第一章　总　论

１．１项目概况

１．１．１项目名称　

现代休闲农业观光园建设项目

１．１．２项目建设地点

在海南省儋州市南丰镇油文村区域内地块

１．１．３项目建设单位

承办单位：单位概况：项目投资主体为“”，成立于　２００７　年　１１　月　８　日，注册资本１００００万元。主要从事农业综合开发，农业文旅项目开发，农副产品及深加工产品销售、农业品牌与渠道管理；是一家立足海南儋州，面向江浙沪及全国消费者的农业基地＋休闲旅游＋品牌产品的综合性农业项目开发企业。

运营单位：安吉乡土农业发展有限公司

单位概况：“安吉乡土农业发展有限公司”是浙江安吉鲁家村全资控股的旅游项目开发公司，在农业旅游综合开发方面拥有多年的经验和先进的思路。他们投资开发的“田园鲁家”项目，被农业农村部评选为“２０１９年中国美丽休闲乡村”、“全国乡村旅游重点村推荐名单”。是全国乡村振兴和农旅融合的标杆项目，在全国范围内具有非常良好的影响力，海南省市多位领导曾赴鲁家村项目考察。

１．２项目编制依据及研究范围

１．２．１　编制依据

１．　国家乡村振兴、文旅发展的政策、技术政策以及国家、行业地区发展的规划、承办单位提供的工程设计基础资料；

２．　原国家计委建设部联合颁布的《建设项目经济评价与参数》（第三版）；

３．　《中华人民共和国清洁生产促进法》（２０１２年修订）；

４．　《海南省国民经济和社会发展第十三个五年规划》；

５．　《儋州市国民经济和社会发展第十三个五年规划》；

６．　《“十三五”生态环境保护规划》；

７．　《国家新型城镇化规划（２０１４－２０２０）》；

８．　《２０２０年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》；

９．　《中共中央　国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发（２０１８）１号）；

１０．　《中共中央　国务院关于坚持农业农村优先发展做好三农工作的若干意见》（中发〔２０１９〕１号）；

１１．　《中共中央　国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（２０１９年４月１５日新华社受权发布）；

１２．　《海南省总体规划（２０１５－２０３０）》；

１３．　《海南省村庄规划管理条例》；

１４．　《中共海南省委　海南省人民政府关于乡村振兴战略的实施意见》（琼府〔２０１８〕１０号）；

１５．　《中共海南省委　海南省人民政府关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的实施意见》（琼发〔２０２０〕１号）；

１６．　《中共海南省委关于深入学习贯彻习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区３０周年大会上的重要讲话精神和＜中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见＞的决定》；

１７．　《海南省美丽乡村规划建设标准》（ＤＢＪ４６－４０－２０１６）；

１８．　《旅游景区恢复开放疫情防控措施指南》；

１９．　《海南省旅游产业振兴计划（２０２０－２０２３）》；

２０．　《海南省旅游市场推广促销实施方案》；

２１．　《２０２０海南自由贸易港投资指南》；

２２．　《智慧海南总体方案（２０２０－２０２５年）》；

２３．　《中共中央　国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》；

２４．　《海南自由贸易港建设总体方案》；

２５．　《建筑物抗震设计规范》（ＧＢ５００１１－２０１６）；

２６．　《建筑物结构荷载规范》（ＧＢ５０００９－２０１２）；

２７．　《建筑物给水排水设计规范》（ＧＢ５００１５－２０１０）；

２８．　《室外给水设计规范》（ＧＢ５００１３－２０１９）；

２９．　《室外排水设计规范》（ＧＢ５００１４－２０１６）；

３０．　《污水综合排放标准》（ＧＢ８９７８－２０１９）；

３１．　《供配电系统设计规范》（ＧＢ５００５４－２０１１）；

３２．　《投资项目可行性研究指南》（国家发展计划委员会，计办投资［２００１］１１５３号）；

３３．　《产业结构调整指导目录（２０１９年修订本）》；

３４．　项目委托方提供的原始设计资料和其它基础资料。

１．２．２　编制原则

坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。

１．２．３研究范围

本报告主要对现代休闲农业观光园项目的建设条件、投资必要性、投资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。研究范围包括：

１、项目建设的背景和必要性

２、项目建设规模

３、建设方案

４、工程建设方案

５、环境保护和节能

６、投资估算和资金筹措

７、财务分析与评价

１．３　推荐方案

１．３．１　项目建设方案

海南自由贸易港是按照中央部署，在海南全岛建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港，２０１８年以来，海南省旅游和文化广电体育厅抓住海南自由贸易港发展的重大机遇，不断创新招商引资和产品打造，努力推动海南省旅游文体产业提质升级。通过对标国际一流文旅项目，改进不足，加大旅游综合体、主题公园及中高端旅游、文化产品的供给，形成符合国内外游客需求的高品质、高层次、高水平的旅游文化体育消费产品，对海南省全面加速产业转型升级，助力国际旅游消费中心建设，起到了重要作用。

本项目提出“５０００＋５００００”的设想，即借助鲁家村的经验和资源，以项目５０００亩为核心，带动周边４个自然村合计５００００亩范围的增产增效和多元化经营。

１．３．２　项目建设规模与建设内容

１、建设规模

项目拟在儋州市南丰镇油文村区域地块内投资建设，占地约６７．８亩，分三期实施建设现代休闲农业观光园。项目以田园体验项目区、农耕文化风景区、生态度假区三个区域为依托，集民俗文化、休闲、观光、体验、旅游于一体的城镇化代表作和城市文化旅游名片，有利于儋州市南丰镇油文村文化旅游产业的复苏，有利于带动提升基础设施服务水平、提高乡民收入，从而促进儋州市城乡一二三产业联动融合发展。

