念

共享经济是指拥有闲置资源的机构或个人有偿让渡资源使用权给他人，让渡者获取回报，分享者利用分享自己的闲置资源创造价值的一种经济模式。而“共享农庄”正是基于这一理念提出来的。

“共享农庄”是指把乡村低效利用的农房、田地、山地、林地资源利用起来，通过合理规划，修建成现代化的高级农场。农民可以通过产品认养、托管代种、自行耕种、房屋租赁等多种形式，参与农场的管理，分享农场的经营成果。城市人群可以通过会员的形式进驻农场，享受农场资源的一种促进乡村经济及环境可持续发展的新型经济模式。　

３．３．２大力推动发展“共享农庄”

日前，海南省政府印发《海南省人民政府关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见》，大力推动发展“共享农庄”，着力打造产品定制型、休闲养生性、投资回报型、扶贫济困型及文化创意型等五大类特色“共享农庄”，使农民转变为股民、农房转变为客房、农产品现货转变成为期货、消费者转变为投资者，实现农民增收、农业增效、农村增美的美好愿景。

大力发展农业分享经济，支持有条件的村庄、农场、基地加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”，积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径，发展以农民合作社、农村集体经济组织等充分涵盖农民利益的经济组织形式为主要载体，以各类资本组成的混合所有制企业为建设运营主体，让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体，以移动互联网、物联网等信息技术为支撑，以农业和民宿共享为主要特征的“共享农庄”。通过发展“共享农庄”，使农民转变成为股民、农房转变成为客房、农产品现货转变成为期货、消费者转变成为投资者，实现农民增收、农业增效、农村增美。

在推进发展“共享农庄”中，利用市场规律，通过产品引流，聚人气，以共享为理念，走差异化发展路径。尤其是三边（美丽乡村周边，景区周边，交通枢纽周边）的涉农企业基础条件好，可以先行试点，促成共享农庄业态。其次要重视宣传，企业为主体，政府建平台，突破传统农业宣传固有方式，利用海南资源优势通过农业＋旅游，农业＋地产等联合，形成跨界合作共享发展新模式，把农业基地变成产品，变成商品，变成品牌。

３．４项目建设内容与规模

本项目总规划用地约为３３８．７亩，总建设面积为１９００．０１平方米，其中户外探险拓展区用地２２．１亩（户外探险基地１１．６亩，素质拓展基地１０．５亩），建筑面积２００平方米；低碳保育区７４亩（森林护养带７４亩），建筑面积共４００平方米；特色养殖区４６．４亩（鸡鸭鹅生态放养带１５亩，黑山羊放养园１４亩，小黄牛放养园１７．４亩），建筑面积共１００平方米；露营区２２亩（户外露营基地２２亩），占地面积２８００．０１平方米；亲子体验区３０亩（亲子游乐园３０亩），建筑面积１００平方米；休闲养生区１２．２亩（养生理疗中心５亩，休闲会所７亩），建设面积４００平方米；热带果林采摘区６３．７亩（热带水果种植区５５亩，采摘休息室８．７亩），建设面积３００平方米；入口景观区５１．２亩（项目服务中心１．２亩，停车场３０亩，观花观叶植物种植区２０亩）；餐饮服务区１７．１亩（水上餐厅１０亩，特色超市７．１亩），建设面积４００平方米；基础设施配套区９．５亩（道路９．５亩），占地面积１２６６．６７平方米。

本项目总建设面积为１９００．０１平方米，总投资为４１６５．４６万元。

第四章　场址选择

４．１　选址原则

（１）符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定，特别是符合对用地性质、强度等方面的规定。

（２）交通便利，电力条件良好，通讯便捷。

（３）有较为低廉、较大规模的用地，水、电、通讯等市政基础设施，具有较好条件。

（４）综合考虑现状基础、历史传统、物资来源和物资类型等因素合理布局，尽可能将相同、相关的资源统一、集中布局在同一地段。

４．２　场址选择

南田农场位于海南省三亚市境内，地处三亚东大门，依傍海榆东线高速公路，距海口市２２８公里，至三亚市２２公里。地处三亚、保亭、陵水一市二县交界处，主要集中在三亚市藤桥镇范围内，陵水县田仔、英州镇和保亭县加茂镇也有一部分土地。

南田农场本项目处于三亚滨海旅游的辐射范围内，是三亚城郊休闲旅游的黄金区域。