２、建设内容

项目总建筑面积为８３０００．００ｍ２，其中田园体验项目区建筑面积８０００．００ｍ２（包括超级水果工厂主题聚落建筑面积２０００．００　ｍ２，有机生活体验区建筑面积３０００．００ｍ２，黎苗文化主题体验区建筑面积３０００．００ｍ２），农耕文化风景区建筑面积２０５００．００　ｍ２（包括农业非遗街道工坊建筑面积３０００．００ｍ２，田园民宿区建筑面积５０００．００ｍ２，东坡文化酒店建筑面积５０００．００ｍ２，热带农业论坛会议厅建筑面积５０００．００ｍ２，雪茄工坊建筑面积１０００．００ｍ２，茶叶工坊建筑面积１５００．００ｍ２），生态度假区建筑面积５６５００．００ｍ２（包括游客服务中心等配套设施建筑面积３０００．００ｍ２，水世界与儿童乐园占地建筑面积１３５００．００ｍ２，调声文化音乐厅建筑面积８０００．００ｍ２，山海部落自然教育营地建筑面积７０００．００ｍ２，热带农业研发中心建筑面积１５０００．００ｍ２，员工办公区及生活区建筑面积１００００．００ｍ２）；并包括相关场地和配套的给排水灌溉、供电、网络通讯、接线等设施。

１．３．３项目投资与资金筹措

１、项目总投资

项目总投资估算为１５０００７．５４万元，建设投资估算为１２７７５１．２５万元：其中，建安工程及基础费用１０８３４９．３０万元，工程建设其他费用１２１７０．７５万元，项目基本预备费用７２３１．２０万元；流动资金８５５８．３９万元，建设期利息１３６９７．９０万元。

２、资金筹措

项目总投资估算为１５０００７．５４万元，其中向银行融资贷款９００００．００万元，其余资金由单位自筹。

１．３．４　项目实施进度安排

项目建设期为２０２０年１０月—２０２３年１２月，项目的实施进度计划如下：

１、２０２０年１０月完成可行性研究报告的编制论证和评审。

２、２０２０年１１月底以前完成设计、施工计划及审批工作。

３、２０２０年１２月开始一期工程场地平整等四通一平。

４、２０２１年６月开始基础设施施工、示范区建设。

５、２０２１年１２月开始进行旅游体验区和田园度假区工程。

６、２０２２年６月进行民宿、农业研发中心和配套设施工程。

７、２０２３年８月开始室外装饰工程、道路工程、绿化工程等

８、２０２３年１２月底竣工正式投入运营。

１．４　结论与建议

１．４．１　结论

１、项目符合国家《儋州市国民经济和社会发展十三五规划》要求，符合国家农业发展规划和乡村振兴发展；

２、项目以科学技术为支撑，充分利用项目儋州市区域及周边服务业的优势资源，对增强儋州区域范围影响、促进儋州经济可持续发展是十分必要的；

３、预计项目建成后，可容纳约８００人留宿，日接待游客量３０００人。年产值约５．５亿元，项目将引进中高端人才约８０名，解决就业岗位约７００个，带动建档立卡贫困户脱贫约３０００人。

４、项目财务效益好，投资回收期短。

５、主要技术经济指标

本项目的主要技术经济指标如表１－４所示。

表１－４主要技术经济指标汇总表

１．４．２　建议

项目的实施涉及到建筑、建材、运输等诸多方面，建议在项目的实施过程中抓好以下几个方面：

１、在现代休闲农业观光园项目后，进驻物业管理公司，通过经营管理，不断完善整体环境，是加快城市建设。

２、重视资金、技术和人才的引进，充分调研、精心策划，强化项目的组织工作；在实施过程中，把握好建筑材料质量标准，依法实施；在资金使用和管理上保证资金安全和有效运行。

３、鉴于项目地块是以中央商务绿轴工程，有利于改善民生，建议政府加大扶持力度，推进服务业在儋州的发展。

４、做好前期工作，抓住机遇，尽快上马。

第二章　项目建设背景及必要性

２．１项目背景

２．１．１区位发展

１、海南省

（１）海南发展规划

根据全省“一点两区三地”的战略定位，结合海南岛屿省特征、生态环境承载能力和现状发展基础，按照“严守生态底线、优化经济布局、促进陆海统筹”的空间发展思路，统一筹划海南本岛和南海海域两大系统的环境保护、资源利用、设施保障、功能布局、经济发展，在构建全省生态安全格局，保护好海南绿水青山、碧海蓝天的基础上，调整优化全省开发建设空间，合理配置资源，促进海南全面健康可持续发展。２０３０年，海南岛陆域空间中，一级生态功能区面积１１５３５平方公里，占全岛陆域面积的３３．６％；二级生态功能区面积１５９８４平方公里，占全岛陆域面积的４６．４％；开发功能区面积３６９９平方公里，占全岛陆域面积的１０．８％。

海南岛生态空间结构图

（２）开发建设结构

建设海口、澄迈、文昌一体化的琼北综合经济圈和三亚、陵水、乐东、保亭一体化的琼南旅游经济圈，辐射带动全省；以高速公路、高速铁路、滨海旅游公路、机场港口为依托，优化全省城镇、旅游度假区和产业园区布局；加快特色产业小镇和美丽乡村建设，形成“日月同辉满天星”的开发建设结构。以海南岛及三沙市主要岛礁为依托，加强海上基地、机场航空、港口码头等基础设施建设，建立“布局合理、配套完善、保障有力”的海洋资源开发格局。

海南省开发空间分布图

（３）本岛开发区划

包括“城镇功能区、旅游度假功能区、产业园功能区、重大基础设施功能区、乡村功能区”五类。

城镇功能区：指有一定经济基础、资源环境承载能力较强、发展潜力较大、集聚人口和产业的条件较好，应当重点进行集中城镇化的区域，包括各市县的主城区（中心城区）和各建制镇。

旅游度假功能区：指依法批准的旅游度假区、景区景点配套设施及其他已经建成的度假区，包括重点旅游度假区、其他旅游度假区和旅游景区景点。

产业园功能区：指经省级以上政府批准，以促进产业发展为目标而创立的空间载体，通过产业集群等模式，并配套相关优惠政策，从而达到集聚创新资源、培育新兴产业、促进转型升级的目的。

乡村功能区：指承担乡村居住、生活和产业功能的村庄建设区域。乡村功能区应大力推进美丽乡村建设，重点发展特色生态旅游服务、休闲农业服务等。

基础设施功能区：主要包括省域路网（包括机场、港口、铁路、公路等）、光网、电网、气网、水网等基础设施“五网”建设。

海域开发功能区划：海洋开发功能分区分为海南岛近海海域和三沙海域。

２、儋州市区位

儋州市是海南西部的经济、交通、通信和文化中心，海南洋浦经济开发区和中国热带农业科学院、海南大学儋州校区（原华南热带农业大学）均在其境内。儋州市先后荣获“全国农业百强市”、“全国卫生城市”、“全国文明示范市”、“国家园林城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“中国优秀旅游城市”、“２０１２网民最喜爱的中国十大文化旅游城市”等称号。

２０１６年１２月，儋州市被列为第一批国家新型城镇化综合试点地区。２０１７年１０月，儋州市被住建部命名为国家园林城市。２０１８年１０月２２日，入选２０１８年全国农村一二三产业融合发展先导区创建名单。

２．１．２产业发展

产业结构调整方向：大力提升热带高效现代农业、加快发展新型工业和高技术产业、做大做强以旅游业为龙头的现代服务业。

重点发展的十二类产业：旅游产业，热带特色高效农业，互联网产业，医疗健康产业，现代金融服务业，会展业，现代物流业，油气产业，医药产业，低碳制造业，房地产业，高新技术、教育、文化体育产业。

旅游产业：重点发展海洋旅游、医疗旅游、购物旅游、会展旅游、文体赛事旅游、乡村旅游、森林旅游、房车露营旅游和特色城镇旅游。全省形成“一岛、两极、两区、六组团”的旅游发展空间布局。

热带特色高效农业：重点提升南繁育种，发展天然橡胶、巩固发展冬季瓜菜等种养殖业、加快发展热带水果，推进农产品加工物流业和休闲农业、互联网＋农业、农业金融保险等农业现代服务业发展。

互联网产业：重点发展电子商务、游戏动漫和服务外包等应用服务产业，大数据、研发设计、数字内容、物联网和卫星导航等平台支撑产业和互联网＋旅游、互联网＋农业、互联网＋医疗等互联网＋产业。

医疗健康产业：重点发展特许医疗、中医药健康服务、健康养生、健康保险、中医药种植及产品研发应用和互联网医疗健康产业。

现代金融服务业：通过壮大市场主体、增加信贷资金、建设多层次金融市场、用好保险红利政策、强化普惠金融、推动地方金融创新等措施，提升海南金融服务业发展水平。

会展业：大力发展会奖旅游，积极引进国际性会议、协会和大公司年会，在旅游购物、海洋旅游、健康医疗、互联网产业、特色高效农业、航天产业等方面培育一批国际化、专业化和品牌化的展会。

现代物流业：加强物流通道建设、完善物流网络、创新物流模式、整合物流资源、培育壮大物流企业，重点发展大宗商品交易中心，保税物流，跨境电子商务物流和城市共同配送、农产品、医药冷链物流。

油气产业：重点发展石油、芳烃、尿素、甲醇等化学原料产业、精细化工产业、新材料产业、高端化学制品产业和能源交易产业。

医药产业：重点发展生物医药，中医药、黎药、南药；医疗设备等产业。

低碳制造业：重点发展汽车制造业、绿色食品加工业、新能源新材料业、新型网络制造业、游艇制造和海洋装备制造等产业。

房地产业：重点发展棚户区改造改善本岛长居型居住地产、经营性旅游地产、度假旅居型地产、商业地产。建立持续稳定健康的房地产产品供应体系与住房保障体系。

高新技术、教育、文化体育产业：重点培育高新技术、特色娱乐产业、文化旅游产业、文化节庆会展产业、影视制作产业、新媒体与创意产业、体育休闲产业和对外文化贸易产业。

省级重点产业园区类别：根据产业发展规划，资源和区位条件，结合现状建设和远景规划设立省级重点产业园区，包括旅游产业园区、高新技术及信息产业园区、临空产业园区、工业园区、物流产业园区和健康教育园区共六类产业园区。

２．１．３基础设施

１、进出岛交通设施

航空：形成“南北东西、两干两支”的机场布局。

港口：推进“四方五港”建设，整合全省港口资源。

铁路：改造升级现有粤海轮渡设施；力争开通动车轮渡，实现海南高铁与全国高铁联网。

海南岛综合交通规划图

任务目标。推动全省“海陆空立体化交通系统”的一体化互联互通。

２、岛内交通设施

铁路及城市轨道。形成以环岛高铁为主骨架，既有西环铁路为辅助，地方专支及特色铁路为补充的铁路网格局。

干线公路。形成以“田字型”高速公路为主骨架、“三纵四横”国省道为主干线、环岛滨海旅游公路及其它国省道为补充的干线公路网络。

３、旅游交通设施

邮轮、游艇及内河旅游设施：重点打造环海南岛游船游线、三沙邮轮旅游线、环南海邮轮旅游线。开发南渡江、文昌河、万泉河以及三亚河的内河旅游航运。

旅游公路。建设环岛滨海旅游公路，串联全省主要滨海旅游资源。

２．１．４海南文旅产业

在高标准、高质量建设全岛自由贸易试验区的大背景下，海南文化产业发展工作紧紧融入自贸区（港）建设，围绕建设国际旅游消费中心，推动文化和旅游融合发展，促进文化产业高质量快速发展取得新的成果。

旅游是文化的载体，文化是旅游的灵魂。文化丰富了旅游的形式，旅游使文化传承与传播更具活力。如今，海南文化和旅游在建设自由贸易试验区（港）和国际旅游消费中心的背景下，互补互助、积极融合，推动着美好新海南建设，并获得了一系列的发展成就。

推动文化与旅游融合发展，是海南省委、省政府一直坚持的文化产业发展战略。中央１２号文下发后，海南省进一步加大力度、加快步伐，文化产业、旅游产业均实现快速增长。据统计，２０１８年，全省文化产业增加值１５９．２９亿元，同比增长７．９％；全省规模以上文化及相关产业实现营业收入２６９．５３亿元，同比增长１６．０％，高出全国平均水平７．８个百分点。旅游产业增加值３９２．８２亿元，同比增长８．５％；接待国内外游客７６２７．３９万人次，同比增长１１．８％；实现旅游总收入９５０．１６亿元，同比增长１４．５％。

不断丰富文化旅游产品。整合相关市县优势文旅产业资源，推出海南省特色文化旅游路线，重塑升级呀诺达、槟榔谷、东坡书院、三亚千古情、热带天堂公园等知名文化旅游品牌。重新确定６个省级旅游园区，推出３５个重点旅游度假区。新评定三亚水稻国家公园等４家Ａ级旅游景区。推进国家南海文博产业园和水下文化遗产保护中心南海基地建设，实施何家宅、海瑞墓、溪北书院保护修缮项目，文物与旅游融合效益逐步显现。

以乡村游为主的休闲观光旅游多点开花。全省累计评定椰级乡村旅游点１０３家、认定海南省旅游小镇２家。全省乡村旅游点接待游客１０２４．６４万人次，同比增长７．７％；实现收入３２．１６亿元，同比增长１２．６％。支持打造文化创意类特色旅游商品，将文物衍生品打造成特色旅游商品，举办海南省旅游商品创意设计大赛、国际旅游商品博览会等活动，不断扩大海南省旅游商品的影响力和知名度。

２．２项目必要性

２．２．１项目的建设是完善海南省儋州市基础设施、公共服务的需要

基础设施方面，以交通设施为例，目前海南形成了“田字型”高速公路网，但路网在全国仍处于中等水平，与部分“市市通高铁”“县县通高速”的省份存在不少差距。公共服务方面，目前除了省级、市级配备有博物馆、图书馆等文博文化场所外，大多数省直辖的县级市没有配备相关的公共文化场所，群众无法就近就地享受到相应的公共文化服务。

２．２．２项目的建设是充实高端、人文内涵的需要

一方面，海南旅游资源属于传统的“３Ｓ”（ｓｕｎ，ｓｅａ　，ｓａｎｄ）型，主打热带海岛自然奇观。而受制于孤悬海外的地理环境，海南历史、文明形成的时间晚，故历史文化资源稀少，人文古迹类景区匮乏。

另一方面，基于文旅产业发展不平衡的现状，海南加快了中西部地区的开发，在此过程中又涌现出不少急功近利型的低端旅游产品，给产业生态带来了负面影响。

２．２．３项目的建设是刺激海南省客源市场，增加入境游客，促进成为“国际旅游岛”的需要

研究发现，促进海南旅游业发展的优惠政策并未显著提高海南旅游客源市场的国际化水平；国际旅游岛战略实施并未显著提升海南开放环境，也并未有效推动海南高质量旅游吸引物的开发。海南并未过多关照到国际客源市场，宣传运营、营销手段围绕的大多是国内避寒游、海岛游群体，因此造成了“墙内开花墙内香”的局面。

以２０１９年数据为例，尽管接待入境游客总人数保持较快增长态势，达到１４３．５９万人次，但这个数字也仅占接待国内游客总人数的１．７５％，入境游与国内游的市场之间存在着一道巨大的鸿沟。

２．２．４项目的建设是减缓“旅游＋地产”模式过度透支海南旅游资源的需要

纵观海南建省以来的三十多年，房地产市场始终未曾缺席，并一度成为海南的支柱性产业，在海南财政收入、固定资产投资中占据很大比重。不少房地产商借旅游之名行圈地之实，造成了房地产市场无序开发的乱象，部分开发商甚至填海造陆，严重破坏了海南的自然环境和生态资源。近两年来，当地有关部门已经开始整治房地产乱象，展开了一系列的“去房地产化”行动。

２．３项目实施促进海南省儋州市乡村振兴、文旅发展可行性

产业兴旺是乡村振兴的重点，围绕发展现代农业，加快推进以“四优四化”为核心的农业供给侧结构性改革，创新产业融合方式，构建现代乡村产业体系，实现产业振兴，农民增收。

２．３．１有利于持续增加农民收入

加大对种粮大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等支持力度，提高优质粮油种植收益，完善利益联结机制，让农户更多分享产业发展增值收益。积极发展乡村新型服务业，拓宽农民增收渠道。完善激励保障措施，促进农村人口向城镇和二三产业转移就业，推进农村资源变资产、资金变股金、农民变股东，增加财产性收入。

２．２．２有利于结合“海南自由贸易港”的战略方针，打造国际化的高品质农业旅游度假产品，弥补海南农业旅游度假产业低端化的弱项

国务院于２０１０年出台《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，提出要将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。２０１８年，习总书记更提出要建设“海南自由贸易港”的战略方针，在海南大力扶植和发展旅游业、现代服务业、高新技术产业。但结合目前海南旅游产业现状，缺乏真正国际化、高品质的田园旅游度假项目，大多项目徒具其型，而无其实。尤其乡村旅游产品，停留在“农家乐”的水平上，与产业发展需求极不匹配。

而随着海南的进一步建设和发展，这方面的产品缺口巨大；自由贸易岛和国际旅游岛的建成，将使得海南引入大批国内外高端游客，以及具有强消费力的国际性常驻人口；同时，海花岛项目的建成运营，将为儋州地区带来强有力的流量入口。面对这样的历史机遇，及相关合作方提出，在儋州建设一个具有国际化品质的高水平田园综合体项目。并提出“为世界做产品，为未来做产品”，以助力“海南国际旅游岛”和“海南自由贸易港”的建设。

２．２．３有利于携手全国顶尖机构和团队，为项目建设提供多方支持

（１）田园综合体项目开发的经验优势。浙江安吉鲁家村打造出了全国影响力第一的田园综合体项目—田园鲁家项目。作为嘉禾现代农业观光园的项目合作方，鲁家村团队的资源优势和项目实操经验是嘉禾现代农业休闲观光园成功的有力保证。

（２）数字农业技术技术优势。项目与浙江大学城乡规划设计研究院签订战略合作协议，把项目建设成为全国具有代表性的现代数字农业示范产业园，袁康培院长受聘为项目数字农业顾问。该院拥有目前全国最好的数字农业专家和落地团队，在农业数控系统、追溯系统等方面领先全国。同时，甲骨文科技公司、浙江芒种品牌管理公司将成为项目在技术落地和品牌落地上的坚实后盾，共同带动项目乃至区域的产业升级。

（３）文化策划优势。项目同时邀请了无锡灵山集团的文化规划总监王永强老师担任项目的联合创始人和总策划师。灵山集团开发的太湖拈花湾景区和山东曲阜尼山胜境项目都是国内首屈一指的综合性景区。灵山集团文化创意团队将为嘉禾农业园项目提供顶级的智力支持和文化规划。

２．２．４有利于立足国际视野，挖掘海南本土文化资源，形成“有灵魂、有文化、有格调”的差异化优势。

嘉禾现代农业休闲观光园项目立足高品质，严要求。把“国际化视野＋本土文化挖掘＋高端康养度假”作为项目的差异化定位。项目负责团队多次赴泰国、印尼、荷兰、瑞士等农业度假先进国家考察，以清迈四季酒店、巴厘岛丽思卡尔顿等项目为对标，建设国际化的农业休闲度假项目。

同时，本土文化的国际化表达也是项目的差异化优势。项目以儋州东坡文化、调声文化和黎苗文化为元素，深度挖掘，将传统文化艺术与现代创意相互结合，力求传统文化的国际化演绎。项目已与“佛罗伦萨国际当代艺术双年展“中国区组委会达成框架协议，拟在项目落成后，将双年展等艺术盛世引入项目。

项目拟举办“世界热带农业论坛”，邀请全球热带农业专家及政府，

２．２．５有利于农文旅融合，助推区域产业升级，带动乡村振兴，实现项目和乡村的共赢

项目将数字农业、农产品深加工、田园旅游度假、文化艺术活动等产业相结合。以安吉鲁家村模式为基础，提出“５０００亩带动５００００亩”的乡村振兴目标，带动区域的增产增效和多元化经营，帮助项目周边乡村脱贫致富。

综上所述，本项目工程通过对现代休闲农业观光园项目的建设，对创造良好的城乡文化发展环境、完善城市基础设施配套功能、改善城市低收入人群居住环境、提升城市文明指数，促进儋州市国民经济持续快速增长具有十分积极的战略意义。

第三章　　产业市场分析

３．１全球旅游业陷入困顿

随着全球疫情告急，美国、澳大利亚等多国开启旅游禁令，全球旅游业警报拉响，与此同时，为解决旅游企业普遍的生存问题，重振当地旅游业，国内北京、贵州、海南等多地陆续出台扶持政策。

美东时间３月１１日晚，美国总统特朗普宣布自本周五凌晨起，对欧洲推出旅行禁令，为期３０天。特朗普表示，英国将不受该禁令影响。美国方面表示，估计疫情对美国旅游业将造成８２００亿美元的损失，其打击堪比９１１事件后情况。

同日，澳大利亚总理莫里森亦宣布对意大利实施旅行禁令，禁令将从当地时间１１日下午６点生效。根据禁令，任何非澳大利亚国籍和非永久居民身份的外籍人士，不论是曾去过意大利，还是意大利公民，都将禁止入境澳大利亚，除非在第三国停留至少１４天。

此前，澳大利亚已经对中国大陆地区、伊朗和韩国的旅客实施禁令，并延长至３月１４日。有业内人士预测，在２０２０年５月前，澳大利亚旅游业将会因中国游客的减少而损失２３．１亿澳元，约合人民币１０６亿元。截至目前，中国游客数量已同比下降９０％至１００％。

新冠肺炎疫情之下，全球旅游业都深受影响。最新数据显示，从１月下旬中国禁止出境旅游团，至２月２２日意大利北部ＣＯＶＩＤ１９新冠肺炎疫情开始爆发，短短几周内，从世界各地前往欧洲的机票预定量同比减少了２３．７％。截至２月底，情况更加恶化，在２月的最后一周，前往意大利的机票预定量更是大幅下降。

日韩亦损失惨重。韩国文化观光研究院信息系统１１日统计结果显示，韩国１月旅游收入和支出分别是１５．７９７亿美元和２５．０７３亿美元，旅游收支出现９．２７６亿美元的赤字。同时，旅游收入环比去年１２月减少３．０３３亿美元（折合３６２３亿韩元）。

来自世界旅游及旅行理事会初步预估显示，新冠肺炎疫情将导致全球旅游业损失至少２２０亿美元。

据了解，非典爆发期间，中国赴美游客数量下降了３０％，其他亚洲国家赴美游客数量下降了１０％，美国旅游业耗费３年时间才得以重建市场。

３．２中国文旅展产业政策暖风

全球旅游业拉响警报之际，中国旅游业亦损失惨重。据国家统计局数据，２００３年受非典影响，我国旅游业总收入为３４４２．２７亿元，同比下滑１１．２４％，若叠加２００２年１０％的同比增速，则非典影响旅游业２０％左右的营收。若以２０１８年全国旅游业５１２７８亿元的总规模为参考，此次疫情对旅游业的影响或超万亿元。

截止至２０１９年，国内旅游人数６０．０６亿人次，比上年同期增长８．４　％。国内旅游收入５．７３万亿元，比上年同期增长１１．７％。

在此背景下，国内多地陆续吹响扶持、振兴旅游业发展政策暖风。其中３月１１日，北京、贵州、海南三地便同步出台支持旅游业发展政策，以解决企业普遍存在的生存问题，并促进旅游业尽快复苏。

海南省则宣布将从短期、中期、长期三个阶段制定好海南旅游业恢复重振计划，出台《海南省旅游产业振兴计划（２０２０－２０２３）》《海南省旅游市场推广促销实施方案》，待疫情解除后全面开展国际旅游消费年系列活动，积极吸引国内外游客，并针对全国医务人员等群体开展特定优惠，实施海南人游海南计划，充分释放本地消费，恢复国外包机航线，视情况开辟入境旅游市场。

值得一提的是，疫情发生以来，海南省政府已密集召开提振旅游业发展会议、出台扶持政策。此前，海南省已出台支持企业稳定经营、强化财政金融扶持、降低企业运营成本、减免缓缴税费、探索创新支持政策等一系列相关政策，支持旅游业渡过难关。

文化旅游业作为贵州重要的支柱产业，近年来持续“井喷式”增长，但新冠肺炎疫情发生以来，贵州省文化旅游行业受到重创，部分文旅企业经营困难。

３．３海南省旅游业发展机遇

海南岛位于中国的最南端，由于其地处热带边缘，因此海南省拥有四季皆宜的气候和得天独厚的美丽热带海岛风光。海南省属于热带季风气候，年均气温适宜，成为最受国内外旅客青睐的著名旅游地之一，旅游业成为海南省发展的支柱产业。２０１９年海南省生产总值达５３０８．９４亿元。

表３－１　２０１５年～２０１９年海南省生产总值统计

海南省旅游资源丰富，全省一共拥有７５　家景点，其中国家Ａ级以上有３０家，三亚南山寺、大小洞天、天涯海角、蜈支洲岛旅、陵水分界洲岛、呀诺达雨林是闻名中外的旅游景区。

根据显示：２０１９全年全省接待游客８３１１．２０万人次，比上年增长９．０％。截止２０２０年１月海南省接待游客数量５０３．７７万人次。

表３－２　２０１５年～２０２０年１月海南省接待游客总人数

其中过夜游客６８２４．５１万人次，增长７．８％。实现旅游总收入１０５７．８０亿元，比上年增长１１．３％。截止２０２０年１月海南省旅游总收入为６５．８１亿元。

表３－３　２０１５年～２０２０年１月海南省旅游总收入统计

２０１９年海南省国内游客８１６７．６１万人次，比上年增长８．９％。海南省国内旅游收入为９９１．８１亿元。

２０１９年海南省入境游客１４３．５９万人次，比上年增长１３．６％，其中外国人１０７．９１万人次，增长２０．３％；香港、澳门和台湾同胞３５．６８万人次，比上年下降２．７％，国际旅游外汇收入达９７２３７．２１万美元。

表３－４　２０１５年～２０２０年１月海南省接待入境过夜游客数

海南省丰富的海岛资源，适宜的气候环境给海南旅游业发展提供了坚实的基础。必须加强政府引导，完善旅游服务体系，强化企业市场监管，推动海南省旅游事业的发展，结合特色区域文化，打造国际旅游岛品牌，从而使海南成为全球著名的旅游胜地。

３．４海南省文旅产业发展

２０２０年６月１日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《方案》），海南自贸港的建设终于步入有章可循、有规可依的轨道。从２０１８年海南自贸区（港）建设的提出，再到今年６月《方案》的出台，海南自贸港经过了两年的准备、论证，如今将进入实质性的建设阶段。在自贸港建设中，海南将如何推动老牌优势产业——文旅产业的发展，备受各界关注。

３．４．１探索生态产品价值实现机制

海南是个自然资源丰富的省份，集海洋资源、海岛资源、热带雨林资源于一体。注重自然资源和生态环境的保护，一直贯彻于建省以来海南的若干政策与工作实践中。　一方面，《方案》延续了海南“生态立省”的特色，秉持海南生态环境“只能更好、不能变差”的原则，将国家生态文明试验区的建设融入自贸港建设大局加以推进，例如建立热带雨林等国家公园，构建以国家公园为主体的自然保护地体系；　另一方面，继续探索生态产品价值实现机制，以观光、休闲、文体、康养为主要内容的生态旅游新业态新产品将继续担当主角。《国家生态文明试验区（海南）实施方案》（２０１９）中便提到，发展度假民宿等新型住宿业态，促进生态旅游转型升级与融合发展。如何开发生态旅游新业态，做出新意、诚意、创意，是海南目前要重点考虑的。

３．４．２旅游、文化体育、医疗康养加速融合发展

《方案》提出，围绕国际旅游消费中心建设，推动旅游与文化体育、健康医疗、养老养生等深度融合。凭借着海南本身在自然环境、气候上的优势，海南一直致力于发展康养、节庆、会展、体育产业。经过若干年的耕耘，如今几大产业已初具规模。康养方面，建立起博鳌乐城国际医疗旅游先行区，积极探索国际医疗旅游新模式；会展方面，博鳌亚洲论坛持续发挥品牌效应；文体方面，既有海南岛欢乐节、环岛自行车赛等当地品牌节庆活动的加持，又成功引入了不少大型文体项目。以近两年为例，三亚陆续成功举办了两届海南岛国际电影节，填补了海南关于国际电影节的空白；五源河体育场２０１９年多场演唱会的举办，更是直接催生了“演唱会经济”，抬高了海口当地免税购物、旅游、住宿、餐饮营业额的大盘。

未来，在自贸港的建设中，推动旅游与相关产业的融合，将会更多地强调“国际”色彩，也就是说，海南旅游业与关联性产业的发展，将面向全球消费市场，而不仅仅依赖于当前国内的长线游群体。　因此，在探索发展文旅产业的过程中，要以统一的国际标准开发内容产品，提供“无差别”“零障碍”“便利化”的设施与配套服务，建设“全民友好”“全时友好”“全域友好”的新海南。

３．４．３文旅产业园区、产业集群发展成为重点

《方案》提出，支持建设文化旅游产业园，发展特色旅游产业集群，培育旅游新业态新模式，创建全域旅游示范省。这是海南旅游业提质增效的必由之路，也是坚持全域旅游创建的必然要求。当前，海南文旅资源多数集聚在以三亚、海口为代表的东部沿海地带，而广大西部和中部地区资源分散、各自为战，尚未形成成熟完备的产业链条。与此同时，三亚、海口，内部资源集中度同样不够，各环节协同发展机制欠缺，供需错位、供给滞后的现象时有发生。基于此，打造特色旅游产业集群，就是要弥补当前产业链产业群发展的不足，提升海南文旅产业的整体水平；建设文化旅游产业园，就是要发挥产业园区、集群的辐射带动作用，集聚产业核心及配套要素，为游客提供一站式的旅游消费服务，为企业及相关人才提供一个产业交流、资源对接、创意孵化的服务平台。

３．５专项市场分析

根据区域旅游市场现状及游客出游偏好分析，结合合肥市地区资源条件，本规划将主要市场定位为：

图３－１旅游市场消费特征

３．５．１生态休闲观光市场

随着旅游市场的日渐成熟，以及旅游需求层次的不断提升，人们越来越向往原生态与返璞归真，生态休闲观光旅游成为时尚。

回归大自然，享受清新、轻松、舒畅的自然环境已经成为现代都市人释放压力，陶冶情操，修身养心的普遍爱好。

３．５．２家庭旅游度假市场

相较于一般的旅游而言，　家庭旅游其对象有特殊的限定。小车时代家庭周末和休假出游率呈迅速上升趋势，并显示由观光型向度假型、长线游向短线游转变，针对这一特点，可开发周末市场、短假休闲市场以及近程市场。

图３－２　家庭旅游度假比例

３．５．３商务旅游市场

商务旅游是以商务为主要目的的复合型旅游方式，一般包括会议、展览、洽谈、度假、休闲、娱乐等活动。

海南地区完全可以凭借自身的资源优势与地缘优势服务淮海经济圈，高品质开发商务旅游市场。

图３－３商务旅游效应益

第四章　本项目建设条件

４．１　地理位置

本项目位于儋州市南丰镇油文村区域内，距离万洋高速出口直线距离２．８公里，为儋州三大旅游景区环绕地带，区位优势明显。

儋州市位于海南省西北部，北部湾之东畔，地理坐标为北纬１９°１１′～１９°５２′，东经１０８°５６′～１０９°４６′。东邻临高县、澄迈县，南至白沙县，东南交琼中县，西南与昌江县接壤。北部和西部濒临北部湾，与广西壮族自治区、越南民主共和国隔海相望（约１６０海里之遥）。总面积３２６５．１８平方公里，折合为４８９７７６８市亩，其中陆地面积４６６３５４０亩，占部面积的９５．２２％；水域面积２３４２２７．８亩，占总面积的４．７８％；总面积占全省面积９．６％。

４．２　项目建设条件

４．２．１　地形地貌

儋州市大约以北纬１９°４０′为界，南部属印支穹窿构造，形成波状低丘陵，主要露出中生代第二期侵入的花岗岩、寒武系陀烈群变质岩、白垩系板万群和少部第四纪海相地层。南部有铁、锡、水晶和石灰石等矿藏。北部属雷琼沉降带之南端，形成缓坡阶层。主要露出新生代晚期喷出的玄武岩和第四纪海相地层。第四纪海相沉积层有褐煤、石英砂、油页岩和重晶石等矿藏，储量丰富。地处海南岛西北部丘陵地带，地形以丘陵为主，丘陵占全市面积７６％，平原台地占２３．６％，山区占０．４％。地势由东南向西北逐渐倾斜下降，东南高、西北低，南部和东南部属低丘陵区，地面标高１００～２００米，１３座５００米以上的山峰分布在这一带。北部和西北部属滨海平原台地和火熔岩台地，较平坦，高５～１００米，海岸线２２５公里，曲折绵亘。主要海岸港口有洋浦港、干冲港、白马井港、排浦港、海头港、新英港、峨蔓港、泊潮港等。沿海海域有潮涨而没潮汐而现的磷枪石岛。

４．２．２　气候条件

儋州市处于东亚大陆季风气候的南缘，属热带季风气候，由于受岛内中部隆起的五指山脉的阻隔，处于背风面，又濒临北部湾，故又有独特的小气候。全年接受太阳辐射能量每平方厘米１１０～１３０千卡。南部山区较少，每平方厘米约１１０千卡；西部沿海最多，每平方厘米１３０千卡左右。夏季太阳辐射量最多，占全年辐射量的３１％；春季次之，占２８％；秋季占２３％；冬季最少，占１８％。然而，即使是冬季，南部山区每平方厘米２０千卡的太阳辐射量仍能满足热带作物生长的需要。各地年雨量９００～２２００毫米，年均１８１５毫米，大部分地区达１５００毫米以上。各地年平均风速１～４米／秒。南部山区年平均风速小于２米／秒，中部丘陵地区年平均风速２．０～２．９米／秒。

４．２．３　水文条件

儋州市多年平均降雨量为１８１５毫米，年平均径流深５７９毫米，年地表径流量１８．９亿立米；水量较丰富，能满足全市工农业生产和人民生活的需要。地下水资源占全市水资源总量１５．８％。地下水动储量１１．４６亿立米，理论可开采量２．４２亿立米。地下水分为北部雷琼沉降带自流水盆地区和南部印支穹窿隙潜水及孔隙潜水区。北部的地下水类型有河流冲积层孔隙潜水、海滨堆积物孔隙潜水、玄武岩内裂隙潜水和新四纪承压水；南部的地下水类型有上白垩系孔隙及裂隙潜水、侵入岩类的裂隙及孔隙潜水和寒武系的裂隙及孔隙潜水。径流天然总落差６４３．８米，最大天然落差１８０．７米。

４．２．４　经济发展

２０１９年，儋州市实现地区生产总值３５７．６４亿元，按可比价格计算，比上年增长６．５％。其中，第一产业增加值１３４．１４亿元，比上年增长２．３％；第二产业增加值３７．９４亿元，比上年增长４．３％，其中，工业增加值１５．２１亿元，比上年增长２．３％，建筑业增加值２２．７８亿元，比上年增长５．０％；第三产业增加值１８５．５６亿元，比上年增长１０．１％。三次产业增加值占地区生产总值的比重分别为３７．５％、１０．６％、５１．９％。按年平均常住人口计算，全市人均地区生产总值３９０６５元，按全年人民币平均汇率计算为５６６３美元，比上年增长５．６％。

４．２．５　交通条件

儋州市拥有洋浦港、白马井港等天然深水良港，环岛西线高速公路、粤海铁路（在该市设有那大、八一两个站）贯穿境内，环岛高铁西段于２０１５年１２月３０日开通运营　（在该市设有海头站、白马井站、银滩站），交通发达，已形成水陆交通网络，是海南西部的交通枢纽和连接内陆、通往东南亚地区的桥梁。

项目所在地的水、电、气、通讯等市政基础设施完善，且容量足够，可直接为本项目提供服务。